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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/12/2013 14h57 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Bonjour,

je souhaite effectuer mon premier achat immobilier.

Résidant autant sur Paris que sur Toulouse, l’idée serait d’acheter soit un studio de 15m carré sur paris, soit un studio de 25m carré sur toulouse.

Je songe de plus en plus à la location saisonniere à la semaine ou au mois.
La clientèle ciblée est soit la clientèle touristique ou sinon toutes les personnes ayant besoin ponctuellement d un logement quelques semaines (personnes en stage loin de leur domicile etc…).

En effet, je pense que je pourrais de cette manière encaisser des loyers plus importants que via la location classique.

Je sais qu’il y a cependant des obstacles à mon projet:
- la légalité: la location saisonnière reste interdite sur Paris - l’idée serait alors de louer 9 mois le studio à un étudiant et de "faire mon beurre" avec la location saisonniere pendant les mois estivaux.
- la disponibilité que cela suppose (gérer les arrivées/départ, ménage etc…)
- la vacance du bien entre deux locations
- les frais annexes (travaux à faire plus souvent, équipement usés plus rapidement, frais de publicité etc).

Ces obstacles ne me semblent cependant pas infranchissables.

Je suis extrêmement surpris car en vous lisant toutes et tous j’ai le sentiment que peu "d’investisseurs heureux"  louent à la semaine ou au mois leur bien alors qu’ils pourraient ainsi encaisser des loyers plus importants….

Pour quelle raison?

Ai-je une vision déformée ou irréaliste de la location saisonnière?

Le projet d’investir dans la location au mois ou à la semaine est il réellement viable et permettrait il vraiment de faire plus d’argent via des tarifs hebdomadaires ou mensuels plus élevés que la location
classique?

Je vous remercie par avance pour votre avis éclairé ;-)

Mots-clés : location, saisonnière

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#2 02/12/2013 16h21 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Bonjour laurent31

La location saisonnière impose, dans le cas d’une gestion en direct, une grande flexibilité

Juste pour les Départ et arrivée:
Tous les locataires entrant n’arriveront pas à 16h comme pourtant demandé dans l’annonce et le bail. (embouteillage, envie, retard…) feront que vous risquez d’attendre quelque fois jusqu’a trés tard
A ça s’ajoute les sortants qui à midi ne sont pas encore levés

entre les départ et arrivées:
A vous le ménage, éventuelles réparations passées sous silence ou oubliées

Rien d’insurmontable, mais sachez qu’en pic d’activité les samedi sont vite bloqués

Mon humble contribution de location en zone touristique


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#3 02/12/2013 16h28 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Bonjour,

Oui enfin avant tout commentaire sur la gestion n’oubliez pas que la location saisonnière est soumise à une réglementation stricte à Paris (et Toulouse) avec demande préalable d’autorisation auprès de la mairie (villes > 200k hab) systématiquement refusée.

Vous pourrez toujours le faire mais en étant hors la loi, d’autant plus que la chasse aux meublés saisonniers est lancée (avec de fortes amendes à la clé).

Cela répond surement à votre question sur la raison ;-)

ps = sans compter les requalifications en activité commerciale auprès de l’administration (paiement de la TVA, concurence déloyale aux hotels : hé oui ils ont des fortes contraintes et pas vous…, taxe sur les hotels etc…)

Cdt,

Dernière modification par roudoudou (02/12/2013 16h30)

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#4 02/12/2013 17h54 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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laurent31 a écrit :

Je sais qu’il y a cependant des obstacles à mon projet:
- la légalité: la location saisonnière reste interdite sur Paris - l’idée serait alors de louer 9 mois le studio à un étudiant et de "faire mon beurre" avec la location saisonnière pendant les mois estivaux. 3mois ou 12 mois de location saisonnière, a priori çà ne change rien, c’est le caractère habituel qui est sanctionné.
- la disponibilité que cela suppose (gérer les arrivées/départ, ménage etc…). Vous pouvez facturer le ménage non fait, vous verrez qu’il sera fait! Pour la gestion des arrivées, il vaut mieux ne pas être à 800 kms effectivement, mais c’est souvent qqch qui peut se discuter, les gens savent que même à l’hôtel ils ne peuvent pas arriver n’importe quand.
- la vacance du bien entre deux locations: si vous êtes dans une zone attractive, vous facturez par exemple une semaine minimum, du samedi au samedi. C’est ce que j’ai fait car c’est trop compliqué de s’adapter aux exigences de chacun (et les négociations de tarif qui vont avec) .
- les frais annexes (travaux à faire plus souvent, équipement usés plus rapidement, frais de publicité etc). De ma petite expérience j’ai surtout vu des gens se servir de l’appartement loué à la semaine comme d’un simple dortoir et donc pas franchement user ou abuser du matériel, d’autant plus qu’il y a un dépôt de garantie et que souvent ils cherchent à faire des économies en évitant l’hôtel; pour la publicité, leboncoin.fr reste quand même performant.

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#5 02/12/2013 18h23 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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roudoudou a écrit :

concurence déloyale aux hotels : hé oui ils ont des fortes contraintes et pas vous…, taxe sur les hotels etc…)

Cdt,

il n’existe pas de taxe spécifique sur les hôtels.
Il a été question il y a 2 ans d’une surtaxe de 2% sur les hôtels de luxe mais celle ci a été abandonnée suite à l’augmentation de la TVA dans le secteur(passée de 5.5% à 7%). On a reparlé récemment d’une nouvelle taxe, mais uniquement sur les hôtels de luxe encore une fois, cette fois pour financer…les colonies de vacances! Mais comme la TVA grimpe à 10% au 01/01/2014, le projet est à nouveau bloqué.

Par contre tous les logeurs hébergeant à titre payant des non résidents doivent percevoir la taxe de séjour au profit de la commune pour la plus grosse part + une petite part pour le département.

Cordialement
Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#6 02/12/2013 18h39 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Bonsoir Mafo,

je parlais de la taxe de séjour (mais je reconnais c’était pas clair :p)

Cdt,

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#7 02/12/2013 19h59 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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laurent31 a écrit :

Je suis extrêmement surpris car en vous lisant toutes et tous j’ai le sentiment que peu "d’investisseurs heureux"  louent à la semaine ou au mois leur bien alors qu’ils pourraient ainsi encaisser des loyers plus importants….

Pour quelle raison?

Outre les autres arguments déjà évoqués, ça nécessite de fait beaucoup plus de "boulot" et de temps pour gérer, et au final, quand ce temps est pris en compte et rémunéré (en particulier pour ceux qui sous-traite la chose), il n’est plus si évident que le rendement soit plus élevé…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 03/10/2015 18h15 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Bonjour,

Ayant déjà fais une présentation sur le forum de présentation.
Je suis actuellement propriétaire d’un investissement locatif qui me génère un positif de 150 € / Mois en province.

Je vis sur Paris et la location type Airbnb m’intéresse beaucoup compte tenu de la rentabilité énorme.

L’objectif serait d’acheter un studio 15 / 20 m² dans un lieu touristique (Champs-Elysées/ Tour Eiffel / Saint-Germain,etc…) le meublé de façon moderne et le mettre sur Airbnb.

Le cash flow important me permettrai de rembourser mon crédit en cours ou d’investir dans d’autres biens (appartements, immeuble, etc…)

Je suis parfaitement conscient de l’investissement en temps pour recevoir les locataires, etc….
Pas de soucis, car je suis sur place et il existe des agences pouvant faire les arrivés et les sorties des arrivants en cas d’indisponibilité.

Ma question est :

Connaissez vous les lois et obligations de la ville de Paris concernant la location saisonnière ?
D’après la ville, nous pouvons louer notre résidence principale à hauteur de 4 mois / an.
Dans les faits, beaucoup de propriétaires louent à l’année leur bien sur des sites comme Airbnb.

Des agences immobilières proposent même de louer votre bien à l’année pour faire eux même de la location saisonnière.

J’ai demandé à Airbnb la législation actuelle.

Leur Réponse : Nous pouvons pas vous renseigner sur ses points, contactez la ville de Paris.

Si vous avez plus d’informations la dessus, je suis preneur.

Sachant que cet investissement ne serait pas ma résidence principale.

J’ai actuellement un loyer pas cher du tout sur Paris que je ne peux pas lâcher.

Merci pour vos réponse,

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#9 03/10/2015 18h39 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Une chose est sûre : à Paris, la mairie emploie des agents pour contrôler les locations en AirBnb, de façon à identifier ceux qui ne déclarent pas ce qu’ils devraient.

Donc si votre stratégie est de faire du saisonnier à l’année, ça risque fort de mal se passer…

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#10 03/10/2015 18h58 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

#11 03/10/2015 19h49 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Oubliez, un jour ou l’autre Airbnb dénoncera ses clients, comme ils l’ont fait à New York j’ai cru lire.


Left the Rat Race in 2013

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#12 03/10/2015 22h53 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Franchement utilisez google.com et vous verrez que ce que vous voulez faire est strictement interdit et illégal car la ville de Paris à plus de 250m hab. et il faut une autorisation pour convertir le logement en meublé touristique. Il faudra aussi vous acquitter de la TVA.

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#13 04/10/2015 03h15 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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ZX-6R a écrit :

Oubliez, un jour ou l’autre Airbnb dénoncera ses clients, comme ils l’ont fait à New York j’ai cru lire.

Ou comment la desinformation va polluer les forums de location saisonniere. 15 condamnations en tout et pour tout. Cela justifie-t-il que les dizaines de milliers de proprios faisant ca s’arretent net?
Airbnb n’a rien denonce a NY, Airbnb n’a aucun interet a ce que ce business s’arrete et ils font tout pour donner quelques gages aux municipalites afin de continuer tranquillement.
Les condamnations de la mairie de Paris ne sont pas definitive car elles remettent en cause un principe du droit de propriete qui est que le proprietaire est libre de faire ce qu’il veut de son bien.


Parrain de mon adorable filleule

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#14 04/10/2015 12h11 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Serait-il difficile d’imposer à AirBnB de communiquer à Bercy tous les virements d’argent de chaque compte lié à un bien en France ?

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#15 04/10/2015 13h19 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Bonjour,

Je rejoins les avis précédents, il faut être extrèmement méfiant envers Airbnb

En plus de collecter pour vous la taxe de séjour (y aura-t-il une hausse de la commission au passage pour financer ce travail ?), ils viennent de déclarer qu’il allaient demander à leurs membres (sur Paris pour commencer) une copie des papiers attestant de la régularité de leur location.

Ne vous inquiétez pas, si vous n’êtes pas en règle, ils n’hésiteront à vous dénoncer.

Le Gouvernement a frappé de grands coups envers Goolge (fiscalité) et plus encore Uber (interdiction pure et simple pour favoriser le lobby des taxis), et Airbnb n’a pas du tout envie de finir pareil.

Pour information, le patron de Airbnb a été reçu en grandes pompes cet été à Paris.

Comme on dit, pas de fumée sans feu.

A bon entendeur


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#16 04/10/2015 20h06 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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kc a écrit :

Les condamnations de la mairie de Paris ne sont pas definitive car elles remettent en cause un principe du droit de propriete qui est que le proprietaire est libre de faire ce qu’il veut de son bien.

Ah oui, et l’encadrement des loyers, c’est pas une remise en cause du droit de propriété peut être? Et vous pensez que si vous vous faites attaquer par votre locataire vous ne serez pas condamné?


Left the Rat Race in 2013

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#17 04/10/2015 20h15 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Difficile de donner tord à ZX-6R…


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#18 05/10/2015 14h51 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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Eldoradoimmo a écrit :

ils viennent de déclarer qu’il allaient demander à leurs membres (sur Paris pour commencer) une copie des papiers attestant de la régularité de leur location.

Avez vous une source sur cet info Eldorado ? autant il y a eu une communication claire sur la collecte de la taxe de séjour, autant je n’ai rien vu sur ce point.

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#19 05/10/2015 16h06 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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A mon sens c’est peut-être une erreur de vous focaliser sur les quartiers les plus touristiques de Paris intra muros et c’est en plus illégal compte-tenu des dispositions qu’à prises la municipalité de Mme Hidalgo pour mettre un terme aux transformations d’appartements en logements touristiques.

En revanche, il ne me semble pas que des dispositions comparables aient été prises dans les villes de la petite couronne. Regardez la carte saisonnières sur AirBnB : beaucoup de logements proposés sont en proche banlieue près des transports en commun. Les prix sont beaucoup plus raisonnables et les logements en principe plus spacieux.

Au final, il est possible que la rentabilité locative soit meilleure en banlieue ; cela mérite d’être examiné en détail. La proximité des transports en commun et la sécurité du quartier sont bien sûr des éléments essentiels pour attirer les clients.

En revanche, il est plus que recommandé de déclarer dans tous les cas le revenu tiré de cette location, car Air BnB n’hésitera pas un instant à transmettre au fisc la liste de ses clients

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#20 06/10/2015 13h42 → Rentabilité et faisabilité location saisonnière sur Paris ou Toulouse? (location, saisonnière)

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GordonGekko75 a écrit :

Avez vous une source sur cet info Eldorado ? autant il y a eu une communication claire sur la collecte de la taxe de séjour, autant je n’ai rien vu sur ce point.

En fait pour la taxe de séjour, ce n’est plus vraiment une communication, c’est la réalité, ou en tous cas en passe d’être la réalité. C’est du sûr et certain.

L’info que je donne sur le contrôle de la légalité des hébergements est un des points en discussion au Sénat en ce moment, et la proposition a été validée par Airbnb, selon les sources autorisées comme on dit…
J’ai également vu un article sur le sujet de l’urberisation de l’économie récemment il me semble que c’était sur Contrepoints.

En aucun cas on ne peut considérer qu’il s’agit d’une disposition qui verra concrètement le jour.
Mais, je citais cette réflexion pour illustrer l’évolution en cours de la logique de Airbnb qui va dans le sens de plaire à la mairie de Paris.
C’est tout à fait logique d’ailleurs.

Pour ce qui est d’investir dans la proche couronne de Paris, l’idée semble effectivement excellente en ce moment.
Mais comment être sûr que ce sera pérenne ? rien n’est moins sur justement


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