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Forums des investisseurs heureux

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#26 01/11/2015 15h59 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   11 

Le flux de l’année 15 est le montant final net d’impôt (récupéré après clôture du contrat) moins le montant investi de l’année.
Pour calculer le montant final du contrat avant impôt, j’ai considéré que nous étions au 31 décembre de la 15ème année et j’ai considéré que :
(montant final du contrat avant impôt) = (nbr de parts de 2015)*(1 - 0,5/100)*(valeur de la part) + (loyer 2015)*(1 - 6/100).
Les loyers de 2015 sont réinvestis juste avant la clôture du contrat.

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#27 02/11/2015 18h48 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   183 

Ne pas oublier que les conditions de souscription et de versement des loyers sont très différents d’une assurance-vie à une autre.

De même que les frais des SCPI en direct sont différents selon la SCPI.

A prendre en compte dans le cas d’une revente prévue à terme.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#28 04/01/2016 16h21 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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Bonjour,

J’ai lu avec attentions tous vos échanges, pour ma part avec un TMI à 41% je ne pense pas faire le choix du financement à crédit car:

- IR => la perspective de donner 56,5% de mes revenus supplémentaires ne m’enchante pas plus que cela (après tout pourquoi prendre un risque quand l’Etat gagne plus que soi ?).

- incertitude sur la capacité de remboursement des cash flow négatifs futurs

Je me place sur mesplacements liberté avec 20kEUR en SCPI pour démarrer, puis monter jusqu’à un apport total de 150kEUR avec versements réguliers et exceptionnels. L’objectif est de dégager dans 10-15 ans une rente de 1kEUR net / mois.

Petit point qui peut être intéressant sur ce fil:

Lors d’un achat à crédit, en direct, le souscripteur supporte le risque de liquidité si le volume d’échange des parts est faible.
Lors d’un achat via AV, l’assureur supporte ce risque, les parts sont dont plus liquides à priori.

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#29 04/01/2016 17h43 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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A 41% de TMI, le plus intéressant en rendement net de fiscalité est la NP si vous avez le cash.

Si vous n’avez pas le cash, le montage achat à crédit in-fine d’un mix SCPI de rendement et de capitalisation, afin de gommer la fiscalité, avec une assurance-vie alimentée régulièrement afin de rembourser le prêt sera plus rentable qu’une AV en SCPI alimentée petit à petit.

Le but est de cumuler un meilleur rendement pour les SCPI et pour l’AV que le coût global du crédit, ce que l’on appelle l’effet de levier.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (04/01/2016 17h45)


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#30 24/09/2016 20h15 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   301 

Oui, mais ça dépend à quel horizon on regarde.
Si vous empruntez à 15 ans ou si vous prenez une NP à 15 ans, après ces 15 ans vous allez être taxé au max si votre TMI ne baisse pas. Il faudrait donc recommencer la manip et payer encore des frais d’entrée.
Avec l’AV vous pouvez garder un horizon de temps long.

Evidemment, il y a pas mal d’inconvéniens à l’investissement en direct (vous n’êtes pas vraiment actionnaire, l’assureur a une créance envers vous …).

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#31 24/09/2016 23h29 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Modérateur
Réputation :   1099 

Remarque : En 15 ans, si l’AV vous ponctionne 0.75%/an, les 100 parts achetées au début seront devenues 89,3  (100*(0.9925^15)), avec 0.90% seulement 87,3 parts. La différence avec les 100 parts du début permet de financer "la manip" si jamais elle vaut encore la peine (si vous avez toujours un gros TMI IR).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#32 25/09/2016 14h54 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   97 

carpediem a écrit :

A 41% de TMI, le plus intéressant en rendement net de fiscalité est la NP si vous avez le cash.

Si vous n’avez pas le cash, le montage achat à crédit in-fine d’un mix SCPI de rendement et de capitalisation, afin de gommer la fiscalité, avec une assurance-vie alimentée régulièrement afin de rembourser le prêt sera plus rentable qu’une AV en SCPI alimentée petit à petit.

Le but est de cumuler un meilleur rendement pour les SCPI et pour l’AV que le coût global du crédit, ce que l’on appelle l’effet de levier.

Carpediem

Bonjour,

Etant dans ce tmi mais n’ayant pas le cash dispo vous auriez un peu plus d’informations sur un tel montage nottament credit in fine. Par exemple un exemple illustratif avec 2 ou 3 chiffres ? La banque preterait ?

Merci
Cdt

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#33 26/09/2016 23h15 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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carpediem a écrit :

mix SCPI de rendement et de capitalisation

Carpediem

Vous avez quoi comme SCPI de capitalisation à par pierre 48 et Patrimmo Croissance ?

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#34 27/09/2016 09h20 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   183 

@ yannou77 vous avez citez les deux seuls SCPI de capitalisation actuellement commercialisées.

@roudoudou La répartition entre SCPI rendement et capitalisation va dépendre du coût global du crédit que vous allez obtenir. Le but étant de couvrir les mensualités avec les loyers de la SCPI de rendement en prenant un peu plus de loyers au départ si les loyers viennent à diminuer ensuite afin de maintenir un résultat proche de 0 et éviter la fiscalité. Cela peut varier aussi si vous avez déjà des revenus fonciers complètement imposés.

En parallèle, vous versez régulièrement sur un support d’épargne type assurance vie afin de constituer la capital à rembourser en bénéficiant de la fiscalité forfaitaire de l’AV à 8 ans. En général les banques demandent 40% du montant du prêt en capital initial sur l’AV.

La partie SCPI capitalisation sera soumise aux PV immobilières de 19% plus abattement pour durée de détention soit bien moins qu’un TMI de 41%.

Imaginons que vous vouliez emprunter 100 en in fine 15 ans à 2.5% assurance comprise.
50 en SCPI de rendement à 5% afin d’annuler les mensualités: gain 0 fiscalité 0. 45 si revente
50 en SCPI de capi à 4% par an donne 86.58 soit 77.92 net vendeur soit 72.19 net de fiscalité
40 en av à 3%, il faut verser chaque année 3.4 pour arriver à 100 net en 15 ans.

donc versement 40+ 14*3.4= 87.6 donne avec revente SCPI 45+72.19= 117.19 soit du 2.87%/an net de fiscalité.
L’avantage c’est que vous n’êtes pas obligé de revendre la totalité des SCPI ou de racheter la totalité de l’AV à la fin du crédit selon votre situation et vos nouveaux objectifs.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#35 02/11/2016 18h05 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

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L’un des avantages de la SCPI dans l’AV c’est que l’assureur garanti la liquidité des part. Ca évite de se retrouver coincé dans une SCPI en déclin.

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#36 02/11/2016 18h17 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
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Oui enfin ce qu’on voit c’est que les assureurs ne guarantisent plus grand chose par les temps qui courent à part leur(s) marge(s).
Je me méfierai de cette assertion qui, même si vraie dans le texte, pourra rapidement devenir caduque si les assureurs font ce qu’il savent bien faire (ne pas vouloir mettre la main à la poche lorsqu’il s’agit effectivement d’honorer leurs engagements et aller demander le vote d’une loi allant dans leur sens).

Bien à vous,

Dernière modification par Dooffy (02/11/2016 18h18)


Dooffy

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#37 16/12/2016 14h26 → SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ? (scpi)

Membre
Réputation :   19 

Petit point d’étape après mon premier message début 2016.

- 60 226,50 € SCPI sur AV Spirica (Primopierre, Patrimmo Commerce, Primovie, Multimmobilier 2, Actipierre Europe et Edissimmo)

- 19 963,80 € SCPI en NP 90 parts Immorente 10 ans

Next step:

- 300e/mois en versements sur l’AV et réinvestissement de tous les loyers en achats de nouvelles parts. Objectif 150kEUR d’ici 2030

- 1 prêt conso 4 ans 20kEUR pour acheter une autre SCPI en NP (avec peut-être durée plus courte car clefs plus intéressantes, mais pour le moment je vise 2030 pour la pré-retraite donc avant c’est payer > 50% d’impôts).
- 1 achat cash (après exercice stock-option d’ici 3 ans) pour 50kEUR en NP sur 1/2 autres SCPI sur 10 ans.

Je vise également valeur PP 150kEUR horizon 2030

Total objectif 300kEUR dont 150kEUR en direct et 150kEUR en AV d’ici 2030

Dernière modification par maxlille (16/12/2016 14h27)

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