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Forums des investisseurs heureux

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#26 06/07/2016 12h25 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Réputation :   20 

Aujourd’hui la sanction des banques est encore une sanction hypothétique.

Moi ce qui me gène le plus c’est que de très nombreuses personnes on déjà du mail à gérer correctement un bien immobilier (cf les robiens de la colère).

J’ose à peine imaginer ce qui arrive si une de ces personnes suit les recommandations de mentir au banque et fait 2/3 opérations en même temps.

Et même si l’affaire tourne combien de personnes vont vraiment prévoir des liquidités pour payer 2 ravalements ou 2 changements d’ascenseurs ?

Qui prévoit l’augmentation soudaine des impots ?

Je sais que certains intervenant ne sont pas d’accord avec la gestion de risque des banques car cette gestion de risque ne correspond pas à leur "profile" mais je pense que si les banque on mis cela en place car c’est comme cela qu’elle gagne le plus d’argent (ie qu’il y a le moins d’impayé par rapport au "travail d’analyse")
et donc que ca permet de gérer correctement 80% des gens

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#27 06/07/2016 12h52 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Il faut distinguer la morale (est-ce mal de mentir, est-ce que les banques méritent le respect…) et le risque qu’on prend pour sa pomme.

Manifestement, des gens "omettent" de déclarer une partie de leur endettement, pour pouvoir investir dans un bien immobilier de plus.

Il y a deux risques :
1) la sanction provenant de la banque (d’une des banques voire de plusieurs…) : possiblement des poursuites pénales, mais aussi l’exigibilité immédiate du montant du prêt. Comme on ne peut pas rembourser puisque l’argent a servi à payer le bien (à moins d’avoir en parallèle un gros capital placé), on est contraint de revendre le bien immobilier en urgence ; ou bien on se retrouve de facto dans une situation de cessation de paiement et de surendettement.

2) le deuxième, c’est si l’un des projets immobiliers tourne mal. Compte tenu de l’effet de levier élevé, on risque de ne plus avoir les moyens de faire face à ses engagements. Exemple : on a déjà 3 biens locatifs à 150 k€ chacun financés par l’emprunt ; ils sont payés par leurs loyers et dégagent même un petit cashflow : ça ronronne ; on en fait un dernier à 400 k€ dont 150 k€ de travaux. Le super immeuble qui doit être super rentable qu’on ne peut pas passer à côté. Comme les banques ne veulent pas prêter sur cette grosse opération, on omet de signaler 2 emprunts sur 3 pour obtenir le prêt. Manque de pot, au milieu du chantier, les travaux se révèlent coûter le double : on se retrouve coincé au milieu des travaux : il faudrait rajouter 150 k€ pour finir les travaux ; on ne les a pas ; et tant que ces travaux ne sont pas faits, on ne rentre pas les loyers de ce bien à 400 k€ (5000 € de loyers par mois, il devait rapporter : c’était le pactole !). Si nos autres revenus ne permettent pas de faire face à l’échéance du prêt de 400 k€, on est en cessation de paiement. Et revendre en urgence un immeuble avec un chantier bloqué au milieu et encore 150 k€ de travaux à faire dessus, c’est très très compliqué.

Une personne "habile dans l’immobilier" peut éviter le point 2), parce qu’elle prend des projets bien dimensionnés, qu’elle ne sous-estime pas les travaux, etc.

Mais le point 1), c’est un peu la loterie. Si l’une des banques lève le lièvre, on est mal. Si personne ne dit rien, tout va bien. Il y a un côté "roulette russe".

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2016 12h58)

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#28 06/07/2016 13h09 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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cricri77700 a écrit :

Je trouve pas cela intelligent d’écrire un livre en disant qu’il ment à la banque. Sérieusement, les banques peuvent l’attaquer sans problème maintenant…

A moins que ce ne soit très intelligent : devenu personnage public, en quelque sorte, les banques gagneraient surtout une mauvaise publicité … Vilains banquiers qui empêche une personne qui a toujours payé ses crédits de se constituer un patrimoine.

cricri77700 a écrit :

En effet, j’ai vu la différence lorsque je suis passé à 10 locataires par exemple. ( la moindre demande nous "bouffe" une matinée )

Tout à fait. A un moment, ca devient une activité réelle, qui demande de l’organisation, voire une restructuration du patrimoine pour se simplifier la vie.

InvestisseurHeureux a écrit :

Sûrement que non !

C’est bien le problème : dans une relation, si on part dès le départ avec une idée préconcue, on ne peut pas avancer. J’imagine que nous ne sommes pas conciliables sur ce point.

Cependant, j’ai des indépendants comme locataires. Et même si j’aimerais qu’ils se versent un peu plus de salaire, pour ma sérénité, ils n’ont rien caché au départ, et nous avons convenu sur ces bases.

InvestisseurHeureux a écrit :

Mais quand tout est vicié avec des règles prudentiels idiotes, des assurances loyers impayés, etc., si vous voulez avancer, vous n’avez pas le choix.

Je crois qu’on a toujours le choix. J’ai vécu cette situation, et je m’en suis sorti sans faire de faux en écriture, ce qui, au passage, n’est jamais intelligent à admettre en public lorsqu’on est facilement identifiable.

InvestisseurHeureux a écrit :

Où est l’honnêteté quand la banque vous impose la domiciliation ou vous rajoute des frais dans votre dos ou vous clôture votre Terminal de Paiement Electronique en ligne sous prétexte que votre secteur d’activité n’est plus dans la liste des règles prudentielles de la banque (je l’ai vécu) ?

En tant qu’indépendant, lorsqu’un client ne vous intéressait plus (par exemple parce que trop de temps consommé par rapport à la marge), vous mainteniez la prestation néanmoins parce que c’eût été malhonnête de dire "vous n’entrez plus dans le cadre de l’activité que je veux pratiquer" ?

J’en doute.

Mais les banques devraient être plus maléables, plus gentilles, plus compréhensives, et moins sociétés dont le but est avant tout de gagner de l’argent. Bref, elles ne devraient pas avoir le droit de choisir leur stratégie, mais devraient systématiquement suivre les exigences des clients ?

J’ose croire que vous plaisantez.

Les règles prudentielles sont casse-pieds, c’est certain. Mais elles sont aussi le reflet de nos activités et de nos choix. Tout le monde veut que les banques financent à tout va l’activité sans accepter que les risques induits, tant pour la banque que pour leurs propres comptes tenus dans cette banque.

Prenez des risques, messieurs les banquiers, mais pas touche à mon pognon en cas de problème.

A un moment, il faut choisir : on ne peut pas exiger la prise de risque des banquiers et leur interdire toute prise de risque.

InvestisseurHeureux a écrit :

On a le respect que l’on est en droit d’obtenir.

Je suis globalement d’accord sur cette maxime.

Seulement votre dernier post, si vous parlez avec votre banquier sur le meme mode, me laisse l’impression que votre banquier pourrait lui aussi considérer qu’il n’a pas le respect qu’il mérite. En tout cas, je serais ce banquier et vous me tiendriez un tel discours, je vous indiquerais de la manière la plus courtoise possible les raisons pour lesquelles nous ne pourrions travailler de concert, et vous indiquerais la sortie.

Je mets cette colère relative sur votre vécu et ressenti. Je vous invite néanmoins à réfléchir au fait que votre propre attitude n’a pas nécessairement servi à débloquer une situation (le coup de l’indépendant maltraité par les banques, je connais le numéro). Il y a toujours au moins deux personnes dans une incompréhension, la responsabilité n’est jamais unilatérale.

Pour ma part, je cesse la discussion ici, manifestement je ne suis pas sur la ligne de nombre des intervenants. Mon côté rigoriste, sûrement.

bernard2k a écrit :

mais aussi l’exigibilité immédiate du montant du prêt.

L’exigibilité immédiate induit le signalement de ce qui est considéré comme un incident de crédit, donc de facto l’information de toutes les autres banques.

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#29 06/07/2016 16h06 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Bon, alors je vais répondre clairement à la question posée dans le titre:
Oui, mais il ne faut pas le dire !

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#30 06/07/2016 16h26 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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kc44 a écrit :

Bon, alors je vais répondre clairement à la question posée dans le titre:
Oui, mais il ne faut pas le dire !

Je propose :

- Non, mentir c’est mal wink

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#31 06/07/2016 18h10 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Ce post a été déplacé pour créer un nouveau sujet dont le titre n’est pas de mon fait.

Je ne cautionne pas ce titre de mentir au banque pour réussir ,mon propos était juste de faire part à la communauté de ce livre qui est intéressant par la personnalité de son auteur , sa motivation et sa débrouillardise.

La chose certaine est un partir d’un certain nombre de lot , un effet de blocage apparait au niveau des banques.

J’ai pratiqué l’achat de plusieurs biens dans une même période dans plusieurs banques.

Les investisseurs immobiliers ne sont pas fous , ils s’engagent auprès des banques pour 15 à 20 ans sauf que la frilosité de certaines banques est bloquante.

Dire que l’on ment aux banques n’est pas juste , il s’agit de passer le seuil critique situé entre 8 et 10 lots.

Aujourd’hui , le problème ne se pose plus au niveau des banques pour moi malgré une cessation d’activité.
Il s’agit aussi d’une relation avec le conseiller à développer et aussi sa perception de l’immobilier.
Si le conseiller est connaisseur de l’immobilier alors tout est pour le mieux , c’est mon cas et je peux même parler très franchement avec lui.

Je vois que la présentation de ce livre a contribué à des réactions , tant mieux.

Bonne discussion à tous

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#32 06/07/2016 20h17 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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On voit que, ce qui ressort de cette discussion, c’est que "Mentir à son banquier est risqué, car la sanction est l’exigibilité immédiate du crédit".

En cas de création d’un fichier central des crédits, ou de découverte de la fraude, je ne suis pas si sûre que les banquiers dégainent aussi rapidement que cela cette "arme de destruction massive" qu’est de rendre le crédit immédiatement exigible.

En effet, en arriver là est la pire des solutions. C’est déjà très rarement utilisé pour les impayés de nos jours (enfin du moins jusqu’en 2011, après j’ai cessé de travailler dans une banque, mais je n’ai pas vu non plus d’articles indiquant un recours massif des banques aux ventes forcées depuis cette date).

En effet, pour la banque, si exiger le remboursement immédiat du prêt contribue à mettre le débiteur dans l’impossibilité de payer, la banque se retrouve avec une dette importante. En face, le bien, s’il doit être vendu aux enchères (donc que la banque n’a pas utilisé la phase amiable), cela signifie la plupart du temps une perte sèche pour la banque. Les biens vendus aux enchères sont souvent assez décotés, si on est en début de prêt, le capital ayant été peu amorti, je pense qu’on peut être sur une perte sèche entre 10 et 30%.

A mon sens, si le débiteur a toujours payé ses dettes, la voie amiable sera privilégiée. Peut être que la banque pourrait demander des garanties supplémentaires, être moins coulante en cas d’impayé… mais je ne suis vraiment pas sûre que les banques dégainent systématiquement l’exigibilité du prêt en cas de fraude.

Après, en cas de marché immobilier très haussier précédemment ce type d’évènement, ça peut changer la donne bien sûr! Je parle avec un niveau de marché actuel avec des prix qui globalement évoluent assez peu.

L’avenir nous le dira peut être si le fichier des prêts est créé…..


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#33 06/07/2016 21h02 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Ce type de fichier ne me fait absolument pas peur. Déjà ce serait pour les nouveaux prêts, je vois mal les banques saisir les centaines de milliers de prets existants et ensuite j’emprunte avec des structures différentes à chaque fois donc l’emprunteur est différent

Ah ah, ils vont créer un fichier des cautions alors !

Même en mettant toutes les infos à disposition, les banquiers ne font pas leur travail. Quelques exemples :
J’ai un pret Rp que je n’ai pas d’ailleurs pas remboursé car garantie par un crédit logement, ca cest déjà standard pour le serial investisseurs, qui est à 2,9% +1 -1. Le taux actuel est à 0,6% bien loin du plancher contractuel de 1,9%. C’est quand même délirant que la banque ne soit pas capable de rentrer les paramètres de son pret dans son informatique, non ?

J’ai fait un investissement one shot de 1,4M il y a quelques années, un peu gros pour moi, que j’ai décomposé en 2 acquisitions simultanées que j’ai présenté à chaque fois à 2 banques. L’opération simultanée et sous conditions suspensives de l’autre opération etait marquée noir sur blanc dans la promesse et aucune des 4 banques n’a donc lu la promesse. Je n’ai pas menti, l’information était disponible, les banques ne font pas leur travail

En ce moment, j’emprunte pour un nouvel investissement, j’ai déjà 2 prêts dans la banque, on me demande pas de 2044, rien, alors qu’en plus j’ai envoyé en juin un tableau d’amortissement d’une banque concurrente pour étudier un rachat de pret ….

On me prête à 1,6 sur 20 ans, pas top. Mais j’habite à l’étranger et je n’ai pas de revenu alors je dis merci madame. La situation est particulière, Je suis beaucoup plus solvable que la plupart des gens qui vont obtenir un taux plus faible pour acheter un actif de qualité médiocre. Ca cest la France

Je mens aux banques, aucune fierté là dessus, mais je suis majeur et vacciné, et suis tout à fait capable de gèrer moi même mon risque et je ne ferai pas d’opération qui pourrait compromettre mon patrimoine global

Dernière modification par Tssm (06/07/2016 21h03)

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#34 06/07/2016 21h09 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Banni
Réputation :   17 

Soyons un peu pragmatique …

Il est aujourd’hui quasi impossible d’instaurer une relation de confiance avec un établissement financier prêt à vous suivre dans vos investissements dans le temps.

Devant cet état de fait, la règle du jeu ne peut qu’être mise à mal …

Ne s’agirait-il pas juste de se fabriquer un profil "idéal" afin de séduire le système bancaire dont la raideur et l’intransigeance doublé de méthodes de "scoring" ne demandant qu’à être "utilisées" par celui qui veut obtenir un prêt.

Chaque individu responsable sait le pari qu’il prend, les risques encourus et le gain potentiel.

A chacun de traiter en direct avec sa conscience.

Dernière modification par facelvega (06/07/2016 21h10)

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#35 06/07/2016 23h00 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Réputation :   12 

Et le risque qu’il fait courir aux autres clients de la banque, qui eux ne demandaient qu’à déposer gentiment leur épargne ?
Les dire de xazh semblent prouver qu’il est tout à fait possible d’instaurer une relation de confiance et durable avec un établissement financier, devant cet état de fait…

C’est un peu comme les personnes qui justifient de ne pas payer leur ticket de metro/train, parce que ça revient moins cher de payer une amende de temps en temps que de payer systématiquement. Après tout, les barrières à l’entrée ne sont là que pour être passées. S’ils ne prennent que leur porte-monnaie dans l’équation, c’est peut-être (surement même) vrai ; de là à dire que c’est une nécessité/bonne chose/… il y a un grand pas, que je ne franchirais pas.

Dernière modification par wulfram (06/07/2016 23h08)

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#36 07/07/2016 03h27 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   80 

Tssm a écrit :

J’ai fait un investissement one shot de 1,4M il y a quelques années, un peu gros pour moi, que j’ai décomposé en 2 acquisitions simultanées que j’ai présenté à chaque fois à 2 banques. L’opération simultanée et sous conditions suspensives de l’autre opération etait marquée noir sur blanc dans la promesse et aucune des 4 banques n’a donc lu la promesse. Je n’ai pas menti, l’information était disponible, les banques ne font pas leur travail

Peut-être se sont-ils contenté de l’attestation sur l’honneur indiquant la liste de vos crédits en cours. Après tout ça n’est pas la liste des emprunts en cours de négociation.

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#37 07/07/2016 05h40 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Banni
Réputation :   17 

wulfram a écrit :

C’est un peu comme les personnes qui justifient de ne pas payer leur ticket de metro/train, parce que ça revient moins cher de payer une amende de temps en temps que de payer systématiquement. Après tout, les barrières à l’entrée ne sont là que pour être passées. S’ils ne prennent que leur porte-monnaie dans l’équation, c’est peut-être (surement même) vrai ; de là à dire que c’est une nécessité/bonne chose/… il y a un grand pas, que je ne franchirais pas.

Le sujet de cette file implique des investisseurs solvables de par leurs biens donc des investisseurs désireux d’honorer leurs dettes !

Tssm a très bien décrit l’univers bancaire et la façon dont l’investisseur peut s’y confronter afin de réussir un investissement gagnant.

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#38 07/07/2016 10h00 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   52 

xazh a écrit :

Le fichier existe ailleurs, y compris dans des pays considérés comme des paradis bancaires. Donc pour moi, ca n’a rien d’impossible. On disait impossible la création d’un fichier des assurance-vies, idem vie privée et tout et tout. Ca s’appelle Ficovie, et les assurances et banques doivent l’alimenter.

Je suis surpris de votre comparaison entre un fichier positif des crédits et Ficovie.
Il y a un monde entre la mise en place d’un fichier qui sera utilisé par l’administration
(Fisc, douane, police mais aussi notaire) et un fichier qui sera utilisé par les banques.
J’imagine qu’il n’y a jamais eut de problème pour la mise en place de ficoba et ficovie…
Sa création a été voté en 2013 suite à un rapport de la même année. 2 ans plus tard
un décret et 1 an plus tard mise en service. D’où mon incompréhension de votre "impossible".
De plus je pense qu’une telle base de donnée existait déjà (moins détaillée j’imagine) pour l’AGIRA.

Tssm a écrit :

Ce type de fichier ne me fait absolument pas peur. Déjà ce serait pour les nouveaux prêts, je vois mal les banques saisir les centaines de milliers de prets existants et ensuite j’emprunte avec des structures différentes à chaque fois donc l’emprunteur est différent

"saisir"? Vous imaginez bien qu’il suffit d’une simple requête informatique pour fournir toutes ces données.
Vous ne croyez pas qu’une banque calcul à la main son stock de prêt chaque année pour faire son bilan…

Concernant le fait d’emprunter via des personnes morales, sachez que vos banques
n’ont pas besoins de vous pour connaitre l’endettement. La Banque de France gère une
base de données pour les personnes morales (avec notamment le montant du CRD mensuel
tout les nouveaux crédits souscrits)

Vous dîtes mentir, mais dans votre description, on lit juste que vous ne fournissez pas des
documents que les banques ne vous demandent pas…Je ne comprend pas bien, vous vous
plaignez que vos banques ne vous demandent pas grand chose et vous accordent des prêts
(qu’est ce que ce serait si c’était l’inverse) alors que d’autres intervenants se plaignent de faire
des dossiers de 200 pages.

Est-ce que vous ne pensez pas que c’est juste votre patrimoine globale et votre revenus
(qui ne sont a priori pas dans la moyenne) qui joue en votre faveur ?

@Elodie01 D’accord avec vous, aucun intérêt à prononcer la déchéance du prêt si
l’emprunteur paye. Par contre s’il commence à y avoir des difficultés, et que le CRD
est suffisamment inférieur à la valeur, c’est peut-être utile pour le banquier de "tirer en premier"
avant que ses confrères ne le fassent.

Dernière modification par Nek (07/07/2016 10h01)


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#39 07/07/2016 10h38 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Nek, vous avez certainement raison concernant la saisie. Un de mes exemples simple vous montre que la banque n’est déjà pas capable de rentrer un floor dans son système pour un taux variable alors trouver une matrice commune à toutes les banques pour saisir la nouvelle production et reprendre l’ancienne, j’attends de voir

Pour les SCI, c’est elle qui emprunte, pas moi. Si je n’indique pas au banquier que je suis associé de la SCI X, Y, Z …., il n’ira pas de lui même à la pêche ….

Mon propos initial est surtout d’indiquer que je juge que je suis plus apte qu’une banque pour déterminer Les impacts d’une nouvelle opération d’investissement locatif sur la globalité de mon patrimoine et à partir du moment où je juge qu’une opération est positive, je mets en œuvre tous les moyens nécessaires pour obtenir le financement

Je rappelle aussi un détail important que mon patrimoine immobilier est de très bonne qualité et très liquide

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#40 07/07/2016 10h47 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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J’avais dit que je cessais ce débat, mais Nek me faisant une remarque directe, je me permets d’y répondre, ainsi qu’à deux détails qui me chagrinent.

Nek a écrit :

Il y a un monde entre la mise en place d’un fichier qui sera utilisé par l’administration
(Fisc, douane, police mais aussi notaire) et un fichier qui sera utilisé par les banques.

Désolé, je ne comprends pas la référence …

Le fichier des crédits est à destination des organismes de crédit, pour avoir une idée de la solvabilité d’un emprunteur. Donc pas à destination du fisc ni des notaires.

Ficovie est consultable par les banques, les assurances, Agira, par les notaires pour simplifier la gestion des assurances en déshérance, et la prise en compte, en succession, des assurances non dénouées au premier décès (arrêt Praslicka et les nombreuses réponses ministérielles suivantes, la dernière en date étant la réponse Ciot). Ce n’est pas non plus un fichier destiné uniquement au fisc.

Donc je ne vois pas trop la différence entre un fichier consultatble par les banques et un fichier consultable par les banques, sauf le contenu du fichier lui même (des assurances-vie d’un côté, des engagements de crédits de l’autre).

Tssm a écrit :

Déjà ce serait pour les nouveaux prêts, je vois mal les banques saisir les centaines de milliers de prets existants

Pour ficovie, c’est pourtant ce qu’elles font. Idem pour Ficoba.

Qu’est-ce qui justifierait selon vous l’impossibilité pour les prêts ?

Du moment que c’est une obligation légale, les banques s’y plieront.

AUTEUR_Tssm a écrit :

Mon propos initial est surtout d’indiquer que je juge que je suis plus apte qu’une banque pour déterminer Les impacts d’une nouvelle opération d’investissement locatif sur la globalité de mon patrimoine et à partir du moment où je juge qu’une opération est positive, je mets en œuvre tous les moyens nécessaires pour obtenir le financement

Je n’ai jamais prétendu que le banquier était mieux placé que vous pour déterminer ce qui est bon pour votre patrimoine. Juste que le rôle du banquier est de faire en sorte que SA société génère le maximum d’argent pour un minimum de risque.

Il faut arrêter de penser qu’un banquier est là pour vour servir, son travail c’est avant tout de faire en sorte que la banque gagne de l’argent.

A ce titre, il est mieux placé que vous pour déterminer si, selon SES critères, votre projet est bon ou non pour sa banque.

Elodie01 a écrit :

C’est déjà très rarement utilisé pour les impayés de nos jours (enfin du moins jusqu’en 2011

Sans vouloir vous offenser, ma compagne a vécu sur les commissions des adjudications de la BNP et du Crédit Lyonnais sur Paris (ensemble du secteur métro) pendant 7 ans (2002 / 2009). Les commissions unitaires sont faibles, similaires à de la location, pour donner une idée. en 2004, elle était assez proche de la tranche 42%.

Je vous laisse estimer le nombre de dossiers traités.

Au passage, je vous laisse chercher un peu, auprès des blogs des avocats spécialisés, l’accélération des demandes de déchéance, du fait d’une jurisprudence de 2012, confirmée en 2014, rappelant que l’organisme de crédit n’a que 2 ans pour entamer cette démarche en cas d’incident, ce qui amène aujourd’hui à des dérives inverses, avec des demandes de remboursement anticipé avant même mise en demeure du débiteur (ce qui reste obligatoire quoi qu’en dise le contrat de prêt, cassation 2015)

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#41 07/07/2016 11h01 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
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Tssm a écrit :

La situation est particulière, Je suis beaucoup plus solvable que la plupart des gens qui vont obtenir un taux plus faible pour acheter un actif de qualité médiocre. Ca cest la France

Je mens aux banques, aucune fierté là dessus, mais je suis majeur et vacciné, et suis tout à fait capable de gèrer moi même mon risque et je ne ferai pas d’opération qui pourrait compromettre mon patrimoine global

Toutes proportions gardées, c’est exactement le même raisonnement qu’on peut lire par exemple sur un forum sur la sécurité routière.

La situation est particulière, Je roule davantage et suis un bien meilleur conducteur que la plupart des gens qui font moins de km par an, qui plus est dans un véhicule de qualité médiocre. Ca cest la France

Je dépasse les limitations de vitesse, aucune fierté là dessus, mais je suis majeur et vacciné, et suis tout à fait capable de gèrer moi même mon risque et je ne ferai pas de manœuvre qui pourrait compromettre ma sécurité ou celle des autres

Il y a des règles qui s’appliquent à tous, dans l’intérêt général.
Pour certains ces règles sont très (trop) restrictives : il y a sans doute des gens qui peuvent rouler à 160 ou s’endetter à 50% de leurs revenus et garder le contrôle.
Pour d’autres elles ne le sont même pas assez.

Je crois que le vrai risque ce n’est pas de se faire rattraper par la patrouille (la police ou la banque), c’est de finir par se croire réellement au dessus des lois. Je pense qu’il faut rester humble. Respecter les règles autant que possible, y réfléchir à 2 fois avant de les enfreindre, assumer si ça tourne mal, et surtout éviter de s’en vanter pour ne pas donner de mauvaises idées à d’autres.

Dernière modification par dangarcia (07/07/2016 11h05)

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#42 07/07/2016 11h26 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Xa, je n’ai pas d’information particulière sur ce fichier. Je remarque juste que ce fichier n’existe pas et qu’il ne semble pas être une priorité
J’émets une hypothèse que le jour où il existerait, le fait d’emprunter par des structures différentes ne poserait pas de problème de cumul

Concernant les banques, je suis tout à fait accord avec vous. J’ose espérer que si un projet est financièrement bon pour moi, il le sera aussi pour la banque. D’ailleurs, comme jindiquais précédemment, je discute assez peu les propositions des banques, ce qui fait probablement de moi un client rentable

Dangarcia, à nouveau, mon propos est d’indiquer que l’analyse crédit des banques est totalement imparfaite et que je suis plus à même de gèrer le risque de mes projets, c’est tout. Je ne cherche pas à être un exemple et chacun est capable de prendre et d’assumer ses décisions

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#43 07/07/2016 11h56 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Le dit fichier, créé par la loi Hamon, a été retoqué sur la forme par le conseil constitutionnel, car trop envahissant par rapport à la vie privée (c’est d’ailleurs un point de droit amusant, vu que la vie privée n’est pas protégée au niveau constitutionnel en France).

Vu
- qu’un fichier similaire, plus technique, avait été proposée par Mme Lagarde, ministre de son état,
- que ce sujet est sur la table, en gros, depuis la loi Neiertz (ca date),
- que certaines banques y sont favorables (vérification simplifiée des dires du client, pour éviter devant la commission de surendettement le classique "c’était à vous de vérifier que votre client ne mentait pas")
- que ce dispositif a été adopté dans d’autres pays (RU, Allemagne, Espagne, Italie, Belgique, Suisse)

il n’est pas impossible que le sujet revienne sur la table.

Vous noterez que la Suisse, qui place pourtant la protection de la vie privée au niveau constitutionnel a adopté un tel mécanisme de vérification de la solvabilité des emprunteurs. Ils sont pourtant nettement plus chatouilleux sur cette vie privée qu’en France.

"J’ose espérer que si un projet est financièrement bon pour moi, il le sera aussi pour la banque. "

En général, c’est sur ce thème que je défends mes dossiers. Je ne discute pas trop le bout de gras avec mes contacts, parce qu’ils doivent vivre aussi, tant qu’ils se montrent relativement raisonnables. Une relation gagnant - gagnant qu’il faut du temps pour construire, à mon sens.

J’ai un peu l’impression d’être, ici, un extra-terrestre en disant cela, vu l’ensemble des commentaires.

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#44 07/07/2016 12h07 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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xazh a écrit :

(c’est d’ailleurs un point de droit amusant, vu que la vie privée n’est pas protégée au niveau constitutionnel en France).

Je m’en veux de faire un hors-sujet aussi manifeste, mais cela n’est pas tout à fait exact. Le Conseil Constitutionnel a depuis longtemps déjà reconnu que le respect de la vie privée était un droit protégé constitutionnellement, par interprétation de l’article 2 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 ("Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l’oppression").

On pourrait aussi espérer, à l’avenir, que l’article 9 du Code civil soit reconnu un jour comme l’un des principes fondamentaux reconnus par les lois de la République.

On peut aussi noter que la Convention de sauvegarde des droist de l’Homme et des libertés fondamentales, qui n’a pas valeur constitutionnelle en France, mais qui est placé particulièrement haut dans la hiérarchie des normes, reconnaît littéralement le droit à la vie privée (article 8 : "Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.").

Désolé pour le hors-sujet.

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#45 07/07/2016 12h10 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Dangarcia vous avez écrit:

Il y a des règles qui s’appliquent à tous, dans l’intérêt général.

Je crois que le vrai risque ce n’est pas de se faire rattraper par la patrouille (la police ou la banque), c’est de finir par se croire réellement au dessus des lois. Je pense qu’il faut rester humble. Respecter les règles autant que possible, y réfléchir à 2 fois avant de les enfreindre, assumer si ça tourne mal, et surtout éviter de s’en vanter pour ne pas donner de mauvaises idées à d’autres.

Ce qui me fait objecter c’est que si le système était plus pro-business certains n’auraient pas a "s’arranger" pour décrocher des prêts

Ex en France ou au Lux les banques exigent une assurance solde du - alors passe 60 ans.. ça devient un véritable obstacle , et toutes sortes de papiers -
Or au Portugal ça fonctionne tres simplement: vous voulez acheter - quel que soit l’âge et meme a 80 pour mes voisins - si vous avez quelques économies - extrait internet du compte placement - 1/4 du prix payable ttc en fonds propres - 30 euros/mois deposes dans un compte a part a la place de l’ass- solde du et qui est rembourse a la fin du prêt … et voila. Rapide, simple et respectueux

Parlons pas de la facilite d’obtenir un prêt en Amerique ou c’est base sur la valeur du bien apres visite et estimation du pro de la banque et non l’âge du demandeur ou sa capacité de bien présenter son dossier!

Donc pour moi clairement les banques se surprotègent et exagèrent en France et au Lux. Idem les notaires qui demandent des trucs que je n’ai jamais eu a fournir en 30 ans d’immo!!!

Quand j’y pense… je n’aurais jamais pu acquérir un parc immobilier en France vu que j’ai arrête tres tôt de travailler avec "cheque de paye" -

La semaine passee j’ai discute avec une copine,directrice de banque de la région Le Touquet …et bien compris qu’elle n’avait que tres peu de pouvoir décisionnel - et que le " cheque" était le critère numéro 1 quel que soit le patrimoine - a moins d’etre billionaire, et l’âge le critère numéro de l’élimination …
Ca m’a fait me souvenir de mes sympas directeurs de banque successifs qui signaient les renouvellements de prêts pour moi quand j’etais a l’autre bout de la planète ou autre papier important!

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#46 07/07/2016 12h28 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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@xazh
J’ai dû mal m’exprimer. Vous dîtes (en gros) que la création d’un fichier positif des crédits
est envisageable car pour des assurance vies ça c’est fait.

Je souligne que ça n’a rien à voir, car les utilisateurs ne sont pas les mêmes.
(Je n’ai jamais dit que le fichier des crédits seraient à destination des notaires et l’administration)
Centraliser des informations et les fournir à des entreprises privées à but lucratif n’a rien de comparable
avec le fait de les fournir à l’administration. C’est d’ailleurs pour cela que le Conseil Constitutionnel
a rejeté l’idée d’un fichier positif (pour "une atteinte au droit au respect de la vie privée").

« Nous sommes allés le plus loin possible dans les réflexions, en réunissant toutes les parties prenantes, pour voir ce qu’il était encore envisageable de réaliser. Mais la décision du Conseil constitutionnel est tellement contraignante qu’elle limite à l’extrême la possibilité de créer un fichier positif, même allégé, explique Emmanuel Constans, le président du CCSF. Le fait que la prévention du surendettement ne constitue pas un objectif de valeur constitutionnelle, contrairement à la lutte contre la fraude par exemple, est un obstacle majeur. »

Surendettement : le fichier positif définitivement enterré
En plus quand on voit les résultats mitigés sur le surendettement dans les pays qui ont un fichier positif…

Ficovie n’est pas utilisé par les banques et assureurs. Ils sont juste là pour l’alimenter.
Ils ont l’information, ils ne vont rien trouver de plus dans ce fichier qu’ils alimentent pour gérer un contrat en déshérence.
Ils n’ont pas accès aux données des autres banques/assureurs, qu’ils pourraient utilisé à des fins commerciales.
Et je vous confirme que derrière le beau discours de la protection des bénéficiaires etc,
ce n’est pas un hasard si focovi est centralisé à la DGFIP.
Pourquoi dans le cadre de la protection des bénéficiaires, il faut dans ce fichier la valeur de rachat au 1er janvier d’un contrat ?
Le montant des rachats ? La distinction entre versement avant et après 70 ans ?
Ça va également permettre de s’assurer que les contrats en déshérence (10 ans) soit bien rapatrié à la CDC.

Concernant les saisies, j’ai en tête un ordre de grandeur de 20% d’augmentation sur les 5 dernières années.
En valeur absolue, c’est 20k de saisie immobilière par an (à comparer avec à la louche 700k de prêts immobiliers accordés/ an)

@Tssm
Ce que vous me dîtes concernant votre taux ne me surprend pas beaucoup.
Les SI des banques sont un peu archaïques, créés à une époque où des taux négatifs étaient impensable.
Dans ma banque, ils ont dû modifier tout le paramétrage ainsi que les clauses des contrats, car personne n’avait pensé à flooré les indices (mais les bornes fonctionnent).
Votre banque à l’air encore plus à la peine puisque c’est les bornes initiales +/-1 (indépendamment de flooré l’indice) qui ne fonctionnent pas.
Mais je vous confirme que le simple fait d’exporter des données sur les prêts ne devrait pas poser problème.

Pour votre structure tant que vous n’avez pas de mandats sociaux, en effet il n’est pas possible de tout savoir.
Je pense que ce que vous prenez pour de la négligence de vos banquiers n’en est pas.
Vous le dîtes vous même, votre patrimoine est de qualité et liquide, à partir de là ils ne vont pas
s’embêter à vous réclamer une foules d’informations (et risquer de ne pas vous financer si vous allez voir ailleurs)
alors même qu’ils peuvent vous prêter à un taux "pas top" non négocié.

Dernière modification par Nek (07/07/2016 13h15)


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#47 07/07/2016 16h16 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Pour revenir au sujet principal et rebondir sur les différents intervenants,

Ayant eu l’expérience de lire ce livre, je dirai que l’auteur joue avec le feu et avec ses nerfs, il est passé tout près d’un "tilt", mais malgré ses frayeurs, il s’en est bien tiré grâce à sa détermination et aussi ses compétences développées au fur et à mesure. Je crois que sa connaissance du "métier", son travail acharné et sa maîtrise émotionnelle sont la base de la Réussite, bien au-delà du fameux taux d’endettement concédé par nos amis. Il faut admettre que tout le monde ne possède pas ces qualités et ne doit donc passer au-delà des critères habituels des banquiers.

Enfin, en tant qu’investisseur, on ne peut que saluer l’audace et le courage de cet auteur face à ces objectifs. Son parcours doit être une lumière pour ceux qui manquent de confiance en eux ou qui pensent être né aux mauvais endroits : tout est possible, seule la volonté est déterminante entre chacun !

Aujourd’hui, l’auteur s’est même développé dans l’écriture et le sport, quelle belle diversification personnelle !!! Cela reste un exemple pour ce forum.

Pour répondre à la question posée de manière nuancée : il ne faut pas mentir à sa banque, en revanche, quelques enjolivements et une bonne maîtrise du sujet peuvent faire balancer la décision du bon coté.

En revanche, pour ceux qui sont déjà dans le rouge avec leurs nouveaux emprunts, ils peuvent user de quelques omissions, à la condition unique d’être suffisamment responsable & lucide en cas de problèmes, quant aux facheuses conséquences. Ici, la Gestion devient l’outil indispensable pour ne pas en arriver là et faire fructifier son patrimoine.

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#48 07/07/2016 17h32 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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qdedroit a écrit :

Je m’en veux de faire un hors-sujet aussi manifeste, mais cela n’est pas tout à fait exact.

Je ne voudrais pas chipoter, mais une décision du CC reste avant tout une décision. Et depuis 4 ans, on a vu un peu de tout en la matière de sa part. Ce qui relative, à mon sens, le niveau de protection.

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#49 07/07/2016 18h20 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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dangarcia a écrit :

Il y a des règles qui s’appliquent à tous, dans l’intérêt général.

C’est malheureusement faux.  Pour reprendre l’exemple, d’IH qui n’a pas obtenu de nantissement de son portefeuille d’actions pour l’achat de SCPI, je suis convaincu que certains membres du forum y sont parvenus avec des portefeuilles de tailles et compositions similaires. 
De plus l’intérêt général serait plus d’interdire les assurances vie à 1% de frais de gestion et 3% de frais d’entrée pour y loger un fond grandes capitalisations européennes à 2% de frais de gestion comme celle qui a été proposée à IH pour un nantissement.

xazh a écrit :

Mais les banques devraient être plus malléables, plus gentilles, plus compréhensives, et moins sociétés dont le but est avant tout de gagner de l’argent. Bref, elles ne devraient pas avoir le droit de choisir leur stratégie, mais devraient systématiquement suivre les exigences des clients ?
J’ose croire que vous plaisantez.

Je pense qu’il ne plaisante malheureusement pas.  Si le but de la banque était de gagner de l’argent, ils auraient accepté le nantissement du portefeuille d’IH et gagné de l’argent sur le prêt au lieu de rentrer dans une situation perdant perdant.  Il ne s’agit pas pour les banques d’être gentilles ou compréhensives mais plutôt compétentes comme l’a fait remarquer Tssm.

Dernière modification par Narzould (07/07/2016 20h14)

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#50 07/07/2016 19h50 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Banni
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L’investissement est toujours une opportunité brève demandant une réflexion suffisante mais une action rapide.

De ce fait, la réussite de chaque investisseur, entrepreneur passe par la case prise de risques !

Ces prises de risques ne sont pas sans égratigner quelque peu le certificateur de comptes, le banquier, le fisc et autres organismes dont l’enchevêtrement de règlements ne permet aucune marge de manœuvre.

Toute personne ayant été en responsabilité sait ce dont je veux parler.

Les autres ne doivent pas perdre de vue que chacun peut se donner les moyens de parvenir à son but du moment qu’il est à la fois prêt et capable d’en assumer les conséquences.

Enfin, les jugements de valeur prodigués à maintes reprises n’ont rien à faire ici et encore moins dans le monde de l’investissement.

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