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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 05/07/2016 09h12 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   314 

Un livre très intéressant écrit par un furieux de l’investissement immobilier.

Sans avoir été jusqu’à utiliser certaines de ses méthodes , je conseille le livre pour son aspect motivant et la débrouille mise en œuvre pour atteindre ses objectifs.

Un parcours immobilier pas banal qui a été ponctué de la gestion de 13 comptes bancaires , de biens situés sur Paris , Perpignan , Béziers , Évreux , d’une activité professionnelle le jour et une autre la nuit.
Des compétitions de triathlon , Iron man pendant la période d’investissement.

Un sacré livre qui donne des idées , motive et donne envie d’avancer.     

Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 €

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/901_immobilier.jpg

Un grand bravo

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#2 05/07/2016 09h24 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   83 

Philippe30 a écrit :

Rentier avec suffisamment pour vivre et pouvoir investir pour augmenter le cash flow

Bonjour,
Quand vous dites que vous êtes rentier, est-ce plutôt indépendant financièrement?
Pour ma part c’est le cas pour cette dernière définition, j’ai encore des crédits, je vis au soleil et travaille ou je veux mais ceux qui disent de moi que je suis rentier m’énervent car j’ai à gérer des appartements et ça n’est pas de tout repos. Du tout. Alors oui je bosse une heure ou deux par jour et un peu quand je veux mais c’est toute l’année et en étant un peu d’astreinte en permanence.

Dernière modification par kc44 (05/07/2016 09h26)


Parrain de mon adorable filleule

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#3 05/07/2016 09h57 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Réputation :   160 

Philippe30 a écrit :

Sans avoir été jusqu’à utiliser certaines de ses méthodes , je conseille le livre pour son aspect motivant et la débrouille mise en œuvre pour atteindre ses objectifs.

Personnellement, je trouve dommage de promouvoir le livre d’une personne qui explique très clairement dans ses méthodes : mentir à son banquier sur la réalité de son endettement et de ses charges.

Il ne s’est pas fait attraper, et maintenant avec le livre, j’imagine mal une banque venir se faire de la mauvaise pub en tapant sur un client qui dispose d’une certaine visibilité publique.

Mais promouvoir l’idée qu’il faut mentir pour obtenir un crédit …………………………..

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#4 05/07/2016 10h11 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   69 

On retiendra cependant la bonne idée de la photo, originale !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#5 05/07/2016 10h31 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Réputation :   90 

A titre personnel,

M€rci pour ce partage, je ne connaissais pas ce livre

Le point de départ et le bilan est plus que flatteur ! ! !
Quelle réussite

Nous sommes des grands garçons, et pas des poussins de quelques semaines
Chacun peut et sait séparer le bon grain de l’ivraie dans un livre

et d’ailleurs la recommandation de philippe, et les commentaires
m’invite à partager avec vous

Évangile selon Matthieu, chapitre 13, versets 24 à 30 a écrit :

Le royaume des cieux est semblable à un homme qui a semé une bonne semence dans son champ. Mais, pendant que les gens dormaient, son ennemi vint, sema de l’ivraie parmi le blé, et s’en alla. Lorsque l’herbe eut poussé et donné du fruit, l’ivraie parut aussi. Les serviteurs du maître de la maison vinrent lui dire : Seigneur, n’as-tu pas semé une bonne semence dans ton champ ? D’où vient donc qu’il y a de l’ivraie ? Il leur répondit : C’est un ennemi qui a fait cela. Et les serviteurs lui dirent : Veux-tu que nous allions l’arracher ? Non, dit-il, de peur qu’en arrachant l’ivraie, vous ne déraciniez en même temps le blé. Laissez croître ensemble l’un et l’autre jusqu’à la moisson, et, à l’époque de la moisson, je dirai aux moissonneurs : Arrachez d’abord l’ivraie, et liez-la en gerbes pour la brûler, mais amassez le blé dans mon grenier. »

smile

"Amassons le blé et laissons l’ivraie "

Dernière modification par Ricou (05/07/2016 10h32)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#6 05/07/2016 10h31 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   83 

Je dois reconnaitre avoir largement usé et abusé du "surendettement" au sens des critères des banques afin de parvenir à mes fins. C’est une responsabilité personnelle à prendre en connaissance de cause, en effet pas à promouvoir.


Parrain de mon adorable filleule

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#7 05/07/2016 11h49 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   160 

Tout dépend de ce que vous appelez surendettement (ce qui est directement lié à la notion d’endettement des banques, qui est à géométrie variable).

C’est parfois un peu rugueux pour faire accepter à un banquier que le risque ne se mesure pas uniquement en prenant en compte les mensualités des divers prêts vs les revenus non liés aux biens acquis, mais ca se fait, c’est avant tout question de présentation des données et d’opiniâtreté, parce qu’à un moment ou un autre, il faut passer au dessus du conseiller de base (et ca ne se fait pas comme ca).

Et j’ajouterai qu’accéder à un responsable capable d’outrepasser les règles de base ne se fait pas en arrivant et en disant "jusqu’à présent, j’ai multiplié les établissements et caché le plus possible d’infos sur mes emprunts précédents".

Message édité par l’équipe de modération (06/07/2016 00h46) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#8 05/07/2016 14h09 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Administrateur
Réputation :   1307 

xa a écrit :

Mais promouvoir l’idée qu’il faut mentir pour obtenir un crédit …………………………..

Mais c’est pourtant bien ce qui ressort de plusieurs témoignages du forum (pour multiplier les opérations, il faut multiplier les crédits avec différentes banques sans informer les autres).

Les banquiers rechignent à prêter sauf pour l’achat de la résidence principale.

Regardez l’histoire CyberPapy : il a tout financé sur fonds propres !

Si vous êtes "réglo" avec les banques, il est des chances pour que votre aventure immobilière s’arrête rapidement, du moins c’est ce qui semble ressortir de nos forums.

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#9 05/07/2016 15h27 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Réputation :   88 

De mon point de vue, est-ce que les banques limitent l’aventure immobilière, ou est-ce qu’elle
en limite l’ampleur ? Car souvent l’ampleur que l’on veut lui donner avec beaucoup de prêt dans différentes banques, signifie aussi augmenter de manière raisonnable ou non le levier.

Ce levier est un formidable accélérateur, mais peut dans une certaine mesure aussi être un risque non négligeable de pertes.
Et avec un fort levier que peut-il se passer si par hasard…
- On décide de basculer une grosse partie de la taxe d’habitation ( 80% ) vers la taxe foncière
- On décide d’imposer aux propriétaires bailleurs des travaux de rénovations thermiques de grande ampleur lors de renouvellement de bail
- On décide de limiter les versements d’APL à hauteur de 500 €/mois par propriétaire bailleur ?
- d’appliquer une CSG variable en fonction des revenus immobiliers…
- De la ville ou vous avez investi, le marché locatif se retourne et vous perdez 10% de loyer en 2 ans?

On entend toujours parler de ceux qui réussissent au travers de leur expérience ( transformée en outil commercial ) mais on entend jamais parlé de ceux qui avec un fort levier on eu le grain de sable qui a provoquer la chute…

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#10 05/07/2016 15h46 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Réputation :   160 

InvestisseurHeureux a écrit :

Mais c’est pourtant bien ce qui ressort de plusieurs témoignages du forum (pour multiplier les opérations, il faut multiplier les crédits avec différentes banques sans informer les autres).

Les banquiers rechignent à prêter sauf pour l’achat de la résidence principale.

Ce qu’il ressort surtout, selon ma lecture, c’est que nombre d’intervenants "papillonnent" de banques en banques, au gré des avantages relatifs en terme de taux pour une opération, au lieu de penser dans la durée à la construction d’une relation avec moins de 3 banques.

Or c’est ce qui permet, justement, de passer le filtre du conseiller de base pour atteindre des niveaux de décisions plus élevés. Niveaux qui permettent de sortir des grilles normales des conseillers (quotas du conseiller, quotas de l’agence, ratios de sécurité imposés au niveau de l’agence, etc, etc) pour passer au niveau où votre banquier est au moins au niveau de la commission validant les dossiers de prêt.

Après, ce sont des choix, mais si demain le fichier centralisé des prêts est validé, ceux qui ont menti à leurs banques risquent fort de se prendre une déchéance de prêt d’un côté, et une déclaration frauduleuse de l’autre, avec les conséquences.

Ca m’amuse de voir des bailleurs trouver limite normal de faire de fausses déclarations pour obtenir des prêts, alors qu’ils seront les premiers à hurler si un locataire cachait l’équivalent en terme de risque …

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#11 05/07/2016 16h06 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Réputation :   83 

Personnellement mon expérience montre que ce n’est en rien un frein pour accéder aux conseillers en patrimoine lorsqu’on a un projet. De plus ayant différentes banques et différents conseillers, on peut parfois tomber sur un qui souhaite travailler davantage avec nous car il a une idée de l’ampleur des sommes placées ailleurs et sera prêt à proposer quelque chose intéressant.
Ca a été le cas pour moi au CIC, le conseiller étant près à me faire un prêt (encore un !) à un taux vraiment top pour financer des SCPI. Après réflexion il me proposait le prêt immo à bon taux pour la SCPI maison uniquement et un prêt conso à 2,8% si autres SCPI. J’ai décliné mais je lui offrais vraiment peu de garanties et il m’aurait suivi, je ne désespère pas travailler un jour avec lui si leur SCPI, vraiment mauvaise, a un creux et devient attrayante en prix de part.
Quant au fichier centralisé des prêts, sérieusement, vous y croyez? Et si jamais il se créait, pensez-vous vraiment que l’on irait à la chasse aux vilains qui paient rubis sur l’ongle leurs échéances?


Parrain de mon adorable filleule

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#12 05/07/2016 16h06 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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xa a écrit :

Ce qu’il ressort surtout, selon ma lecture, c’est que nombre d’intervenants "papillonnent" de banques en banques, au gré des avantages relatifs en terme de taux pour une opération, au lieu de penser dans la durée à la construction d’une relation avec moins de 3 banques.

Or c’est ce qui permet, justement, de passer le filtre du conseiller de base pour atteindre des niveaux de décisions plus élevés. Niveaux qui permettent de sortir des grilles normales des conseillers (quotas du conseiller, quotas de l’agence, ratios de sécurité imposés au niveau de l’agence, etc, etc) pour passer au niveau où votre banquier est au moins au niveau de la commission validant les dossiers de prêt.

Dans la VRAIE VIE les conseillers de banque (chargés d’affaires & Directeurs d’agence) ne restent guère en poste (dans la même agence) plus de 5 ans . . .

La construction de la relation, me fait alors sourire

xa a écrit :

Ca m’amuse de voir des bailleurs trouver limite normal de faire de fausses déclarations pour obtenir des prêts, alors qu’ils seront les premiers à hurler si un locataire cachait l’équivalent en terme de risque …

Avez vous déja déposé des dossiers de demande de prêt pour de l’investissement locatif ?

J’en doute . . .
Sinon vous sauriez: que les banques/courtier demandent TOUS les relevés de compte
Alors si vous avez un montage type poupée russe (avec plusieurs banques) ils le voient et . . .
Oh miracle ils demandent les relevés des comptes

On est loin des fausses déclarations pour obtenir des prêts
des pauvres banques candides dupées par de petits investisseurs

Dernière modification par Ricou (05/07/2016 16h17)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#13 05/07/2016 16h12 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Ricou, oui, ils demandent tous les relevés de compte mais l’investisseur malin sait comment le contourner. Pas besoin d’être un génie pour cela.

kc44 a écrit :

Quant au fichier centralisé des prêts, sérieusement, vous y croyez? Et si jamais il se créait, pensez-vous vraiment que l’on irait à la chasse aux vilains qui paient rubis sur l’ongle leurs échéances?

Probablement pas sauf si c’est intéressant pour la banque de vous coincer, si vous avez été casse-pied avec le conseiller/le directeur d’agence, s’il voit que vous allez ailleurs… il y a plein de raisons de se faire avoir sur ce type de base de données.
Imaginer : 2 des 3 banques dans lesquels vous êtes trouvent que c’est plus rentable de vous coincer. Vous allez moins rigoler (enfin pas vous spécifiquement).

Xa, je vous rejoins complètement sur les bailleurs qui vont tricher sur les déclarations et qui vont après se plaindre que leur locataire les filoute un peu/beaucoup.

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#14 05/07/2016 16h20 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Réputation :   107 

Ricou…
Si vous vous débrouillez bien, vous pouvez tout à fait masquer l’existence d’un ou plusieurs comptes et vraiment facilement.

Exemple personnel :
J’ai un crédit au LCL pour un ensemble de lots dans une copro.
Ce compte au LCL est complètement autonome grâce aux rentrées locatives.
Je n’y verse jamais d’argent.
Je n’en sors jamais non plus, le surplus allant sur des livrets, au LCL évidemment.

Si je souhaitais masquer l’existence de ce compte et de ce lot, rien de plus facile.
Bien sûr, je devraiss aussi masquer l’épargne placée au LCL…

Le seul moyen pour une banque de découvrir tout consiste à demander une copie de votre déclaration 2044. Ce que certaines font, mais pas toutes, beaucoup se contentant de l’avis d’imposition pour constater les revenus locatifs déclarés.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#15 05/07/2016 18h14 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Réputation :   160 

kc44 a écrit :

De plus ayant différentes banques et différents conseillers, on peut parfois tomber sur un qui souhaite travailler davantage avec nous car il a une idée de l’ampleur des sommes placées ailleurs et sera prêt à proposer quelque chose intéressant.

Possible, si vous êtes honnête avec lui, ce qui n’est pas le cas de l’auteur dont on parle.

Si vous êtes clair avec votre banque, y compris vis à vis d’engagement auprès d’autres établissements, cela peut rester une construction durable. Ce qui n’est pas valable, c’est de systématiquement chercher à contourner, au lieu de négocier avec la banque des conditions acceptables, et de mentir sur ses engagements et ressources

J’utilise aussi plusieurs banques, mais je ne cherche pas nécessairement la meilleure offre du moment. Je cherche les conditions du moment, j’appelle mes banques, je vois celle qui me fait l’offre la plus adaptée, en comparant avec les conditions de marché. 7 fois sur 10, la première banque s’adapte, sinon je passe à la suivante.

kc44 a écrit :

Quant au fichier centralisé des prêts, sérieusement, vous y croyez? Et si jamais il se créait, pensez-vous vraiment que l’on irait à la chasse aux vilains qui paient rubis sur l’ongle leurs échéances?

Le fichier existe ailleurs, y compris dans des pays considérés comme des paradis bancaires. Donc pour moi, ca n’a rien d’impossible. On disait impossible la création d’un fichier des assurance-vies, idem vie privée et tout et tout. Ca s’appelle Ficovie, et les assurances et banques doivent l’alimenter.

Par ailleurs, la disposition votée dans la loi Hamon a été retoquée, sur demande de l’UMP. Pourtant Mme Lagarde avait envisagé un mécanisme similaire. Ca n’est donc pas une idée trop gauchiste pour passer un jour devant le législateur.

Au passage, en 2014, nous avons reçu des informations de nos amis banquiers, sur le fait qu’ils pourraient faire des vérifications actives sur la mise en place d’un tel fichier, comme ils l’ont fait lorsque le fichier des incidents a été rendu plus facilement consultable de manière automatisée. Rien ne dit qu’ils systématiseraient les sanctions, mais les vérifications, les demandes d’informations, l’impact éventuel en tarification  … c’est une autre histoire.

Ricou a écrit :

Dans la VRAIE VIE les conseillers de banque (chargés d’affaires & Directeurs d’agence) ne restent guère en poste (dans la même agence) plus de 5 ans . . .

La construction de la relation, me fait alors sourire

Dans la vraie vie, on construit une relation avec une banque, pas avec un employé de cette banque. Peu importe qu’une personne change, tant que vous êtes traité avec le même égard. Cette relation ne se construit pas sur 2 ans, pas avec une seule personne, elle se construit parce que la banque vous identifie comme un client important, rémunérateur, influent. Elle se construit parce que vous y consacrez du temps aussi, que vous faites vivre cette relation, sans attendre bêtement que votre conseiller vous appelle pour faire le point.

Si vous en êtes resté avec le conseiller de base, si vous en êtes resté à "ma banque n’est qu’un opérateur d’opération, je ne la contacte jamais", évidemment …

Ricou a écrit :

Avez vous déja déposé des dossiers de demande de prêt pour de l’investissement locatif ?

Oui.

Ricou a écrit :

Sinon vous sauriez: que les banques/courtier demandent TOUS les relevés de compte

Et justement, certains, dont l’auteur du livre dont nous parlons NE FOURNISSENT PAS TOUS LES RELEVES !

Ils s’organisent pour que ca ne se voit pas (ce qui est relativement simple, il suffit d’éviter les transferts entre deux comptes de deux banques différentes pour que ca ne se voit pas).

Ils font donc effectivement une déclaration frauduleuse, avec des conséquences légales potentielles s’ils se font prendre, et le livre explique justement comment frauder.

C’est bien ce qui m’agace : promouvoir l’idée qu’il faut frauder pour réussir. Autant dire "vendez de la came ca rapporte plus que vendre vos bras" pendant qu’on y est.

Ricou a écrit :

Alors si vous avez un montage type poupée russe (avec plusieurs banques) ils le voient et . . .

Non. Vous êtes client dans 2 banques (BNP et CA, au pif), vous dites à votre courtier que vous êtes uniquement client CA et vous fournissez uniquement ces relevés, sans aucun lien avec la BNP …

Si vous cachez l’existence d’un bien locatif, et que le courtier, compte tenu des autres éléments, ne demande aucune déclaration fiscale …

Dites moi comment le courtier détecte que vous avez 2 comptes bancaires ?

Lorsqu’il consultera l’agence ? Il suffit de signaler l’agence comme ayant déjà été contactée en direct. Le courtier l’évitera. En plus les agences vérifient rarement la préexistence au niveau de l’enseigne, se contentant de vérifier les clients de l’agence elle même.

J’ai croisé des petits malins qui se faisaient financer des travaux dans plusieurs banques, en présentant plusieurs fois le meme devis, ou la même facture. Que faisaient ils de cet argent ? C’est une question à  poser.

Alors, votre boule de cristal vous permet-elle de savoir combien de comptes je gère ?

siocnarf a écrit :

Je n’en sors jamais non plus, le surplus allant sur des livrets, au LCL évidemment.

Meme pour sortir des fonds, il suffit d’avoir des moyens de paiement dédiés. Les opérations sont cloisonnées, les autres banques ne sont pas informées. Accessoirement, vous avez un compte unique pour un bien, avec toutes les rentrées et sorties, ce qui simplifie la présentation des comptes en cas de contrôle.

Les frais ? Ca se négocie. Il faut bien sur que le banquier gagne sa vie, mais la marge de négo existe tout de même.

siocnarf a écrit :

Le seul moyen pour une banque de découvrir tout consiste à demander une copie de votre déclaration 2044.

En 15 années, on ne m’a jamais réclamé la moindre déclaration spécifique (2044, 2072). La 2042, on me l’a demandé au début, pour vérifier mes dires. Il m’arrive aussi de la fournir pour certains partenaires, mais c’est lié à leur statut (profession libérale, indépendant, frontaliers imposés en France, …). Une seule fois, pour un partenaire, une banque m’a demandé les déclarations spécifiques de son activité.

Un autre moyen de se faire repérer, c’est l’incident bancaire, typiquement de crédit mais un simple incident de paiement peut avoir des répercutions. La banque peut faire des vérifications actives, et du coup découvrir le problème. Après, ca dépend de la relation avec la banque. Mais pour mémoire, même des banques dites haut de gamme se sont mises à cloturer des comptes de clients "ne correspondant plus au modèle d’activité". La banque conserve le droit d’exiger le remboursement intégral + pénalités si elle constate une fraude dans l’obtention du prêt.

Et bien sur, il y a le risque du fichier des crédits … Pour l’instant, il a été censuré, mais le risque est de le voir revenir un jour. Le dispositif existe dans d’autres pays, y compris des pays qui ont mis la protection des données personnelles très au dessus du niveau en France, et depuis bien plus longtemps (la vie privée n’est entrée en Droit en France que fin des années 70, c’est donc relativement récent, face à la pierre angulaire du secret bancaire suisse, pour citer un cas précis).

Et comme je l’ai dit précédemment dans ce post, une disposition similaire avait été présenté par Mme Lagarde. Donc l’idée n’est pas "ultragauchocentrée".

A mon sens, rien ne garantit qu’une telle disposition, qui limiterait l’exposition des banques à des crédits non controlés, ne soit pas remise sur la table.

Elle ne pose, de toute facon, pas de réel problème à une personne qui applique les règles et ne ment pas sur son endettement, ses revenus. Elle ne pose problème que pour les petits malins ET les sociétés de crédit peu regardantes sur la qualité des dossiers (ie : celles qui visent plus les frais pour incident que la rémunération liée au crédit). Ce sont d’ailleurs ces dernières qui avaient essentiellement protesté contre la mesure, les associations de consommateurs ayant surtout demandé une solution permettant de valider l’emprunt sans nécessairement donner toutes les informations à la banque.

EDIT : correction de deux fautes grossières… J’espère ne pas en avoir laissé d’autres,

Dernière modification par xa (05/07/2016 18h18)

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#16 05/07/2016 23h57 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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coyote a écrit :

De mon point de vue, est-ce que les banques limitent l’aventure immobilière, ou est-ce qu’elle
en limite l’ampleur ? Car souvent l’ampleur que l’on veut lui donner avec beaucoup de prêt dans différentes banques, signifie aussi augmenter de manière raisonnable ou non le levier.

Ce levier est un formidable accélérateur, mais peut dans une certaine mesure aussi être un risque non négligeable de pertes.
Et avec un fort levier que peut-il se passer si par hasard…
- On décide de basculer une grosse partie de la taxe d’habitation ( 80% ) vers la taxe foncière
- On décide d’imposer aux propriétaires bailleurs des travaux de rénovations thermiques de grande ampleur lors de renouvellement de bail
- On décide de limiter les versements d’APL à hauteur de 500 €/mois par propriétaire bailleur ?
- d’appliquer une CSG variable en fonction des revenus immobiliers…
- De la ville ou vous avez investi, le marché locatif se retourne et vous perdez 10% de loyer en 2 ans?

On entend toujours parler de ceux qui réussissent au travers de leur expérience ( transformée en outil commercial ) mais on entend jamais parlé de ceux qui avec un fort levier on eu le grain de sable qui a provoquer la chute…

Personnellement avec 18% de rentabilité sur mon parc immobilier, même avec vos scénarios catastrophes improbable je serai toujours gagnant.
je pense que ceux qui investissent et qui échoue et n’en parlent pas sont des investisseurs qui n’ont pas fait leurs devoir… comme une personne qui achète des actions d’une entreprise sans avoir étudié les bilans ect… 
Je peux aussi faire des scénarios catastrophe concernant la bourse…

Bref c’est un autre débat. ..

Dernière modification par cricri77700 (06/07/2016 00h03)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#17 06/07/2016 09h08 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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bien évidemment, je ne cautionne nullement les "faux" (fausses déclarations etc)

Mais je m’oppose farouchement aux amalgames dans lesquels tous les investisseurs immobiliers sont assimilés à des fraudeurs.

en m’appuyant uniquement sur ce que je connais (mon expérience) suite à laquelle, j’ai [et certainement d’autres] toujours fourni [liste non exhaustive] mes déclarations IR 2042, fonciers 2044
A partir de là, l’organisme préteur a toutes les infos (revenus, adresse des biens . . .)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#18 06/07/2016 09h34 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Ricou a écrit :

bien évidemment, je ne cautionne nullement les "faux" (fausses déclarations etc)

Nous sommes donc d’accord sur ce point.

Ricou a écrit :

Mais je m’oppose farouchement aux amalgames dans lesquels tous les investisseurs immobiliers sont assimilés à des fraudeurs.

Il ne me semble pas avoir fait d’amalgames concernant TOUS les investisseurs, dont je fais partie. Je ne pense pas que Cricri, avec son rendement, soit rendu à mentir à ses banques pour défendre  un dossier, mais qu’il a largement les armes pour défendre son expertise du sujet (achat, travaux, location), et donc cadrer le risque pour la banque.

Il me semble avoir répondu, sur la remarque

InvestisseurHeureux a écrit :

Mais c’est pourtant bien ce qui ressort de plusieurs témoignages du forum (pour multiplier les opérations, il faut multiplier les crédits avec différentes banques sans informer les autres).

que je trouvais amusant que des investisseurs trouvent normal de tricher (mentir sur ses engagements lors d’une demande de prêt) alors qu’ils n’accepteraient pas que leurs locataires leur rendent la pareille en "ripolinant" un peu leur dossier de location.

J’estime, peut être à tord, qu’on ne peut pas reprocher à autrui ce que l’on trouve tout à fait normal lorsqu’on le fait soit-même.

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#19 06/07/2016 09h44 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Le problème n’est pas tellement dans le mensonge (que personne ne cherche à cautionner) mais dans les conséquences du "mensonge" (ou mensonge par omission). Le locataire qui ment pour obtenir un appartement mais paie ses loyers à chaque fois ne gène pas grand monde, hormis les autres candidats à l’obtention de l’appartement.

Dernière modification par kc44 (06/07/2016 09h44)


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#20 06/07/2016 11h11 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Mon bref retour d’expérience sur différentes demandes de crédits est que l’ensemble des documents demandés est très important et lorsque le dossier n’est pas complet le courtier ou le conseiller de l’agence bancaire demande des informations complémentaires et qu’en attendant la demande de prêt est bloquée. Les semaines passent alors relativement rapidement et le risque que le bien soit remis en vente est important.

Pour un dossier complet dès le départ j’ai réussi à obtenir un déblocage des fonds au bout de 2.5 mois mais il m’arrive plus souvent de dépasser le délai des trois mois.
Je n’imagine alors pas laisser le montage du dossier en attente de documents.

Alors oui dissimuler un compte-courant ou un livret d’épargne doit pouvoir se faire relativement facilement mais dissimuler un crédit ou même la possession d’un bien me semble hasardeux.

Beaucoup de documents se recoupent: la taxe foncière pour des biens situés dans la même ville, l’avis d’imposition primaire avec par exemple la réduction d’impôts pour les loueurs LMNP (plafonnée à 915€), le déficit foncier sans parler de la déclaration 2044 que l’on me demande systématiquement…
Sans parler des relevés de compte. S’engager sur cette voie est une route à sens unique qui impose de mentir de nouveau pour les futurs demandes.

J’ai survolé le livre cité précédemment et je trouve que tout dans le montage est conçu pour dissimuler les charges.

Je préfèrerai que mon banquier m’accorde des prêts avec un dossier moins épais mais lors de la dernière demande de crédit le dossier devait faire plus de 250 pages.

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#21 06/07/2016 11h14 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Si ce locataire, du fait de cette contrainte qu’il vous a caché, ne peut plus payer son loyer, vous le prendrez comment ? C’est vous qui assumez ce risque. Certes, en  bon bailleur, vous répartissez le risque sur plusieurs biens, mais ce risque vous l’assumez quand même sans en être informé initialement.

Or c’est le coeur de la question dont on parle : l’un des contractants ne dispose pas des informations qu’il est censé avoir, aurait-il contracté s’il avait eu tous les éléments ?

C’est valable pour un crédit comme pour un bail, un contrat de travail, un contrat de prestation, un compromis, etc …

" Le locataire qui ment pour obtenir un appartement mais paie ses loyers à chaque fois ne gène pas grand monde"

Je préfère un locataire qui m’annonce clairement qu’il a des charges, mais qu’il arrive à les assumer y compris le loyer, à celui qui cache ces charges et qui me les renverra un jour pour justifier un retard de loyer.

Si je suis conscient du risque, je décide si j’accepte de l’assumer ou non, je signe ou je ne signe pas le bail. Et si je me trompe, j’assume seul, je ne me défoule pas sur un locataire qui a été franc dès le départ sur sa situation financière.

Selon mon expérience, le locataire qui est franc sur un gros point noir par rapport à ses capacités a un rapport plus sain à l’argent que le bidouilleur de dossier, il est plus fiable dans la durée, prévient lorsqu’un incident remet en cause le versement d’un loyer, au lieu d’attendre l’impayé. Le second me donne surtout l’impression de ne pas maitriser ses finances dans la durée et qui va sortir le coup de "les impots m’ont tout pris, du coup je n’ai pas pù faire le virement" au lieu d’anticiper des dépenses contraintes connues à l’avance.

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#22 06/07/2016 11h18 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Je pense que chacun a sa stratégie et doit assumer les conséquences de chacun de ses actes.
Je trouve pas cela intelligent d’écrire un livre en disant qu’il ment à la banque. Sérieusement, les banques peuvent l’attaquer sans problème maintenant…

En ce moment je suis plutôt en mode " pause " car j’ai vraiment enchainé depuis 2 ans.
J’avais réfléchi à cette stratégie :

Je propose à la banque de bonne rentabilité.
Dans mon dossier, j’arrive à leurs prouver que tout mes calculs ( travaux ect ) sont calculés avec une marge de 1 ou 2 % maximum sur mes projets déja effectué.
Que je respect les dates annoncées pour la fin des travaux et la mise en location.
Que je n’ai jamais eu de vacance locative pour le moment.
Je pratique des loyers bas pour louer très rapidement ( en cours de travaux ) et malgré cela j’ai 17/18% de renta brut.
Lors d’un changement de locataire, je me met au prix du marché et augmente considérablement mon cash flow et donc ma rentabilité.
Tout mon cash flow, je l’épargne ( PEL, BOURSE, ASS VIE …)

Tous cela je le prouve, mon dossier est béton et les banque me prète sans problème, mon reste à vivre augmente après un projet.

Le jour ou les banques bloqueront mon dossier car j’ai trop d’emprunt, j’aurai tellement d’épargne que je pourrai nantir et prendre un crédit in fine ( très intéressant lorsqu’on à une grosse TMI )  … mon cash flow augmentera et bis repetita…

Et bien sur DANS LA L’EGALITE

Mais bon, cela implique une gestion plus pousser avec plus de locataire : En effet, j’ai vu la différence lorsque je suis passé à 10 locataires par exemple. ( la moindre demande nous "bouffe" une matinée )
, de plus se battre contre la fiscalité pour essayer de limiter l’imposition, ( attention à l’engrenage ) plus de rendez vous à gauche et à droite…

Mais ne pas oublié qu’on a qu’une vie, faut profiter de sa famille, de ses amis, de prendre le temps de faire ce qu’on aime… Engranger c’est bien, profiter de la vie c’est mieux..


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#23 06/07/2016 11h26 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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xa a écrit :

Or c’est le coeur de la question dont on parle : l’un des contractants ne dispose pas des informations qu’il est censé avoir, aurait-il contracté s’il avait eu tous les éléments ?

Sûrement que non !

Si les relations étaient d’humain à humain, avec une possible argumentation, etc. bien sûr que la vérité prévaudrait.

Mais quand tout est vicié avec des règles prudentiels idiotes, des assurances loyers impayés, etc., si vous voulez avancer, vous n’avez pas le choix.

Pour me loger, par exemple, quand j’étais freelance, j’ai déjà du faire des faux. Que je gagne x fois le loyer, que je sois un honnête citoyen qui paye des monceaux d’impôts tout le monde s’en fou. Le bailleur veut une assurance loyers impayés est celle-ci ne s’emme### pas avec cela. Elle veut un CDI et c’est tout.

Et ça a été le même cirque quand j’ai voulu acheté des SCPI à crédit alors que j’étais freelance. Il fallait 3 ans d’exercice complet pour avoir droit à un crédit ! Pas de possibilité de nantissement d’un portefeuille boursier, seulement de leur AV pourrie avec leurs UCs bourrés de frais de gestion.

Où est l’honnêteté quand la banque vous impose la domiciliation ou vous rajoute des frais dans votre dos ou vous clôture votre Terminal de Paiement Electronique en ligne sous prétexte que votre secteur d’activité n’est plus dans la liste des règles prudentielles de la banque (je l’ai vécu) ?

On a le respect que l’on est en droit d’obtenir. Dans le cas des banques, elles en desservent peu de mon point de vue.

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#24 06/07/2016 11h43 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

Pour me loger, par exemple, quand j’étais freelance, j’ai déjà du faire des faux.

Pareil pour moi mais… Entre frauder dans son coin et s’en vanter dans un bouquin (en écrivant même que c’est la chose à faire), il y a une marge.

Le sujet de cette discussion est "Faut-il mentir aux banques". Si quelqu’un lance une discussion "Comment mentir aux banques" la laissez-vous passer ?

Dernière modification par dangarcia (06/07/2016 12h19)

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#25 06/07/2016 12h17 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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dangarcia a écrit :

Le sujet de cette discussion est "Faut-il mentir aux banques". Si quelqu’un lance une discussion "Comment mentir aux banques" la laissez-vous passer ?

Certes pas…

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