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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/03/2012 08h35 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Bonjour à tous,

Suite à une discussion sur l’immobilier toulousain, je me rends compte que la notion précise de rentabilité brute et nette n’a pas la même définition selon la personne.
Il a donc été évoqué d’établir une définition de rentabilité IH afin que tous les gens de ce forum parlent de la même chose, comparent des choux avec des choux et non pas des carottes ou des betteraves.

Donc en gros, on discute ici pour se mettre d’accord sur les formules de calcul et puis ensuite on mettra les résultats en post-it. Qu’en pensez-vous ?

D’emblée je précise que je ne considère pas qu’il faille des formules validées par le conseil d’état des experts comptables du fisc. Non, l’utilité pratique de ces rentabilité est principalement pour chaque investisseur immobilier de savoir si un bien mérite ou non une visite préalable, puis une offre d’achat.

L’important est donc à mon avis que les formules soient :
- simples à utiliser
- avec des paramètres accessibles relativement aisément
- précises mais sans excès. Suffisament pour aider à la décision sur les critères que chacun se fixe ensuite (renta élevée mais dans les zones risquées, faible mais quasi-assurée…

Mots-clés : après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier


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#2 30/03/2012 08h45 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Personnellement je dirais quelquechose du genre:

brut : loyer CC *12/prix d’achat total (incluant les frais de notaire et agence)

net: loyer effectif sur un an CC - charge copro - TF - assurance PNO - frais divers (gestion par agence, GRL…)/ prix d’achat total (incluant notaire et agence)

Dernière modification par BorderLine (30/03/2012 08h46)

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#3 30/03/2012 08h50 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Donc j’initie la discussion :

Premièrement, que faut il calculer ? Quels chiffres sont utiles à l’investisseur et parlants. Je dirais :

- la rentabilité IH brute (RIHb) : rapide et facile, elle permet déjà de trier. Comme elle surestime la rentabilité réelle, si la valeur calculée est en-dessous de nos critères de sélection, on sait déjà qu’il faut passer notre chemin (ou négocier 30% de rabais sur l’achat.

- la rentabilité IH nette (RIHn) : elle affine la RIHb et permet de se rapprocher de la réalité courante. Permet de calculer en même temps le cash flow mensuel

- la rentabilité IH nette nette (RIHnn): intègre les impôts à la RIHn. Elle est donc spécifique à la situation de chacun selon son taux d’imposition notamment.

Calcul de RIHb
Dépenses : tout ce qui va être payé à coup sûr. Prix d’acquisition, frais de notaire, de garantie, de dossier…, éventuels meubles rachetés lors de la vente Mais pas les travaux effectués car difficile à estimer rapidement.
Recettes : ce qui va rentrer à coup sûr. (Loyer + provisions pour charges ) x 12 mois
J’intègre de mon côté la provision pour charges (si elle existe) car c’est une rentrée mensuelle contrairement au paiement des charges qui peuvent être annuelle ou trimestrielles). De plus, les annonces donnent souvent un prix CC sans le détail.
Donc RIHb = 12 x loyer CC / (prix HA + frais de notaire + agence + bancaires)

Dernière modification par lemouz (30/03/2012 08h59)


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#4 30/03/2012 08h57 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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grillé par BorderLine (quel rapidité !!!) mais je continue !

RIHn :
Recettes : toujours les mêmes
Dépenses : on prends en compte les charges de copro (toutes, pas uniquement la partie propriétaire bien entendu), la taxe foncière, les frais de gestion par agence, les assurances loyers impayés et PNO mais aussi les travaux effectués ou à prévoir

RIHn = 12 x Loyer CC - charges copro - TF - gestion agence - GRL - PNO/ (HA + frais d’achats + travaux)

Dernière modification par lemouz (30/03/2012 09h02)


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#5 30/03/2012 09h21 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Bon, la RIHnn maintenant. C’est le final, all inclusive… le seul vrai taux qui peut être comparé avec celui du sacro-saint livret A.
Donc comment intégrer les impôts (et autres ?) là dedans ?

hypothèse de base : on est imposés à (TMI+13,5)% sur les revenus fonciers (base 12x loyer HC)
mais on peut déduire :
- charges de copro déductibles
Est-ce qu’un %age fixe (n) des charges (totales ou propriétaires) peut être un bon indicateur ? Je n’ai pas assez de biens et de recul pour le savoir) : n% x (charges copro - 12x provisions charges locatives)
- les intérets d’emprunts
Variables au cours du temps (en général), on peut les estimer à 50% de la mensualité du prêt en 1er lieu (si optique cash flow mensuel donc prêt plutôt long à mensualités plutôt basses). Ca vous semble une bonne approximation ?
- assurance de pret
- taxe fonciere
- frais de gestion d’agence
- assurances GRL et PNO
- travaux effectués.
Donc RF=12 x loyer HC - n% x (charges copro - 12x provisions charges locatives) - Interets - AssPret - TF - frais gestion - GRL - PNO - Travaux)
Si RF > 0 alors on doit déduire des recettes RF(si>0) x (TMI+13.5)%
Si RF < 0 alors on doit rajouter aux recettes l’économie d’IR réalisée soit RF(si<0) x TMI%

On peut considérer que tout est a peu près fixe sauf :
- les interets de pret : mais la variation est progressive est tendra a augmenter la RIHnn
- les travaux : variation assez nette en général
Cela entraine donc une variation parfois importante du RF (meme si déficitaire) et donc de l’impot (ou économie d’impots) d’année en année.
L’indicateur est donc peu fiable en tant qu’aide à la décision.


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#6 30/03/2012 09h51 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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OK pour les rentabilités brutes et nettes décrites ci dessus. La nette nette n’est pas vraiment utile vu qu’elle sera différente pour chaque individu…


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#7 30/03/2012 10h05 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Elle peut être utile à chacun pour son analyse personnelle : si j’ai une RIHnn de a peine 2x un livret A, est ce que cela vaut le coup que je me prenne la tête ?.
Et donc, je pense qu’il peut être bon que sa formule de calcul soit bien explicitée et facile d’accès pour ceux qui débutent. En la discutant sur ce sujet de forum, cela permet de ne rien oublier et de tirer la quintessence des capacités/expérience de chacun.
Ensuite, 3 lignes en post it non modifiable comme ça, tous les nouveaux auront les outils de base sous la main.
Car rien n’est plus dangereux que d’utiliser des outils maison erronés qui  inciteront :
- a ne pas faire des investissements qui auraient pu être intéressants
- a faire des investissements qui se révèlent être dangereux
Le 1er cas n’est pas grave. Mais si on peut facilement éviter, ne serait-ce qu’à 1 seule personne, de se retrouver dans la "mouise" suite à une erreur de "+" ou un oubli de soustraction…

Ps : Merci à celui ou celle qui m’a mis mon 1er "+1" !


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#8 30/03/2012 10h12 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Vous avez raison, même s’il sera je pense beaucoup moins utilisé que les autres, ça ne fera pas de mal de le mettre en post it.

PS : Evitez d’aller polémiquer sur les sujets plus "philosophiques" si vous voulez garder votre réputation, la mienne y a été divisée par 3 en 2 jours smile (l’oeil de Moscou big_smile)

Et +1 en passant!

Dernière modification par ZX-6R (30/03/2012 10h13)


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#9 30/03/2012 10h31 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Moi j’utilise la rentabilité nette hors impôt car avec impôts ça dépend de la situation de chacun.
Et cette rentabilité nette hors impôt peut se comparer avec celle d’une SCPI…
Si quand vous calculez cette rentabilité nette hors impôt, vous êtes quasi à la SCPI ou en dessous, pour moi ça incite à se poser la question de si ça vaut la peine sauf si on est sûr que l’appart va prendre bcp de valeur mais si on achète en direct, on doit avoir plus que des taux dans les 5% avec cet indicateur.
L’idéal c’est le bien avec des travaux pour faire mieux que cet indicateur.

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#10 30/03/2012 14h14 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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RIHn me parait le meilleur compromis pour définir ce que l’on appelle un net sur le forum.

Au delà serait trop compliqué.

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#11 30/03/2012 14h28 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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ZX-6R a écrit :

Vous avez raison, même s’il sera je pense beaucoup moins utilisé que les autres, ça ne fera pas de mal de le mettre en post it.

PS : Evitez d’aller polémiquer sur les sujets plus "philosophiques" si vous voulez garder votre réputation, la mienne y a été divisée par 3 en 2 jours smile (l’oeil de Moscou big_smile)

Et +1 en passant!

Effectivement ZX-6R , je viens de voir votre palmarès de négatif , bravo vous avez su souder un certain nombre de personnes contre vous , pas forcement à juste titre.
J’ai l’occasion de voir votre commentaire qui a déclenché votre lynchage , à mon sens vous avez un peu débordé mais vous avez su vous excuser ensuite et il n’est pas nécessaire de voir un troupeau de mouton suivre pour balancer du moins tant qu’ils peuvent
D’autres interventions sur ce forum n’ont pas été sanctionné avec autant de virulence et pourtant je les avais trouvé choquante.

J’apprécie vos interventions et vous avez su conserver votre implication à répondre aux questions posés.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 30/03/2012 15h08 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

Modérateur
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ZX-6R a écrit :

PS : Evitez d’aller polémiquer sur les sujets plus "philosophiques" si vous voulez garder votre réputation, la mienne y a été divisée par 3 en 2 jours smile (l’oeil de Moscou big_smile)

Je ne crois pas que ce soient vos idées qui aient générées ces "-1", mais plutôt la manière de les présenter, pas du tout dans le ton du forum, ni conforme à sa charte  (en lisant les commentaires des ’-1’ : pas d’argumentation, pas de tolérance,  injures,  ton pédant ou condescendant, amalgames, remarques caricaturales, etc.).

La quasi totalité des membres du forum ne mettra jamais de "-1" en cas d’opinion contraire à la leur. Après tout, le but du forum est d’échanger des connaissances et des opinions, et vouloir échanger des opinions avec quelqu’un qui serait toujours d’accord avec vous n’aurait aucun intérêt !

Par contre, je trouve légitime de ne pas apprécier les injures ou les amalgames par exemple.

Des "-1" devraient même signaler à celui qui les récolte que son attitude pourrait ne pas avoir été adéquate.  (On a tous parfois un petit "pétage de plombs", et des ’-1’ peuvent nous le signaler).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#13 30/03/2012 15h15 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Que voulez vous, je suis très franc dans la vraie vie, alors je ne vais pas me cacher sur un forum.

Tout ce que je souhaite, c’est que mes interlocuteurs ne pensent pas que je leur manque de respect quand je m’emporte car ça n’est pas le cas.

Par contre, les discussions vigoureuses me plaisent plus que les dialogues mous, trop policés, trop politiquement correct. Je déteste l’hypocrisie générale où il ne faut blesser aucune susceptibilité… Donc parfois j’aime bien "renter dedans", parfois juste pour pousser l’interlocuteur à dire vraiment ce qu’il pense.

PS : je ne savais pas qu’il y avait un suivi de la réputation, on peut voir ça où?

EDIT : en cliquant sur reputation, ok c’etait facile!!!

RE EDIT : je découvre par la même occasion qu’on peut voter plusieurs fois pour la même personne. C’est bien pour récompenser les posteurs contributifs!

Dernière modification par ZX-6R (30/03/2012 15h27)


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#14 31/03/2012 10h09 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Personnellement je vous propose ces formules  :

RIHb = 12 x loyer CC / ((prix HA + agence) x 1.09) x 100

Je multiplie *1.09 afin de provisionner les frais de notaires et bancaires

RIHn = 12 x Loyer HC - charges syndic non récupérables - TF - gestion agence - GRL - PNO/ ((HA + agence)*1.09) + frais d’achats + travaux) x 100

Pour calculer la rentabilité nette il serait bien de garder la loyer Hors Charges


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#15 01/04/2012 21h59 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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la valeur de charges "all inclusive" n’est elle pas plus couramment fournie (dans les annonces ou par contact avec le particulier vendeur) et donc plus facile a utiliser ?


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#16 01/04/2012 23h44 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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@Kool31
Lors d’un achat, faîtes rédiger le compromis de vente avec la mention "frais d’agence à la charge de l’acheteur", ca vous fera déplacer la parenthèse de votre x1,09 dans votre formule et faire quelques économies smile

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#17 02/04/2012 08h38 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Si votre notaire fait son travail honnettement, il ne doit jamais compter les frais d’agence dans la base de calcul pour les "frais de notaire". Pas besoin de spécifier quoi que ce soit (mais qui peut le +…)
De même, le truc classique est de lister (et maximiser) les meubles inclus dans la transaction (meubles de cuisine, etageres, armoires….). En effet, là encore, les qq milliers d’euros se déduisent du calcul de fdn. Soit encore qq centaines d’€ d’économisés.


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#18 02/04/2012 10h15 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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cryl a écrit :

@Kool31
Lors d’un achat, faîtes rédiger le compromis de vente avec la mention "frais d’agence à la charge de l’acheteur", ca vous fera déplacer la parenthèse de votre x1,09 dans votre formule et faire quelques économies smile

OUi, l’idée est bonne cependant ce n’est à mon avis pas "facile facile" car le vendeur signe un mandat de vente, lequel mandat indique le montant de la rémunération de l’agent immobilier et qui devra en supporter la charge. Depuis que je travail je n’ai vu que deux fois ou les frais d’agence étaient à la charge du vendeur.

Enfin, il ne faut se méfier de ceci, exemple avec un bien dans l’ancien à 140 000euros et 10 000euros de frais d’agence soit 150 000euros affiché.

Si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur : l’acquéreur va payer les droits d’enregistrement (5,09%), le salaire du conservateur des hypothèques (0,1%) et l’émolument du notaire (1% ttc) sur la base de 140 000euros.

Si les frais d’agence sont compris dans le prix (c’est rare mais déja vu) : l’acquéreur va payer tous les frais, droits de mutation,  salaire du conservateur, émolument du notaire sur la base de 150 000euros.
La clause prix de l’acte indiquant : la présente vente est consentie moyennant le prix principal de cent cinquante mille euros, en ce compris une commission d’agence de dix mille euros.

Dans l’absolue la différence est mince mais les impôts et la rémunération du notaire n’est pas calculée de la même manière.

Max

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#19 02/04/2012 10h26 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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lemouz a écrit :

De même, le truc classique est de lister (et maximiser) les meubles inclus dans la transaction (meubles de cuisine, etageres, armoires….). En effet, là encore, les qq milliers d’euros se déduisent du calcul de fdn. Soit encore qq centaines d’€ d’économisés.

Bonjour lemouz,

Effectivement, c’est un petit truc classique, cependant il ne faut pas en abuser les conservations des hypothèques tolèrent jusque 5% de meubles régulièrement la rumeur indique que cette combine va être interdite.

Je pense à titre perso que c’est une mauvaise chose pour la revente :

Quand il s’agit de faire le calcul de la plus-value lors de la revente on ne peut pas tenir compte des meubles indiqués dans l’acte lors de l’acquisition SAUF s’ils avaient fait l’objet d’un inventaire notarié ou par commissaire priseur.
Exemple, si on achète un appart 100K et qu’il est indiqué dans l’acte 95K à titre d’immobilier et 5K à titre de meubles, lors de la revente, le prix d’achat retenu pour le calcul de plus value sera…95K.

En conclusion, en cas de revente avec plus value, pour avoir économisé 3 cacahuète à l’achat (entre 6 et 7% du montant des meubles ) on risque de la payer au prix fort lors de la revente avec une imposition de 32,5%…

L’idée de faire apparaitre le prix des meubles dans l’acte d’achat est une bonne idée pour l’achat de la résidence principale, la plus value à la revente n’étant pas taxée. 

Max

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#20 02/04/2012 11h17 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Bonjour à tous,

je suis nouveau et débutant, 2 handicaps majeurs par rapport à vous.
J’ai une question qui va sans doute vos paraître bête, mais si vous achetez un logement et que le loyer rembourse l’emprunt, finalement vous n’avez que les frais : TF, gros entretiens
donc finalement la rentabilité est proche de 100% … à la fin des 20 ans de l’emprunt ?

merci
David

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#21 02/04/2012 13h06 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Pour revenir sur les frais d’agence, si en tant qu’acquéreur, on vous met à VOTRE charge les frais d’agence SANS vous faire signer un mandat de recherche au moment de la signature ( ce qui se fait classiquement). Vous répondez avec votre plus grand sourire à l’agent réclamant la commission qu’il peut s’asseoir dessus.

La loi Hoguet est trés précise est la jurisprudence constante. Pas de mandat, pas droit à commission.

Concernant ta question David, tu ne peux pas avoir un rendement mensuel de 100% car cela voudrait dire que chaque mois le locataire paierait le prix d’achat de l’appartement. Regarde bien les calculs.

Dernière modification par BorderLine (02/04/2012 13h09)

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#22 12/04/2012 18h18 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Seriez-vous en train de dire que quasiment 100% des personnes qui achetent via agence (et donc paient ces fameux "FAI") se font avoir ?
C’est certain qu’avec 5 à 10 k€ de moins a verser à la base, la rentabilité se trouve un peu modifiée !


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#23 12/04/2012 23h41 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Non puisque je le fais aussi et certainement la plus grande majorité des cas de commissions d’agence sont à la charge de l’acquéreur (en tout cas dans l’immobilier d’habitation ne connaissant pas le reste).

De fait, l’acquéreur se voit acheter un produit 100.000 + 6.000 euros de frais d’agence. Les frais notariaux sont calculés sur 100.000 euros.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, pour vous, lors de l’achat, le notaire écrira transaction à 106.000 euros. Cela augmente donc les frais de notaire.

Bon aprés cela peut se réfléchir selon les situations et votre stratégie car, dans le cas présent, acheter à 100.000 et revendre à 160.000 vous fera augmenter votre PV comparé à 106.000 de 160.000 (hors résidence principale).

Dernière modification par BorderLine (12/04/2012 23h43)

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#24 13/04/2012 06h49 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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david a écrit :

Bonjour à tous,

je suis nouveau et débutant, 2 handicaps majeurs par rapport à vous.
J’ai une question qui va sans doute vos paraître bête, mais si vous achetez un logement et que le loyer rembourse l’emprunt, finalement vous n’avez que les frais : TF, gros entretiens
donc finalement la rentabilité est proche de 100% … à la fin des 20 ans de l’emprunt ?

merci
David

Ce n’est pas si simple …………..

Le loyer rembourse l’emprunt mais il y a des frais en tant que propriétaire :
- Frais de notaire
- taxe foncière
- charges de l’immeuble
- remise en état du bien
- vacance locative.

Dans la théorie c’est le but recherché mais ce n’est pas le cas la plupart du temps par contre effectivement une grosse part de l’achat est financé par la location , tout dépend de la rentabilité du bien.

La rentabilité du bien est une notion primordiale en immobilier , je recherche des biens avec 10 % de rentabilité ce qui permet de se retrouver en situation idéale , la situation de l’auto financement avec petit bonus en fin d’année cela signifie que une fois payé le crédit , les charges vous aurez un surplus de trésorerie.
Pour obtenir ce type de rendement , il faut par contre sortir des chemins battus et prendre la truelle pour remettre en état un bien.

Le calcul rapide de 10% se faire de la manière suivante :
Prix d’achat / 10 = loyers * 12   c’est l’équation magique de la rentabilité assurée.
Si les loyers sont supérieurs à 10 % c’est encore mieux.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 13/04/2012 08h44 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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BorderLine a écrit :

Non puisque je le fais aussi et certainement la plus grande majorité des cas de commissions d’agence sont à la charge de l’acquéreur (en tout cas dans l’immobilier d’habitation ne connaissant pas le reste).

De fait, l’acquéreur se voit acheter un produit 100.000 + 6.000 euros de frais d’agence. Les frais notariaux sont calculés sur 100.000 euros.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, pour vous, lors de l’achat, le notaire écrira transaction à 106.000 euros. Cela augmente donc les frais de notaire.

Bon aprés cela peut se réfléchir selon les situations et votre stratégie car, dans le cas présent, acheter à 100.000 et revendre à 160.000 vous fera augmenter votre PV comparé à 106.000 de 160.000 (hors résidence principale).

Si je résume :
Cas 1 : Prix de vente 100.000, frais d’agence 6.000. On arrive a dire a l’agence "j’ai rien signe doc je dois rien payer" sans que celui-ci fasse capoter la vente. On paie donc 100.000.
On revends 160.000. Donc on paie y% d’impôts sur PV sur la base de 60.000
Bilan payé : 100.000+60.000 x y%

Cas 2 : Prix de vente 100.000, frais d’agence 6.000. On se tait. On paie donc 106.000.
On revends 160.000. Donc on paie y% d’impots sur PV sur la base de 54.000
Bilan payé : 106.000+54.000 x y%

si ems restes de maths sont bons, avec y positif on a toujours le cas 1 + intéressant.


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