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Forums des investisseurs heureux

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#26 08/01/2013 18h44 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

Modérateur
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Despe44 a écrit :

Quant à mes déplacements pour voir mon bien (@ Sky), qu’est-il toléré en la matière ? 1, 2, 6, 12 fois par an ? Comment le prouver ? Que puis-je déduire ? Essence ? Usure normale de la voiture ? (preuve difficile car pas de péage en l’occurrence).

J’entends par frais de déplacement des billets de train à votre nom, des locations de véhicule une fois sur place.
Si par exemple vous louez un véhicule pour aller à la déchetterie, il faut en plus ce jour là l’utiliser pour faire des achats de bricolage volumineux ou de meubles  (avec factures datées) afin de pouvoir justifier aux services fiscaux en cas de contrôle que le véhicule n’a pas été loué pour convenances personnelles ; dans ce cas précis l’essence, les péages sont justifiables.
Si vous utilisez votre véhicule personnel, ce sera plus difficile d’en justifier et le fisc risque de ne pas être d’accord que vous intégriez ces frais dans votre comptabilité.

La tenue d’une comptabilité est obligatoire pour une activité de location meublée au régime réel, si vous avez des compétences en la matière, vous pouvez la tenir vous même.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#27 08/01/2013 19h12 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Despe44 a écrit :

S’agissant de la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs), je n’ai pas de crainte à avoir d’après ce que j’ai compris, dans la mesure où je suis un loueur personne physique..

Seul les personnes morales de type SCI imposés à l’IS sont concernées , les SCI IR ne sont pas assujetti à la CRL.

Despe44 a écrit :

En dernier lieu, je vous serais reconnaissant de bien vouloir m’indiquer si certaines formalités administratives sont à réaliser si l’on souhaite débuter la location meublée (non professionnelle).

Déclaration à un quelconque organisme ?
Obligations particulières à respecter ?
Au niveau de l’impôt, quand doit-on faire part de sa volonté d’être imposé au régime réel (et non au régime micro-bic) ?

Il faut remplir une déclaration P0 auprès du service des impôts.
Le régime fiscal doit être indiquer par courrier avec AR au service des impôts avant le 1 février pour les impôts de l’année à venir.
L’option du régime réel est pour une durée de 3 ans

Philippe


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#28 08/01/2013 19h14 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Siocnarf a écrit :

ces mêmes honoraires de comptable sont déductibles non pas de vos revenus, mais du montant de vos impôts.

Déductible du résultat , ce sont des charges d’exploitation propre à l’activité LMNP.

Philippe


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#29 11/01/2013 09h43 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Et bien merci à tous pour ces réponses !

Je vais pouvoir réaliser mon opération en pleine connaissance de cause, et en optimisant la fiscalité qui plus est (J-7 avant signature du compromis).

Pour préciser certains éléments:

S’agissant de l’adhésion à un CGA, c’est le propriétaire qui doit impérativement être adhérent ? Dans l’hypothèse où mon comptable adhère à un CGA ou est conventionné avec l’Administration, cela suffit-il pour bénéficier de la non majoration de 25 % des BIC ?

En tout état de cause, combien coûte approximativement dans vos cas personnels la cotisation annuelle à un CGA ?
Idem pour les frais de comptabilité annuelle ?

Bien cordialement,

Anthony


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#30 11/01/2013 12h00 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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C’est bien le propriétaire qui doit adhérer.
L’adhésion est variable selon les CGA. Une recherche rapide sur google m’a donné des tarifs entre 150 et 250 € TTC

Philippe30 a écrit :

Déductible du résultat , ce sont des charges d’exploitation propre à l’activité LMNP.

Merci d’avoir corrigé, désolé pour mon imprécision lexicale !

Donc pour résumer :

Pas d’adhésion à CGA :
- déduction des frais de compta du résultat
- majoration de 25% du résultat imposable

Adhésion à CGA :
- pas de majoration du résultat
- déduction des frais d’adhésion CGA du résultat
- réduction d’impôt du montant des frais de compta (dans la limite de 915 €)


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#31 11/01/2013 18h20 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Despe44 a écrit :

S’agissant de l’adhésion à un CGA, c’est le propriétaire qui doit impérativement être adhérent ?
Dans l’hypothèse où mon comptable adhère à un CGA ou est conventionné avec l’Administration, cela suffit-il pour bénéficier de la non majoration de 25 % des BIC ?

Non , si votre expert comptable a signé un convention avec l’administration effectivement il n’est nécessaire de cotiser au CGA de votre coté

Centre de gestion agréé | AFE, Agence France Entrepreneur

Depuis le 1er janvier 2010, les bénéfices réalisés par les entreprises qui ont recours à un expert-comptable, à une société d’expertise comptable, ou à une association de gestion et de comptabilité, ayant signé une convention avec l’administration fiscale, ne sont pas majorés de 25 %.

Philippe


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#32 21/01/2013 09h05 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour à tous !

Je vous informe de manière officielle que nous avons signé le compromis de vente Samedi matin. La machine est en route.

S’agissant de la banque, le RDV est pris. Je vous avais indiqué initialement que nous comptions contracter un emprunt d’une durée de 13 ans. Réflexion faite, l’emprunt sera réalisé sur 15 ans très probablement. En agissant ainsi, si l’un des logements n’est jamais occupé, les loyers (2/3) rembourseront tout de même la mensualité.

A votre avis, serait-il pertinent de prendre une durée encore supérieure ? Et pour quelles raisons naturellement ?

A mon sens, la rentabilité théorique du bien et le montant limité de l’investissement ne le nécessite pas. Toutefois, je suis à l’écoute de vos arguments (pour infos, nous comptons réaliser d’autres investissements immobiliers, seul élément pouvant éventuellement justifier une durée plus longue à mon sens).

Bonne semaine à tous.

Le crédit est mort, vive le crédit !!

Dernière modification par Despe44 (21/01/2013 09h06)


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#33 21/01/2013 18h29 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Prenez en compte votre age et à partir de cela rajouter 20 ans et voyez si vous n’arrivez pas directement à la case pissenlit par les racines.

Si vous pensez toujours tenir debout alors prenez 20 ans car au lieu d’être juste tous les mois pendant 15 ans vous serez excédentaire tous les mois en plus de vos remboursements d’emprunts , des impôts foncier et de votre fiscalité qui va augmenter.

Je rappelle tout résultat imposable dans votre IRPP sera ponctionné de 15,5% de CSG avant.
Le résultat imposable se calcule avec revenu locatif - charges - intérêt d’emprunt - amortissement si meublé

Voila mes arguments maintes fois évoqués sur ce forum   

Philippe


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#34 21/01/2013 19h22 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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une durée longue permet de deduire un peu d’interets en plus et d’epargner(diversification) et de garder intacte(ou d’ameliorer) sa capacité d’endettement.Les taux sont bas,il faut en profiter.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#35 21/01/2013 23h35 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour Despe44,

Etudiez aussi la possibilité d’utiliser la franchise partielle ou la franchise totale, c’est à dire une période en début de crédit de 12, 18 ou 24 mois pendant laquelle vous ne payez à la banque que les intérêt d’emprunt pour la franchise partielle et zéro pour la franchise totale.

Cela vous permet par exemple de bénéficier du taux de crédit pratiqué pour une période de 15 ans, mais grâce à la franchise (24 mois par exemple) votre prêt durera 17 ans.

Alors que si vous prenez directement un prêt sur 17 ans, le taux sera peut-être supérieur au taux sur 15 ans. (chaque banque a sa propre grille).

J’ai une préférence pour la franchise partielle, car d’une part il y a des intérêts d’emprunt déductibles dés la première année (avec des euros en valeur d’aujourd’hui), et d’autre part la banque accepte plus facilement car elle aura des flux de trésorerie dés le début.

Cette franchise vous permettra en plus de vous constituer un petit capital pour palier à des impondérables ou pour créer une trésorerie en vue d’une  prochaine acquisition.

Evidemment il faut tenir un autre discours au banquier en lui disant que vous avez besoin de cet argent pour faire des travaux obligatoires juste après votre acquisition au fur et à mesure que la trésorerie rentre.

Demandez directement une franchise de 24 mois, car dans la négociation, les banques ont tendance à réduire systématiquement, histoire d’avoir obtenu de votre part une petite concession.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#36 22/01/2013 09h13 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour Sky,

Vous parlez certainement du différé d’amortissement (partiel ou total).

Alors s’agissant du taux relatif à la durée, l’avez vous expérimentez personnellement ? Car dans ce cas précis, la banque au sens "gestion des risques" accorde bel et bien un crédit sur 17 ans (pour reprendre votre exemple). Dans ces conditions, le risque de défaut de remboursement de l’emprunteur dure 17 ans et non 15. Dès lors, je ne suis pas certain que la banque octroie sur 17 ans un crédit, avec les conditions des emprunts sur 15 ans. Du moins, cela doit être rarissime.
Qui plus est, au final mon emprunt coûtera sensiblement plus cher : vous imaginez payer 2 ans d’intérêts sans rembourser la moindre partie de capital ? Personnellement, je ne trouve pas cela opportun financièrement parlant.

Sur le plan fiscal: Sky et Toutdoucement, vous évoquez la possibilité de déduire plus d’intérêts d’emprunt.

A mon sens, "la-sacrée-sainte-théorie-selon-laquelle-il-faut-à-tout-prix-limiter-le-montant-de-son impôt-sur-le-revenu" est hérétique.

De fait, de manière globale (aussi bien en location meublée que nue), il est fort probable que si l’on prend un crédit sur 17 ans au lieu de 15 ans (sans un quelconque différé d’amortissement), les mensualités des deux dernières années de remboursement seront en grande majorité composées de capital. Dès lors, le contribuable comparera le bénéfice du régime réel ou forfaitaire (j’entends par là micro-foncier ou micro-bic). En matière de location nue, il y a tout lieu de penser que les intérêts et les autres charges représenteront moins de 30 % des revenus totaux. Le contribuable aura donc tout intérêt d’opter pour le régime forfaitaire les deux dernières années de remboursement de l’emprunt (sous réserve du niveau de revenus fonciers). Par conséquent, la déductibilité des emprunts sera vaine, et la durée de l’emprunt n’aura donc eu que des conséquences fiscales limitées.

Le raisonnement est également valable en matière de location meublée (toutefois la prise en compte des amortissements et de leur durée doit entrer en compte).

Si tant est que le régime réel soit plus intéressant dans les deux cas, et que l’on déduise effectivement les intérêts d’emprunts : il faut conserver à l’esprit que si fiscalement vous allez réalisé une économie (infime), au sens financier du terme vous perdez de l’argent.

Sur la base d’une location nue :

Admettons vous payer 1.000 € d’intérêts.
Certes, vous allez pouvoir les déduire du montant de vos revenus globaux (et non du montant de vôtre impôt, j’insiste !).
Dès lors, selon votre TMI, et même si vous êtes à 41 %, vous économiserez 565 €.
Au final vous avez payer 1.000 € d’intérêts et économiser 565 € (TMI à 41 % + PS à 15,5 %).
Sans pousser la démonstration, on observe bien qu’au final le contribuable à perdu 435 €…
De plus, je ne suis pas persuadé que laTMI à 41% (ou 45 % pour la tranche max) concerne une majorité de personnes…

En définitif, je pense qu’il faut toujours peser le pour et le contre.

Donc allonger la durée de crédit:

OUI, pour réduire la mensualité, laisser la capacité d’emprunt intacte, et sécuriser le projet (carence locative éventuelle).

NON, en terme de fiscalité et intérêts déductibles (cette opération est financièrement désavantageuse).

Dernière modification par Despe44 (22/01/2013 09h32)


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#37 22/01/2013 12h08 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Despe44 a écrit :

Bonjour Sky,

A mon sens, "la-sacrée-sainte-théorie-selon-laquelle-il-faut-à-tout-prix-limiter-le-montant-de-son impôt-sur-le-revenu" est hérétique.

Bonjour,
Nous sommes rares à le penser, votre propos me réconforte.

L’investissement immobilier est toujours (ou presque) analysé sous l’angle biaisé de la diminution de la fiscalité à tout prix… donc en payant des intérêts… et pour cause, le premier conseiller en investissement étant bien souvent le banquier.

Si la fiscalité effraie, on peut la limiter non pas en payant des volumes d’intérêts élevés mais en finançant des travaux de maintien en parfait état. Un logement aux goûts du jour se loue mieux et garde plus facilement sa valeur… Le banquier y perd, mais locataires et propriétaires y gagnent.

Enfin, payer des impôts n’est pas une cata : d’une manière ou d’une autre, ils reviennent en partie dans notre poche (que seraient beaucoup d’entre nous sans les allocations logements…, que vaudraient nos immeubles sans les aménagements urbains modernes etc).

Une remarque sur l’allongement de la durée : On peut y voir une limitation du risque locatif… ou une augmentation.
Un immeuble vieillissant, une économie locale chancelante, ou une situation personnelle difficile (maladie, divorce, etc) sont à prendre en considération et sont des risques à part entière.
Qu’a-t-on financé au bout de 10 ans avec un prêt sur 20 ou 25 ans ?
Petite simulation (taux d’intérêt moyens du moment):
100 000 € sur 10 ans à 2.85 % : 959 €/mois
100 000 € sur 20 ans à 3.55 % : 583 €/mois, capital restant dû à 10 ans : 58 770 €
100 000 € sur 25 ans à 3.95 % : 525 €/ mois, capital restant dû à 10 ans : 71 227 €

Dernière modification par Range19 (22/01/2013 14h27)

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#38 22/01/2013 19h18 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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L’idée n’est pas de réduire l’imposition à tout prix mais le but est de faire un montage immobilier qui tienne la route 10 ans plus tard.

Ce que vous payez en intérêt d’emprunt est fixe et certain, la fiscalité est moins certaine…..
Entre 2010 et 2012 la CSG est passé de 10 % à 15 %.

Vous paierez bien assez vite de l’impôt sur des revenus locatifs qui partent dans le remboursement des mensualités de prêts alors pourquoi faire un montage limité en durée qui finira par vous couter de l’impôt.

La fiscalité immobilier est très fluctuante ( plus value ,dividendes , défiscalisation ).

Quand vous faites vos investissements , vous êtes jeune et vous touchez peu , les enfants sont dans votre foyer fiscal mais 15 ans après la situation sera différente alors il faut anticiper le futur pour éviter une sur fiscalisation future.

Votre remarque est juste et vos calculs se défendent , je ne le remet pas en question , c’est juste ensuite une question de volume de bien et d’anticipation en fonction de ses objectifs.

Philppe


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#39 22/01/2013 20h20 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pour ma part, je ne raisonnerais pas en terme de "hérétique" et "croyances" ou "théories" en ce qui concerne un investissement : je regarde froidement les chiffres.

Il est clair qu’emprunter de l’argent coute quelque chose, qu’emprunter sur une plus longue durée (ou une plus grosse somme) coutera plus d’intérêts. Par ailleurs, en raisonnant en "net" c’est à dire après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, le fisc finance en fait une partie ( (TMI IR + 15.5%) des intérêts et de l’assurance (soit par exemple 45.5% des intérêts avec TMI IR de 30%, donc un prêt avec 4% de TAEG coûte réellement 2.18% net). 

Ensuite, il n’y a plus qu’à mettre les chiffres dans excell et comprendre les résultats.

Si le taux du prêt est le même pour 2 durées, et que le taux net est significativement inférieur au taux net que rapporte les investissements, il est généralement préférable de privilégier la durée maximale.
Même si le taux est légèrement supérieur avec une durée plus longue, dès lors que c’est la trésorerie qui risque de limiter les capacités d’investissement, il est généralement préférable de privilégier la durée la plus longue. 

Despe44 a écrit :

NON, en terme de fiscalité et intérêts déductibles (cette opération est financièrement désavantageuse).[/b]

Vous trouvez vraiment qu’emprunter de l’argent à environ 1.72% net  (j’ai pris 3.95% - 41% - 15.5%) soit "financièrement désavantageux" ? Restons sérieux…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#40 22/01/2013 20h37 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

Ce que vous payez en intérêt d’emprunt est fixe et certain, la fiscalité est moins certaine…..
Entre 2010 et 2012 la CSG est passé de 10 % à 15 %.

c’est encore plus effrayant quand on regarde depuis 1996
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2760_evolution-historique-csg.png

Je pense que peu avez anticipé une telle hausse


Forum généraliste ( gaming, cinéma, série, games of thrones,  etc …)http://www.generation-geek.fr/

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#41 23/01/2013 01h47 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour Despe44,

Vos arguments se défendent d’un point de vue fiscal, mais mon propos au sujet de la franchise partielle n’est qu’une piste supplémentaire que peu de monde connait que je vous soumettais.

Des impôts, rassurez vous j’en paie et j’en suis fier, déjà en mars 2011 GBL avait repéré que j’avais cette mauvaise habitude d’en payer.

Je raisonnais ici surtout d’un point de vue flux de trésorerie (Cash Flow comme disent les Investisseurs Heureux fiers de glisser quelques mots anglophones dans leurs contributions en croyant que ça facilite la pédagogie).

En effet vous indiquiez avoir l’ambition de plusieurs acquisitions, c’est quand même plus facile lorsque l’apport est conséquent et/ou lorsqu’il y a quelques avoirs significatifs chez le banquier pour négocier au mieux.

Je pense que vous vous souviendrez de ces échanges lorsque vous serez en phase de revente de cet immeuble (et du calcul de la plus value) dans 15 ans, 22 ans, … (il faut 30 ans pour l’instant pour en être exonéré ;-) ).

Selon mes hypothèses de l’époque voici par exemple une acquisition que j’ai faite en 2006 en visant au plus juste grâce à une franchise partielle de 18 mois. Sans cette franchise j’aurai eu recourt à un effort d’épargne, même s’il s’agit ici de seulement 2800 € ils sont mieux dans mes poches qu’ailleurs.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/381_capture_beausejour_1.jpg

GBL a chiffré et expliqué le fond de mon raisonnement mieux que je ne l’aurai fait moi même (+1 bien mérité) mais à chacun ses objectifs ; vous seul avez toutes les cartes qui vous concernent pour prendre la meilleure décision.


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#42 30/01/2013 12h19 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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De passage,

Je me permets de vous donner quelques nouvelles de mon projet.

Comme indiqué plus haut, l’étape Compromis de Vente a été validée avec succès.

S’agissant de l’étape financement, nous étions initialement partie sur une durée de 13 ans (deux prêts gigognes pour un taux d’emprunt moyen d’environ 2,65 % hors assurance).

Finalement, compte tenu de nos projets (réalisez d’autres investissements prochainement), nous sommes partis sur 20 ans pour limiter la mensualité et retirer un cash flow positif plus important chaque mois, afin que notre capacité d’emprunt ne soit pas affectée par l’opération que nous réalisons.

Donc au final, nous avons convenu avec notre conseillère:

Un emprunt sur 20 ans (deux prêts gigognes pour être précis)
Un taux moyen d’environ 3,15 % sur la période (ce que je considère comme compétitif)
Assurance emprunteur à 50 % sur chaque tête
Cautionnement bancaire
Frais de dossier de 400 € - 150 € (suite négociation) = 250 €

Nous signons les offres aux alentours de mi-février.

A bientôt

Dernière modification par Despe44 (30/01/2013 12h20)


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#43 30/01/2013 12h54 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Despe44 a écrit :

Assurance emprunteur à 50 % sur chaque tête

Bonjour,

avez vous étudié la possibilité d’acheter seul pour éviter une assurance sur une tête?

Je ne sais pas si c’est vraiment une économie? Et comment cela pourrait s’intégrer dans la vie de couple (qui participe à l’investissement en temps passé et financièrement)


Pourquoi pas Vous?

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#44 30/01/2013 13h53 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Il n’y aurait pas d’économie dans ce cas… Car un emprunteur seul doit forcément être couvert à 100%…
De plus, la différence de montant ne doit pas être énorme par rapport aux ennuis potentiels que ça peut amener !


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#45 30/01/2013 13h55 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci pour cette réponse.

Je n’avais pas imaginé qu’un prêt seul serait à 100%, ce qui parait pourtant logique.


Pourquoi pas Vous?

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#46 21/02/2013 19h07 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Despe44 a écrit :

la rentabilité est de 15,59 %.

Bravo pour cet investissement maintenant réalisé !
Si cela n’est pas indiscret, pouvez-vous nous dire comment vous avez trouvé cette pépite ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#47 22/02/2013 10h28 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour DDtee !

Remettons les choses dans leur contexte : 15,59 % correspond à la rentabilité brute de brute de l’investissement, sous-entendu avant travaux (que nous réaliserons dans les 24 mois je pense).

Et naturellement, cette rentabilité s’entend pour un taux d’occupation à 100 % !

Loyers annuels / prix acquisition = rentabilité
9 900 / 63 500 = 15,59 %

En ajoutant les frais de Notaires:
9 900 / (63 500 + 5 300) = 14,39 %

En ajoutant les frais bancaires (1 100 € pour le cautionnement + 250 € pour les frais de dossier):
9 900 / (63 500 + 5 300 + 1 350) = 14,11 %

Après travaux (évalués à 7 000 €, et hors achat de nouveaux meubles):
9 900 / (63 500 + 5 300 + 1 350 + 7 000) = 12,83 %

Vous en conviendrez le rendement demeure toujours très honorable.

Néanmoins, cette "pépite" comme vous la désignez n’a pas été trouvée facilement. De fait, avec mon amie nous avons recherché un bien locatif pendant plusieurs mois (près d’une demi-année) avant de trouver des biens potentiellement intéressants.

S’agissant du bien acquis, j’ai pu constater le prix de vente diminué  de 18 % (15 000 €) en 4 mois sur le site LBC. Nous avons donc décidé de prendre contact avec le vendeur et de le visiter. Après nous avons été emballés, et impliqués dans le projet.

En outre, je n’ai pas hésité à négocier assez strictement le prix d’achat global, en imposant quelques conditions relatives aux travaux et à la quote-part de mobilier inclue dans le prix de vente.

En dernier lieu, malgré le rendement fort intéressant, il faut retenir que celui-ci intègre une "prime de risque". De fait, le bien ne se situe pas dans une grande ville comme PARIS, NANTES ou LYON, mais se situe dans une zone géographique où la croissance démographique n’est pas forcément à la hausse : la Bretagne.

Précisément, le bien se situe près de QUIMPER. Et même si je considère qu’il n’est pas trop mal situé, dans un petit village, près du centre ville, proche de la voie expresse, près d’une école et à 2 pas d’un axe ferroviaire fréquenté, il n’empêche que le risque de carence locative est plus important que pour des biens mieux situés. Mais comme expliqué dans un précédent post, j’ai conscience du risque pris et l’assume pleinement, car le jeu en vaut la chandelle.

De manière synthétique, pour dénicher de telles opportunités, il faut du temps, de la recherche, un brin de chance, une pointe de culot, ne pas hésiter à négocier le prix affiché en profitant du marché immobilier relativement atone ces derniers temps et éventuellement patienter qu’un vendeur baisse de lui-même le prix de vente affiché.

Bien cordialement,

Anthony


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#48 22/02/2013 10h41 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci pour toutes ces précisions !
Il faut aussi compter avec 24 mois de travaux, donc un différé de loyers important… mais on à rien sans effort ou contreparties.
"le jeu en vaut sans doute la chandelle" effectivement, ce n’est finalement pas si éloigné de tout bassin de vie, mais très accessible d’une ville moyenne.
Bravo encore pour votre obstination ici sans doute récompensée.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#49 22/02/2013 10h51 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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En fait, les logements sont largement habitables en l’état et le seront.

Les travaux correspondent à un ravalement de façade et au changement des volets. Donc pas de différé de loyers pour notre plus grand plaisir ! wink


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#50 22/02/2013 10h59 → Investissement dans un collectif Immobilier : 15,59 % de rentabilité brute (haute rentabilité, immeuble de rapport, investissement locatif)

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DDtee a écrit :

Il faut aussi compter avec 24 mois de travaux

Despe ne voulait pas dire "des travaux qui durent 24 mois", mais "des travaux qui seront réalisés dans les 2 prochaines années"
wink

Dernière modification par Siocnarf (22/02/2013 10h59)


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