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Forums des investisseurs heureux

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#101 29/06/2014 00h28 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Attention : en achetant "des SCPI" sur un contrat d’AV, vous n’achetez pas des parts de SCPI, mais vous achetez une UC (Unité de Compte) dont la valeur est largement attachée à une SCPI. Ainsi :
- A l’achat, vous ne payerez pas exactement le prix net acheteur d’une part (ça va dépendre des caractéristiques de l’UC, parfois vous payerez  ainsi la valeur de reconstitution d’une part);
- A la vente, vous ne percevrez pas le prix net vendeur d’une part (ça va aussi dépendre des caractéristiques de l’UC, généralement c’est sur un mode de calcul proche de celui du prix d’achat, avec qqs % de différence);
- Comme revenus, vous ne percevrez pas exactement le montant distribué par part par la SCPI (la aussi, ça dépend des caractéristiques de l’UC, en général c’est entre 95% et 100% du montant distribué par part), et parfois c’est réinvesti en parts de l’UC de la SCPI, parfois ajouté sur le fond €uros, ou ailleurs;
- Vous n’aurez pas les mêmes droits qu’un associé (le droit de voter en AG par exemple) car c’est l’assureur qui possède les parts, et pas vous;
- Vous payerez des frais de gestion sur vos UC, et en général ça fera diminuer le nombre de vos parts de cette UC de 0.6% à 0.9% par an (après 20 ans, ça fera 11% à 17% de parts en moins). 

Des informations, avec plus de détails sur tout ceci, figurent dans les précédents messages de cette discussion (que je recommande de relire en détail, avant de se lancer dans les SCPI sur AV).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#102 29/06/2014 08h01 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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PetitRichard a écrit :

Est-il possible de faire virement sur un fonds en euros (avec frais d’entrée "faibles") pour ensuite investir en SCPI via l’arbitrage (avec frais d’arbitrage "faibles") ?

L’idée de la manip est de ne pas payer les frais élévés d’entrée en SCPI…

Bonjour,

il n’est pas possible d’éviter ces frais. Ce serait "trop facile".
Ces frais dépendent aussi des contrats AV.

Voilà un petit comparatif que j’avais réalisé il y a quelques années pour l’achat de PFO2 :
(depuis, les frais ont peut-être évolué… A vérifier)

POUR UN ACHAT de 10000 € de PFO2

Achat en direct :

- Achat de 54,94 parts à 182 euros
- Intérêts de 5% = 500 euros
- A soustraire les PS 15,5% (77,5 euros) et le supplément impôt sur le revenu (TMI 14% = 500 x 14% = 70 euros)
- Rendement = 500 - 147,50 = 352,5, soit 3,52 % / an

---

Placement sur Oradéa :

- Frais de versement = 0,5%, donc 10000 - 50 = 9950 €
- Achat de 56,36 parts à 176,54 euros (achat à 97%)
- Sur contrat = 56,36 parts x 166,53 = 9385,63
- Frais de gestion Oradéa (1,19 %) = 9385,63 x 1,193 % = 111,68 euros
- Rendement 5 % (soit 9,1 euros par part) = 512,87 euros - 111,68 = 401,19
- A soustraire les PS 15,5% (512,87 x 15,5% = 79,50 euros, même s’ils ne sont pas payés annuellement, on les paye en sortie)
- Rendement = 401,19 - 79,50 = 321,69 soit 3,22 % / an environ

---

Placement sur Mon Financier Frontière Efficiente (Apicil) :

- Frais de versement = 0 %, donc 10000 = 10000 €
- Achat de 56,35 parts à 177,45 euros (achat à 97,5%)
- Sur contrat = 56,35 parts x 166,53 = 9383,96
- Frais de gestion MonFinancier (0,75%) = 9383,96 x 0,75 % = 70,37 euros
- Rendement 5 % (soit 9,1 euros par part) = 512,78 euros - 70,37 = 442,41
- A soustraire les PS 15,5% (512,78 x 15,5% = 79,48 euros, même s’ils ne sont pas payés annuellement, on les paye en sortie)
- Rendement = 442,41 - 79,48 = 362,96 soit 3,63 % / an environ

---

Placement sur le contrat Libéralys vie (Apicil) :

- Frais de versement = 0 %, donc 10000 = 10000 €
- Achat de 56,35 parts à 177,45 euros (achat à 97,5%)
- Sur contrat = 56,35 parts x 166,53 = 9383,96
- Frais de gestion (0,44% négociés) = 9383,96 x 0,44 % = 41,28
- Rendement 5 % (soit 9,1 euros par part) = 512,78 euros - 41,28 = 471,5
- A soustraire les PS 15,5% (512,78 x 15,5% = 79,48 euros, même s’ils ne sont pas payés annuellement, on les paye en sortie)
- Rendement = 471,5 - 79,48 = 392,02 soit 3,92 % / an environ

Si cela peut vous renseigner…

Cdt,
Frédéric


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#103 29/06/2014 09h55 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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goiz a écrit :

Je ne suis pas d’accord. Pour la majorité des contrats en ligne, les frais d’entrée ou d’arbitrage sont majorés pour l’achat de parts de scpi.

Je pensais aux contrats que je propose, qui ont les mêmes frais pour les fonds euros et les SCPI, pas aux contrats en ligne.

Carpediem


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#104 29/06/2014 11h16 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Oups, au temps pour moi, je ne savais pas que vous étiez "distributeur" de contrats (conseiller patrimoine?)
Du coup, sans frais d’entrée, cela peut valoir le coup. Par contre quels sont les frais d’entrée et de gestion de vos contrats ?

Dernière modification par goiz (29/06/2014 11h28)

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#105 29/06/2014 11h37 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Oui, je suis conseiller en gestion de patrimoine avec un profil particulier que je vous invite à lire dans ma présentation Info • Forums des investisseurs heureux

Pour les frais, il y a une grille tarifaire de base et une proposition commerciale selon les montants investis mais je ne fais aucune proposition sans une étude patrimoniale complète, je ne travaille qu’en confiance réciproque et, bien évidemment, je ne donne pas de chiffres sur le forum.

Carpediem


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#106 20/08/2014 19h32 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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justsayno a écrit :

(le 10/01/2012)

Fortunéo:
Frais de gestion contrat: 0.75%
SCI proposée: SCI Philosophale, là aussi les principales lignes sont SélectInvest1, UFG Pierre.
Frais de gestion Prospectus AMF     0,82 %/an de l’actif net du fonds
Frais d’entrée/sortie SCI:2%/0%

LFP Multimmo part Philosophale (OP1210807758) est tjrs proposé
Frais de gestion : 0,90%
Frais d’entrée/sortie SCI:0%/0%
Valeur d’achat : Valeur Liquidative + 2% (acquis à la SCP)

Nouveau… Fortuneo propose depuis peu (date précise ?) 2 SCPI
SCPI Patrimmo Commerce (créée en 2011, commerces)
SCPI Primopierre (créée en 2008, bureaux)

Valeur d’achat : 97,5 % du prix de souscription
Valeur de retrait : Valeur d’achat – commission de souscription de la SCPI (6,67 % pour Patrimo Commerce, 8,32 % pour PrimoPierre)
Montant du coupon : 85 % des dividendes  (versé sur fond en Euros)

Ces propositions me semblent comparables à celles des autres contrats AVie, me trompè-je ?

Ayant un contrat Fortunéo-Vie, je vais très certainement souscrire des parts de Patrimmo-Commerce…


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#107 20/08/2014 22h32 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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@Pierre P
Avez-vous vu que Patrimmo Commerce est également disponible sur l’assurance-vie mes-placementsliberté ?
- Valeur d’achat:= valeur de retrait (191 x 91% = 173.81 €) + 6% de frais sur le montant du versement, donc 173.81 : 0.94 = 184.90 €
- La participation au dividende est de 100%
- Les frais de gestion de l’AV sont de 0.50% pour les UC

Personnellement:
- j’ai des AV Fortuneo-vie et mes-placementsliberté
- je n’ai pas de Patrimmo Commerce pour le moment
(mais j’ai des Immofonsd 4, des Primopierre, et des PFO2 sur l’AV mes-placementsliberté)
- j’envisage de prendre des Patrimmo Commerce, le mois prochain, sur l’AV mes-placementsliberté

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#108 21/08/2014 19h31 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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@antonyme59 : merci… je vais prendre le temps de regarder de plus près.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#109 21/08/2014 20h05 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour

Ce post pour vous signaler que les conditions d’entrée dans les SCPI Primonial (comme Patrimmo-Commerce) sont bien plus favorables dans les contrats de l’assureur Spirica que chez Fortunéo-Vie (chez Spirica on reçoit 100% des dividendes de la SCPI)

Par exemple, pour PrimoPierre, j’ai fait il y a quelques mois une étude avec les valeurs du rapport 2013T3 (donc qui serait à actualiser un peu) et cela donnait les résultats suivants:

Pour x euros investis:

Assureur    Valeur capital (en nb part)    Valeur         Revenu annuel (%)  Perte en capital
                                                       capital (€)*                                 à la revente **
Suravenir        .005369x                  .933x                      4.01               0 ou 1.3%
EcieVie          .005716x                    .993x                      4.61               3.3%
Spirica          .005405x                    .939x                      4.97***            0

* calculé avec la valeur de retrait
**(0=valeur de retrait)
*** calcul correspondant au contrat mpl qui verse les intérêts de SCPI sur le fonds en euro, les conditions sont légèrement différentes pour le contrat Linxea Spirit (où les intérêts servent à racheter des parts de SCPI)

Le contrat Suravenir utilisé pour la comparaison ci-dessus était Linxea Avenir, Fortunéo-Vie a 0.15% de frais supplémentaires, donc sera encore plus défavorable.

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#110 14/09/2014 15h03 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour,

Ayant "rempli" mon fonds en euros sur mon contrat (environ 70K€) j’envisage de diversifier vers les SCPI, même si je sais qu’il vaut mieux détenri des SCPI en direct avec effet de levier plutôt que de passer par une AV. Cela étant dit, l’idée est de capitaliser, car je n’ai pas besoin actuellement de recevoir les dividendes éventuellement versé. L’idée étant donc qu’ils soient le moins errodés possible par les impôts, et donc dans une AV.

Je souhaiterais avoir votre avis sur les deux SCPI proposées par Fortunéo Vie. N’étant pas un fin connaisseur de ce type de produit.

SCPI Primopierre:


Date de création: 31 juillet 2008
Code ISIN : QS0002005285
Prix de souscription de la part : 196 euros au 01/04/2014
Valeur d’achat : 97,5 % du prix de souscription de la part soit 191,10 euros au 01/04/2014
Valorisation de l’unité de compte sur le contrat  : Égale à la valeur de retrait
Valeur de retrait     Valeur d’achat – commission de souscription de la SCPI (8,32 %) soit 175,19 euros au 01/04/2014
Souscription minimale initiale : 1 part
Souscription minimale ultérieure : Néant
Commission de souscription : 8,32 % de la valeur d’achat
Frais de sortie : Néant
Valeur de rachat : Égale à la valeur de retrait
Revenus : Coupons versés mensuellement sur le fonds en euros Suravenir Rendement, chaque avant dernier jour ouvré du mois
Montant du coupon : 85 % des dividendes

Source : SCPI Primopierre : un patrimoine de bureaux de qualité et des locataires de premier plan pour investir dans le cadre de son assurance-vie Fortuneo Vie

SCPI Ptrimmo Commerce:

Date de création : 6 Septembre 2011
Code ISIN     QS0002005299
Prix de souscription de la part : 191 euros au 01/04/2014
Valeur d’achat : 97,5 % du prix de souscription de la part soit 186,23 euros au 01/04/2014
Valorisation de l’unité de compte sur le contrat : Égale à la valeur de retrait
Valeur de retrait     : Valeur d’achat – commission de souscription de la SCPI (6,67 %) soit 173,81 euros au 01/04/2014
Souscription minimale initiale : 1 part
Souscription minimale ultérieure :    Néant
Commission de souscription : 6,67 % de la valeur d’achat
Frais de sortie : Néant
Valeur de rachat : Egale à la valeur de retrait
Revenus : Coupons versés mensuellement sur le fonds en euros Suravenir Rendement, chaque avant dernier jour ouvré du mois
Montant du coupon : 85 % des dividendes

Source : SCPI Patrimmo Commerce : une SCPI jeune en forte croissance pour investir dans le cadre de son assurance-vie Fortuneo Vie

Vers laquelle de ces SCPI vous tourneriez vous?
Vaut il mieux tout de même passer hors de l’enveloppe AV?
Ou encore vaut il mieux utiliser un autre support en UC de Fortunéo Vie qui ferait mieux que les deux SCPI sus nommées ?

Par avance merci de vos éclairages.

Bien à vous,


Dooffy

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#111 14/09/2014 15h58 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour,

en fait l’intérêt ou non d’avoir des SCPI en direct dépend de votre taux d’imposition. Si vous gagnez bien votre vie et que vous n’avez pas besoin des dividendes, il vaut mieux l’assurance vie. Vos dividendes y capitalisent sans impact fiscal immédiat (et plus faible plus tard avec la fiscalité de l’assurance vie).

Sans répondre à votre question, si votre AV est récente il vaut peut être mieux changer (ou si vous n’avez pas besoin de cet argent d’ici 8 ans), regardez du côté de Linxea, j’y ai acheté des SCPI dans le contrat Linxea Spirit et le taux de distribution des dividendes est de 100% et non de 85% comme chez Fortuneo. Et également chez monfinancier.com sur le contrat Frontière Efficiente le taux est de 100%.

Dernière modification par Spleipnir (14/09/2014 15h59)

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#112 14/09/2014 18h22 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour Spleipnir,

Merci pour votre retour. TMI de 30%. J’ai effectivement un contrat chez Linxea. Je n’avais pas pensé à regarder ce qu’ils proposaient.
Je m’en vais donc jeter un oeil de ce pas.
Merci pour cette lumière.

Bien à vous,


Dooffy

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#113 01/10/2014 16h32 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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@ Doffy : si vous n’avez pas besoin de revenus, vous avez intérêt à étudier sérieusement la possibilité d’acheter vos parts de scpi en nue-propriété plutôt qu’au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Cela vous permet d’être directement propriétaire de vos parts (pas de risque de contrepartie) et d’économiser pas mal de frais (tous les frais sur le contrat d’assurance-vie) et d’impôts (pas d’impôt sur la fortune et pas d’impôt sur le revenu pendant 10 ans, si le démembrement est d’une durée de 10 ans, par exemple).

La durée du démembrement doit être définie en fonction de votre date de départ en retraite, car au terme du démembrement, les revenus des parts vous seront automatiquement versés.

Primopierre et de Patrimocommerce peuvent être souscrites à 65% du prix de la pleine propriété pour un démembrement d’une durée de 10 ans.

Si vous souhaitez diversifier votre investissement sur plusieurs sociétés de gestion, d’autres scpi peuvent être démembrées, telles que :

- Corum convictions à 63% sur 10 ans
- PFO2 à 66% sur 10 ans
- Et quelques autres, en fonction des possibilités du moment (Immorente, Efimmo, Interpierre, Immorente 2, Epargne foncière, Pierre privilège, Ficommerce, Buroboutic, Epargne foncière, Novapierre, etc… ).

Vous pouvez me consulter en message privé à ce sujet, si vous le souhaitez.

Dernière modification par stephane (01/10/2014 16h37)

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#114 20/10/2014 08h11 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour,
Je m’apprête à ouvrir le contrat mes placements liberté-vie pour y loger des SCPI.
Quelqu’un a un retour d’expérience sur cette société ou un autre contrat bon marché et riche en SCPI ?

merci à tous.

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#115 20/11/2014 02h06 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Mes placements Liberte est mon contrat de référence pour les scpi: gamme riche, distribution des dividendes en fonds euro, taux de distribution et droits d’entrée raisonnables.

J’apprécie le classement annuel des SCPI établi par Mieux Vivre Votre Argent en collaboration avec Primonial. Méthodologie claire (et je trouve, pertinente). Vous trouverez dans MPL des SCPI parmi les mieux classées.

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#116 22/11/2014 12h53 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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J’ai ouvert un contrat mais les SCPI sur AV sont-elles si intéressantes ?

Au final au bout de 8 ans , tu as comme déduction sur les loyers reçus  15.5 + 7.5 + les frais de gestion qui représente beaucoup

Je m’explique  : les 0.5 % ou 0.75 % pour d’autres AV ont pour assiette le capital donc pour un rendement de 5 % il faut multiplier les 0.5 ou 0.75 par …. 20

Pour les meilleurs contrats tu auras 15.5 ( csg ) + 7.5 ( ir ) + 10 ( les frais : 0.5x20 ) soit 33 % a déduire et encore quand on touche 100 % des loyers et non 85 %

Tout ça pour dire que c’est intéressant que pour les TMI à partir  30 % car si  TMI a  14 % ça donne :

14+15.5 soit 29.5 % à déduire du brut .

Dernière modification par Lavande63 (22/11/2014 13h19)

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#117 22/11/2014 13h19 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour Lavande63,

Pour info : j’ai un TMI de 14% et je n’ai pas encore ouvert un tel contrat mais j’y pense…

Sur l’AV, l’imposition à 7,5% n’est pas systématique. Nous pouvons bénéficier de l’abattement de 9 200 € (pour un couple).

Lors d’un achat en direct, tu n’as la jouissance des parts qu’à partir du 4e mois en général. Et, il peut être difficile de revendre certaines parts.

De plus, pour améliorer le rendement de ce placement, il est préférable d’envisager un achat à crédit (effet de levier).

Selon moi, l’AV sera un excellent support pour réinvestir les revenus des SCPI que j’ai acheté à crédit.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#118 22/11/2014 13h27 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Exact, j’ai pas mis l’abattement car je raisonnais sur de gros montants .
Ce qui m’ennuie avec l’AV c’est que c’est l’AV qui détient tes SCPI alors je préfère les SCPI en direct  même si tu payes plus d’impôts.

Dernière modification par Lavande63 (22/11/2014 13h30)

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#119 21/01/2015 09h29 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour à tous,
Après moult tergiversations et hésitations, je vais très probablement faire le pas et investir dans des SCPI dans le cadre de l’ AV.
Mon choix se porte sur mes placements.fr.
Les SCPI qui retiennent mon attention:
-PFO2
-PRIMOVIE
-PATRIMMO COMMERCE
Les points forts (ou tels que je les imaginent:
Primovie me parait une SCPI très intéressante:
Le domaine de de la santé et de l’éducation ont un bel avenir pour le secteur privé, les pouvoirs publiques se désengageant de + en + de ses domaines.
Les 2 autres SCPI paraissent saines, même si le taux d’occupation financier semble un peu en déclin, mais je n’ai pas trouver les RAN concernant ces SCPI (peut-être ne paraissent-ils que lors du rapport annuel de gestion?)
Dans les cas de Primovie et de Patrimmo commerce la valeur de retrait est de 91% du prix de souscription (91.5% pour PFO2).
Les frais d’entrée sont de 6% dans les 3 cas.
Les loyers sont redistribués à 100% pour les 3 et les frais de gestion sont de 0.5% l’an (0.125% par trimestre)
Voilà!
Le capital investi: 100000 euros:
-PRIMOVIE:50000 euros
-PFO2: 25000 euros
-PATRIMMO COMMERCE: 25000 euros
Ha j’oubliais, le but de cet investissement:
M’assurer un petit complément de retraite dans 4 ans.
PS: Un investissement d’une petite somme en nue-propriété (en dehors de l’AV évidemment!) de corum conviction pourrait aussi m’intéresser.
Bonne journée et: toujours à l’écoute de vos remarques toujours pointues wink

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#120 21/01/2015 17h17 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Vous devriez lire au moins le dernier rapport annuel (de 2013 donc), et les derniers bulletins d’info, téléchargeables :
   PFO2 sur ce lien (et sur ce forum ici);
   Primovie sur  ce lien      (et sur ce forum ici et la);
   Patrimmo Commerce sur  ce lien      (sur ce forum … la discussion reste à créer)

Soyez conscient que votre répartition implique 2 des 3 SCPI et 75% du montant auprès de la même société de gestion (soit peu de diversification), et que Promovie (qui représenterait 50% du montant) n’est pas vraiment une SCPI de fond de portefeuille, mais plus une SCPI de niche pour une diversification (elle est petite, avec un petit nombre d’immeubles, tous sur le même secteur, et récente). Souvent, pour une "croisière" tranquille, mieux vaut choisir un gros paquebot…

N’oubliez pas que les produits de ce placement viendront gonfler votre contrat d’Assurance-Vie, et que si ce contrat n’existe pas déjà, les retraits dans 4 ans seront quand même imposés à votre TMI IR ou à 15%, plus prélèvements sociaux, sur la quote-part de "gains" de chaque retrait (cf votre objectif : "petit complément de retraite dans 4 ans").


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#121 21/01/2015 18h43 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Merci goodbylenine de votre éclairage.

En ce qui concerne les documents que je viens de télécharger, je vais me prendre quelques heures(..jours!) pour les étudier.

Pour ce qui concerne Primovie, je pense qu’il s’agit d’un secteur réellement porteur et qui un peu plus diversifié qu’il n’y parait, le secteur "crèches" n’ayant que peu à voir avec les résidences senior et les cliniques.Mais bon peut-être effectivement éviter d’attraper le mal de mer en pleine croisière (surtout qu’à lire la discussion la concernant, il semble qu’elle ait du mal à investir le fruit de la collecte:
80M de collecté pour 57M d’acquisition à la date de Novembre 2014).
Si il y a des avis sur Patrimmo commerce?!je suis preneur.
Merci encore de vos avis.

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#122 25/01/2015 18h14 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour,

J’ai environ 50 K€ de précaution sur un livret Euro mais je souhaite maintenant l’investir à long terme ayant dissipé certaines incertitudes personnelles. J’envisage donc d’ouvrir une AV internet axée sur les SCPI dans l’objectif de me diversifier sur le long terme en franchise d’impot. Ayant un TMI de 30% et ne souhaitant pas m’endetter, l’AV me parait la meilleure solution, pour résumer les frais de gestion reviendront deux à trois fois moins cher que le TMI, sans parler de l’exonération de plus value à terme s’il y en a.

j’ai regardé les SCPI proposées par le contrat Linxea Spirica, elles ont toutes un rendement autour de 5% brut. j’ai éliminé les plus petites (moins de 250 M€ de patrimoine, peut etre pas assez solides en cas de secousses), puis j’ai éliminé les plus endettées (RIVOLI AVENIR PATRIM et EDISSIMO 17% de dette nette chacune par rapport aux actifs je trouve cela très élevé pour un placement de "pere de famille" et je ne vois pas si ces dettes sont à taux variables). il reste Elysées Pierre (ancienne et forte implantation Paris IDF), Selectinvest 1 (ancienne et 45% en province) et PrimoPierre (récente et ayant des réserves de cash 18%).

Afin de diversifier je prévois de répartir entre les trois, disons 40% ELYSEES 40% SELECTINVEST1 et 20% PRIMO PIERRE.

Cette approche et cette répartition vous paraissent elles raisonnables ? Auriez vous des commentaires ou recommandations sur ces SCPI ? Je vous en remercie par avance

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#123 26/01/2015 01h41 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Avec un TMI 30% et l’intention d’investir sans emprunt, l’achat de nue-propriété (renonçant aux dividendes pendant N années en échange d’un prix bien plus faible) est bien souvent préférable (quand on calcule le rendement net).

Par ailleurs, en ce qui concerne votre choix :
  - pour Elysée Pierre, le minimum de souscription est trop élevé pour vous;
  - vos critères de choix me semblent très mauvais (le rendement instantané de l’an passé ne signifie pas grand chose quand on investi pour 10-20 ans; quand emprunter ne coute presque rien, et que les investissements rapportent 6-7%, mieux vaut une SCPI avec de la dette qu’une SCPI incapable d’investir son cash; les maturités des dettes et la nature des taux figurent dans les rapports annuels; vous ne tenez aucun compte de la performance long terme des SCPI, or même si on ne connait que celle du passé, c’est mieux que rien; vous ne tenez pas compte de la gouvernance; etc.)


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#124 26/01/2015 09h22 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Merci GBL pour la réponse…il va donc falloir que je revoie ma copie, surtout qu’un investissement en SCPI est du très long terme et que je n’aime pas être scotché à un investissement…

A titre d’information, y a t il un tiercé gagnant des SCPI qui paraissent réunir à vos yeux un bon équilibre à ce jour de l’ensemble de vos critères pour un investissement sur 10/15 ans au moins ?

Merci !

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#125 26/01/2015 10h01 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

Banni
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bonjour

concernant

GBL a écrit :

pour Elysée Pierre, le minimum de souscription est trop élevé pour vous;

ceci est vrai dans le cadre d’un achat en direct, il ne me semble pas qu’il faille investir un minimum équivalent d’UC dans le cadre de l’AV. Pour cette scpi cela vaut le coup de faire vite si elle répond à vos critères, car le prix de la part vient d augmenter et peut-etre qu’elle n a pas encore été repercutée par les assureurs (qui ont encore des enveloppes à l ancien prix)

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