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#1 20/07/2016 18h26 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Il n’y a pas encore de discussion dédiée à cette SCPI (à capital variable), qui a cependant été évoquée dans différentes discussion (ici ou ici ou ici entre autres), et je vais donc l’initier.

Efimmo est une SCPI ancienne (créée en 1987), à capital variable, qui a pour vocation d’investir principalement dans des immeubles tertiaires de bureaux. Elle est gérée par Sofidy (la plus grosse sociétés de gestion de SCPI ne dépendant pas d’un groupe bancaire, qui gère d’autres SCPI). Elle a une capitalisation proche de 900 M€. Environ 36% de ses parts sont détenues par une douzaine de compagnies d’assurance, principalement pour leurs contrats d’AV (donc les associés personnes physiques pèsent peu sur la gouvernance de la SCPI).

Le prix de souscription d’une part est de 230€ depuis 09/2015 (c’était 225€ auparavant depuis 2009).
La valeur de reconstitution, 219.12€/part à fin 2015 (+1.33% sur une année) après distribution du solde de dividende 2015, est à mettre en regard avec ce prix (qui légalement doit être entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution, soit entre 197.20€ et 241.03€).

La distribution annuelle, de 11.04€/part en 2015 (pour 11.14€/part de résultat courant, donc le RAN est légèrement alimenté) plus 0.66€/part de distribution de plus-value sur des immeubles cédés, est en baisse (certes limitée) depuis 5 ans. Elle représente 5.09% du prix d’achat actuel d’une part. La distribution provenant du résultat courant représente 4.80% du prix actuel d’une part.

Le patrimoine de la SCPI comporte de nombreux biens (souvent acquis il y a longtemps) recélant de significatives plus-values potentielles. Un peu moins de 4% du patrimoine est (depuis peu) situé à l’étranger (Belgique et Pays-Bas). 34% (en diminution) du patrimoine est en province, 12% (en augmentation) sur Paris, et 50% (stable) en région parisienne.

La SCPI a recours à des emprunts, pour un montant d’environ 17% de la valeur de ses actifs (hors droits), principalement à taux fixe, avec un cout moyen de 2.67% (en baisse) à fin 2015 et une duration moyenne de d’un peu plus de 6 ans.

De manière générale, cette SCPI est une "classique" pour qui souhaite investir dans des bureaux. 

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Efimmo1 du 21 juin 2016 :

Environ 40 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Efimmo1 le 21/06/2016. Avec les pouvoirs et votes exprimés par correspondance (total de 29%) et les présents et représentés, ils représentaient 52% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) comme pour l’AG Extraordinaire (50%) était atteint. Les scrutateurs ont été ORADEA et Swisslife.

Sans surprise, toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Une inflexion positive du marché est observée, en relation avec la (certes limitée) reprise économique en France, qui induit plus de demandes de bureaux, en particulier bien placés.
Ceci permet d’anticiper un résultat par part 2016 proche de celui de 2015, et un résultat 2017 qui devrait être meilleur.

La SCPI concentre ses investissements (en 2015 comme en 2016) sur Paris, diversifiant un peu à l’étranger, et ses arbitrages sur la province. Si les investissements de 2016 ne sont pas finalisés, à la date de l’AG, 62 M€ sont déjà assurés avec 6.4% de rendement AEM. Les investissements sont un peu en retard sur la collecte, comme ils l’ont été en 2015, mais ceux réalisés sont de bonne facture.

Une cession est en cours, qui devrait dégager une plus-value proche de 4 M€.

A des questions il a été répondu :
Lorsque Sofidy a identifié un immeuble, comment choisit-il la SCPI concernée ? : Les modalités du choix sont documentées. Le choix dépend notamment de la trésorerie disponible des SCPI, de la grille de cible de chaque SCPI, et de divers autres critères.

Mots-clés : bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy


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#2 22/07/2016 00h03 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Merci GBL pour ce nouveau CR d’AG, succint mais néanmoins intéressant (vous en faites combien ??? C’est un job à plein temps !).

Concernant une possible reprise du marché locatif d’entreprise: pourrait-on dire, comme notre ineffable FH: "ça va mieux" smile !

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