Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 24/10/2011 15h29 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

Bonjour,

j’ai trouvé un bien qui présente des caractéristiques qui me semble plutot bonne, jugez plutot:
Prix : 125K
3 studios de 25m2
Loyer annuel = 3*370*12 = 13320 soit une renta brute de 10.66%

Le proprietaire actuel loue en meublé, il est donc au régime micro BIC?
Il m’a précisé qu’il récupère 180€ de charges/mois (en + des loyers) pour un coût réel de 130€ (edf+eau), quid de la différence, doit-il la rembourser aux locataires?

Hors ligne

 

#2 24/10/2011 16h22 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Modérateur
Réputation :   1082 

Tout dépend si c’est situé à un endroit où ça sera presque toujours occupé, ou au milieu de nulle part.

Le micro-BIC n’est pas obligatoire, et pas toujours le plus favorable, et il faut n’avoir aucun autre revenu de ce type


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#3 24/10/2011 17h12 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

C’est en ville, quartier "dortoir" à 10min de transport en commun du centre.
2 studios loués depuis 5-8 ans et le RdC plus de passage, 2ans en moyenne.
Ils sont vendus non loués, risque de vacances locatives plus importants j’imagine en début d’année…

Que voulez vous dire par "il faut n’avoir aucun autre revenu de ce type" ?

Hors ligne

 

#4 24/10/2011 19h15 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Modérateur
Réputation :   1082 

Je veux dire que pour le micro, il ne faut pas dépasser un certain montant total de recettes de loyers (32600€, vous en serez loin)…  Mon "aucun revenu" était trop extrême (j’avais en tête le montant max pour le régime micro-foncier, bien plus bas -15 000€-, applicable à la location nue).

Ceci dit, si vous prévoyez d’emprunter, et souhaitez amortir le bien, ou bientôt ajouter d’autres biens meublés, le "réel" est peut-être plus approprié que le micro-BIC.

Un petit tour dans les agences immobilières du coin devrait vous permettre d’évaluer les risques de vacance locative. S’ils sont limités, et qu’il n’y a pas d’autre "surprise", ça semble une opération intéressante.  (même si "à 10 min des transports", c’est assez loin je trouve…)

Dernière modification par GoodbyLenine (24/10/2011 19h16)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#5 25/10/2011 10h49 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

ok merci j’avais noté cela aussi pour le plafond micro-BIC.
En fait le bien se trouve à 150m d’une bouche de métro ;-)

Donc si je fais un petit calcul pour découvrir mon impot locatif:
RL= 13320 HC + 2160 CH = 15480 CC
abattement 50% soit 7740 imposable
TMI 30% donc impot = 7740*.3 = 3367

est-ce correct? ou dois-je ajouter la CSG/CRDS?

Hors ligne

 

#6 25/10/2011 12h02 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   313 

Les 7740 imposables s’ajoute à vos revenus donc peuvent vous faire basculer de tranche….
Il faut ajouter la CSG/RDS à 13,5 % nouveau taux depuis septembre 2011 dont vous pourrez déduire 5,8% en 2012 sur vos prochains impôts.

Mettez vous au réel et vos ne paierez pas d’impôts sur ces revenus locatifs car vous pourrez déduire les intérêts d’emprunts , les frais , le foncier et faire de l’amortissement mais cela nécessite un comptable et d’être dans un centre de gestion agrée.

La facilité du micro bic à un coût non négligeable.
Le régime réel dépend aussi de vos perspectives futures d’achat supplémentaires

Philippe

P.S : je ne cite pas d’exemples chiffrés car j’ai déjà donné des chiffres sur le nombre de bien pour être au réel sur un autre fil mais très vite le réel devient intéressant.


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#7 25/10/2011 16h18 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

Merci Philippe pour ton retour, je vais lire tes posts pour me faire une idée.

C’est ma 1ère acquisition mais d’autres vont suivre je l’espère assez rapidement, par contre pas spécialement du meublé, je compte m’orienter vers des T2 pour diversifier et avoir des baux classiques de 3ans.
Question: le fait d’avoir un comptable + CGA n’est obligatoire que pour le meublé?

Sinon je me posais une autre question concernant les travaux car le bien comporte 3 studios mais il faut les raffraichir (peinture, tapisserie), est-ce interessant de realiser ces simples travaux soi-même et donc perdre le bénéfice de les déduire des revenus locatifs (en supposant que je passe au réel)?
je crainds d’avoir des délais longs chez un artisan et donc avoir le risque de ne pas pouvoir louer rapidement.

Hors ligne

 

#8 25/10/2011 16h57 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   313 

freesas a écrit :

C’est ma 1ère acquisition mais d’autres vont suivre je l’espère assez rapidement, par contre pas spécialement du meublé, je compte m’orienter vers des T2 pour diversifier et avoir des baux classiques de 3ans.
Question: le fait d’avoir un comptable + CGA n’est obligatoire que pour le meublé?

L’avantage des locations meublés est de permettre l’amortissement du bien qui va en déduction des revenus locatifs dans le cas d’une déclaration au régime réel.

L’avantage des revenus foncier est de pouvoir déduire de ton imposition les déficits fonciers à hauteur de 10.700 e/ an reportable sur 10 ans.

Le comptable permet d’optimiser la fiscalité , le CGA n’est pas obligatoire mais en cas de résultat positif tu déclares 125% du résultat si tu n’as pas de CGA.

freesas a écrit :

Sinon je me posais une autre question concernant les travaux car le bien comporte 3 studios mais il faut les raffraichir (peinture, tapisserie), est-ce interessant de realiser ces simples travaux soi-même et donc perdre le bénéfice de les déduire des revenus locatifs (en supposant que je passe au réel)?

Les matériaux utilisés sont déductibles des revenus locatifs dans le cas de déclaration au régime réel.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#9 07/11/2011 16h36 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

bonjour,

voilà le projet se précise, je devrai signer le compromis semaine prochaine.

je me pose toujours des questions concernant la fiscalité, la banque m’annonce une mensualité de 895€, et je devrai obtenir des loyers pour 1100€/mois, je serai donc bénéficiaire (avant impot) si pas de vacances locatives, donc a priori pas de déficit foncier?

je devrai faire un ravallement de facade (peinture qui s’écaille) mais je ne sais pas quand (??), a priori rien ne presse à en voir la façade.

Donc je me pose la question de partir en micro-BIC ou BIC réel, difficile d’estimer l’amortissement sans comptable?
Pour info je ne change pas de tranche (30%).
Le propriétaire m’a précisé avoir 150€/mois de charges de copro et demander 180€/mois sur les charges locataires, hors il n’y a pas de compteur pour chaque lot j’en déduis donc qu’il ne fait pas de régulratisation…est-ce honnete? ou alors il déclare un loyer "charges comprises"?

De plus je me pose aussi la question de monter une SCI pour gérer ce bien et j’espère un autre à l’avenir.

Hors ligne

 

#10 07/11/2011 17h58 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Modérateur
Réputation :   171 

Si ça peut vous aider, voici comment je procède pour calculer mes amortissements linéaires :

25% de la valeur d’achat du bien correspond à la valeur du terrain donc non amortissable.
75% de la valeur d’achat (la structure) amorti sur 50 ans.
Les travaux de gros oeuvre (cloisons, isolation, grosse réfection électrique, fenêtres, aménagement combles, etc…) sur 25 ans.
Petits travaux (peinture, carrelage, plomberie, évier, portes intérieures, etc …) sur 15 ans.
les meubles et électroménager sur 8 ans.

Je ne sais pas si c’est correct, mais pour l’instant je n’ai jamais eu de soucis.

Pour la location meublée, il est possible de facturer les charges au forfait ; Comme je fais des baux d’un an, personnellement j’ai opté pour que mes locataires prennent l’abonnement électrique à leur nom, ça leur permet de mieux gérer leur consommation, ils choisissent leur fournisseur, ils réfléchissent à 2fois avant de déménager, les impayés sont gérés en direct avec le fournisseur, etc.

Pourquoi voulez vous avoir votre activité de location meublée à travers une SCI ?
Pour avoir plus de paperasse à gérer ?
Pour faire une assemblée extraordinaire à chaque grosse décision ?
Pour être à l’IS ?
Pour payer de gros frais de tenue de compte bancaire ?
Pour ne pas être le seul propriétaire de votre bien ?

Si le bien que vous souhaitez acquérir est déjà dans une SCI et qu’il est le seul, il peut effectivement y avoir intérêt à acquérir la SCI de votre vendeur pour bénéficier de l’antériorité fiscale de durée de détention du bien, vous pourrez donc "sortir" le bien de la SCI hors fiscalité sur les plus-value lors de la revente puisque c’est la SCI qui sera vendeuse et qui possédera le bien depuis xxx années.
Nota : vous comprendrez ici l’intérêt de n’avoir qu’un seul bien par SCI ; c’est un sacré argument lors de la revente, en plus du prix de cession réduit par rapport à des frais de mutation immobilière.

Autre possibilité : si selon le PLU (Plan Local d’Urbanisme) vous estimez que le bien est préemptable par la mairie ou risque de le devenir dans les décennies à venir et que vous souhaitez absolument l’acquérir pour le conserver à vie, il est judicieux de le loger dans une SCI de 99 ans renouvelable.

En tous cas sachez que l’administration d’une SCI est plus contraignante que la détention en direct.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne

 

#11 07/11/2011 19h06 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Kiceca
Invité

freesas a écrit :

Il m’a précisé qu’il récupère 180€ de charges/mois (en + des loyers) pour un coût réel de 130€ (edf+eau), quid de la différence, doit-il la rembourser aux locataires?

Normalement et légalement oui…

Mais dans la réalité des faits….

Dernière modification par Kiceca (07/11/2011 19h06)

 

#12 07/11/2011 23h32 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Modérateur
Réputation :   171 

@Kiceca

Nous sommes ici dans le cas de la location meublée et non dans le cas de la location nue.

Le propriétaire a donc le choix d’opter pour un forfait ou de facturer au réel ; c’est la rédaction du contrat de bail qui le détermine.

Dans la pratique, par soucis de simplicité, c’est l’option forfaitaire qui est très souvent retenue par les propriétaires. Ce forfait de charges reste fixe pendant toute la durée du contrat et peut être indexé sur un indice quelconque dans certains cas de baux plus long qu’une année.

Ce choix est à double tranchant car si la consommation d’eau ou d’électricité est anormalement élevée, le propriétaire ne peut récupérer le surplus auprès du locataire (fuite d’eau, hiver rigoureux, hausse de l’abonnement EDF, hausse soudaine de la TEOM de 42%, etc.)

Le contrat de bail peut par contre prévoir que même si les compteurs restent au nom du propriétaire, les dépenses seront payées au réel par le locataire à première demande du bailleur sur justificatifs.

Il n’y a donc aucune obligation de régularisation annuelle de charges à faire. sauf mention contraire sur le bail de location comme expliqué ci-dessus.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne

 

#13 08/11/2011 00h19 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

merci bien pour ces précisions!

pour la partie SCI je ne sais si il y a un intérêt dans un quelconque montage financier ou si c’est complètement indépendant du choix de régime (micro-bic, bic réel simplifié).
J’ai quand même quelque crainte sur la partie imposition au final donc j’essaie de voir toutes les possibilités offertes pour faire le bon choix au départ.

Je demanderai au propriétaire comment il déclarait, lors de nos discussions il m’a toujours parlé du loyer + les charges.
Il m’a aussi précisé qu’il avait aussi pu bénéficier des APL/ALS pour ses locataires, je ne sais pas si cela peut vous indiquer quelque chose sur le mode de déclaration?

Lorsque vous faites de l’amortissement sur une aussi longue période cela implique de conserver le bien aussi longtemps que possible?

Hors ligne

 

#14 08/11/2011 01h05 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Modérateur
Réputation :   171 

Si la location meublée est faite par une SCI, la loi impose le régime fiscal de l’IS (impôt sur les sociétés), donc les régimes BIC et micro BIC sont exclus d’office. (sauf le cas particulier lorsque la location meublée ne représente pas plus de 10% des recettes perçues dans une SCI à l’IR).

Les aides au logements auxquelles ont droit les locataires sont totalement indépendantes du choix fiscal du propriétaire.

Vous n’êtes pas obligé de conserver un bien sur toute la durée de l’amortissement, et heureusement, mais ce sera lors de la vente que la plus-value (et l’imposition qui va avec) sera calculée en fonction de la valeur nette comptable du bien (en partie amorti) ; l’impôt sur la plus-value sera donc plus élevé.

Dans votre cas (TMI à 30% + ravalement de façade dans quelques années + emprunt pour l’acquisition) , d’un point de vue fiscal, il me semble plus judicieux d’opter pour le BIC réel en détenant le bien en votre nom propre. Vous serez bien contant d’avoir ce bien en votre nom propre le jour ou vous opterez pour le statut de LMP. L’imposition des plus-values dans X z’années c’est pas bien méchant.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne

 

#15 08/11/2011 03h01 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Modérateur
Réputation :   1082 

freesas a écrit :

Le propriétaire m’a précisé avoir 150€/mois de charges de copro et demander 180€/mois sur les charges locataires, hors il n’y a pas de compteur pour chaque lot j’en déduis donc qu’il ne fait pas de régulratisation…est-ce honnete? ou alors il déclare un loyer "charges comprises"?

De plus je me pose aussi la question de monter une SCI pour gérer ce bien et j’espère un autre à l’avenir.

Le bail commercial peut tout à fait inclure certaines charges, mais faites attention à éviter les abus/gaspillages si ça concerne par exemple l’électricité…

Pas de SCI pour du meublé (ou alors pas plus de 10% de meublé dans la SCI).
La SARL de famille peut avoir des avantages (préparation succession par ex, mais vous êtes jeune..), mais induit aussi des contraintes.
Achetez vite le livre de Le Boulc’h sur la location meublée…..

Le régime au BIC réel (simplifié) sera sans doute favorable, mais il implique de tenir une comptabilité (de préférence tenue par un pro)…. et la plus-value lors de la revente se fera selon le régime alors en vigueur (sachant qu’avec le régime actuel, si pas d’option IS, on ne prend PAS en compte les amortissements déduits comptablement si on est LMNP, ce que vous serez sans doute).
Le régime de TVA peut aussi être à considérer.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#16 08/11/2011 12h17 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

merci à tous, je vais me procurer le livre et j’ai aussi suivi le post sur le recapitulatif LMNP dans la partie optimisation.
En tout cas c’est un univers très intéressant!!

Je vous tiendrai au courant de la suite!

Hors ligne

 

#17 21/11/2011 11h53 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

bonjour,

comme promis voici la suite des évenements: je viens de signer le compromis de vente.
Petite déception concernant le notaire, pas moyen d’avoir un devis préalable, donc pas de négociation possible maintenant…

Sinon j’ai RV cette semaine pour un prêt dans ma banque et voici les conditions obtenues par telephone:
taux (hors ass.): 3.85% sur 15 ans soit 895€ mensualités avec assurance
pas d’IRA après 5 années
possibiité d’augmenter/diminuer de 10,20,30% les mensualités sans frais
pas de frais de dossier.

Ca me semble une bonne base, qu’en pensez vous? A quoi devrai-je faire attention?

sinon dois-je dès à présent consulter un courtier en prêt pour tenter d’obtenir mieux ailleurs ou attendre la proposition "officielle" de ma banque?

Hors ligne

 

#18 21/11/2011 13h39 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   224 

Dans une optique de devenir rentier à "court terme", j’ai personnellement décidé de maximiser mes revenus mensuels issus de l’immobilier.

Du coup, je n’ai que des crédits sur 25 ans. Mon gain mensuel est ainsi optimisé. Les opportunités d’investissement font qu’on peut revendre plus tôt que prévu, donc autant profiter dès le début d’en revenu le plus important possible.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#19 21/11/2011 16h19 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

ZX-6R a écrit :

Dans une optique de devenir rentier à "court terme", j’ai personnellement décidé de maximiser mes revenus mensuels issus de l’immobilier.

Du coup, je n’ai que des crédits sur 25 ans. Mon gain mensuel est ainsi optimisé. Les opportunités d’investissement font qu’on peut revendre plus tôt que prévu, donc autant profiter dès le début d’en revenu le plus important possible.

je ne saisi pas complètement votre démarche, pourriez vous développer?
si vous revendez dans 15-20 ans il y aura un impact fiscal sur votre PV, si vous etes en positif chaque mois il y aura aussi un impact fiscal, si vous faites un remboursement anticipé vous aurez peut etre des frais? etes-vous réellement gagnant au final?

Là j’ai choisi un pret sur 15ans exprès pour obtenir un revenu supplémentaire dans 15ans donc une rente à "court terme". Ma trésorerie annuelle (theorique) est légèrement positive de quoi rassurer la banque pour me prêter encore et acheter un 2eme bien.
En fonction du 2eme montant je partirai peut etre sur 20ans ou 25 ans.

Dernière modification par freesas (21/11/2011 16h20)

Hors ligne

 

#20 21/11/2011 16h51 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   313 

freesas a écrit :

si vous revendez dans 15-20 ans il y aura un impact fiscal sur votre PV, si vous etes en positif chaque mois il y aura aussi un impact fiscal, si vous faites un remboursement anticipé vous aurez peut etre des frais? etes-vous réellement gagnant au final?

Là j’ai choisi un pret sur 15ans exprès pour obtenir un revenu supplémentaire dans 15ans donc une rente à "court terme". Ma trésorerie annuelle (theorique) est légèrement positive de quoi rassurer la banque pour me prêter encore et acheter un 2eme bien.
En fonction du 2eme montant je partirai peut etre sur 20ans ou 25 ans.

Je me permet d’intervenir dans cet échange pour dire qu’il est préférable de prendre un crédit sur du long terme sachant que cela vous permet de dégager de la trésorerie tous les mois plutôt que de vous asphyxier financièrement en devant mettre de votre poche un complément pour pouvoir dire que dans 15 ans le bien sera à vous et que vous pourrez alors toucher  les revenus locatifs afférant à ce bien.

Oubliez l’impact fiscal des plus values en raisonnez en investisseur qui choisi un bien , qui défini un crédit lui permettant de faire de la trésorerie tous les mois et si dans 15 ans vous revendez avec une plus value et bien tant mieux car vous n’aurez rien déboursé de votre coté par contre si vous avez une moins value et bien tant mieux car vous ne paierez pas de plus values MAIS dans tous les cas vous n’aurez rien sorti de votre poche.

Etre positif chaque ne signifie pas que vous allez payer des impôts car si vous déclarez au réel avec la déduction des intérêts d’emprunts , les charges et si vous faites de la location meublée alors vous pouvez passer 10 ans facilement sans imposition MAIS il fait prendre un crédit sur du long terme vous garantissant des intérêts élevées et des mensualités faibles.   

Freesas allez vous attendre 15 ans pour prendre un autre bien locatif ??
Non bien sûr  donc vous avez besoin de convaincre la banque que vous savez gérer et que vous voyez grand donc il faut impérativement que vos achats ne vous coûtent rien.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#21 21/11/2011 17h46 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

ok merci pour ces précisions je pense être néanmoins dans la même optique, mes simulations en LMNP réel me donne positifs de 100€/mois sur 15 ans (fiscalité incluse). je me suis donc dit que c’etait OK et je n’ai pas pris le temps de creuser plus.

Je vais refaire une simulation sur 20 ans voir 25 ans pour voir si cela me donne plus de marge.

Je compte en effet prendre un 2eme bien une fois celui-ci "digéré".

Philippe30 a écrit :

Etre positif chaque ne signifie pas que vous allez payer des impôts car si vous déclarez au réel avec la déduction des intérêts d’emprunts , les charges et si vous faites de la location meublée alors vous pouvez passer 10 ans facilement sans imposition MAIS il fait prendre un crédit sur du long terme vous garantissant des intérêts élevées et des mensualités faibles.

Excellente remarque, je vous suis. smile

Hors ligne

 

#22 22/11/2011 01h04 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Modérateur
Réputation :   171 

Je rejoins tout à fait la stratégie de Philippe30 sur les avantages d’une durée de prêt la plus longue possible.
Vous pouvez aussi essayer de négocier avec la banque une franchise totale ou partielle sur les 12, 24 ou 36 premiers mois du prêt.

Franchise totale : ne rien payer pendant la durée de la franchise
Franchise partielle : ne payer que les intérêts d’emprunt pendant la durée de la franchise.

Cela vous permettra de constituer une trésorerie conséquente en début d’activité pour subvenir aux imprévus futurs ou pour de nouveaux projets.
Avec la franchise partielle, qui peut ou non augmenter la durée totale du prêt selon ce que vous négociez, cela permet de déduire fiscalement plus d’intérêts d’emprunts les premières années.

Un bémol cependant, car avec cette stratégie d’achats réguliers années après années, le patrimoine se retrouve très rapidement sur-pondéré en immobilier. Ce peut être un objectif pour qui veut devenir LMP, mais, c’est aussi maximiser les risques par rapport à une saine diversification recommandée sans cesse par les piliers de ces forums.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne

 

#23 22/11/2011 07h58 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   313 

Sky a écrit :

Franchise totale : ne rien payer pendant la durée de la franchise
Franchise partielle : ne payer que les intérêts d’emprunt pendant la durée de la franchise.

Difficile voire impossible à obtenir une franchise totale ….j’ai réussi pour une franchise partielle mais jamais une franchise totale.

Sky a écrit :

Un bémol cependant, car avec cette stratégie d’achats réguliers années après années, le patrimoine se retrouve très rapidement sur-pondéré en immobilier. Ce peut être un objectif pour qui veut devenir LMP, mais, c’est aussi maximiser les risques par rapport à une saine diversification recommandée sans cesse par les piliers de ces forums.

Laissez les piliers de forum et les conseillers en tout genre vous expliquez qu’il faut vous diversifier…
Comment avez vous constituer votre patrimoine ??? avec de l’immobilier à crédit financé par la location
Pourquoi allez mettre de l’argent dans la bourse ?? ce truc de boursicoter via internet est une vaste fumisterie car nous sommes trop petit face aux gros investisseurs qui ont la capacité de reversé une tendance pour faire une profit dans un laps de temps très court ( quelques minutes )

J’ai regardé de mon coté à faire des achats en bourse via un site de simulation , je peux vous dire sans problème que le résultat n’est pas bon du tout
J’ai essayé tant de suivre les conseils vu sur ce forum , sur des sites de conseils en bourse
Franchement pas pour moi.

Je préfère être sur pondéré dans ce que je maitrise et qui me rapporte plutôt que d’aller vers des sirènes et me noyer dans un océan d’illusions. 

Je tiens à vous rappeler que même si la valeur de votre bien immobilier baisse :
  -  vous touchez toujours les loyers
  - ce bien a été financé" par la location donc il est toujours possible de le revendre ( vous ne ferez
     pas une perte mais un moindre gain).

J’ajouterais que si l’immobilier baisse , tant mieux car il est possible d’acheter des biens moins cher.

Je tiens à vous rappeler que si la valeur de votre action baisse :
  -  vous n’êtes pas sur de touchez des dividendes mais la valeur baisse sans espoir de revente avant
      longtemps.
  - votre action a été financé en partie par vous et par une hausse éventuelle précédente mais l’effet
     d’annonce et de panique peux faire chuter sa valeur très vite ( c’est presque un suivi permanent )

Je suis certain que les pros de la bourse vont hurler mais pour moi être rentier ce n’est pas passer mon temps devant un PC pour acheter des actions , suivre les résultats des entreprises , revendre , racheter , c’est trop aléatoire comme stratégie même les stratégies de distribution de dividendes échappent à votre décision car elles sont prises en conseil d’administration donc une stratégie basée sur le versement des dividendes est fluctuante suivant les années.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#24 22/11/2011 08h44 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   69 

Philippe30 a écrit :

Laissez les piliers de forum et les conseillers en tout genre vous expliquez qu’il faut vous diversifier…

Philippe a raison, chacun son truc, c’est çà la libre entreprise et c’est pour çà qu’on n’apprécie pas la fiscalité qui s’alourdit, décidée par des politiques à courte vue, décourageant ceux qui ont la niack envers et contre tout.


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne

 

#25 22/11/2011 10h23 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   

merci pour vos précieux conseils à tous et mea culpa pour mes calculs de trésorerie qui sont faux sur 15ans (-150€/mois…)
L’idée de base concernant les 15 ans était d’obtenir un complément de salaire car je crains la crise de la 50aine dans mon domaine mais comme c’est mon 1er achat je vais suivre vos conseils et partir sur 25ans en toute sérénité. D’ailleurs je ne connaissais pas ce principe de franchise, je demanderai lors de mon RV.roll

Alors j’ai refais des calculs et voici ce que ca donne:

Prix du bien     118 000 €
Prix du mobilier     -   € (aucune idée !!)
Frais d’acquisition + frais prêt      10626 €

Montant à financer     128 626 €
Apport personnel     10 000 € (paiement frais de notaire)
Montant du prêt     118 626 €
Durée du prêt    25 ans
Taux du prêt     4,25%
Montant des remboursements     667 €
Loyers mensuels estimés     1 129 €
Estimation taxe foncière     900 €
Estimation charges diverses annuelles 1 800 €

Sur 25 ans donc:
Loyers perçus    382 554 €
Impôts    -54 508 €
Prêt+charges    -285 241 €
Mon épargne    +42 805 € soit 143€/mois

Mes calculs sont basés sur les hypothèses suivantes:
amortissement mobilier 7ans
amortissement immobilier 30ans (sur 85% prix du bien)
Reval. annuelle du loyer    1,00%
Reval. annuelle des charges    2,00%
Loyer sur 10.5 mois (87% occupation)

La même simulation en linéaire (aucune revalorisation) me donne 95€/mois. Je peux éventuellement même emprunter en incluant les frais d’acquisition/notaire?

Ca me laisse une bonne marge de manoeuvre à priori! qu’en pensez vous?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech