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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 12/07/2014 18h48 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Bonjour,

Je viens de passer l’après-midi à faire des comparaisons SCPI à crédit vs SCPI dans une assurance vie et il semblerait que pour mon cas, il n’y ait qu’un intérêt minime à passer par un crédit.

Je vous donne les données  de mes simulations:
Crédit 100k€ à 3% sur 20 ans
TMI 30%
SCPI Bureaux 5% par an
Apport: 0 euro
Réévaluation de la valeur de la SCPI: 0% / an

Pour le même effort d’épargne mensuel placé sur une Assurance vie pendant 20 ans, mes chiffres indiquent qu’il faudrait un placement à 5,35% pour récupérer le même capital (par exemple une SCPI).
Donc certes, il faut un rendement un peu plus élevé sur l’assurance mais je n’ai pas pris en compte les frais de SCPI dans l’achat à crédit (qui semble-t-il sont plus élevés que par Assurance vie) ni les frais de mise en place du crédit.

En gros, l’achat à crédit ne serait pas intéressant avec un TMI à 30%.

Ces résultats vous semblent-il cohérents?

Mots-clés : scpi

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#2 12/07/2014 19h01 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Modérateur
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Non, ça ne semble pas vraiment "cohérent", et il semble manquer quelques paramètres (niveau des frais de gestion sur l’AV, prix d’achat et de vente sur le contrat d’AV vs en direct -2 paramètres qui vont dépendre du contrat AV retenu-, cout de l’assurance associée au pret, taux de placement du cash restant dispo, …). Autrement dit : êtes-vous sur de comparer des scénarios comparables, avec autant de cash au début, les mêmes flux de trésorerie chaque année, etc. ?

PS : Avec apport=0, vous n’avez pas de choix, et il n’est pas possible d’investir sur un contrat d’AV.


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#3 12/07/2014 20h15 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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1)

En gros, l’achat à crédit ne serait pas intéressant avec un TMI à 30%. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6719#sthash.aqEiHC1L.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Pourquoi ? A partir de / Jusqu’à quelle TMI est ce intéressant ?

2)
Pourquoi pas SCPI à crédit ET SCPI en AV ?

3)
Plutôt que de se demander si une SCPI est mieux à crédit ou en AV, je ferais plutôt une autre approche. S’il est possible de faire un crédit pour s’enrichir, est ce qu’une SCPI est le meilleur investissement ?

J’ai cru comprendre que le seul crédit pouvant permettre de s’enrichir de manière assez sécurisé, c’est l’immobilier. Est ce vrai ?

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#4 13/07/2014 10h03 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Merci pour vos commentaires.

C’est vrai qu’il manque quelques données. J’ai lu que les frais pouvaient se monter à 10% pour l’achat de SCPI en direct. En passant par une assurance vie, j’ai vérifié chez Linxea, les frais se montent à 6% et ensuite c’est le tarif de l’UC (0,5% / an)
Cependant, j’ai fait une simulation à peu près similaire sur un simulateur en ligne et ca donnait un résultat qui semblait aller dans le même sens: l’avantage du crédit n’est pas forcément flagrant.

@PetitRichard
Avec un TMI à 20%, ca améliore évidemment nettement l’intérêt du crédit.
L’avantage de la SCPI pour moi, c’est qu’elle me permettrait de diversifier dans les bureaux et à crédit donc.
Or je ne me sens pas d’investir dans des bureaux en direct.

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#5 13/07/2014 10h16 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   231 

C’est bien plus complexe. En assurance-vie par exemple, les revenus de l’unité de compte SCPI peuvent ou non être réinvestis dans le même support, selon les contrats. De même, l’investisseur peut également subir une forme de frais en ne percevant que 85, 90 ou 95% des revenus que percevrait un investisseur en SCPI en direct.
Si avez envie de faire un comparatif, il faut tenir compte de tout cela.
La comparaison avec l’acquisition de nue-propriété peut également avoir du sens.

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#6 13/07/2014 10h19 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1309 

J’ai beau retourner le pb dans tous les sens, je ne comprends vraiment pas l’intérêt des SCPI achetées comptant - que ce soit en "direct" ou dans un contrat d’AV -, par rapport aux foncières cotées…

Le seul intérêt des SCPI est l’achat à crédit. Sinon sur tous les points, les foncières cotées n’ont que des avantages.

Dans une optique "capitalisante", il y a des foncières cotées qui versent peu de dividende et choisissent de développer leur patrimoine (ex : Gagfah).

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#7 13/07/2014 10h22 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Nikki,
La nue-propriété n’est-elle pas intéressante seulement pour réduire ses revenus fonciers déjà existants?

Je ne possède pas de revenus fonciers en France. Donc si je devais faire une nue-propriété, je ne pourrais que compter sur la valeur finale du bien au bout des x années prévues lors du démembrement. Je ne suis pas sûr que ce soit une bonne solution pour moi.

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#8 19/07/2014 16h06 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Bonjour,

1) Achat en nue propriété:

66% sur 10 ans c’est à dire que vous achetez 66 de NP sur une base 100 à l’année 0 et vous récupérez une valeur 100 au bout des 10 ans si la valeur de la part de SCPI est restée constante pendant 10 ans.

Cela donne du 4.25% par an net d’IR, de PS et d’ISF.
Pour le brut avec le TMI de 30%, c’est 7.8% (7.8%-(7.8*0.3)-(7.8*0.155)= 4.25%)
Si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires pendant 10 ans, c’est intéressant.

2) Achat à crédit:

Crédit 20 ans à 3% coût du crédit:  33 103 €.
SCPI qui rapporte 5% soit 100 000 brut en 20 ans, 66 897 après les intérêts du prêt et 36 458 après impôts et PS (30+15.5). Reste donc 63 542 € à financer soit en 240 mois 265 € par mois.

3) AV avec 265 € par mois soit 3180 € par an (je fais en versement annuel cela me simplifie les calculs)

SCPI à 5% sur un contrat qui reverse 100% du loyer sur l’UC SCPI (si Nikki cela existe mais c’est rare) avec frais d’entrée de 1% et frais de gestion annuels à 1.2%.
Au bout de 240 mois sans rachat dans l’AV on obtient 92 753€ et après rachat de l’AV en une fois pour un célibataire net d’impôts et PS 86 379€.

Donc avantage à l’achat à crédit vs AV si vous n’avez pas les fonds au départ.

Carpediem


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#9 02/09/2014 11h36 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   127 

Un CGP sérieux et réputé m’a contacté pour des SCPI hébergés dans une AV. à première vue, c’était interessant. Après quelques minutes de discussions j’ai "soupçonné" que c’est un fond qu’il souhaite me proposer composé pour moitié de SCPI et pour moitié de fonds en €. Si c’est le cas, j’intuite que ce sera moins interessant. J’attends qu’il m’envoie les documents pour partager mon analyse.

Match AV vs SCPI à crédit
Cette introduction longue, pour indiquer que cela m’a amené à vouloir comparer une AV avec un investissement en SCPI à crédit sur 20. Je refais l’exercice de jimbow mais je n’arrive pas à la meme conclusion.
voila le résultat.

Conclusion
Dans le match AV vs SCPI à crédit et si le rendement annuel de l’AV net de frais est de 2.5% et jusqu’à même 3% l’avantage est au SCPI qui ont un rendement >=5%

Si le rendement des SCPI baisse à 4.5% annuel l’avantage est pour l’AV même avec un rendement de 2,5% net de frais de gestion.

Qu’en pensez vous de ce raisonnement ? mes hypothèses de calculs sont valides ?

SCPI
Investir 100k€ en SCPI à crédit pour une revente au bout de 20 ans. Hypothèse 0% de valorisation annuelle. Prix de revente = prix d’achat - 7% de frais.

Emprunt    100 000 €
Garantie crédit Logement     1 600 €
Frais meilleur taux     1 000 €
Taux d’intérêt emprunt 20 ans    3,00%
Taux assurance / emprunt    0,30% du K
Durée du prêt en années    20
   
   
Remboursement mensuel    -555 €
   
Rentabilité annuelle SCPI    5%
Dividende annuel SCPI    5 000 €
Coût du prêt    -33 103 €
Cout d’assurance    -6 000 €
Frais initiaux liés au prêt    -2 600 €
% impôts    45,5%
base Imposable sur 20 ans    60 897 €
Impôts en 20 ans    -27 708 €
   
   
Valeur à la vente    93 000 €
Flux annuels de trésorerie moyenné    -5 126 €
Flux de trésorerie sur 20 ans    -69 411 €

Donc, pour 69.5k€ déboursés en 20 ans on peut récupérer 93k€.

Assurance vie

Hypothèse : rendement annuel net de frais de gestion 2.5%
Versement initial = frais liées au prêt
Versement mensuel = remboursement du prêt (-555) + assurance liée au prêt (- 25€) + dividende mensualisé (5000/12=417€) + impots lissés (-115) = -278€

Ceci donne avec la fonction VC d’excel 86.5k€ de valeur capitalisée en plus 4.2 k€ de valeur pour les frais initiaux soit au total 91k€.
Sur lesquels il faut payer des PS de 15.5% soit 3.3k€

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#10 02/09/2014 13h11 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Modérateur
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Avec TMI IR de 30%, il y a aussi une autre possibilité à analyser : acheter de la nue-propriété de parts de SCPI (même à crédit, même si intérêts non déductibles).

En effet, votre résultat "pour 69.5k€ déboursés en 20 ans on peut récupérer 93k€" correspond seulement à un TRI modeste. Outre qu’un flux de trésorerie annuel de -5126€/an ne correspond pas à -69 411€ sur 20 ans, si je calcule avec excel le TRI(-69411/20, -69411/20, … -69411/20, +93000) j’obtiens 2.71%/an seulement. 

En achetant pour 66% la nue-propriété de parts pour en récupérer dans 10 ans la pleine propriété qui serait alors vendable pour 93%, le rendement annuel net serait de (0.93/0.66)^(1/10) = 3.49% (net).
(Je vous laisse faire des calculs en rajoutant l’impact d’un emprunt).


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#11 02/09/2014 14h07 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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C’est interessant votre point de vue GBL. Il permet d’aborder le sujet autrement.

Le 3.49% de NP 10 ans est net d’impôts ce qui n’est pas le cas de l’AV avec au moins des PS.

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#12 02/09/2014 16h26 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Ajout : si jamais l’ISF vous concerne, la NP devient encore un peu plus attractive….


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#13 02/09/2014 18h57 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Banni
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en supposant qu au bout de 10ans le prix de la part ne baisse pas (trop)

Dernière modification par goiz (02/09/2014 18h58)

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#14 25/09/2014 18h22 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Bonjour,

à mon tour de me confronter à Excel afin de voir l’intérét d’un achat à credit vs SCPI dans assurance vie.

voici mes calculs ( sans les 15,5% de PS)

A credit

75K€ de SCPI
Rendement 5,1%
credit 2,98% assurance incluse
Frais caution 1300 €
TMI 30%
solde mensuel entre -240/mois  et -290 pour simplifier disons -264 € /mois
Revenu SCPI 3825€/an
Au bout de 15 ans épargne versée 47507 et je posséde 75 000 - 10 % frais achat soit 67500 ( valeur à la revente) ou 223 € de rente /mois. ( en comptant toujours un TMI à 30%)

SCPI dans assurance vie Linxea.

en versant 264 € mois pendant 15 ans et 1300 au départ.
6,5% de frais sur versement
100 % des dividendes comme cela semble possible sur quelques SCPI chez eux
5,1% rendement -0,6% frais du contrat

Cela donne 65611 € en valeur revente ou 246 € de rente/mois ( sans impots).

L’éccart est extrémement faible au bout de 15 ans

Avantage assurance vie : Impots en cas de PV, rente mensuel plus importante.
Possibilité d’arréter à tout moment les versement si une catastrophe devait se produire sur ce type de produit. Mais cela améne sur un gros inconvénient néanmoins, si le prix des SCPI continuent de monter je me retrouve à acheter au prix du marché donc avec une renta plus faible.

Peut étre mes calculs sont ils faux, j’avoue ne pas étre un spécialiste de la question.. loin de là.

Cordialement.

Dernière modification par mercators (25/09/2014 18h30)

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#15 26/09/2014 10h40 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Je viens de tomber la dessus :

Assurance-vie : l’emprunt n’est pas incompatible avec l’assurance-vie : Vos droits

C’est un peu hors sujet car pas de comparatif mais ça pourrait jouer sur les calculs !

Quelqu’un a t’il déjà pu le faire ?? j’étais persuadé que c’était impossible…

Edit :
2 eme article, avec l’article de la cour de cassation(Cass. Civ 2, 11.9.2014, N° 1377) :
L’emprunt n’est pas incompatible avec l’assurance-vie (cassation)

Edit 2 :
Je pense a voir trouvé l’article en question :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 11 septembre 2014, 13-19.497, Inédit | Legifrance

Et le passage qui va bien :
"Alors que constitue un usage abusif de la clause d’arbitrage à cours le fait pour un assuré de recourir de manière régulière à des emprunts pour financer des opérations strictement spéculatives, en ce qu’une telle activité, constitutive d’une opération de banque, est contraire à la finalité d’épargne du contrat d’assurance-vie qui lui permet d’effectuer à tout moment de nouveaux versements sur les supports financiers ; qu’en retenant que les consorts X…, en recourant à l’emprunt pour abonder leurs contrats, n’avaient contrevenu à aucune disposition légale ou contractuelle, la Cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, ensemble l’article L. 110. 1-7 du code de commerce ; "

Un juriste pour nous éclairer ??

Dernière modification par Al25 (26/09/2014 10h58)


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#16 26/09/2014 11h44 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Voici le lien de l’arrêt en question:
Cour de cassation -chambre civile 2 -Audience publique du jeudi 11 septembre 2014 - N° de pourvoi: 13-19497

L’arrêt concerne plusieurs problèmes (dont le fait que l’assureur a drastiquement réduit le choix d’uc de son contrat et a refusé des versements car les fonds provenaient d’emprunt).

Il faut quand même noté que la décision repose sur un contexte particulier (contrat dit dynamique mais suppression de toutes les UC actions…).

Sur le principe, même avant l’arrêt, je ne voyais rien non plus qui pouvait empêcher de faire un prêt auprès d’une banque X et s’en servir pour verser chez l’assureur Y.
Le problème c’est de trouver un crédit autre qu’un crédit à la consommation (durée courte + taux prohibitif) pour que ce soit rentable.


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#17 26/09/2014 12h31 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Je pensais plus a savoir si cela rendait possible un credit immo pour achat de SPCI en AV.La, du coup, il y aurait un véritable intérêt !


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#18 25/07/2015 01h45 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Bonjour,

Je suis actuellement en train de finaliser un premier investissement en SCPI.
Cet investissement m’a été proposé par mon conseiller UFF sur la SCPI Primovie.

Montant de 100k, financé par un prêt sur 15ans  à 2.05% - 0,3% d’assurance.

Je suis tombé dans mes recherches sur les offres Linxea qui proposent sur les AV Spirit et Avenir cette même SCPI.

Ma question est simple : quelle sont les différences entre un investissement direct ou via un support d’Assurance vie ?

D’avance merci pour vos réponses.

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#19 25/07/2015 07h13 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Bonjour
Pour resumer :
en direct : deduction des interets d emprunt et effet de levier par l endettement. Imposition au revenu foncier.
en Av : pas de deduction des interets d emprunt donc pas d effet de levier. Duree de detention du contrat d Av pour profiter des avantages fiscaux 8 ans permettant a terme une imposition reduite des plus values de l assurance vie (7.5% sur retrait + csg 15,5%). Frais de gestion du contrat Av.
Quel est votre tmi ?

Dernière modification par skywalker31 (25/07/2015 07h15)

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#20 25/07/2015 10h45 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Bonjour,

Mon TMI est de 41 %.

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#21 25/07/2015 12h02 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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A TMI 41% et si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires.

Si vous avez le cash: Achat de la nue-propriété pour la durée qui correspond le mieux à votre profil (quand vous aurez besoin de revenus complémentaires) c’est plus rentable en net que les SCPI en AV (pas de frais de gestion à l’année et fiscalité proche de 0)

Si vous n’avez pas le cash: Achat pleine propriété à crédit in fine avec mise en place d’une AV destinée à rembourser le prêt.
Et surtout pas le crédit amortissable classique (bien moins rentable en net que le in fine même si le taux est supérieur)

Carpediem


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#22 31/10/2015 22h29 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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La question de l’investissement en SCPI en AV ou en direct via prêt immobilier me trottait dans la tête.
J’ai donc simulé un investissement de 15 ans sur la SCPI PFO2 avec les valeurs du jour (31/10/2015) en supposant que le montant de la part restait constant ainsi que le dividende.
Voilà ce que ça donne pour un TMI de 30% :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6623_scpi1bis.jpg

Placement liberté (frais d’entrée 6 %, frais de gestion 0,5%, 100% des dividendes distribués), FE (fond euros) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6623_scpi2.jpg

A vos commentaires !

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#23 01/11/2015 01h10 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Curieux de ne pas réinvestir les revenus en nouvelles parts de SCPI plutôt que de les laisser sur le fonds Euro.
J’avais fait le même type de simulation avec réinvestissement, l’assurance vie arrive devant.
D’autant que, dans l’optique d’un placement retraite, vous êtes à l’issue des 15 ans dans une situation fiscale beaucoup plus favorable dans le cas de l’AV. Revenus très peu fiscalisés versus revenus fiscalisés à TMI +15,5%.

Dernière modification par xav92 (01/11/2015 01h21)

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#24 01/11/2015 14h53 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Voilà ce que cela donne sur on réinvestit les loyers en SCPI.
Il ne faut pas oublier qu’alors les loyers seront diminués de 6 % (frais d’entrée) ce qui ne sera pas le cas si on les place sur un fond euro.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6623_scpi3.jpg

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#25 01/11/2015 15h41 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Je suis pas complètement à l’aise avec votre flux de l’année 15. Vous devriez distinguer l’année 15 début de période et fin de période.
Pourquoi ne pas rajouter une colonne avec le nombre de parts ?

Pour moi, le point fondamental c’est que dans le cas d’un achat en direct à crédit vous êtes pratiquement obligé de vendre vos parts en fin de prêt voire même avant car la situation devient fiscalement intenable.
Ce faisant vous subissez l’écart de fourchette de 10% généralement.

Dans le cas de l’assurance-vie vous pouvez garder vos parts et vous servir une rente.

Dit autrement vous avez besoin de beaucoup moins de parts dans une assurance-vie pour obtenir une rente nette d’impôts équivalente.

Evidement si on anticipe une forte hausse du prix des parts l’achat en direct à crédit prends tout son sens…

Dernière modification par xav92 (01/11/2015 15h43)

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