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#26 22/11/2011 11h36 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Membre
Réputation :   224 

Personnellement je ne raisonne pas sur 25 ans…. Mon objectif est d’être rentier le plus vite possible. Je gagne environ 3500€ par mois de mon salaire, je veux la même chose en tant que rentier. Donc je raisonne par mois.

Flux de trésorerie mensualisés :

En plus :
Loyer mensuel avec charges

En moins :
Remboursement intérêts
Remboursement capital (faut bien le rembourser, mais ce n’est pas une vraie charge vu que mon crédit diminue d’autant chaque mois)
Charges copro (c’est trimestriel en général, donc je divise par 3)
Taxe foncière (divisé par 12)
CET
Administratif etc etc….

Et donc le solde que j’obtiens est un gain net mensuel. S’il est négatif, je revends le studio si possible car il m’appauvrit. Sinon je garde, et je continue d’acheter jusqu’a ce que ce solde dépasse mon salaire. J’en suis à la moitié du chemin en 2 ans. Donc que mes crédits courent sur 15 ou 25 ans n’est pas la question.

J’espère avoir clarifié mon raisonnement, je crois que Philippe tient le même que moi. wink


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#27 22/11/2011 14h21 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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freesas a écrit :

Sur 25 ans donc:
Loyers perçus    382 554 €
Impôts    -54 508 €
Prêt+charges    -285 241 €
Mon épargne    +42 805 € soit 143€/mois

Voila vous bénéficiez d’un solde de 143 € par mois , c’est bien mieux …

Il faut faire un calcul théorique sur un an , c’est plus juste
Ne raisonnez pas sur 25 ans en total pour vos calculs mais en solde annuel que vous divisez par 12 car c’est trop aléatoire sur une longue durée ( impôts , impayés , travaux etc …)

Nous sommes tout a fait d’accord ZX-6R , c’est la seule approche valable en investissement locatif.
Bravo pour votre parcours en 2 ans.
En ce qui me concerne je vise plutôt un rente du double de mon salaire  afin de pallier à tous les problèmes de location , travaux , augmentation des impôts.

Après cela dépend des besoins et revenus actuels de chacun mais franchement pouvoir être rentier en 10 à 12 ans avec un revenu 2 à 3 fois ce que vous pouvez espérer toucher à la retraite et ce en 4 fois moins de temps , pour moi il n’y a pas à hésiter.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#28 22/11/2011 16h39 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Réputation :   1083 

ZX-6R a écrit :

Personnellement je ne raisonne pas sur 25 ans…. Mon objectif est d’être rentier le plus vite possible. Je gagne environ 3500€ par mois de mon salaire, je veux la même chose en tant que rentier. Donc je raisonne par mois.

Je comprend votre raisonnement, qui me semble tenir la route, mais il me semble comporter certaines failles/risques dont il faut néanmoins être conscient :
  - votre flux de revenu/rente aura une source unique (immo locatif)
  - que se passe-t-il si la valeur de ce flux de revenu diminue ? (les causes peuvent être multiples : baisse ou blocage des loyers, pas de locataire, hausse des charges non récupérables, inflation diminuant la valeur de ces flux, incident sur vos immeubles non couverts par l’assurance, incident vous empêchant de correctement assurer le suivi de vos baux, etc., je sais que tout ceci a peu de chance de se produire, mais sur 25 ans il ne fat pas l’exclure…., et ça aurait d’autant plus de chances de vous impacter significativement que votre levier de crédit serait important).
  - impact de la fiscalité sur votre "rente" (qui ira croissante avec les remboursements d’emprunt)
  - il vous est nécessaire de gérer votre dette (vos emprunts) et en particulier sa maturité (la durée moyenne), exactement (même si c’est plus simple pour un particulier en général) comme une entreprise ou un état, et à ce niveau, des emprunts à 25 ans (ou le plus long possibles) donnent plus de flexibilité (au prix de taux un peu plus élevés en général).


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#29 22/11/2011 16h58 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Pour moi, le risque majeur est la fiscalité, puis ensuite les dégradations / impayés.

Je démarre de zéro ou presque, donc à part l’immobilier, je ne peux pas investir. Je commence l’achat revente, et j’ai ouvert un PEA que je compte alimenter régulièrement. Je vise des actions à rendement pour l’instant. Je ne me diversifie donc pas au démarrage car je n’ai pas le choix, mais à terme, ça le sera, diversifié.

La fiscalité est mon premier sujet de préoccupation. La surtaxe sur les surfaces inférieures à 14m² notamment devrait m’affecter, mais encore reste-t-il à voir comment elle sera appliquée… Le statut en lui même de loueur meublé, s’il devait disparaitre, serait catastrophique pour moi.

Ces risques, je n’ai pas d’autre choix que de faire avec, sinon je ne ferai rien. J’en fais mon affaire comme on dit..

D’autres risques peuvent être "maitrisés" :

- Je n’ai pas qu’un immeuble, donc les risques (feu, explosion, effondrement) sont répartis.
- Je n’ai que du centre ville (à Paris) donc je ne compte pas de vacance (je trouve tjrs un locataire en 2 ou 3 jours)
- J’aurai un jour des impayés très certainement, je n’ai pas encore d’assurance loyers impayés, mais c’est une option à étudier.

Les loyers étant indexés sur l’IRL, j’espère être protégé de l’inflation. Mais je ne compte pas lacher mon job du jour au lendemain même quand mes rentes atteindront le niveau de mon salaire. Je mets d’abord de côté un bon matelas "au cas ou". (j’ai eu la chance de "bien" acheter, au bon moment)


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#30 22/11/2011 21h42 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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ZX-6R a écrit :

Flux de trésorerie mensualisés :

En plus :
Loyer mensuel avec charges

En moins :
Remboursement intérêts
Remboursement capital (faut bien le rembourser, mais ce n’est pas une vraie charge vu que mon crédit diminue d’autant chaque mois)
Charges copro (c’est trimestriel en général, donc je divise par 3)
Taxe foncière (divisé par 12)
CET
Administratif etc etc….

Et donc le solde que j’obtiens est un gain net mensuel. S’il est négatif, je revends le studio si possible car il m’appauvrit. Sinon je garde, et je continue d’acheter jusqu’a ce que ce solde dépasse mon salaire. J’en suis à la moitié du chemin en 2 ans. Donc que mes crédits courent sur 15 ou 25 ans n’est pas la question.

Quelle est votre stratégie, car si on débourse 50€/mois pendant 25ans ça fait 15k€ pour des studios achetés 125k€ c’est quand même une affaire et même si l’immobilier chute de 10 ou 20% en 25 ans ça sera quand même une grosse pv

Pouvez détailler comment arrivez-vous à ce que votre solde mensuel soit positif sur plusieurs appartements. Achetez-vous des appartements délabrés et vous les refaites entièrement?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#31 23/11/2011 09h58 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Kool31 a écrit :

Quelle est votre stratégie, car si on débourse 50€/mois pendant 25ans ça fait 15k€ pour des studios achetés 125k€ c’est quand même une affaire et même si l’immobilier chute de 10 ou 20% en 25 ans ça sera quand même une grosse pv

La plus value est la cerise sur le gâteau et encore cette cerise devient de plus en plus petite.
Le plus important dans votre démarche est de bien comprendre que vos biens sont financés par la location donc vous faites déjà un gain quand vous revendez car ce bien a été financé par les locataires.

Le fait de débourser même 50 e / mois est contraignant en terme d’épargne personnelle car comme vous le dites cela fait 15K€ en 25 ans , placez les sur un livret ou autre..

Achetez au meilleur prix , négociez vos taux d’intérêts , achetez dans des quartiers à fort potentiel d’évolution , achetez avec des travaux , prenez des durées longues pour maximiser les intérêts d’emprunts  et minimiser les mensualités , déduisez ces travaux de vos revenus fonciers ( 10700 par / an maximum avec possibilité de répartition sur 10 ans ) ou louez en meublé et faites de l’amortissement.
Déclarez vos revenus au réel.

Voila la recette par forcement miraculeuse mais celle qui permet d’investir au mieux sans se mettre le couteau sous la gorge

Philippe


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#32 23/11/2011 10h35 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Kool31 a écrit :

Pouvez détailler comment arrivez-vous à ce que votre solde mensuel soit positif sur plusieurs appartements. Achetez-vous des appartements délabrés et vous les refaites entièrement?

Il faut être sélectif et réactif. Savoir ce qu’on cherche avec des critères précis (situation géographique, prix au m² et loyer potentiel, étage, état de la copro, prix des travaux pour remettre en état…) passer toutes les annonces en revue plusieurs fois par jour, visiter les agences, rappeler… et quand on trouve un bien qui correspond, visiter de suite (dans la 1/2 journée si région parisienne) et faire une proposition sur place. Il faut aussi se construire un réseau et l’entretenir.

Après, comme l’a dit Pierre, bien négocier son crédit (ou accepter un crédit plus cher si on a une bonne relation avec son banquier et qu’il appuie vos dossiers), avoir un bon entrepreneur (une horreur sur Paris)… Gérer en direct ou utiliser une agence qui ne facture pas les proprios…  Il faut prendre tous les postes de dépenses et voir comment les optimiser en fait…


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#33 25/11/2011 07h45 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Philippe30 a écrit :

Achetez au meilleur prix , négociez vos taux d’intérêts , achetez dans des quartiers à fort potentiel d’évolution , achetez avec des travaux , prenez des durées longues pour maximiser les intérêts d’emprunts  et minimiser les mensualités , déduisez ces travaux de vos revenus fonciers ( 10700 par / an maximum avec possibilité de répartition sur 10 ans ) ou louez en meublé et faites de l’amortissement.
Déclarez vos revenus au réel.

Voila la recette par forcement miraculeuse mais celle qui permet d’investir au mieux sans se mettre le couteau sous la gorge

ZX-6R a écrit :

Il faut être sélectif et réactif. Savoir ce qu’on cherche avec des critères précis (situation géographique, prix au m² et loyer potentiel, étage, état de la copro, prix des travaux pour remettre en état…) passer toutes les annonces en revue plusieurs fois par jour, visiter les agences, rappeler… et quand on trouve un bien qui correspond, visiter de suite (dans la 1/2 journée si région parisienne) et faire une proposition sur place. Il faut aussi se construire un réseau et l’entretenir.

Après, comme l’a dit Pierre, bien négocier son crédit (ou accepter un crédit plus cher si on a une bonne relation avec son banquier et qu’il appuie vos dossiers), avoir un bon entrepreneur (une horreur sur Paris)… Gérer en direct ou utiliser une agence qui ne facture pas les proprios…  Il faut prendre tous les postes de dépenses et voir comment les optimiser en fait…

merci pour vos réponses à tous les 2 mais ce qui est surtout important est ceux-ci dit au dessus et non pas le flux de trésorerie mensuel positif car ce flux peut être positif suivant le montant de l’apport initial. Personnellement j’ai du mal à avoir des flux positifs simplement car j’apporte très peu d’apport à chaque appartement


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#34 25/11/2011 09h18 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Kool31 a écrit :

Personnellement j’ai du mal à avoir des flux positifs simplement car j’apporte très peu d’apport à chaque appartement

C’est le cas de nombreux bailleurs en début d’investissement , si vous êtes bricoleur ou si vous connaissez des amis bricoleurs  alors prenez des biens à rénover que vous paierez moins cher et qui vous permettrons de vous constituer un cash positif.
Vous aurez aussi la possibilité de de revendre un bien rénover après 2 ou 3 ans de rénovation ce qui peux vous apporter un peu de cash après remboursement du prêt.

Le capital de départ est un critère important pour "bien commencer" dans la vie tant à titre personnel que pour investir ( bourse , immobilier )  mais persévérer , impliquez vous dans le bricolage et la rénovation pour gagner sur les frais d’artisans , choisissez vos biens avec des charges de copropriétés réduites ( petit immeuble de 3 ou 4 logements ) à la différence de grands ensembles avec espaces verts , gardiens etc …

Bonne continuation Kool31 et tenez nous au courant

Philippe


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#35 25/11/2011 10h28 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Kool31 a écrit :

merci pour vos réponses à tous les 2 mais ce qui est surtout important est ceux-ci dit au dessus et non pas le flux de trésorerie mensuel positif car ce flux peut être positif suivant le montant de l’apport initial. Personnellement j’ai du mal à avoir des flux positifs simplement car j’apporte très peu d’apport à chaque appartement

Oui l’apport initial peut compter pour avoir un flux de treso mensuel positif. Ca dépend où on investit. Si c’est dans Paris, il faut dénicher de très bonnes affaires pour avoir un flux de treso mensuel positif sans apport, ou avec apport limité aux frais de notaire. En province c’est beaucoup plus simple quand même. Un studio pour étudiant acheté 40k€ loué 300€ doit s’autofinancer.
Mais dans ma stratégie personnelle, l’autofinancement est le B.A.BA. Une seule exception à cette règle, l’achat revente si je pense pouvoir faire une PV de plus de 15 ou 20k€.


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#36 26/11/2011 10h52 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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hello,

je reviens de la banque et voici l’offre de prêt basique que j’ai eu:

sur 25 ans, taux à 4,30% ass. incluses (0,25% sas.) pour 118K€ soit 667€, total interet+ass=82142€
sur 25 ans, taux à 4,20% ass. incluses (0,25% sas.) pour 120K€ soit 667€, total interet+ass=81519€

remboursement anticipés sans frais entre 700-2500/an après 3 ans.
pas de possibilité de franchise partielle, ça viendra l’année prochaine apparemment…

Bref je ne sais trop qu’en penser ni quoi négocier??? j’ai l’impression qu’il faut faire l’inverse d’un prêt pour résidence principale, c’est un peu confus…
A priori je devrai plutôt partir sur le 1er car je déduirai plus?

je vais cogiter a tête reposée… wink

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#37 26/11/2011 13h10 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Si, pour une même mensualité (667€) à payer pendant la même durée (25 ans), la banque me demandais de choisir de recevoir 118 ou 120 k€, je ne prendrais pas 118 k€, même si ça permet de déduire 2 k€ d’intérêt de moins de mes revenus fonciers ou de mes BNC à venir, sauf à anticiper un taux d’imposition supérieur à 100%.

Je soupçonne une erreur quelque part dans votre compréhension des propositions de la banques….


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#38 26/11/2011 17h48 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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GoodbyLenine a écrit :

Si, pour une même mensualité (667€) à payer pendant la même durée (25 ans), la banque me demandais de choisir de recevoir 118 ou 120 k€, je ne prendrais pas 118 k€, même si ça permet de déduire 2 k€ d’intérêt de moins de mes revenus fonciers ou de mes BNC à venir, sauf à anticiper un taux d’imposition supérieur à 100%.

Je soupçonne une erreur quelque part dans votre compréhension des propositions de la banques….

autant pour moi je me suis trompé:

sur 25 ans, taux à 4,30% ass. incluses (0,25% sas.) pour 118K€ soit 667€, total interet+ass=82142€
sur 25 ans, taux à 4,20% ass. incluses (0,25% sas.) pour 120K€ soit 672€, total interet+ass=81519€

en fait le total d’intérêt à 4,30% est de 74768 et le total a 4,20 est de 74019, le banquier m’a expliqué avoir un palier à 120k€ qui permet d’avoir un leger avantage (-700) au final sur le prêt et il me permet à 120K d’emprunter un peu plus pour baisser mon apport de 2000 donc.

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#39 01/12/2011 18h53 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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ZX-6R a écrit :

Oui l’apport initial peut compter pour avoir un flux de treso mensuel positif. Ca dépend où on investit. Si c’est dans Paris, il faut dénicher de très bonnes affaires pour avoir un flux de treso mensuel positif sans apport, ou avec apport limité aux frais de notaire. En province c’est beaucoup plus simple quand même. Un studio pour étudiant acheté 40k€ loué 300€ doit s’autofinancer.
Mais dans ma stratégie personnelle, l’autofinancement est le B.A.BA. Une seule exception à cette règle, l’achat revente si je pense pouvoir faire une PV de plus de 15 ou 20k€.

Je suis d’accord avec vous sur un studio acheté 40k€ et loué 300€ doit s’autofinancer.
Par contre je ne suis pas de paris et je suis pas du tout d’accord sur les tarifs de province car les studio se louent entre 300 et 400€ mais les prix à la vente soit plus souvent supérieur à 75k€


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#40 01/12/2011 19h11 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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freesas a écrit :

en fait le total d’intérêt à 4,30% est de 74768 et le total a 4,20 est de 74019, le banquier m’a expliqué avoir un palier à 120k€ qui permet d’avoir un leger avantage (-700) au final sur le prêt et il me permet à 120K d’emprunter un peu plus pour baisser mon apport de 2000 donc.

Pour ma part, je prendrais les 120 k€ alors…. (même en plaçant les 2 k€ sur un livret A, ça serait avantageux) (même en laissant les 2 k€ sur un compte non rémunéré d’ailleurs !)

Dernière modification par GoodbyLenine (01/12/2011 19h13)


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#41 01/12/2011 19h38 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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GoodbyLenine a écrit :

freesas a écrit :

en fait le total d’intérêt à 4,30% est de 74768 et le total a 4,20 est de 74019, le banquier m’a expliqué avoir un palier à 120k€ qui permet d’avoir un leger avantage (-700) au final sur le prêt et il me permet à 120K d’emprunter un peu plus pour baisser mon apport de 2000 donc.

Pour ma part, je prendrais les 120 k€ alors…. (même en plaçant les 2 k€ sur un livret A, ça serait avantageux) (même en laissant les 2 k€ sur un compte non rémunéré d’ailleurs !)

Tout est dit 120k€ pour moi aussi


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#42 01/12/2011 23h37 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Kool31 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Oui l’apport initial peut compter pour avoir un flux de treso mensuel positif. Ca dépend où on investit. Si c’est dans Paris, il faut dénicher de très bonnes affaires pour avoir un flux de treso mensuel positif sans apport, ou avec apport limité aux frais de notaire. En province c’est beaucoup plus simple quand même. Un studio pour étudiant acheté 40k€ loué 300€ doit s’autofinancer.
Mais dans ma stratégie personnelle, l’autofinancement est le B.A.BA. Une seule exception à cette règle, l’achat revente si je pense pouvoir faire une PV de plus de 15 ou 20k€.

Je suis d’accord avec vous sur un studio acheté 40k€ et loué 300€ doit s’autofinancer.
Par contre je ne suis pas de paris et je suis pas du tout d’accord sur les tarifs de province car les studio se louent entre 300 et 400€ mais les prix à la vente soit plus souvent supérieur à 75k€

Regardez Cahors, pour 25 à 30k€ vous avez un studio en centre ville. Ca se loue 300€… Bon, la demande doit pas y être énorme par contre, mais si vous louez un peu en dessous du marché ca doit se trouver… Il faut vraiment regarder au cas par cas.


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#43 02/12/2011 06h51 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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ZX-6R a écrit :

Regardez Cahors, pour 25 à 30k€ vous avez un studio en centre ville. Ca se loue 300€… Bon, la demande doit pas y être énorme par contre, mais si vous louez un peu en dessous du marché ca doit se trouver… Il faut vraiment regarder au cas par cas.

Il est important de regarder l’activité économique et étudiante de la ville pour la location de studio.
Je ne connais pas Cahors mais je suis dubitatif pour les studios.
Il faut mieux regarder du coté des T2 qui se loueront plus cher pour des personnes limites en terme financiers MAIS qui bénéficieront de la CAF  donc le cout sera peu élevé mensuellement , les bénéficiaires de la CAF sont les Kafés

Pour Kool31 , regardez sur les sites d’annonces ( seloger etc …) pour Cahors par exemple comme évoqué par ZX6R , le nombre de studio en vente , le nombre de studio à louer , les prix moyen d’achat et de location.
Ensuite RENDEZ vous sur place pour vous faire une idée des quartiers car la bonne affaire en terme de prix est rarement une bonne affaire , il y a forcement aiguille sous roche.

Je vous ressort des phrases toutes prêtes de l’immobilier :
-  3 règles pour acheter , l’emplacement , l’emplacement et l’emplacement
  - Il faut mieux rater une bonne affaire que faire une mauvaise affaire

A méditer

Philippe


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#44 02/12/2011 09h31 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Exactement l’emplacement est le plus important

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#45 02/12/2011 10h15 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Philippe30 a écrit :

-  3 règles pour acheter , l’emplacement , l’emplacement et l’emplacement

Philippe

Ma citation favorite smile


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#46 02/12/2011 18h14 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Comme vous dites votre citation l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement

Si on regarde les grosses villes a moins de 2h ya aussi albi, montauban, rodez, foix, agen, tarbes, pau, et auch.
Hors je connais pas Cahors ni trop ces villes donc je me voit mal investir dans ces villes.
Toulouse est assez grand donc je patiente…
Je préfère rater une bonne affaire que faire une mauvaise affaire


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#47 02/12/2011 23h29 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Investissez pres de chez vous surtout, rien que pour surveiller les travaux…


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#48 12/12/2011 22h42 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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bon j’ai tardé un peu sur mon financement mais j’ai 2 offres, je me pose principalement la question de la durée (barrière psychologique probablement): sur 20ans ou sur 25 ans.

Mes simulations me donnent une trésorerie mensuelle positive sur 25ans (+80) et négative de peu (-10) sur 20ans.

J’ai pris en compte d’avoir 10 mois sur 12 de loyers, revalorisation charges et loyer 1%/an (les loyers j’y crois moyen mais les charges surement plus non?), un amortissement sur 40ans.

A priori le choix le moins risqué est sur 25ans (surtout si je veux réinvestir dans qques mois)? qu’en pensez vous? une chose à laquelle je n’aurai pas pensé?
J’ai été surpris de constater que les banques préfèrent qu’on fasse un effort d’épargne et limite les durées à 20ans en locatif, j’ai du m’expliquer plusieurs fois pour demander sur 25 ans.

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#49 13/12/2011 08h14 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

Modérateur
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Aux taux actuels, pendant que vous n’êtes pas encore trop vieux pour les banquiers, un prêt sur 25 ans me semble approprié. Il faudra bien veiller à ce qu’il n’y ait pas de pénalités de remboursement anticipé.
En prenant votre assurance PNO (propriétaire non occupant) auprès de la banque, vous concède t’elle un meilleur taux ?"
Avez-vous négocié une franchise partielle les premiers mois ?


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#50 13/12/2011 08h28 → Une location meublée à 10% de rentabilité brute ?

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Je comprends pas pourquoi 25 ans?

Si le bien rapporte 10.5% brut l’affaire devrait être réglée sur 15 ans en comptant le cout de crédit??

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