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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 12/09/2014 11h14 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
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Bonjour,
Je suis intéressé par votre retour sur des banques qui sont plus intéressé par le projet que par leur ratios.
Je m’explique : pour une banque j’ai un ration d’endettement de plus de 75%, pourtant je dégage de la trésorerie, et j’ai des rendements NETS de l’ordre de 12%.
Je suis donc bloqué dans les financements alors que j’ai de nombreux projets.
Pour atteindre ces rendements j’investi dans des immeubles de villes moyenne avec une forte demande locative.

J’ai malheureusement commencé par faires des emprunts trop court (15 ans ) et je voudrais ou allonger mes emprunts sur 25 ans, ou trouver des banques qui ’comprennent’ ma situation, je suis moi même au crédit mutuel et j’ai un prêt au crédit du nord. Je suis plus à la recherche d’un banquier qui comprenne et qui trouve des solutions.

Je sui preneur de bonnes idées et si quelqu’un veut connaitre mon histoire pas de souci : j’ai un CA d’environ 125K€ avec 25 locataires, et je me dirige vers un CA de 160K€ avec 34 locataires d’ici la fin du mois.

à bientôt.

Frédéric

Mots-clés : banque, investissement

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#2 12/09/2014 12h33 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bienvenue !
Une présentation permettrait de mieux cerner votre problématique afin de vous répondre au plus juste. Je vous invite à lire la charte du forum Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux

Votre (ou vos) banque actuelle accepte t-elle de renégocier les emprunts courts ?
Avez vous des IRA ?
Quel âge ont les emprunt court, à quel taux sont-ils ?
Y aurait-il une possibilité de regroupement d’emprunts ?
Avait vu déjà été voir des courtiers ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 12/09/2014 14h17 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
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Bonjour,
Je fais effectivement faire une présentation succincte de mon profil
Moi 42 ans en cdd public avec 2300€ (avant j’étais dans le privé pour environ 3500€ net mais j’avais besoin de plus de temps)
Ma femme 37 ans vient d’arrêter de travailler pour gérer nos biens.
Nous sommes en lmnp au réel ce qui nous permet de ne pas avoir d’imposition sur notre lmnp
Trois immeubles actuellement.
Bien 1 : 4200€ de revenu, achat à 360K€ en 2011, emprunt sur 15 ans 2721 € de mensualité
Bien 2 :3 000€ de revenu, achat à 255K€ en 2012, emprunt sur 15 ans 1976€ de mensualité
Bien 3 :2 000€ de revenu, achat à 175K€ en 2013, emprunt sur 20 ans 957€ de mensualité
Bien 4 à venir : environ 4500€ de revenu, achat à 340K€, emprunt sur 25 ans à 2000€ de mensualité
Bien 5 :792€ de revenu, achat à 150K€ pas d’emprunt (appart au ski)
Cela fait donc plus de 17K€ de revenu et 11K€ de mensualités. Pour les banques je suis à 72% d’endettement et je suis ‘bloqué ‘.
La banque de mes biens1-2-3 accepte de me rallonger mes prêts de trois ans (crédit mutuel) et je pourrais donc descendre mes mensualités de 780€ et donc descendre mon taux d’endettement à 65% mais ça me laisse encore loin de l’objectif de descendre à 50% pour obtenir facilement d’autres prêts. J’ai essayé de passer par un courtier pour racheter (mes prêts 1-2) mais les banques qu’il a contactées trouvent mon endettement trop haut ou mon salaire trop instable (oui je suis plus en cdi mais je ne peux pas tout faire !)
Bref je suis à la recherche de bonnes idées (j’ai un peu de liquidités et si je fais un crd je n’aurais plus de quoi financer les frais de notaire)
Je ne peux pas vendre car c’est des biens récents et qui me rapportent un bon rendement.
J’ai une résidence secondaire au  ski que je loue aussi, il n’y a pas de crd et je ne veux pas la vendre.
Je suis hébergé depuis 3 ans à titre gratuit par mes parents.
Voilà j’ai un compte de résultat à 119K€ au 30 septembre 2013.
Je suis disponible pour d’autres infos 
Je crois que je suis assez complet.
Frédéric

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#4 12/09/2014 14h21 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
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Bonjour,
Pour répondre à d’autres questions sur les :
Pas d’IRA mais si rachat par une autre banque il y aura surement 3%.
Mes emprunts ont un horizon 11-12-19 ans.
Je n’arrive malheureusement pas à les regrouper (une dernière demande en cours au crédit agricole)

Frédéric

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#5 12/09/2014 14h44 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
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fredv a écrit :

Bonjour,
Je fais effectivement faire une présentation succincte de mon profil
Moi 42 ans en cdd public avec 2300€ (avant j’étais dans le privé pour environ 3500€ net mais j’avais besoin de plus de temps)
Ma femme 37 ans vient d’arrêter de travailler pour gérer nos biens.
Nous sommes en lmnp au réel ce qui nous permet de ne pas avoir d’imposition sur notre lmnp
Trois immeubles actuellement.
Bien 1 : 4200€ de revenu, achat à 360K€ en 2011, emprunt sur 15 ans 2721 € de mensualité

Question peut être très naive mais comment obtenez-vous un emprunt dont les mensualités s’élèvent à 2700€, avec des revenus de 3500€ ?
Même en admettant qu’à l’époque votre femme ait eu un revenu équivalent, 3500 x 2 = 7000€, on est quand même à 40% d’endettement ?

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#6 12/09/2014 14h55 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour
Les banques prêtent aussi sur les revenus à venir, 2700€ de mensualités avec 4200€ de revenus potentiel et réel ça passe très bien.
L’endettement de 33% n’est pas toujours regardé s’il est inférieur à 50%.
Cordialement.

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#7 12/09/2014 14h55 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Vendre serait effectivement une mauvaise idée.

A mon opinion (ce n’est qu’une opinion) trouver une banque en directe va être difficile (taux d’endettement, 1 seul salaire en cdd, tout ou presque dans l’immo…) elles sont très fileuses actuellement, surtout qu’elles n’auront pas de passé, de relation de confiance construite sur la durée avec vous.
Le souci est souvent de rencontrer des conseillers assez facile à convaincre mais de voir le dossier refusé par d’autres personnes avec lesquels aucune défense du dossier n’est envisageable… il est possible de rencontrer les décideurs (votre interlocuteur) dans peu de réseaux, à ma connaissance CM et CE selon les cas. Pour la première vous avez déjà réponse, la seconde à ma petite expérience est assez frileuse…

Je serais à votre place je tenterais plutôt de trouver un excellent courtier (il faut en voir beaucoup pour trouver le bon) avec un regroupement des créances 1 et 2 voir 3 en les faisant passer sur 25 ans ?

Peut-être aussi tenter le crédit foncier, plus spécialisé immo. Je n’ai pas d’expérience avec eux mais plusieurs forumeurs ici y ont trouvé une réponse adaptée dans des cas assez proche du votre.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 12/09/2014 15h26 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour,

N’ayant pas la réponse à votre question, je me permet quand même une petite question par rapport à votre profil.

Vous dégager 6700€ par mois après emprunt ( et avant impots ).
Qu’elle est votre motivation pour continuer vos investissement? Parce que à 6700€ de revenu, on vit déjà bien et la proportion de ce qui passe en IR ensuite est à mes yeux trop importante pour le temps et le risque prit .

Bravo en tout cas pour votre parcours, c’est plus ou moins la stratégie que je vise mais avec un maximum de 5 immeubles.

En 4 ans vous vous êtes déjà constituer un beau patrimoine.

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#9 12/09/2014 16h00 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Il s’agit, si j’ai bien compris (dans le cas contraire merci de me corriger) d’un revenu brut.
A celui-ci il faut retrancher les différentes charges liées à l’exploitation des biens (entretient, impôts fonciers, assurances…) ce qui fait une différence significative.


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#10 12/09/2014 16h07 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour,
Certes je dégage 6700€ mais il reste des frais à prendre en compte (taxe diverses, certains Edf-gdf selon les immeubles, travaux , ….) donc ce n’est pas encore du net-net.
L’objectif étant de s’arrêter de travailler je voudrais que cela dégage (j’ai trois enfants) environ 5-6000€ net.
J’ai commencé il y a plus longtemps, mais avec des appartements à la montagne que j’ai revendu il y a 5-6 ans, et je me suis reconverti vers des immeubles à plus grosse rentabilité.
Je vise d’avoir deux immeubles de plus environ.

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#11 12/09/2014 16h09 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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DDtee a écrit :

Il s’agit, si j’ai bien compris (dans le cas contraire merci de me corriger) d’un revenu brut.
A celui-ci il faut retrancher les différentes charges liées à l’exploitation des biens (entretient, impôts fonciers, assurances…) ce qui fait une différence significative.

exactement il faut retrancher la taxe foncière, l’edf-gdf, entretien des immeubles ,assurance et mes frais (essence plus amortissement de la voiture) pour avoir un net.

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#12 12/09/2014 16h40 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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A ma connaissance, l’amortissement de votre véhicule n’est pas possible en lmnp mais juste une indemnité pour le carburant BAREME - RSA - BA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomÀ¨tre - BarÀ¨mes applicables pour l’année 2014
Si vous avez une solution plus avantageuse merci de nous la partager !


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#13 12/09/2014 16h48 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Non effectivement l’amortissement de mon véhicule n’est pas possible mais je mets de fréquents trajets dans mon compte de résultat, entre deux et trois par mois, je n’ai jamais eu de souci de ce point de vue là.
Je ne parlais en fait pas du net (lmnp) mais plutôt de la renta net.
Plus à chaque fois que je vais au ski et à la montagne (trois fois par an), je met bien sur mes voyages, il est vrai que je dois bien changer une ampoule de temps en temps !

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#14 12/09/2014 16h56 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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fredv a écrit :

je mets de fréquents trajets dans mon compte de résultat …/…
Plus à chaque fois que je vais au ski et à la montagne (trois fois par an), je met bien sur mes voyages,

Que voulez vous dire par "je mets" ? Vous comptabilisez des billets de trains ? D’autres dépenses ?
Qu’en dit votre expert comptable ?


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#15 12/09/2014 17h01 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Je fourni à mon comptable une liste excel de mes trajets, il s’agit uniquement de trajets en voiture, environ une quarantaine par an (sachant que j’ai 25 locataires et pas d’intermédiaires entre eux et moi).Je réalise quelques travaux de peinture aussi, ainsi que l’entretien des jardins.
Mon expert comptable n’émet aucune réserve, en cas de contrôle j’ai des notes de péages pour la plupart des fois.

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#16 12/09/2014 17h11 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Votre comptable applique probablement les indemnités carburant déjà nommées, pour les péages évidemment aucun soucis…
Une quarantaine de déplacements pour 25 locataires, je trouve que vous vous en sortez bien !
J’aimerai bien être à ce ratio  roll


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#17 12/09/2014 17h18 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Les locataires sont dans un rayon de 20km, en plus le quatrième immeuble est au même endroit smile
Je fais donc la tournée des loyers en début de mois, puis je fais souvent un deuxième passage pour bricoler, faire visiter, visiter des immeubles en prospection, regarder des travaux, entretenir ….
J’ai choisi de regrouper mes investissements, et je reste et resterait dans un rayon de 25-30 km (il y a trois-quatre villes moyennes autour donc ça me convient bien)

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#18 12/09/2014 20h46 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Pour ma dernière demande de crédit auprès de CIC (chez qui j’avais déjà un crédit immobilier locatif qui s’autofinance), lors des négociations je voulais que la banque me finance les frais de notaires et les frais d’agence, ce qui n’a pas été possible (j’ai obtenu le financement des travaux seulement).
Le conseiller m’a expliqué que ce n’est pas leur politique et que même si je revenais pour d’autres opérations qui s’autofinancent, ce sera comme ça.
Il m’a avoué à demi mot que d’autres organismes pourraient prêter en financement à 110% voir 130% et que le nom commençait en ’B’. Il ne voulait pas me dire le nom. En rigolant il disait qu’il donne pas le nom des concurrents. Je me demande si c’est pas Banque Patrimoine et Immobilier…

Sinon j’avais fait une demande en parallèle auprès d’un courtier. Lors de l’entretien, le commercial m’a affirmé que le financement des travaux, des frais de notaires et d’agence serait possible avec certains organismes.
Cependant j’ai n’ai jamais eu de retour de la part du commercial et sur le coup j’ai perdu du temps avec eux.

J’essaye de multiplier les opérations immobilière mais ne veut pas avancer trop d’apport à chaque fois et pour le prochain j’aimerais effectivement trouver un organisme favorable aux investisseurs et qui avance le maximum de fonds.

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#19 14/09/2014 09h53 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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v2m94 a écrit :

Pour ma dernière demande de crédit auprès de CIC (chez qui j’avais déjà un crédit immobilier locatif qui s’autofinance), lors des négociations je voulais que la banque me finance les frais de notaires et les frais d’agence, ce qui n’a pas été possible (j’ai obtenu le financement des travaux seulement).
Le conseiller m’a expliqué que ce n’est pas leur politique et que même si je revenais pour d’autres opérations qui s’autofinancent, ce sera comme ça.
Il m’a avoué à demi mot que d’autres organismes pourraient prêter en financement à 110% voir 130% et que le nom commençait en ’B’. Il ne voulait pas me dire le nom. En rigolant il disait qu’il donne pas le nom des concurrents. Je me demande si c’est pas Banque Patrimoine et Immobilier…

Sinon j’avais fait une demande en parallèle auprès d’un courtier. Lors de l’entretien, le commercial m’a affirmé que le financement des travaux, des frais de notaires et d’agence serait possible avec certains organismes.
Cependant j’ai n’ai jamais eu de retour de la part du commercial et sur le coup j’ai perdu du temps avec eux.

J’essaye de multiplier les opérations immobilière mais ne veut pas avancer trop d’apport à chaque fois et pour le prochain j’aimerais effectivement trouver un organisme favorable aux investisseurs et qui avance le maximum de fonds.

La banque Patrimoine et Immobilier est une filliale du Credit Immobilier de France, qui elle meme a fermé ses porte en 2013. Donc je suis etonné que sa filliale peut encore faire des prets immobiliers ?

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#20 14/09/2014 10h38 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour,

je pense que la banque commençant par B est Boursorama smile

Apport
Durée financement <= 20 ans (240 mois)    0 %
Durée financement > 20 ans (240 mois)    10 %
Si Expatrié    30 %

Dernière modification par bomberweb (14/09/2014 10h38)

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#21 14/09/2014 11h33 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Merci Bomberweb,
J’irais toquer chez eux pour le prochain investissement et voir ce qu’ils proposent.

Chez  Cic pour 120000€ (appartement) et 18000€(travaux) de financés sur 25 ans ils m’ont demandé de financer environ 16000€ les frais d’agence et de notaire.

Si Boursorama demande moins à avancer pour une opération similaire ca sera bien.

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#22 14/09/2014 12h39 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Ils sont très agressif sur les taux, pour mon prochain achat je les contacterais.
client chez eux depuis quelques mois et j’en suis plus que satisfait !

Sur 25 ans ils sont à 3%
Sur 20 ans ils sont à 2,5 %

Dernière modification par bomberweb (14/09/2014 12h44)

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#23 14/09/2014 13h20 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Oui ils sont aggressif sur les taux mais il y a aussi des défauts comme ne prete pas les frais de notaire (encore on peut s’en passer) mais par exemple sur un bien à la montagne,ils ne veulent pas le financer car il finance minimum des biens de 100 000 euro.

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#24 14/09/2014 13h51 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Oui pas mal de contraintes, il faut être propriétaire de sa résidence principale par exemple.

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#25 14/09/2014 18h00 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
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eristoff a écrit :

Oui pas mal de contraintes, il faut être propriétaire de sa résidence principale par exemple.

Pour un investissement locatif ? Je ne sais pas

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