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#26 20/02/2012 15h35 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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GBL a raison : les scpi sont des sociétés transparentes d’un point de vue fiscal. Elles ne paient pas d’impôt sur les bénéfices, mais les associés qui payent cet impôt au prorata de leur participation dans la société.

- Ainsi, si une SCPI a réalisé un bénéfice de 10 euros par part, et qu’elle ne vous distribue que 9 euros, vous serez taxé sur ces 10 euros (1 euro est mis en report à nouveau).

- De même, si la SCPI puise dans son report à nouveau pour verser 11 euros, alors que le bénéfice annuel n’est que de 10 euros par part, vous serez taxé sur 10 euros seulement.

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#27 20/02/2012 15h57 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Je vais donner un exemple (simpliste) pour essayer de vous faire comprendre :

La SCPI TOTO a 1000 parts, encaisse 1 000 000 € de revenus fonciers (loyers), paie 200 000 € de charges déductibles des revenus fonciers, et décide de distribuer pour cet exercice 700 €/part (soit 700 000€). Le solde (100 000 €) sert à constituer des provisions pour travaux, à alimenter le report à nouveau (RAN), à constituer une provision pour une créance douteuse, ou à autre chose (et il y a pas mal de possibilités !), et en tout cas reste au sein de la SCPI.
Pour cette exercice, une personne physique (pour qui la SCPI est une SCI transparente à l’IR) associée possédant 1 part va :     
     - recevoir 700€ de distribution
     - être imposé à l’IR sur  800€   (car (1 000 000 - 200 000) * 1 / 1000 = 800€)
     - payer CSG+CRDS sur 800€

Si l’année suivante, la SCPI encaisse toujours 1 000 000 € de revenus fonciers (loyers), paie 200 000 € de charges déductibles des revenus fonciers, et décide de distribuer pour cet exercice 950 €/part, soit 950 000€, le solde (150 000 €) étant par exemple prélevé sur le RAN, ou constitué de reprise de provisions.
Alors un associé personne physique possédant 1 part va :     
     - recevoir 950€ de distribution
     - être imposé à l’IR sur  800€   (car (1 000 000 - 200 000) * 1 / 1000 = 800€)
     - payer CSG+CRDS sur 800€

Vous pouvez lire la discussion sur la SCPI BUROBOUTIC (dont la distribution a été très supérieure au montant imposé à l’IR ces dernières années, et il semble très difficile de comprendre pourquoi, sauf s’il s’agit d’une erreur de la société de gestion) dans Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic


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#28 20/02/2012 16h20 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Merci beaucoup à Stéphane et GoodbyLenine pour ces éléments de réponse.

Derniére petite question (j’en aurais surement d’autres..) au sujet du taux de la CSG+CRDS=prélèvement social; il est bien de 13.5% pour 2012 avec un projet de +2% du gouvernement actuel.

Merci encore.

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#29 22/02/2012 10h18 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Effectivement, les taux que vous évoquez sont les bons. Ils ne cessent d’augmenter !

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#30 03/05/2012 21h07 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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A propos des SCPI dans les AV, j’ai souscris cette année a un contrat ORADEA de la SG uniquement dans ce but pour du long terme voire tres long terme (j’ai 30 ans)
J’ai versé 5000 euros a l’ouverture puis 250 euros mensuels uniquement sur SCPI donc (actuellement PFO2 mais cela pourra varier dans le temps)
Que conseillez vous en general et dans ce cadre concernant le reinvestissement des loyers generes ? sur le fond en euros ? sur les SCPI ?

Cordialement

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#31 04/05/2012 08h25 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Normalement, dans ce genre de contrat il y a un pourcentage maximal d’investissement possible sur les supports SCPI ( par exemple 40% dans le contrat PANTHEA ).

Logiquement, les coupons doivent être réinvestis dans le support qui les a généré, au moins pour les SCPI. C’est réalisé automatiquement dans mon contrat mais je ne me souviens plus si j’ai choisi cette option à la souscription ou si c’est réalisé de toute façon. Si pour le votre ce n’est pas le cas, il me semble judicieux de choisir ce réinvestissement. Renseignez vous sur ce point la réponse devrait être simple à obtenir.

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#32 04/05/2012 10h07 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour

Sur ORADEA on peut investir a 100% en SCPI pas de maximum
On peut également choisir soit de reinvestir en SCPI soit sur un autre support de son choix y compris le fond en euro
De base c’est le même support qui est choisi

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#33 04/05/2012 17h06 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour

Le contrat ORADEA présente comme principale avantage de pourvoir être investit à hauteur de 100 % sur des SCPI et pour moi ce contrat doit être souscrit que dans cette optique (le fonds euros est juste dans la moyenne du marché, il y a des frais d’entré, des frais d’arbitrage et des frais de gestion plus élevé que les contrats en ligne)

Je vous recommande donc d’investir les loyers sur les même SCPI.

Si vous souhaitez placer sur du fonds euros ou des UC, il vaut mieux le faire sur un contrat en ligne sans frais

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#34 05/05/2012 13h17 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Merci

J’ai effectivement souscris ce contrat uniquement dans un but d’investissement SCPI et car je n’ai trouvé que celui ci (j’ai pas non plus cherché partout et cela a peut etre evolué depuis) qui le permettait a 100%

A partir de la, je vais effectivement continuer a reinvestir les revenus generes en SCPI

Merci de vos avis

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#35 06/05/2012 10h14 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Quels sont les frais de gestion sur ce contrat ?

N’êtes vous pas inquiets en voyant que l’offre de SCPI en assurance vie se multiplie très rapidement ?

Doit-on comprendre que les assureurs vendent leurs SCPI au particulier (transfert du risque) ?

Quelques questions à se poser…

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#36 06/05/2012 16h24 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Très franchement, je pense que l’augmentation de l’offre de SCPI au sein des AV est principalement (uniquement) due à  …. la demande par les souscripteurs d’AV. Cette demande est renforcée par la baisse du rendement des fonds en €uros, et par l’image de l’immobilier, perçu par de plus en plus (trop ?) d’épargnant comme un des derniers refuges pour l’épargne.

Bien sur, ceci n’est pas sans conséquence sur les SCPI elles-mêmes, en particulier :
    - la gouvernance des SCPI incluses dans des contrats d’AV risque de poser problème, car leurs AG seront bientôt sous le contrôle quasi-exclusif des assureurs votant pour les parts incluses dans les contrats AV, qui sont souvent liées aux sociétés de gestion. Et quand le contrôleur (l’AG, le Conseil de Surveillance) et le contrôlé (la société de gestion) sont trop liés, il n’y a plus rien de contrôlé, et toutes les dérives deviennent possibles.
    - l’augmentation de capital sans fin des SCPI, car il sera facile d’augmenter le capital des SCPI, quel que soit le prix demandé, avec un "troupeau" de souscripteurs (disposant de leur contrat d’AV, et souhaitant au minimum réinvestir leurs dividendes) dociles disponible. La seule force de rappel à ce niveau est la réglementation qui impose aux AV d’évaluer les SCPI détenues en relation avec leurs valeurs de liquidation, et non le prix des parts sur le marché secondaire (ou le prix d’émission décidé par la société de gestion).
   - le risque qu’un nombre important d’associés des SCPI n’ait pas l’horizon de placement des SCPI (très long terme : 10 ou même 20 ans et plus) pour les UC détenues en SCPI dans leur contrat, ce qui pourrait avoir des conséquences quand une grande partie de ces épargnants voudront céder les parts de SCPI qu’ils détiennent au sein de leur contrat d’AV.

Il faudrait réfléchir à comment éviter ou limiter l’impact de ces conséquences. Peut-être que des mécanismes (au niveau des statuts des SCPI)  limitant le % de capital détenu au travers des contrats d’AV serait une piste.

Dernière modification par GoodbyLenine (06/05/2012 16h24)


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#37 06/05/2012 16h41 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Il me semble que Sofidy a déjà pris des mesures en ce sens. Sans avoir les chiffres exacts sous la main, je crois me souvenir que la part des assureurs avait atteint 35% sur Efimmo, un seuil que Sofidy voulait stabiliser si ce n’est voir refluer.

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#38 06/05/2012 18h43 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Je pense que c’est egalement en reponse aux demandes des clients pour le nombre de contrats integrant des SCPI en augmentation

Les frais sur versements ont été negociés de 5 a 0,5% mais je pense a retro qu’il etait possible d’avoir mieux encore (0,2 a 0,3% a priori)

Les frais de gestion de 1,193 % sur les SCPI (un peu haut)

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#39 06/05/2012 18h48 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Apres j’ai conscience des risques actuels de l’immo et que les beaux jours des SCPI est probablement derriere

Cependant :
Je n’en ai pas encore et suis donc dans une optique de diversification
J’ai 30 ans et investis a TLT (20 a 30 ans)
J’investirai je l’espere regulierement pour lisser egalement le risque
J’ai un TMI de 41% ce qui limite l’interet en direct

Qu’en pensez vous ?

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#40 06/05/2012 19h18 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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#41 06/05/2012 19h39 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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DrFab a écrit :

Qu’en pensez vous ?

Pour un investissement en SCPI au comptant, à 20-30 ans, avec TMI IR de 41% (risquant d’augmenter bientôt….), investir en nu-propriété (cédant l’usufruit temporaire pour 10 ans pour commencer, voire pour plus longtemps si vous trouvez une contre-partie) sera assurément avantageux, plus avantageux qu’un achat comptant en pleine propriété (les impôts et prélèvement sociaux mangeant une grosse partie des distributions) ou même qu’en AV (les frais, en plus du reste, mangeant une bonne partie du rendement).


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#42 06/05/2012 21h14 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Effectivement j’y ai pensé
Mais les durées les plus longues proposées sont de 10 ans
Or dans 10 ans, j’aurai tjrs un TMI identique (voire superieur a aujourd’hui mais ca c’est une autre histoire)
N’est ce pas plutot a etudier 10 ans environ avant la retraite et que le TMI s’apprete alors a chuter ?

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#43 06/05/2012 21h26 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Je n’ai pas trouvé de nue propriete en SCPI pour une durée superieure a 10 ans avec une contrepartie encore plus avantageuse a l’achat que pour 10 ans

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#44 06/05/2012 22h22 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Dans 10 ans, vous pourrez revendre à nouveau l’usufruit temporaire pour 10 nouvelles années……


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#45 07/05/2012 07h19 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Effectivement je n’y ai pas pensé a cette possibilité de receder l’usufruit dans 10 ans, bien que n’ayant pas besoin de revenus complementaires
Le fait de ne pas pouvoir deduire ses interets d’emprunts (car dans ce cas je serai dans l’obligation de faire appel a l’emprunt n’ayant pas de cash dispo, enfin si mais "reservé" a un achat de RP)

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#46 07/05/2012 09h12 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Dans 10 ans, vous pourrez revendre à nouveau l’usufruit temporaire pour 10 nouvelles années……

Oui, mais il sera alors imposé intégralement sur le montant de la vente en fonction du barème des plus valus alors en vigueur avec certainement peu d’abattement pour 10 ans de détentions.

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#47 07/05/2012 09h24 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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J’y avais pas pensé non plus
C’est deja dur de faire un plan sur 1 an vu le contexte general et local
Alors savoir pour dans 10 ans…

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#48 07/05/2012 11h05 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Si vous chercher de la capitalisation à long terme au travers les SCPI il existe aussi des SCPI de capitalisation type pierre 48 qui ne distribuent aucun dividende (l’avantage par rapport à de le NP étant que les éventuels intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus foncier). Pourquoi pas un montage type SCPI de capitalisation à crédit couplé à de la NP de SCPI classique en cash pour pouvoir profiter des loyers défiscalisés à terme pendant un petit temps (intérêt d’emprunt reportable 10 ans.)

Après il faut voir, ne pas consommer du déficit de suite c’est exposer ce déficit à l’inflation…

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#49 07/05/2012 13h46 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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DrFab a écrit :

Le fait de ne pas pouvoir deduire ses interets d’emprunts (car dans ce cas je serai dans l’obligation de faire appel a l’emprunt n’ayant pas de cash dispo, enfin si mais "reservé" a un achat de RP)

Il semble y avoir une contradiction : Si vous avez besoin d’un emprunt …. vous ne pourrez pas acheter sur AV   (pas pour la partie que vous auriez voulu emprunter, en tout cas) wink


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#50 07/05/2012 14h33 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Je ne comprend pas

Pour un plus gros achat en nue propriete oui j aurai besoin de faire appel a un pret vu la somme demandee

En AV il s agit d une épargne régulière versee en versements mensuels, epargne provenant chaque mois de mes revenus

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