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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/03/2012 10h53 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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bonjour,

Edit Webmaster : phrase qui n’apporte pas grand chose à la discussion, je l’ai retiré.

je pose la question aux forumeurs du Sud-Ouest : Toulouse est-elle attrayante ou pas pour y investir dans la pierre ?  Merci de vos retours !

cdt   job


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#2 22/03/2012 11h12 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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bonjour, je ne connais pas Toulouse, mais quelques  questions me semblent importantes :
- ou le bien est il situé dans Toulouse, en banlieue, cité ou hyper centre?
- quelle type de population (qui en général decoule du premier point)?
ceci etant dit Toulouse est une grande ville, je ne  vois pas pourquoi investir a Toulouse serait plus problematique qu’a lyon (à emplacement égal), on n’est pas à trifouilli les oies.

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#3 22/03/2012 11h20 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Rentabilité pas exceptionnelle à Toulouse quand on compare prix moyen du centre ville et loyer potentiel.


Left the Rat Race in 2013

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#4 22/03/2012 13h18 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Investir dans l’immobilier à Toulouse est à mon avis une bonne chose. J’envisage de le faire prochainement. Tout le monde à en tête Airbus mais il n’y a a pas que cela. Et puis le Sud fait et fera toujours rêver les parisiens en manque d’UV…

En revanche, il est à mon avis impératif d’être sur place car comme il a été justement dit, les rentabilités affichées ne sont pas exceptionnelles et il faut pouvoir bien trier les biens avant d’en trouver un qui vaille la peine. Et, encore + important, être présent rapidement dès que nécessaire pour ne pas "plomber" cette rentabilité.
En résumé, Toulouse-ville possède une rentabilité peut être pas exceptionnelle mais à mon avis assez solide.

Ceci est à confirmer par d’autres investisseurs toulousains car, pour le moment, je n’y ai rien acheté.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#5 22/03/2012 14h39 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Votre question est pour savoir si il faut mieux investir à Toulouse plutôt qu’une autre ville du coin (Albi, Montauban, etc…) ou il vaut mieux investir dans l’immobilier ou dans un autre secteur (AV, obligations, etc…)?

Pour mes investissements locatifs sur Toulouse même je pense avoir minimum 6% de rentabilité brute. Pour précision dans la rentabilité brute je compte le prix d’achat + les frais de notaire + les frais de garanti ou de caution + les frais de dossier + les frais d’agence.

Je pense que sur Toulouse, on peut avoir 2 cibles différentes :
- location pour les VRP ou hommes d’affaires de grosses entreprises comme Astrium, Airbus, etc… avec des locations en meublée à la semaine,
- location étudiante : en 2009 c’était la ville préférée des étudiants

magazine L’Etudiant a écrit :

En 2009, Toulouse occupe la 1ère place du palmarès des villes françaises où il fait bon étudier, selon le classement du magazine L’Etudiant.


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#6 22/03/2012 15h26 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Le marché étudiant est énorme mais les problèmes qui vont avec aussi : turn-over, respect des locaux, respect du voisinage, risque de voir le bien non loué l’été,  etc … Par contre, pas de problème pour louer.

Pour le meublé à destination des pros, ça me semble être une bonne idée mais faut pas se louper sur l’emplacement. Je suis pas sûr que l’hyper centre soit l’endroit idéal. Je pense qu’il faut surtout un accès rapide à la rocade, avec parking, de préférence pas à un endroit ou il faut 50mn à 9h00 pour faire les 10km vers Airbus. C’est compliqué quoi. Au final, peut être Toulouse n’est pas l’endroit idéal (Blagnac ?).

Enfin, y a peut être une carte à jouer si les nouveaux studios de cinéma se font : Francazal. Le rapport confidentiel qui valide le projet de studios de cinéma - 05/03/2012 - ladepeche.fr

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#7 22/03/2012 16h43 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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bloom a écrit :

Le marché étudiant est énorme mais les problèmes qui vont avec aussi : turn-over, risque de voir le bien non loué l’été

Je confirme.

Kool31 a écrit :

Montauban

Surtout pas.

Dernière modification par placementapapa31 (22/03/2012 16h45)

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#8 22/03/2012 17h11 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Je me souviens avoir lu l’an dernier une étude comme quoi Montauban était une des pires villes pour investir en locatif (offre bcp trop forte par rapport à la demande)


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#9 22/03/2012 17h29 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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En effet, c’est une ville (somme Limoges par exemple) qui a connu une profusion de Scellier et assimilés.
Seul problème, ce n’est pas Toulouse, Bordeaux ou Montpellier qui, grâce à leur taille et bassin d’emploi peuvent absorber cette offre. Montauban n’est "que" une banlieue de Toulouse.

(je précise que je n’ai rien qu’autre Montauban en tant que telle mais, en termes d’investissement, elle est dépendante de l’activité de sa grande voisine, hors fruits et légumes mais bon, c’est pas ça qui fait de la demande locative !)


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#10 22/03/2012 17h42 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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lemouz a écrit :

En effet, c’est une ville (somme Limoges par exemple) qui a connu une profusion de Scellier et assimilés.

Exact.

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#11 22/03/2012 18h58 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Me parlez pas de Scellier sur Montpellier, c’est un sujet qui fâche wink lol

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#12 22/03/2012 19h00 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Le Scellier n’a pas été une bonne affaire à Montpellier?

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#13 22/03/2012 19h05 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Je n’en posséde pas, mais c’est plus sur la profusion d’immeubles, de projets immobiliers aussi laids les uns que les autres, qui casse la demande en logement qui m’énerve. C’est en lien avec le sujet de la viabilité au long terme de l’immobilier que j’ai posté en paralléle.

Même si, je sais, il faut un toit pour tous wink

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#14 22/03/2012 19h17 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Heu, si on poursuit votre idée, on est en train de dire que vu qu’il faut un toit pour tous il a bien fallu mobiliser des capitaux privés à bon compte (vu que le Scellier s’avère trop souvent être une mauvaise affaire…), si vous voyez ce que je veux dire…

A Toulouse aussi on a fait des immeubles très ordinaires, a priori je n’en donne pas cher dans quelques années (ex. Borderouge)

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#15 22/03/2012 19h23 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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ZX-6R a écrit :

Rentabilité pas exceptionnelle à Toulouse quand on compare prix moyen du centre ville et loyer potentiel.

ça dépend ce que vous recherchez, personnellement sur les 2 appartements j’ai plus de 6% net sans aucun problème. Je précise que je n’ai pas fait de travaux et que j’ai peu d’expérience donc j’espère faire mieux pour les prochains.

après ça dépend des risques que vous souhaitez si vous préférez 6-8% nette sans trop de risques ou 10-12% risqué.


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#16 22/03/2012 19h37 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Kool31 a écrit :

j’ai plus de 6% net sans aucun problème

Je ne sais pas ce que vous vous intégrez comme frais mais moi j’ai souvent fait des simulations (intégrant CSG, IR, charges copro, impôt foncier, vacance moyenne, réparations…) et il ressort rarement plus de 3,5% net (réels dans ce cas il est vrai, enfin… sauf si François H. gèle les loyers! smile )

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#17 22/03/2012 19h45 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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placementapapa31 a écrit :

Kool31 a écrit :

j’ai plus de 6% net sans aucun problème

Je ne sais pas ce que vous vous intégrez comme frais mais moi j’ai souvent fait des simulations (intégrant CSG, IR, charges copro, impôt foncier, vacance moyenne, réparations…) et il ressort rarement plus de 3,5% net (réels dans ce cas il est vrai, enfin… sauf si François H. gèle les loyers! smile )

je compte le prix d’achat + frais d’agence + frais de banque + frais de notaire qui est ma base.
Dans les charges je compte les charges récupérables du syndic + assurance PNO + taxe foncières.

En comptant la CSG + IR c’est la rentabilité nette nette


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#18 23/03/2012 01h10 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Kool31 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Rentabilité pas exceptionnelle à Toulouse quand on compare prix moyen du centre ville et loyer potentiel.

ça dépend ce que vous recherchez, personnellement sur les 2 appartements j’ai plus de 6% net sans aucun problème. Je précise que je n’ai pas fait de travaux et que j’ai peu d’expérience donc j’espère faire mieux pour les prochains.

après ça dépend des risques que vous souhaitez si vous préférez 6-8% nette sans trop de risques ou 10-12% risqué.

Je parle des studios pour étudiants plein centre, j’avais étudié le marché étant originaire du sud ouest pour laisser tomber, la rentabilité moyenne étant trop faible.

Vous avez 6% en plein centre ou en banlieue?


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#19 23/03/2012 03h59 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour à tous,

Tout frais sur le forum, j’ai vu un sujet sur Toulouse que je connais très bien puisque j’y habite après avoir passé pas mal de temps à l’étranger.

Je confirme ce qu’a dit Kool31 pour les deux cibles à privilégier mais pour aller dans le sens de Boom, il est indéniable de privilégier les hommes d’affaires hormis si on a des contraintes de budget… voir l’article suivant concernant la venue sur Toulouse du siège d’EADS donc du traffic de beau monde sans parler de la future montée en puissance de programme tel que l’A350. 

Le transfert du siège d’EADS à Toulouse confirmé - 10/02/2012 - ladepeche.fr

Je pense que l’hypercentre mais pas n’importe où est une valeur sûre, il y a encore moyen d’éviter les bouchons surtout pour de haut cadre qui n’ont pas spécialement de contrainte d’horaire. Ensuite Airbus travaille sur le fait de faciliter les transports pour ces employés comme des connexions du métro aux différents sites. L’autre argument est que quand on a les moyens on sort plus souvent surtout dans le centre ville et de nos jours vaut mieux marcher que prendre la voiture pour sortir…

Actuellement il y a une pénurie de maison dans l’hypercentre par rapport à la demande et le peu qui existe est souvent proche des 4000€ le m² et parfois à rafraîchir. Sur une opération haut de gamme en plein centre on est monté à 6000€ du m² il y a peu. A noter également qu’avec la population vieillissante bcp de personnes âgées vendent leurs biens avec grands terrains à des promoteurs en périphérie pour venir en hypercentre cherchant la proximité et la variété des commerces.

Pour Montauban avec la LGV et le décentrage des activités économiques au nord de Toulouse (parc des expositions, airbus, centre logistique) cela peut-être intéressant…
Albi de part sa population militaire souvent à l’étranger semble intéressante.
Borderouge je déconseille sur le long terme…

En espérant avoir donné un peu plus d’eau au moulin…

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#20 23/03/2012 05h39 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Hello,

Certains quartiers toulousains sont en voie de réhabilitation sous le terme "grand projet de ville" (GPV). Ces quartiers ont une station de métro et sont en périphérie de l’université du mirail. Il n’est pas rare d’y trouver des biens à 1000e le m². La ville verse des millions chaque année pour les transformer.

Au menu: destruction de tours pour y implanter de plus petites, construction de centres commerciaux et places, désenclavement, logement éligibles au 1% (pour y mixer la population)…

Si l’on voit long terme et que l’on a pas peur des zones sensibles… on pourrait peut être y mettre un billet… mais un tout petit!

Avec l’affaire Merah, issue de ces coins, les choses pourraient même s’accélérer… ou pas.

Je vous laisse bouquiner: http://www.toulouse.fr/municipalite/gra … actualites

Bye.


Celui qui meurt de honte meurt de faim _ mon blog

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#21 23/03/2012 09h11 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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ZX-6R a écrit :

Kool31 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Rentabilité pas exceptionnelle à Toulouse quand on compare prix moyen du centre ville et loyer potentiel.

ça dépend ce que vous recherchez, personnellement sur les 2 appartements j’ai plus de 6% net sans aucun problème. Je précise que je n’ai pas fait de travaux et que j’ai peu d’expérience donc j’espère faire mieux pour les prochains.

après ça dépend des risques que vous souhaitez si vous préférez 6-8% nette sans trop de risques ou 10-12% risqué.

Je parle des studios pour étudiants plein centre, j’avais étudié le marché étant originaire du sud ouest pour laisser tomber, la rentabilité moyenne étant trop faible.

Vous avez 6% en plein centre ou en banlieue?

Pour moi c’est entre les 2. C’est pas en banlieue car c’est sur Toulouse même et ce n’est pas le centre car le centre pour moi c’est le cercle sur la carte ci-jointe. Dans le centre même les prix sont trop cher a rapport aux loyers. Je préfère m’éloigner un petit peu en restant proche du centre (cf le carré)

http://kool31.free.fr/Toulouse.JPG


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#22 23/03/2012 10h19 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Kool31 a écrit :

je compte le prix d’achat + frais d’agence + frais de banque + frais de notaire qui est ma base.
Dans les charges je compte les charges récupérables du syndic + assurance PNO + taxe foncières.

En comptant la CSG + IR c’est la rentabilité nette nette

Quelque chose m’échappe : pour calculer votre rentabilité nette nette (donc celle comparable à un livret A), vous intégrez l’IR : OK
Mais pour cela, il faut donc calculer son revenu (ou déficit) foncier qui, dans un cas simple se compose des loyers percus (connus) - charges diverses en tant que proprio (connues) - intérêts d’emprunts
Mais pour cela, il faut deja connaitre les caractéristiques de son pret !

Dendy a écrit :

Hello,

Certains quartiers toulousains sont en voie de réhabilitation sous le terme "grand projet de ville" (GPV). Ces quartiers ont une station de métro et sont en périphérie de l’université du mirail. Il n’est pas rare d’y trouver des biens à 1000e le m². La ville verse des millions chaque année pour les transformer.

Au menu: destruction de tours pour y implanter de plus petites, construction de centres commerciaux et places, désenclavement, logement éligibles au 1% (pour y mixer la population)…

Si l’on voit long terme et que l’on a pas peur des zones sensibles… on pourrait peut être y mettre un billet… mais un tout petit!

Même à long terme, c’est un pari que je ne prendrais pas.
Si la ville grandit, les quartiers difficiles ne deviendront pas des quartiers recherchés.
Et puis investir dans une tour qui va (peut etre) être détruite, je vois pas l’interet.

Dendy a écrit :

Avec l’affaire Merah, issue de ces coins, les choses pourraient même s’accélérer… ou pas.

Heu, M.Merah était terré dans un quartier plutôt bien côté de Toulouse (Cote Pavée, les maisons se négocient à prix d’or). Pas dans un immeuble de "cité".


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#23 23/03/2012 11h07 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Super votre carte! Vos critères tiennent la route. Personnellement j’ai cherché dans le cercle, voila pourquoi j’ai arreté ma prospection. D’autres centre ville sotn plus rentable que Toulouse. Je n’y ai passé que 2 ans, donc je ne connais pas très bien la ville, mais j’ai souvenir que seul l’hyper centre est commercant, dès qu’on marche 10 dans une direction à partir du capitole, on atteint la limite de ma zone de recherche potentielle.


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#24 23/03/2012 11h19 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Merci Kool31 pour la carte.

Je mettrais par contre quelques pointes à ton carré…

Pour moi l’idéal en terme d’investissement est le quartier des amidonniers car facile d’accès à la rocade direction Airbus, peu connu avec un mix maison des années 60 + belles demeures et en accès direct à la belle promenade au bord de la Garonne. 20 minutes à pied du capitole, 16 min soit de la ligne A ou B du métro et pour les amateurs de vélo Toulouse j’en parle même pas. Rien à envier aux quartiers des chalets l’un des plus côtés du marché toulousain de part les somptueuses demeures s’y trouvant et l’accès direct à l’hypercentre.

Compans quartier d’affaire (connexion métro B, navette aéroport, ligne Airbus) présentant de belles opportunités également tout comme le quartier des Minimes .
Les ponts jumeaux présentent ces caractéristiques mais un peu plus à l’écart du métro et en plus du neuf qui va très mal vieillir style Borderouge…

Pour moi le super pari c’est Arnaud Bernard… Il fait peur aux investisseurs actuellement car la place est peuplé de nord africain et leurs commerces le jour mais vraiment un régal quand on connait ce genre de population et qu’ils nous assimilent au quartier. Je pense d’autant plus que vu la position et la pression immobilière le quartier sera bcp plus vite intéressant que les quartiers sensibles. J’aide actuellement une amie parisienne à vendre sa maison dans le quartier et cela donne une vision très intéressante du panel de visiteurs. Entre les gens venant hors de Toulouse qui à la vue du quartier prennent peur et les locaux "normaux" voulant en faire une résidence principale mais n’ayant pas le budget. Ces même locaux adorent ce quartier populaire pour le fréquenter régulièrement surtout pour faire les courses passés 19h. Par contre juste le bld au dessus il y a le quartier des chalets où certains n’hésitent pas à la démesure. Et puis pour du locatif, il y a de quoi s’y retrouver largement…       

Pour les quartiers chauds en transformation il reste assez loin du centre ville et avant que cela change comme bcp de paramètres pas évident d’en tirer une forte rentabilité à court terme. A 1000€ du m² il vaut mieux aller sur des centre villes tel que Pau.

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#25 23/03/2012 11h33 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Pour les centres villes de Pau, je confirme car j’y suis né et y ai passé 18ans.
En revanche, jamais en tant qu’investisseur !
Mais il est vrai que le centre ville a été beaucoup remodelé ces dernieres années et que la ville est des + agréables a vivre pour qui aime les tailles modestes (80-120 000 habitants)

Les quartiers que tu cites, ami AIR64, sont en effet de beaux potentiels.
C’est un peu les StCyprien d’il y a 5-10ans : peu cotés et pas si loin que ca du centre ville.
En revanche, ils ont a mon avis beaucoup plus de "personnalité", surtout Arnaud Bernard. Une population certes bariolée mais pas caricaturale de la banlieue.
si on vise une population < 35-40 ans (etudiants, jeunes cadres) à l’esprit ouvert, c’est un bon choix.
si on vise les cadres airbusiens, c’est pas évident car c’est une population + bourgeoise et surtout qui ne connait pas du tout la ville, qui arrive d’Espgne, d’Allemagne, de Paris….


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