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#1 11/08/2015 13h58 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Comme dit dans ma présentation, je souhaite utiliser les 150 000 euros issus de la vente d’un appartement locatif à la gestion chaotique, mais assez bien vendu.

J’entends et lis beaucoup sur les SCPI et je me lancerai bien, à 10 ans de la retraite si tout se passe bien.

Je ne souhaite pas m’endetter (ça fait 25 ans que je rembourse !!) et je les achèterai donc dans le cadre d’une assurance vie.

Alléché par les offres sans frais des comptes en ligne (et la presse, MVVA classe encore ce mois-ci Fortunéo en haut du palmarès), je viens d’ouvrir un compte joint Chez Fortunéo et souhaitais dans la foulée souscrire leur assurance-vie sans frais également d’après leur pub (et 100 euros offerts). Mais c’était sans compter sur la complexité de ces produits…

ils proposent 2 SCPI pas trop mal classées visiblement :

Une de bureaux : Primopierre
Une de Commerces : Patrimmo Commerce

J’allais cliquer pour souscrire 50 000 euros sur chacune (ça tombe bien c’est le maximum) mais une chose a attiré mon attention  : ils ne versent que 85 % des dividendes (ou des loyers) alors que la même SCPI achetée chez "mes placements.fr" distribue 100 % ??? ai-je raté quelque chose ?

je préférerais ne garder qu’un interlocuteur (si l’on peut utiliser ce mot dans le cas d’une banque en ligne ?) mais soit quelque chose m’échappe, soit il n’y a aucun intérêt à acheter le même support chez un intermédiaire qui prend 15 % des bénéfices alors que l’on peut le faire chez un autre qui distribue la totalité ?

j’aimerais votre avis éclairé la dessus.

vos avis sur mon idée de placer cette somme sur 2 scpi avec l’idée de ne pas y toucher avant 8-10 ans m’intéresse également.

je peux aussi attendre qu’AFER propose à nouveau une SCPI, mais leur frais d’entrée sur leur contrat me refroidit un peu

Dernière modification par envt82 (11/08/2015 13h59)

Mots-clés : fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 11/08/2015 14h14 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

   Ailleurs dans le forum le calcul a été fait précisément, mais le résultat est clair : mieux vaut souscrire ses SCPI chez MesPlacements (contrat MesPlacementsLiberté) que chez Fortuneo (contrat Fortuneo Vie). En prenant en compte la différence de pourcentage de loyer reversé (100% contre 85%) et les frais de gestion sur les UC (0,5% contre 0,75%), tout deux en défaveur de Fortuneo, il n’y a pas photo. Je possède les deux contrats et n’ai pas hésité. D’ailleurs, eu égard aux frais de gestion sur UC de Fortuneo, je me sers principalement de ce contrat pour les supports en euro.

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#3 11/08/2015 14h33 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Je songe également à ouvrir une AV chez Fortuneo.

Quels sont les fonds qui sont intéressants chez eux (à part les 2 fonds en Euros qu’ils mettent en avant) ?

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#4 11/08/2015 14h53 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Exodusdc a écrit :

Bonjour,

   Ailleurs dans le forum le calcul a été fait précisément, mais le résultat est clair : mieux vaut souscrire ses SCPI chez MesPlacements (contrat MesPlacementsLiberté) que chez Fortuneo (contrat Fortuneo Vie). En prenant en compte la différence de pourcentage de loyer reversé (100% contre 85%) et les frais de gestion sur les UC (0,5% contre 0,75%), tout deux en défaveur de Fortuneo, il n’y a pas photo. Je possède les deux contrats et n’ai pas hésité. D’ailleurs, eu égard aux frais de gestion sur UC de Fortuneo, je me sers principalement de ce contrat pour les supports en euro.

Ok, vous confirmez donc ce que je pensais. Arf moi qui ne voulais pas souscrire dans un 5 ème établissement (C Agricole, AFER, Cortal, Fortunéo …).

Nous sommes bien d’accord, le prix d’achat sera le même, le prix de vente également (fixés tous deux par le gestionnaire du fond), mais le versement trimestriel sera supérieur chez MesPlacementsLiberté à cause de ce fameux pourcentage. Quid de la liquidité ? identique chez les 2 courtiers ?

Pouvez vous me dire où vous reversez les loyers ? peux t-on les sortir du compte où doit on obligatoirement les réinvestir chez MesPlacementsLiberté ?

du coup, cela relance mon choix car il y a d’autres SCPI chez MesPlacementsLiberté

Bon, je progresse dans mon étude comparative mais j’ai besoin de votre aide

                    FORTUNEO    MES PLACEMENTS
PRIMOPIERRE       
                achat    191,1    191
           Frais sur achat    ?    6,00%
         distribution    85,00%    100,00%
               retrait    175,19    175,19

Admettons que je place 19 100 euros (ou 19 110 euros chez Fortunéo, pourquoi ces 10 euros de plus ??) sur mon contrat. Je possède donc 100 parts de Primopierre ? Ou Mes Placements prend d’emblée 6 % soit 17 954 de placé soit 94 parts seulement (à moins que les 6 % soit inclus dans la différence 191>>175.19 ?). Mon compte est alors valorisé pour 94*175.19=16 467.86 € ou 100*175.19=17 519€ .

Ensuite je touche trimestriellement des "revenus" autour de 5% annualisés (de 19 100 ou de 16 467 ?) et j’espère que dans 10 ans la prime de retrait sera au moins égale à 191 € (j’ai bien compris que rien n’était garanti) si d’aventure je veux m’en séparer.

Je ne trouve pas les frais sur achat chez Fortunéo et du coup je ne peux pas remplir la ligne 3 colonne 2. N’y en aurait il pas ?

Cela fait beaucoup de questions, désolé, je cherche à comprendre les subtilités.

Dernière modification par envt82 (11/08/2015 15h25)

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#5 11/08/2015 18h11 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

il y a aussi possibilité de passer par un courtier pour avoir des frais de gestion allégés.
Par exemple sur le contrat Libéralys vie (Apicil).

On imagine un investissement de 10000 € sur PFO2 sur Libéralys :

- Frais de versement = 0 %, donc 10000 € = 10000 €
- Achat de 55,74 parts à 179,40 euros (achat à 97,5% du prix de souscription : 184)
- Sur contrat = 55,74 parts x 168,36 = 9384,38
- Frais de gestion (0,44% négociés) = 9383,96 x 0,44 % = 41,29
- Rendement 5 % = 469,21 euros
- Rendement net de frais de gestion = 469,21 - 41,29 = 427,92
- A soustraire les PS 15,5% (469,21 x 15,5% = 72,72 euros, même s’ils ne sont pas payés annuellement, on les paye en sortie)
- Rendement = 427,92 - 72,72 = 355,20 soit 3,55 % / an environ

Sur Mesplacementsiberté

- Frais de versement = 6 %, donc 10000 € = 9400 €
- Achat de 55,83 parts à 168,36 euros (achat à 91,5% du prix de souscription : 184)
- Sur contrat = 55,83 parts x 168,36 = 9400,00
- Frais de gestion (0,50%) = 9400,00 x 0,50 % = 47,00
- Rendement 5 % = 470,00 euros
- Rendement net de frais de gestion = 470,00 - 47,00 = 423,00
- A soustraire les PS 15,5% (470,00 x 15,5% = 72,85 euros, même s’ils ne sont pas payés annuellement, on les paye en sortie)
- Rendement = 423,00 - 72,85 = 350,15 soit 3,50 % / an environ

En gros,
si frais de versement présent > valeur d’achat plus basse sur la part (ristourne à 91.50 %)
si frais de versement absent > valeur d’achat plus haute (ristourne à 97,50 %)

Et au final, ça revient plus ou moins à la même chose…
 
Cordialement,
Frédéric


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#6 11/08/2015 18h36 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui, il faut bien choisir un intermédiaire et s’y tenir, sinon, on se retrouve avec des comptes partout.

Déjà, grâce à ce forum, je vais sans doute choisir mesplacements.fr au lieu de fortunéo pour l’achat de SCPI.

Je n’ai pas cherché à savoir si la SCPI de AFER va être à nouveau en souscription et si elle vaut le coup ?

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#7 11/08/2015 19h11 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Juste une information, les SCPI sur votre contrat d’AV seront valorisées à leur prix de retrait (i.e leur prix de vente) donc vous allez avoir une moins value sur ces UC pendant longtemps surtout si les loyers sont convertis en fonds euros et non automatiquement en parts de SCPI. Il faut 2 ans en moyenne pour revenir à zéro.

Certaines AV proposent des SCI qui sont des fonds qui possèdent des SCPI, bien souvent les frais entre prix d’achat et de revente sont moins importants ce qui crée une moins-value plus petite mais le rendement un peu en dessous de celui des SCPI.

Pour le très long terme les SCPI se révèle plus intéressante mais dans le cas d’un investissement plus court terme ou qui pourrait nécessiter un rachat plus tôt que prévu les SCI sont des options à ne pas négliger.

Carpediem


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#8 11/08/2015 20h51 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui, je vois bien ce placement comme un placement long terme, comme de l’immobilier !

Il y a aussi les Scpi plus valides qui ne servent rien mais se revendent avec une plus value, disons, 10 ans plus tard ?

D’ailleurs qu’entendez vous par court, moyen, long et très long terme ?

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#9 11/08/2015 23h19 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour les "Scpi qui ne servent rien mais se revendent avec une plus value N ans plus tard" :
    - voir Pierre48
    - voir la nue-propriété de n’importe quelle SCPI (vous renoncez aux distributions pendant N années, et en échange vous achetez la part avec un discount significatif, par ex en payant vers 66% du prix avec N=10 et une distribution anticipée proche de 5%) ?


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#10 12/08/2015 17h00 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui merci, j’ai vu cela aussi, mais peux t-on faire ça aussi dans le cadre d’une assurance-vie ?

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#11 12/08/2015 17h46 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
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Je ne crois pas (qu’il y ait des AV avec Pierre48 ou de la nue-propriété de parts).

Quel serait l’intérêt ?  (hormis payer plus de frais chaque années, ce qui est plutôt un inconvénient)  (pour préparer une succession, là où l’AV a des atouts, le démembrement fait déjà bien l’affaire…)

Bien souvent, les gens achète Pierre48 avec un emprunt … pour déduire les frais et intérêts de l’emprunt de leurs revenus fonciers existants, ou/et de la nue-propriété cash … pour sortir le montant concerné de leur assiette ISF. Via une AV, rien de ceci n’est possible.


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#12 12/08/2015 18h44 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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GBL, il existe au moins une AV permettant de prendre Pierre 48 en UC.

Carpediem


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#13 12/08/2015 21h26 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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J’avais noté que les AV Frontière Efficiente Apicil et Oradea Multisupport permettaient de loger des parts de SCPI Pierre48.

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#14 12/08/2015 23h28 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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maxicool a écrit :

Bonjour,

il y a aussi possibilité de passer par un courtier pour avoir des frais de gestion allégés.
Par exemple sur le contrat Libéralys vie (Apicil).

On imagine un investissement de 10000 € sur PFO2 sur Libéralys :

- Frais de versement = 0 %, donc 10000 € = 10000 €
- Achat de 55,74 parts à 179,40 euros (achat à 97,5% du prix de souscription : 184)
- Sur contrat = 55,74 parts x 168,36 = 9384,38
- Frais de gestion (0,44% négociés) = 9383,96 x 0,44 % = 41,29
- Rendement 5 % = 469,21 euros
- Rendement net de frais de gestion = 469,21 - 41,29 = 427,92
- A soustraire les PS 15,5% (469,21 x 15,5% = 72,72 euros, même s’ils ne sont pas payés annuellement, on les paye en sortie)
- Rendement = 427,92 - 72,72 = 355,20 soit 3,55 % / an environ

Sur Mesplacementsiberté

- Frais de versement = 6 %, donc 10000 € = 9400 €
- Achat de 55,83 parts à 168,36 euros (achat à 91,5% du prix de souscription : 184)
- Sur contrat = 55,83 parts x 168,36 = 9400,00
- Frais de gestion (0,50%) = 9400,00 x 0,50 % = 47,00
- Rendement 5 % = 470,00 euros
- Rendement net de frais de gestion = 470,00 - 47,00 = 423,00
- A soustraire les PS 15,5% (470,00 x 15,5% = 72,85 euros, même s’ils ne sont pas payés annuellement, on les paye en sortie)
- Rendement = 423,00 - 72,85 = 350,15 soit 3,50 % / an environ

En gros,
si frais de versement présent > valeur d’achat plus basse sur la part (ristourne à 91.50 %)
si frais de versement absent > valeur d’achat plus haute (ristourne à 97,50 %)

Et au final, ça revient plus ou moins à la même chose…
 
Cordialement,
Frédéric

Calcul intéressant.
J’investi dans l’immobilier physique.
3.50% je trouve cela faible quand même …


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#15 12/08/2015 23h36 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Cricri,

oui, le rendement est faible, c’est évident.
Difficile de comparer avec l’immobilier physique où l’on peut (doit) y passer du temps, y laisser de la sueur (travaux…), gérer les aléas du quotidien (impayés…), qui forcément offrira un rendement bien supérieur en échange.

Cdt,
Frédéric

PS : je lis souvent vos interventions sur le forum. Vous n’auriez pas acheter un bien à Cahors ?


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#16 13/08/2015 00h02 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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A combien estimez-vous le rendement brut nécessaire ?

Il me semble que certains ici évoquaient un rendement brut de 10 %, pour avoir un cash-flow positif, après paiement de tous les frais (y compris taxe foncière, intérêts, autres…).

j’imagine que le rendement brut est calculé pas seulement sur le prix du bien, mais en tenant compte des frais et taxe au moment de l’achat, ainsi que des travaux réalisés avant de louer.

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#17 13/08/2015 07h56 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui en effet , c’est bien cahors .

10% brut c’est un chiffre qui nous dit "en gros " que cela s’ autofinance.
Vous avez beaucoup de sujet sur ce forum.

Cricri


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#18 13/08/2015 08h34 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour les SCPI, le rendement moyen net est de 5%.

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#19 13/08/2015 13h33 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Au lieu de "net", c’est plutôt "brut" qu’il faudrait écrire, car les SCPI procurent actuellement un rendement BRUT voisin de 5%.
Pour le rendement net, tout dépend de la fiscalité de l’investisseur, et ça ne sera pas du tout la même chose entre une personne disposant encore par ailleurs d’un déficit foncier, et une personne imposée dans la tranche max à l’IR et imposé à l’ISF…..


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#20 13/08/2015 14h15 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Cricri77000

Pour avoir visiter Cahors cet été pendant une journée, je comprends mieux pourquoi vous racontiez avoir acheter un "taudis" (comportant 4 lots et une cave de mémoire) à un prix alléchant.
Je ne sais pas si ce bien est localisé dans ou à proximité du "Vieux-Cahors", mais c’est vrai qu’il semble y avoir pas mal d’immeubles pas vraiment bien entretenus… et donc sans doute des opportunités.

Chez nous, dans le Nord-PdC, même dans les vieux quartiers des grosses agglomérations, il y a (très très très) peu d’offres à ce prix.

Cdt


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#21 13/08/2015 20h26 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Maxicool :

C’est 4 studios et 1 t2 pour le dernier projet .
:

Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…

Après comme vous dites à cahors il a y le vieux cahors que j’évite .
je monte un peu plus haut.

On trouve du 7 à 8% brut assez facilement.
pour dépasser les 10% pour quand même chercher .
et du 15 ou + faut vraiment cravacher

Pour pas polluer là discution, je vous invite à la continuer sur ce lien et serai ravis de répondre à vos question.

Cricri


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#22 14/08/2015 06h11 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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GoodbyLenine a écrit :

Au lieu de "net", c’est plutôt "brut" qu’il faudrait écrire, car les SCPI procurent actuellement un rendement BRUT voisin de 5%.
Pour le rendement net, tout dépend de la fiscalité de l’investisseur, et ça ne sera pas du tout la même chose entre une personne disposant encore par ailleurs d’un déficit foncier, et une personne imposée dans la tranche max à l’IR et imposé à l’ISF…..

C’est sur que l’on peut trouver mieux comme rendement, mais je vous rappelle que mon idée est de faire mieux que l’assurance vie en euros avec le produit de la vente d’un appartement.

Je ne souhaite pas pour l’instant réinvestir dans un appartement afin d’être plus tranquille que je ne l’ai été avec le précédent.

Le choix du courtier (mesplacements mes semble plus attrayant que fortuneo ?) et de 2 SCPI (bureaux et commerces ?) est la raison de ma demande de conseils.

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#23 14/08/2015 16h54 → SCPI dans assurance-vie Fortunéo : Primopierre et Patrimmo Commerce (fortunéo, patrimmo commerce, primopierre, scpi (société civile de placement immobilier))

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Si vous habitez dans le grand sud est, il y a 6 ou 7 caisses régionales du Crédit Agricole qui commercialisent la SCPI: UNIDELTA
  - Augmentation de capital à 1250 €
  - ou marché secondaire (montant variable chaque mois mais un peu plus de 1250 €)
                                      car pas de carence locative
Rentabilité: pour 8 parts x 1250 € = 10 000 €,  le dividende est de 73 x 8 =  584 €
                 soit 5.84  % brut
Il faut bien sur enlever la CSG 15.5 % et les impôts.
C’est pour ça qu’emprunter (tout ou) une partie (par exemple à 10 ans, tant que l’on est en activité) permet avec les intérêts de diminuer les loyers, et donc d’augmenter la rentabilité nette.

Dernière modification par saintout (14/08/2015 16h56)

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