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Forums des investisseurs heureux

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#26 23/03/2012 12h29 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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ZX-6R a écrit :

seul l’hyper centre est commercant, dès qu’on marche 10 dans une direction à partir du capitole, on atteint la limite de ma zone de recherche potentielle.

Bravo, pile poil sur le pb de Toulouse et autres ville françaises. Un centre animé mais un peu aseptisé, vous marchez 10mn et c’est presque le désert. C’est un vrai problème, pour habiter, aussi.

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#27 23/03/2012 12h43 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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L’avantage qu’a Toulouse sur d’autres villes (que je ne connais pas forcement toutes donc ce que je dis n’est pas forcement valable pour Toulouse uniquement) c’est que certains quartiers ont une vie propre.
Un peu comme certains quartiers parisiens qui sont éloignés de chatelet / Notre Dame mais qui ont quand meme une attractivité certaine (le boom bo-bo du XIV°, montmartre…)

Et puis il faut quan même garder à l’esprit l’échelle de Toulouse et son climat. 10 min a pied pour aller a la FNAC ou en boutiques de centre ville ca peut paraitre long.
Mais quand il fait beau, la balade est agréable et ca en devient + un plaisir qu’une contrainte.

Pour terminer, 10 min a pied a partir de Capitole, ca permet quand meme de faire une grande partie de Toulouse. Certes pas les quartiers periphériques type Minimes, Rangueil… mais bon, y’a quand meme moyen, entre 1 coup de métro/velov/pied de passer de Compans Caffarelli au Stadium sans prendre la voiture.


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#28 23/03/2012 13h08 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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lemouz a écrit :

Heu, M.Merah était terré dans un quartier plutôt bien côté de Toulouse (Cote Pavée, les maisons se négocient à prix d’or). Pas dans un immeuble de "cité".

Je parlais de l’endroit ou il a grandit; dans les quartiers sensibles de Toulouse, ce qui a "formé" son extrémisme.

Sinon, l’essence d’un investissement est de voir ce que les autres ne voient pas pour s’enrichir; "voir le chêne à partir du gland"; cette ville attire quand même près de 15 000 nouveaux habitants par ans! 

Je fais souvent le parallèle avec Saint-Denis à Paris: les logement ont des prix exorbitants avec pourtant une population désœuvrés. Rien ne présume non plus que les quartiers populaires sont amenés à le rester (rareté des habitations, paupérisation de la population en général, construction de centres commerciaux…).

Les tours qui devaient être détruites l’ont déjà été, et vous connaissez certainement mieux que moi le principe de l’investissement dans les endroits "en devenir".

Je suis assez ouvert aux opinions, et je vous prie de prendre mon intervention comme un avis, et non une incitation.

Cordialement.


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#29 23/03/2012 13h22 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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AIR64 a écrit :

Pour les quartiers chauds en transformation il reste assez loin du centre ville et avant que cela change comme bcp de paramètres pas évident d’en tirer une forte rentabilité à court terme. A 1000€ du m² il vaut mieux aller sur des centre villes tel que Pau.

Je suis d’accord avec vous, il vaut mieux viser des endroits calmes ou la demande est présente et ou le risque est faible.

Investir dans un lieux sensible n’est effectivement pas une sinécure.

Au plaisir.


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#30 23/03/2012 13h47 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Dendy a écrit :

Les tours qui devaient être détruites l’ont déjà été, et vous connaissez certainement mieux que moi le principe de l’investissement dans les endroits "en devenir".

Vous voulez dire, c’est par définition hasardeux?

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#31 23/03/2012 19h34 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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wink ; hasardeux; ou rentable! mais ça, seul l’avenir peut nous le dire.


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#32 23/03/2012 20h10 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Dans mon quartier de recherche (le carré) je l’ai fait un peu rapidement mais je recherche plutôt le côté "intérieur" des boulevards :

- capitole : cher mais comme principe l’emplacement donc ca ne saura jamais une mauvaise affaire
- le triangle d’or (esquirol a place dupuy jusqu’à palais de justice) : porte bien son nom et donc les prix sont élevés mais on peut faire de bonnes affaires
- saint cyprien : quartier un peu moins chic mais avec une bonne ambiance et des tarifs plus raisonnables et la tramway pour bientôt 2014
- amidonniers : problème de transport pas de métro proche plutôt intéressant pour les airbusiens donc plutôt un T2 chic qu’un petit studio
- compans : idem que saint cyprien sauf pas de tramway

exception à la règle je mettrais bien une pièce sur saint michel

Dernière modification par Kool31 (24/03/2012 10h32)


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#33 24/03/2012 10h11 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Kool31 a écrit :

saint cyprien : quartier un peu moins chic mais avec une bonne ambiance et des tarifs plus raisonnables et la tamway pour bientôt

D’accord avec toi mais pas trop tirer vers patte d’oie et déjà le métro donc si le tramway ne sera pas un plus hormis au sud du pont saint-michel (avenue de Muret et boulevard Déodat de Séverac) avec la nouvelle ligne Garonne.

Kool31 a écrit :

amidonniers : problème de transport pas de métro proche plutôt intéressant pour les airbusiens donc plutôt un T2 chic qu’un petit studio

Comme dit avant métro au choix B ou A à 15 minutes à pied et 5 min en vélotoulouse + accès direct parcours Garonne.
Quoi de mieux que la marche ou le vélo plutôt que de payer des abonnements dans les salles de sport ;c)
Ensuite à voir le futur Tramway canal… D’ailleurs peut-être un plan pour les belles demeures indésirables du fait de la circulation actuelle si on la supprime avec ce projet…   
Concernant les étudiants entre la résidence du chapou et les résidences proches du pont des catalans il y en a déjà une forte concentration… Peut-être la proximité de la place saint-Pierre ;c)
Pour moi le meilleur compromis sur Toulouse centre/nature/étudiant/famille/accès transport rocade pôle Aéroport…


Kool31 a écrit :

si on vise les cadres airbusiens, c’est pas évident car c’est une population + bourgeoise et surtout qui ne connait pas du tout la ville, qui arrive d’Espgne, d’Allemagne, de Paris….

Détrompes toi par exemple un célibataire même simple opérateur qui est en expat peut facilement gagner gros pouvant s’offrir un meublé de classe. En général ils souhaitent être proche de la place Saint-Pierre et accès direct Airbus… je connais bien l’affaire ;c)

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#34 27/03/2012 12h20 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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AIR64 a écrit :

Pour moi le super pari c’est Arnaud Bernard… Il fait peur aux investisseurs actuellement car la place est peuplé de nord africain et leurs commerces le jour mais vraiment un régal quand on connait ce genre de population et qu’ils nous assimilent au quartier. Je pense d’autant plus que vu la position et la pression immobilière le quartier sera bcp plus vite intéressant que les quartiers sensibles. J’aide actuellement une amie parisienne à vendre sa maison dans le quartier et cela donne une vision très intéressante du panel de visiteurs.

J’apporterai quand même une nuance sur Arnaud Bernard. Autant je pense que pour un achat en vue d’une revente future, c’est un excellent plan. Le quartier est peu coté et cela changera d’ici un horizon 10-15ans. Par contre, pour du locatif, ca me semble plus mitigé car la zone a encore mauvaise réputation (et parfois à juste titre) relativement aux gens qui y traînent quand la lumière baisse un peu. Sans tomber dans les extrêmes parisiens ou des cités du sud toulousain, la drogue y est encore un point négatif le soir.
Un exemple de raisonnement peut être de se mettre à la place d’une femme seule dans ce quartier après 19h (pas en plein été of course). Quelle est sa réponse à la question "A quelle vitesse dois-je rentrer chez moi ?"
Réponse A : "Je presse le pas en regardant quand même autour de moi, c’est bon pour ma gym quotidienne et ma sécurité"
Réponse B : "Je fais 3km de détours pour passer uniquement sous des lampadaires allumés et près des rues principales où y’a des gens.
Réponse C : "Je me balade normalement en profitant des rues. La parano, très peu pour moi"
Réponse D : "La réponse D"

Changer son point de vue peut parfois nous aider à comprendre mieux le fonctionnement des autres.


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#35 29/03/2012 11h44 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour à tous,

Je prends cette file en cours de route.

Je vis sur Toulouse depuis 4 ans et j’y investis dans l’immobilier depuis un deux ans (3 T1 en hypercentre + 1parking). Travaillant à EADS, je regarde maintenant pour un bien à destination des "pro".

Ravi d’avance de pouvoir partager avec vous

Alexandre

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#36 29/03/2012 12h13 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bonjour,

Est il possible de détailler vos appartements ?
- type, configuration (étage, ascenceur, grosse ou petite copro, résidence étudiante…)
- lieu (l’hyper centre est certes pas énorme mais n’est pas non plus homogène)
- montant des achats, des prêts obtenus, rentabilités brutes/nettes…

Merci


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#37 29/03/2012 13h07 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Concernant les appartements :
1 T1 quartier Saint Sernin Fac de Droit 27m², 2eme étage sans ascenceur petite copro, acheté en 2010 80kE + 6kE notaire (sans agence); loyer 495euros CC
-->prêt de 80 kE sur 15 ans 3.5%

1 T1 quartier Saint Aubin 27m², 6eme étage avec ascenseur balcon et vue sur Toulouse (ce qui fait son charme), acheté en 2011 95kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 480euros CC
-->prêt de 95 kE sur 20 ans 3.4%

1 place de parking couverte quartier Saint Sernin (près du premier appartement) acheté en 2011 20kE
-->prêt de 20kE sur 20 ans 3.9% loyer 100euros CC

1 T1 quartier des Chalets dans petite copro (maison Toulousaine typique), 1er étage sans ascenseur, 28m² acheté cette année 93kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 600euros CC
-->prêt de 93kE sur 25ans 4.35%

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#38 29/03/2012 14h21 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Merci pour ces précisions !
Je note un excellent taux obtenu pour le second. 3,4% sur 20ans c’est joli ! Faudra me donner votre recette !

Vous avez donc uniquement financé par vos fonds propres les frais de notaire et de garantie. Est ce une volonté de votre part ou une obligation de votre banque ? D’ailleurs, tous ces investissements ont ils été réalisés avec le même établissement financier ?

Les zones ou vous avez acheté me semble relativement sures et fiables. Le premier et le dernier tournent autour de 7-7.2% de rentabilité brute. Arrivez-vous a dégager du cash flow en prévision d’eventuels frais ou bien est une optique d’investissement avec effort d’épargne de votre part, meme léger ?

En recherchant un bien "pro", je suppose que vous prospectez vers Amidonniers/Compans non ?


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#39 29/03/2012 14h33 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Réponse D ;)

Je connais une jeune avocate maman habitant rue gramat… En général peu de gens s’y aventure, dommage belle galerie à ciel ouvert ;)

On peut également discuter avec l’excellent barbier du coin où le détour rien que pour le décor de son magasin est un bonheur, commerçant français de pur souche et 35ans dans le quartier.
Pas de problème avec le voisinage au contraire… le soucis est qu’hormis sa clientèle fidèle peu de passage du fait de toute ces peurs infondées mais que je peux comprendre.

Pour la petite histoire on est passé de la place Arnaud Bernard comme un grand parking chaotique à la jolie place actuelle… Pas trop mal pour un début…

Moi je ne sais pas pourquoi mais je parie sur un projet assez conséquent qui permettrait de faire le ménage dans le coin…

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#40 29/03/2012 14h39 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Bienvenue Alexandre et merci pour les précisions.

Désolé pour le décalage de ma réponse à Lemouz… entre l’écriture, des appels et envoi du post…

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#41 29/03/2012 14h42 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Nous avons effectué l’ensemble de nos opérations immobilières (RP + locatif  + parking) avec la même banque. Le 3.4% sur 20ans a été obtenu fin 2010 début 2011 qd les taux étaient au plus bas.
Nous avons essayé de financé ces biens au maximum par l’emprunt (les frais de notaires + caution étant de notre poche car imposé par la banque)

Il est vrai que les secteurs Saint Sernin / Chalet / saint Aubin sont très recherchés par les étudiants / jeunes commançant dans la vie active. Le revers de la médaille : le prix au m² qui dépasse très souvent les 4000 euros. Pour ma part, je me suis fixé une limite max de 3500euros en plus de la qualité du bien.

Je ne dégage pas de cash flow pour le moment; l’ensemble de ces opérations s’autofinance à peu près (moins d’une centaine d’euros d’épargne de ma part par mois).

Pour un bien pro, je commence tout juste à me renseigner (je suis moins à l’aise que sur des biens "classiques") sur le type de location (à la semaine, au mois), les services qu’il faut ajouter par rapport à une location classique (ex ménage régulier…), l’emplacement (effectivement Compans et Amidonnier)…

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#42 29/03/2012 18h59 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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lemouz a écrit :

Les zones ou vous avez acheté me semble relativement sures et fiables. Le premier et le dernier tournent autour de 7-7.2% de rentabilité brute. Arrivez-vous a dégager du cash flow en prévision d’eventuels frais ou bien est une optique d’investissement avec effort d’épargne de votre part, meme léger ?

Vous ne pouvez pas calculer la rentaiblité de ces achats car les loyers sont CC et non HC.
Pouvez-vous nous donner les loyers HC ainsi que quelques infos commes les cahrges syndics/an et la TF.

Dernière modification par Kool31 (29/03/2012 19h00)


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#43 29/03/2012 19h07 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Kool, c’est le principe d’une rentabilité brute wink

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#44 29/03/2012 19h40 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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BorderLine a écrit :

Kool, c’est le principe d’une rentabilité brute wink

zero dette a écrit :

Le calcul de rentabilité brute

C’est la méthode utilisée par les agents immobiliers. Le taux ainsi calculé est celui que vous retrouverez éventuellement sur les annonces de vente. C’est aussi le taux le plus éloigné de la réalité, car il ne prend pas en compte les coûts liés au logement. Son avantage, c’est qu’il permet très rapidement d’avoir une idée du rendement de l’investissement, afin par exemple de comparer deux annonces.

Son calcul est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement (tous frais inclus : frais d’agence, de notaire, etc.), et vous multipliez par 100. Dans le cas d’un logement acheté 100 000 euros et loué 500 euros par mois :

    500 x 12 = 6 000
    6 000 / 100 000 = 0.06
    0.06 x 100 = 6, donc le taux de rentabilité brute de cet investissement serait de 6%


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#45 29/03/2012 20h03 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Des définitions de brut il y en a à la pelle. Celle ci n’est pas universelle.

Brut veut dire tout sauf net. Donc prendre le loyer CC et retirer les charges de copro c’est aussi faisable. Et cela fera aussi un brut, puisqu’il faudra retirer ensuite les taxes fonciéres et autres.

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#46 29/03/2012 20h10 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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BorderLine a écrit :

Des définitions de brut il y en a à la pelle. Celle ci n’est pas universelle.

Brut veut dire tout sauf net. Donc prendre le loyer CC et retirer les charges de copro c’est aussi faisable. Et cela fera aussi un brut, puisqu’il faudra retirer ensuite les taxes fonciéres et autres.

Oui c’est vrai, on peut calculer aussi la rentabilité comme les agences soit :
loyers *12 / prix de vente ce qui gonfle les rentabilités mais qui en fait ne sont pas géniales
Plus on omet de charges et mieux en est la rentabilité.

Mais si l’on veut comparer des biens immobiliers sur Toulouse puis affiner avec les rentabilités brutes faudrait que nous ayons les mêmes calculs.

Si l’on pars du principe que la rentabilité brute est :
le loyer CC*12 / prix de vente (hors notaire et banque)

alors j’estime personnellement qu’une visite est intéressante à partir de 8%

Dernière modification par Kool31 (29/03/2012 20h16)


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#47 29/03/2012 20h44 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Je suis d’accord pour avoir les mêmes bases de comparaisons wink

Entre brut, superbrut, net et compagnie, un taux veut tout et rien dire !

Il faudrait définir le taux "devenir-rentier" lol

Dernière modification par BorderLine (29/03/2012 20h45)

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#48 29/03/2012 22h50 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Par rapport au message de Kool 31 sur une rentabilité nette de 8% min pour visiter

Je pense (mais cela n’engage que moi) qu’un taux de rentabilité (brut ou net) n’a pas de sens s’il n’est pas associé à une stratégie d’investissement et surtout la notion de risque associé. Je m’explique : obtenir du 10% 12% à Toulouse est tout à fait possible à Basso Cambo, Mirail… mais si un jour il faut revendre pour un cas de force majeur, on peut rencontrer des difficultés + éventuellement plus de potentiels problèmes au niveau de la location

Il ne faut pas oublier également le montant des tickets d’entrée; de 30kE / 50kE dans les coins réputés sensibles à 90kE / 100kE pour l’hypercentre

Personnellement j’investis dans l’immobilier en considérant les points suivants :
--> je n’envisage pas de vendre puisque je souhaite me consister des revenus complémentaires (retraite…)
--> cas pire : si je dois vendre en catastrophe, je veux être sur de pouvoir le faire dans les plus bref délais. Tous les appartements que j’ai achetés, je me suis débrouillé pour être le premier et donner une réponse immédiate car il y avait une nombre de visites après très important.
--> emplacement : centre uniquement
--> j’essaye naturellement d’obtenir un autofinancement
--> je ne me focalise pas uniquement sur le rendement, (j’y fais attention naturellement)
--> prix au m² max 3500 euros 

Cdlt

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#49 29/03/2012 23h34 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Quelques commentaires…

Quartiers non cités : Saint Michel et St Agne, pour des studios moins chers qu’en hyper centre.
Bcp de demande locative d’étudiants pour la fac de Rangueil (sciences) et les écoles d’ingénieurs par là bas, des profils assez sérieux généralement.
Présence du métro, à mi chemin entre les facs et le centre ville. Abonnement métro/bus à 10 euros par mois pour les jeunes (mairie de gauche et pour un moment vu la sociologie de la ville).

Arnaud Bernard : vraiment trop d’arabes (appelons un chat un chat)…
Quand vous passez sur la place, des vendeurs de contre bande sans papiers vous proposent des fausses cigarettes ou du shit. Les jeunes filles qui passent par là se font regarder de façon lourde, sincèrement je ne pense pas que le quartier s’améliorera. Des immondices un peu partout, des bruits de prière, des attroupements de gens qui glandent toute la journée…

J’ai failli acheter un appartement dans la résidence des années 60 où était Mohammed Merah. J’avais trouvé un T4 de 60 m2 à 87 000 euros au coeur de la Côte Pavée.
Il faut savoir qu’il s’agit d’une petite cité anciennement ouvrière installée là pour des raisons de mixité sociale dans les années 60. Sauf qu’elle s’est dégradée car peu entretenue. Tout autour il n’y a que des maisons. J’ai vraiment failli acheter là bas, j’ai interrogé les voisins, le concierge…
Une populations sembable à celle d’Arnaud Bernard qui traînait par là bas toute la journée, des histoires de trafic de drogue m’ont amené à me poser la question : pourrais-je moi vivre là bas?
Et la réponse était non…
Ces scrupules ont du bon car aujourd’hui je pense que tout le monde identifie cet immeuble et qu’y amener des locataires ça ne va pas être évident…

J’ai acheté finalement un T4 à bas prix dans un quartier plus mixte St Agne que je loue à des étudiants en coloc meublée, je n’ai pas à me plaindre, rentabilité dans les 10% et investissement qui me rapporte de la trésorerie sans apport avec des prêts sur 20 ans.

Dernière modification par jaidelachance (29/03/2012 23h37)

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#50 29/03/2012 23h48 → Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

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Après pour donner un autre témoignage, j’ai un ami ancien militaire, 1m90 qui possède 5 appartements dans des zones qui commencent à être difficiles et il a des locataires plus "compliqués" : alcooliques, femmes voilées. Mais en rentabilité il est très bien car le prix des biens descend bcp plus vite que les loyers mais il faut gérer ses locataires par contre.
La plupart des loyers sont payés par les allocations logement en quasi totalité qui lui sont versées directement. Il m’avait dit (pour expliquer un peu) que pour un locataire alcoolique, il y avait une différence de 30 euros entre le montant de l’APL et le loyer mais qu’il suait sang et eau pour la récupérer chaque mois car l’autre était incapable de gérer son budget…
Moi je n’aime pas trop cette façon de faire car j’ai l’impression qu’on spolie l’Etat Français qui maintient bcp de monde dans l’assistanat et un jour l’Etat n’aura plus les moyens de faire ça. De plus son patrimoine ne se valorise pas vraiment…

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