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#1 21/01/2014 21h18 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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PFO2: crée en 2009
Maison: Perial ( > 1 milliard d’€ de capital géré)

- Capital: 587M, en forte progression (116M collecté pendant 9 mois 2013)

- Rendement/ Évolution du dividende (2010-2012): 5,55% - 5,42% - 5,30% Prévision 2013: 5,35%
Évolution prix de part: 178€ (2009), 182€ (2012)

- RAN: 2M (23 jours)

- Taux d’occupation: 99%

- Qualité du patrimoine: 3% Paris/27% RP/70% Province; 4% commerces/92% bureaux/4% locaux d’activité & entrepôts (51 immeubles). Capital concentré: 5 immeubles représentent 40% du capital (dont Levallois 11%)

- Dépenses énergétiques: 52% hors RT, 21% RT 2000, 7% RT 2005, 9% THPE 2005, 11% BBC

- Valeur expertise 2012 vs. 2011 augmente de 1,3% (prix moyen/m² élevé car acquisitions récentes)

- Frais de gestion: 11,5% HT; 10% pour souscription.

- Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): provision annuelle pour gros travaux = 0,3% du patrimoine. Totale provision: 1M

- Rendement moyen des investissements 2012 = 7,59%

- Loyers annuels: 24M

- Créances douteuses: 80k. Provision: 21k + 28k provision pour dépréciation

- Charges: 18% (dont charges externes: 14,5%, provision pour travaux: 3,5%)

- Dette: 6M (1%) (montant de crédit autorisé: maximum 20% capital)

C’est le SCPI star de l’année 2012-2013. Excellente stratégie de communication du gestionnaire, axée sur le développement durable très à la mode.

Ce que j’aime:
- Jeune SCPI dynamique, situation financière saine
- Charges raisonables
- Patrimoine diversifié géographiquement

Ce que je n’aime pas:
- SCPI bureautique, qui résiste moins bien que SCPI commerces en période de crise. Baux de courte durée (~50% de baux arrivent à l’échéance en 2016)
- Qualité du patrimoine: J’ai l’impression que la localisation de la plupart des immeubles n’est pas top. Exemple: 2 immeubles à Lyon - Vénissieux, s’il y a de la crise il ne faut pas être surpris qu’ils deviendront vide.
Pour moi ceci est un énorme risque. Apparemment le gestionnaire privilège le rendement immédiat des investissements, et on ne peut pas tout avoir.

Mots-clés : pfo2

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#2 24/01/2014 17h57 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Je complète :

- le Conseil de Surveillance semble "sous contrôle" de la société de gestion : 7 des 9 membres du CS sont des "cumulards" qui sont aussi au CS de PFO, et 3 sur 9 aussi au CS de PFO1 (les 2 autres SCPI de la société de gestion, de taille conséquente 544 et 310 M€ de capi), les élus au CS lors de l’AG2013 étaient … tous les sortants, et le rapport du CS ressemble un peu à un faire-valoir de la société de gestion (aucun risque évoqué, aucune ombre au tableau de félicitations).

- même si cette SCPI n’est plus complètement toute jeune (créée en 2009), il lui reste à faire la preuve de sa résistance à l’épreuve du temps, à l’occasion des premières salves de renouvellement de baux par exemple, et de la pertinence de  son modèle, avec mise en avant des contraintes environnementales et énergiques, supposées assurer une meilleure fidélité des locataires ou une meilleure rentabilité des biens à long terme.
  [EDIT : d’autant que l’évolution récente de PFO où bcp de locataires ont donné congé, interpelle]

- le revenu foncier à déclarer par les associés est plus élevé que le revenu effectivement perçu par eux (d’environ 9% en 2011, 5% en 2012), ce qui est logique pour une SCPI en phase de montée en puissance avec constitution d’un RAN, mais fiscalement pénalisant pour les associés.

- la SCPI ne dispose d’aucune réserve de plus-value distribuable (et n’en constituera sans doute pas de sitôt, vue la jeunesse du patrimoine).

- le résultat courant de la SCPI semble en baisse constante (12.67€ en 2010, 10.54€ en 2011, 10.04€ en 2012, un peu plus des 9.60€ distribués en 2013), même si ce n’est pas forcément très significatif pour une aussi jeune SCPI. Cette information (importante) ne figure d’ailleurs pas dans le rapport annuel (il faut être associé et avoir reçu son IFU pour la connaitre).
 
- je serais curieux de savoir quelle proportion du capital est détenu par le biais de contrats d’AV.


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#3 24/01/2014 19h17 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Vous avez bien résumé.
Je partage tous les points négatifs…

pour moi le principal atout est la qualité de son patrimoine (récent), présentant de surcroit un rendement intéressant (aux alentours de 8% au global).

Ils ont l air de savoir investir la collecte rapidement (heureusement sinon le dvm baisserait encore plus). L’efficacité énergétique des bâtiments est selon moi un atout pour le futur(*). Néanmoins l emplacement/géographie jouera certainement plus en cas de renouvellement des baux.

J en ai une louche, mais je ne compte pas "renforcer", je reste attentif à la suite, surtout quand on regarde du côté de sa grande petite soeur PFO…

(*)
le patrimoine des SCPI doit se conformer aux prescriptions du Plan Bâtiment qui prévoit l’objectif de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38 % d’ici à 2020.
Il existe un risque déjà identifié de dépréciation de la valeur des actifs dès lors qu’ils resteraient énergivores
Immobilier et valeur verte - Plan Bâtiment Durable

Dernière modification par goiz (24/01/2014 21h10)

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#4 27/01/2014 14h18 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Pour ma part j’aurais peur que cette récolte massive d’argent frais ne les force à être plus laxiste sur certains de leurs critères d’acquisition (car ils ne peuvent pas garder des liquidités très longtemps). Mes chiffres de 2012 indiquent qu’ils ont plus que doublé leur capitalisation en un an, en passant de 250 à plus de 500M€ !

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#5 28/01/2014 22h54 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Cf. RLD, pour lequel aucun bilan energetique n est réalisé (locaux industriels, 3.5% du patrimoine fin 2012)

Dernière modification par goiz (28/01/2014 23h01)

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#6 07/02/2014 21h57 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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news PFO2
Documentations | PERIAL

"Sur la base de la collecte arrêtée au 31/12/2013, 85,88 % de la collecte sont investis
et 100,6 % sont engagés. Compte tenu d’une acquisition réalisée le 09/01/2014, le
pourcentage investi par rapport à la collecte est de 91,12 %.
Quant à la situation locative et à la gestion, aucun élément significatif n’est intervenu
depuis le dernier bulletin. En conséquence, le dividende 2013 s’établit à 9,60 € tout
en augmentant le report à nouveau et le taux de dotation pour grosses réparations.
Compte tenu des prévisions établies sur 2014, nous envisageons un dividende prévisionnel
fixé dans une fourchette de 9,20 € à 9,80 € par part. Il est à noter que les
valeurs d’expertises du patrimoine sont stables par rapport à 2012."

2010  9,88 €
2011  9,65 €
2012  9,60 €
2013  9,60 €
2014  9,20 € à 9,80 € (prévisionnel)

Dernière modification par goiz (07/02/2014 22h10)

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#7 08/02/2014 16h45 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Reçu cette semaine en tant qu’actionnaire PFO2, l’interview du DG, précisant pour PFO2 :

- "en 2013, collecte de capitaux significative"
- "niveau locatif du patrimoine stable"
- "dividende stable par rapport à 2012,
- tout en permettant une progression des réserves mises en RAN et une augmentation du taux de dotation pour grosses réparations"

à comparer avec PFO : en 2013, revenus locatifs -1.27% par rapport à 2012
et PF1 : en 2013, revenus locatifs -2,6% par rapport à 2012
"les dividendes de PF1 et PFO s’établiront sur la base de la prévision basse de la fourchette"

Prévision pour 2014 :
- croissance inférieure à 1%
- sécurisation des loyers par la signature de baux de durées fermes


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#8 08/02/2014 17h19 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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La principale question, pour PFO2, ne se pose pas pour 2014, mais pour 2020 ou 2025 ou 2030…. à savoir quand le patrimoine de cette SCPI sera un peu plus vieux (comme celui de PFO ou de PF1 actuellement), et que les baux fermes initiaux seront terminés, donc qu’il sera possible de se rendre compte si les choix de Perial (pour PFO2) ont été pertinents ou pas. Quand on investi dans une SCPI, c’est dans une perspective à long terme (même s’il faut aussi éviter de surpayer une SCPI qui aura des soucis à court terme)…

Qui envisage de participer à la prochaine AG de PFO2 ?

Qui a demandé à Perial le compte-rendu de la dernière AG (signé par les scrutateurs) ?


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#9 08/02/2014 20h07 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Bonsoir,

GoodbyLenine a écrit :

La principale question, pour PFO2, ne se pose pas pour 2014, mais pour 2020 ou 2025 ou 2030…. à savoir quand le patrimoine de cette SCPI sera un peu plus vieux

Ce n’est pas parce qu’une SCPI est jeune que son patrimone n’est pas vieux, si?
A ma connaissance, PFO2 n’achète pas que des neufs, et a quand même des vieux coucous:
- Dépenses énergétiques: 52% hors RT, 21% RT 2000, 7% RT 2005, 9% THPE 2005, 11% BBC

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#10 08/02/2014 21h25 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Avoir de gros problèmes de locataire ou des gros travaux imprévus, juste quelques années après avoir acquis un bien serait un signe de grosse incompétence, et ne devrait pas se produire souvent. La qualité intrinsèque des biens (donc la pertinence de leurs choix) se révèle généralement plus tard…

PFO2 indique choisir les biens qu’elle achète en fonction, outre des critères "standards", soit de leur qualités environnementales, soit du potentiel d’amélioration à ce niveau. Ce n’est pas l’état instantané du parc (au niveau RT et autres) qui compte, mais son évolution dans le temps (que la société de gestion de PFO2 suit, et estime gage de création de valeur).

Or on n’a actuellement pas encore le recul suffisant pour valider ceci.


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#11 09/02/2014 15h51 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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extrait coté patrimoine 88 (pas encore en ligne) :

Q : "Quelle est la place de la question environnementale dans les expertises immobilières ?"

R : Jean-Claude Dubois (Président BNP Real Estate Valuation, société d’expertises immobilières):

"La question environnementale est prise en compte sous son aspect financier. Ainsi, pour les biens labellisés, on constate que les utilisateurs signent plus rapidement que pour les biens non labellisés. Il y a donc une plus grande liquidité.

De plus, les loyers sont légèrement supérieurs et les biens plus recherchés. Les utilisateurs acceptent aussi des baux plus longs, ce qui augmente la pérennité, favorise un taux de rendement plus bas, ce qui crée de la valeur verte. C’est un cercle vertueux qui est aujourd’hui engagé à la fois chez les investisseurs comme chez les utilisateurs."

Mon avis :

Tout comme pour les constructeurs automobile et la chasse à la pollution (certainement forcée à coup de réglementation, malus, budget carburant, image/performance energétique), la norme dans l’immo risque de basculer progressivement au vert dans les années qui viennent. On verra bien, mais amha ce qui est fait aujourd hui ne sera plus a faire demain (meme si la réglementation devient plus drastique, la marche sera moins haute pour certains batiments qui ont deja une structure pensée dans le "bon" sens).

Dernière modification par goiz (09/02/2014 16h33)

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#12 15/06/2014 17h12 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Bonjour,

Quoi de neuf sous le soleil pour PFO2?
Rien de bien particulier, tout a été raconté par ses fidèles wink associés. Mais puisque je suis tombée sur son rapport annuel aujourd’hui, je fais une synthèse:

- Capital: en progression de 230M, elle ne perd pas son statut de star des SCPI

- Résultat: 10,94€/part réparti en: dividende (9,6€/part = 5,27% de rendement) & RAN.

- RAN: 42 jours, doublé par rapport à l’année précédente.

- Taux d’occupation: 98%

- Rendement moyen des investissements 2013 = 8%, que demande plus?

- Négociations initiées avec des locataires "à risque" afin de sécuriser les baux: bonne initiative, il vaut mieux baisser le loyer de quelques % que de se retrouver avec des immeubles vides.

Clairement quand on (je) regarde son résultat, on a presque pitié des vieilles SCPIs qui consomment petit à petit ses RAN & RPV pour péniblement traverser cette période difficile.

L’ambition de Perial pour PFO2 est grande, et ne va peut être pas forcément dans le sens des associés: faire rentrer PFO2 dans le club "fermé" de SCPI capitalisant > 1 milliards €. En conséquence, le prix de souscription, bien que ~ 95% du prix de reconstitution, ne bouge pas. Dilutif? Et alors? …

Enfin, la communication de PFO2 est toujours axée sur l’aspect environnemental, trop à mon gout (la moitié du rapport annuel y est consacré). Pour autant, si on regarde plus près en terme de performance énergétique, le patrimoine de Corum Convictions est meilleur…

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#13 30/07/2014 20h59 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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wow vous avez vu le dernier BT ? ils viennent d investir 20M€ ds 55 centres speedy (rdt net  8,6%). Maintenant la question que je me pose (outre le fait qu il aurait été plus cohérent pour PFO2 d investir dans feu vert warf warf), le jour ou speedy part ou décède, on en fait quoi des centres auto ?

Dernière modification par goiz (30/07/2014 21h00)

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#14 31/07/2014 09h04 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Ben à première vue on peut relouer à Feu Vert, Midas, AD mais certes pas les 55 centres d’un coup. Mais au cas par cas si l’emplacement est bon cela pourra se relouer…

Dernière modification par Shagrath (31/07/2014 09h05)

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#15 31/07/2014 09h33 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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on espere, meme si je pense -peut-etre a tord- que le marché est déjà mature (pour ne pas dire saturé). Vu que pour remettre à neuf ce type de biens il faudrait entre 50000 à 100000€ d’après cet article mis à jour le 23/01/2014, je n’ose imaginer l’investissement pour en faire une étable ou n’importe quoi d’autre

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#16 31/07/2014 22h13 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Bonjour,

@goiz: moi, j’intégrerais le montant de travaux dans le frais d’acquisition, qui fait que le rendement net tombe à 7,3%. C’est beaucoup moins joli.
Si le coût pour remettre à neuf ces centres est très élevé (je n’en sais rien), j’attends que le rendement dégagé pendant la durée de bail couvre mon investissement. Ce qui n’est pas le cas (8,6% x 9 ans = 77%).

Mais, si on projette à long terme, les investisseurs lambda que nous sommes font tous le pari que l’économie va reprendre. Alors le gestionnaire achète des bureaux ou des centres autos ou des entrepôts frigorifiques (encore plus difficile à reconvertir non?), finalement ça ne change pas grand chose smile

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#17 31/07/2014 22h48 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Vous devriez lire le communiqué sur cette acquisition avant de commenter. Le cout des travaux sera récupéré en sur-loyer.  Le rendement de ces biens (8.6%) est en relation avec le niveau de risque. Et cet investissement représente (seulement) 3% du patrimoine actuel de PFO2.

J’ai il y a peu entendu une Société de Gestion expliquer à ses associés avoir acquis des biens avec Virgin comme locataire, en sachant que Virgin était ’à risque’ (depuis ils ont déposé le bilan, laissant qqs loyers impayés, et bien sur les locaux vacants), mais ayant obtenu un bon prix, et ayant estimé que les locaux seraient relouables assez facilement (il ont quand même galéré pour relouer)…. Chaque acquisition est un peu un pari, sur le fait que la Société de Gestion a mieux évalué le potentiel du bien que les autres (bien souvent, il y a une sorte d’appel d’offre quand un bien souvent intéresser plusieurs acheteurs est sur le marché, surtout quand il s’agit de 20 M€, mais parfois un acheteur dispose de qqs infos en plus, ou réussit à négocier un petit qq-chose).


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#18 31/07/2014 22h59 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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@ GoodbyLenine: Je l’ai lu je vous assure. Le loyer sera augmenté de 9-10% après 2016 c’est à dire pendant 6 ans restant du bail, ça ne couvre pas le frais engendré.
D’accord mon calcul est un peu conservateur…

Dernière modification par Wow (31/07/2014 23h07)

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#19 31/07/2014 22h59 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Ce qui me gène avec ce dernier bulletin d’info, c’est que 100% des acquisitions récentes sont louées au locataire speedy.
C’est vraiment un tournant dans la gestion de cette scpi qui était, jusque là, quasi sans reproche.
Je prends ça comme le signe qu’il est difficile de trouver des biens intéressants et variés, mais que comme le cash afflue, il faut le mettre quelque part.

Pour ma part c’est un signal assez fort qu’il ne faut plus, pour le moment, renforcer sur cette scpi.

AMF: je possède des parts de PFO2

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#20 31/07/2014 23h04 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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bonjour a tous, en ligne avec snoobrouf, ce qui me gene personnellement ce n est pas tant l etat de santé de speedy, c est que je ne vois pas ce qu on peut faire d autre d un centre auto ; meme si ca ne représente "que" 3% du patrimoine, c est un vrai risque au final de ne pouvoir rien en faire, contrairement a des bureaux ou commerces traditionnels

Dernière modification par goiz (31/07/2014 23h05)

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#21 31/07/2014 23h22 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Euh, et vous faites quoi avec les bureaux traditionnel vides? Et, soyons fous, si demain tout le monde achète tous en ligne, vous aller faire quoi avec les commerces vides?

Ce qui me gêne dans cet achat c’est pourquoi, même avec les travaux consentis, Perial n’arrive pas à avoir les baux fermes plus longs que 9 ans (ou 12 ans dans 24%), type 15 ou 21 ans?

AMF: je n’ai pas de PFO2

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#22 31/07/2014 23h51 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Le communiqué de PFO2 indique que les travaux et le sur-loyer augmentent le rendement. Si c’est exact, c’est que le surloyer génère un TRI supérieur à 8.6% sur le montant des travaux. Si vous avez des doutes ou des questions (sur cet aspect comme la réutilisabilité des locaux hors de Speedy)  : interrogez le Conseil de Surveillance (c’est un peu son rôle de répondre à ce genre de questions) ou la Société de Gestion.

snoobrouf a écrit :

Ce qui me gène avec ce dernier bulletin d’info, c’est que 100% des acquisitions récentes sont louées au locataire speedy.
C’est vraiment un tournant dans la gestion de cette scpi …..

C’est juste que c’est le seul investissement réalisé au T2/214. Cette SCPI collecte (et investi) 200-300 M€/an, soit ~50M€/trimestre. Elle n’a finalisé qu’une acquisition au T2 de 20 M€ (mais semble en avoir plusieurs dans le tuyau). Elle va sans doute en finaliser pour un montant bien plus important aux trimestres suivants…..

@Wow : Il me semble que pour avoir un bail Co de plus de 11 ans, il est nécessaire de faire des démarches assez couteuses.


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#23 01/08/2014 12h56 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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@wow un bureau ou un magasin, vous pouvez potentiellement le relouer a une société qui n est pas du meme secteur que le locataire precedent, à partir du moment où elles sont de la meme taille. Ce ne sont "que" des des espaces a recloisonner, des fils, de la déco etc.

Un centre auto, vous avez des "fosses", des entrées géantes etc bref, structurellement ce sont des locaux très typés qui demanderont un investissement peut-etre plus lourd pour en faire autre chose. Ou a la limite s en servir comme entrepot, mais il y aurait tout de meme des pertes par rapport a l investissement initial.

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#24 26/01/2015 10h07 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Le prix de la part passe de 182 à 184 € au 01 Mars. Pour ceux qui envisagent de souscrire (je suis à leur disposition smile), dépêchez vous!!!

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#25 08/02/2015 07h11 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Comment peut on encore proposer du PFO2 en étant un CGPI sérieux ?
Avec une distribution de part qui diminue d’année en année !
Un Taux d’occupation qui dégringole pour être à 93,11% au T4
Pour une SCPI si jeune, je me pose la question de sortir à toute vitesse. parce qu’à ce rythme on va à la catastrophe.
Je ne comprends pas pourquoi les gens continue à rentrer en masse sans voir la déliquescence continuelle de cette SCPI.
Question que je me posais déjà un peu plus haut sur ce fil en 2013. Mes craintes sont de plus en plus fondées.
Bref alerte rouge sur PFO2.


https://www.yomoni.fr?parrain=JEROME11Code Parrainage YOMONI ➨➨JEROME11

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