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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/10/2016 17h24 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Sofidy, société de gestion connue entre autre pour les SCPI Immorente et Efimmo annonce la première augmentation de capital de sa nouvelle SCPI Sofiprime à partir du 26 Octobre.

Cette SCPI est à capital fixe et a pour but d’investir dans l’immobilier résidentiel des quartiers prisés de Paris et jusqu’à 30% de commerces destinés à être transformés en habitation à terme.
(un moyen de recycler les commerces non loués d’Immorente?)

Le but n’est pas de générer du rendement mais de la valorisation à long terme. (quid de la revente au marché secondaire d’une SCPI sans rendement?)

Frais de souscription 10%, et minimum de souscription 22 000 € (ça pique un peu).

Une SCPI pour laquelle il faut avoir pleine confiance dans la capacité du gérant à créer de la valeur sur un des actifs les plus performants sur le long terme et à maintenir la pérennité de cette performance. Pour mémoire, Immorente n’a jamais connu de baisse du prix de sa part depuis 1987.

Carpediem
edit AMF: je distribue cette SCPI

Mots-clés : résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#2 17/10/2016 17h37 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Lancer une SCPI axée sur le "résidentiel prisé de Paris", je trouve ça "courageux", si l’on veut

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#3 17/10/2016 18h06 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Les quelques articles accessible sur www n’indiquent pas qu’il y aura "0 rendement", mais que le rendement ne sera pas la priorité : cette SCPI n’entend veux pas lutter dans la catégories des SCPI de rendement, qui investissent en bureau et commerces, et servent un flux de revenus assez réguliers à leurs associés.

Cette SCPI semble avoir en partie un positionnement voisin de celui de Pierre48, sans toutefois viser le "0 revenus fonciers". (Les statuts trouvés sur le site béta évoquent des "distributions aux associés").
Elle vise à se substituer à des investissements en direct dans de l’immobilier résidentiel "prime" parisien, sans le souci de gérer des locataires, et avec un ticket d’entrée inférieur.

Il y a sans doute une clientèle pour ce genre de produit.
Comme toujours, faire partie des premiers associés d’une SCPI comporte certains aléas.

Info à la source (enfin, c’est du "béta) : ici avec les documents (statuts, note info, brochure commerciale).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 18/10/2016 09h41 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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GoodbyLenine a écrit :

Elle vise à se substituer à des investissements en direct dans de l’immobilier résidentiel "prime" parisien, sans le souci de gérer des locataires, et avec un ticket d’entrée inférieur.

Il y a sans doute une clientèle pour ce genre de produit.

C’est exactement ce que j’ai pensé.
Au lieu de se prendre la tête à visiter, à gérer, etc, et sortir plusieurs 100aine de milliers d’euros, on accède à un marché parisien avec des biens qu’on peux supposer de qualité pour 22.000€.

C’est effectivement à mon avis une approche intéressante!
(même si concrètement actuellement je ne pense pas souscrire, je voudrais investir en résidentiel parisien, je viserai plutôt cette SCPI)

Dernière modification par gunday (18/10/2016 09h42)

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#5 18/10/2016 10h45 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Bonjour,

Ce qui me bloque immédiatement dans la présentation c’est le "70% de résidentiel" sur Paris.
1- beaucoup soupçonnent qu’il y ait une bulle en particuliers sur le foncier bâti Parisien ; on peut en discuter s’agissant de bien haut de gamme, il est sur que ce type de bien sera le dernier touché en cas de crise et le 1er à bénéficier de la reprise qui suivra.
2- Oui mais ! Le résidentiel Parisien est encadré en terme de loyers sauf erreur. Dés lors, que se passera t’il en cas d’inflation post élections Présidentielles ? Le rendement baissera sauf si le gouvernement lâche à la bride aux loyers ce qui me semble très peu probable.

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#6 18/10/2016 11h22 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Ce qui m’ennuie dans ce produit, c’est plutôt ce 70%, je préfère un produit pur avec 100% de résidentiel à Paris core (ou prime). Les quartiers choisis sont effectivement ceux dont la valeur au m2 est la plus élevée, loin des quartiers les plus spéculatifs dont les prix ont beaucoup plus monté et qui font que les prix sont finalement assez nivelés désormais
Là, je suis en train de réinvestir le paris core en résidentiel, le marché est très dynamique et haussier

Un début de réponse pour Iqce, l’opposition a prévu d’abroger immédiatement la loi ALUR si elle revient aux affaires. Sans me mouiller, il y a donc 1 chance sur 2 pour que ce point noir disparaisse en 2017

Et même avec cette loi, on peut investir en trouvant du 5% dans les quartiers les mois spéculatifs

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#7 18/10/2016 12h10 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Bonjour,

Ce produit semble intéressant pour les TMI élevés ( 30% ou plus par exemple).

En empruntant à taux faible et en ayant peu de revenus distribués, on doit pouvoir obtenir une assiette d’imposition  pour les revenus de ce produit très faible. Etant donné qu’il y a tout de même revenu, il ne semble pas y avoir remise en cause de la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Cela permet aussi de demander un prêt immobilier pour quelque chose qui ressemble à de la nue propriété ( prêt difficile à obtenir), mais qui n’en est pas.

Au final, cela peut être intéressant si l’on espère capitaliser à long terme et dégager une plus value à un moment ou l’on aura un TMI moins important ( retraite, perte de revenus etc..).

Les inconvénients sont principalement liés au manque de revenus : difficultés possibles de remboursement du prêt, marché de la revente peut être problématique, frais de 10% à l’achat et évidemment pari sur la plus value.

Patrick


Ni dieu, ni maître et …surtout pas de patron!

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#8 18/10/2016 15h22 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Peux être je me trompe mais ce produit ne pourrait-il pas être interessant pour une donation partage
avec possibilité de réduction des impots sur la plus value.

Je m’explique, mais je fais peu-être une erreur de raisonnement

a) Je prends le produit à valeur X et je le donne à mes enfants
    ==> C’est la valeur X qui est retenu pour la succession

b) Je décéde plus tard, et mes enfants héritent de ces parts
    ==> Elle ont toujours la valeur X pour la sucession
    Cependant elle valent sensiblement plus cher Y

c) Mes enfants décident de vendre au prix de Z
    Dans ce cas la plus value imposable est fixé a (Z-Y) et non (Z-X)

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#9 18/10/2016 15h41 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Les enfants deviennent propriétaires au jour de la donation. Sauf si une donation-partage suit un régime différent de la donation simple, ce que je ne sais pas, la plus value est calculée sur Z-X , mais en tenant compte de la durée entre le jour de la donation et le jour du décès pour l’abattement, ce qui est avantageux…

Stéphane pourrait utilement nous donner son avis.


Ni dieu, ni maître et …surtout pas de patron!

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#10 23/10/2016 12h49 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Bonjour,
est ce que quelqu’un à des informations supplémentaires sur cet aspect là?

"compte visiblement plus sur la valorisation des biens acquis pour doper la performance globale que sur leur rendement locatif immédiat"

Ils veulent simplement nous dire qu’il y a un rendement faible (j’imagine 3% max comparé aux 5% de rendement pour la moyenne des SCPI du marché) et mises sur une augmentation du prix de l’immobilier parisien à (long) terme?

Cdt,
jimbow

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#11 23/10/2016 13h14 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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Exact.

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#12 23/10/2016 13h14 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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J’ai un peu de mal à croire à un potentiel de revalorisation à long terme du "prime" parisien vu le niveau actuel des prix et la déconnection complète avec les revenus des français. A moins de faire un pari que Paris égalera Londres un jour : 15 000 euros ou 20 000 du m2 ?

Je pense qu’actuellement avec le bas niveau des taux, la crainte vis-à-vis du financier (et la Loi Sapin 2 commence vraiment à faire des dégâts…) pousse les gens vers les "biens réels" de toute sorte et l’immobilier reste synonyme de valeur refuge…

J’ai un client qui ferme une assurance-vie de 300 000 euros (fonds euros) et qui investit dans le 5ème (vers la Sorbonne).

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#13 05/11/2016 00h13 → Sofiprime : la nouvelle SCPI résidentielle de Sofidy (résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime)

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J’ai le sentiment que Sofidy arrive un peu tard dans le cycle pour lancer une scpi d’immobilier d’habitation parisien "prime".

Les règles de calcul de la plus-value immobilière des particuliers, en cas de donation en nue-propriété (valeur X), puis de succession (valeur Y), puis de revente (au prix de Z) sont les suivantes :

La plus-value éventuellement du par le nu-propriétaire, après extinction de l’usufruit, se calcule en tenant compte de la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur.

Inst. adm. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n°4, p. 49 à 52 
Inst. adm. 04 août 2005, BOI 8 M-1-05 fiche n°16, p. 32 à 35

La plus-value est donc calculée en faisant la différence Z-X (valeurs X et Z en pleine propriété) que vous évoquez (pour faire simple, car, en pratique, ce calcul est un peu plus complexe : il est tenu compte du délai de détention et des frais d’achat ou de donation, etc…).

Toutes les règles qui permettent ce calcul sont détaillées dans mon e-book : guide de l’investissement en parts de SCPI, (voir dans ma signature).

Dernière modification par stephane (05/11/2016 00h23)

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