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#51 08/07/2016 01h05 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Les banquiers ne font pas dans la charité et si ils ont une occasion de tondre un client aussi bon payeur soit-il, ils le feront. Prenez l’affaire Tapie par exemple, sa donne froid dans le dos. Malgré des années de relations client/banquier, un seul retard de une journée pour un papier et la banque dénonce le nouveau contrat de prêt de son entreprise, tous sa pour le mettre en faillite et lui "voler" ses biens. Le jour ou tous sera centralisé ce qui risque d’arriver dans un futur par si lointain il y en a qui risquent de trinquer. Je me permet de copier un extrait de l’affaire tapie de Wikipédia pour ceux que sa intéresse :

La mise en faillite du groupe Bernard Tapie
La reprise par le Crédit lyonnais de l’ensemble des titres de BT Finance, met du temps. Il faut en effet sortir l’affaire de la Bourse, après avoir racheté tous les titres des minoritaires. Or il en existe des milliers : Bernard Tapie étant très connu pour ses succès dans les affaires dans les années 1980, de très nombreux particuliers, des « petits porteurs », ont acheté des actions BT Finance à partir de sa cotation en Bourse en 1987. Difficile dans ces conditions pour le Crédit lyonnais de parvenir à racheter tous les titres.

En conséquence, la banque passe à un « plan B » : la mise en faillite de groupe Tapie, car celle-ci permettra à la banque, en tant que premier créancier du groupe, de récupérer de fait tous les actifs du groupe Bernard Tapie, dont les titres de BT Finance, sans avoir à attendre la sortie de la Bourse de la société puis le rachat de tous ses titres. Pour cela, la banque doit commencer par casser le mémorandum qu’elle a signé avec Bernard Tapie. Elle guette donc une faute et celle-ci interviendra le 25 mars 1994.

Bernard Tapie ayant toujours mis sa caution personnelle sur le remboursement des dettes de son groupe, une expertise de ses biens, notamment ses meubles, est prévue dans le mémorandum, celle-ci « devant être fournie », sans qu’il soit précisé par qui dans le document, au plus tard le 24 mars 1994. Le lendemain, 25 mars 1994, cette expertise n’ayant pas été fournie à la date limite, le Crédit lyonnais signifie par huissier à Bernard Tapie, sur la base de ce manquement, de manière unilatérale et irrévocable, la rupture de l’accord de mémorandum. Pensant qu’il s’agit probablement d’un simple excès de zèle de la part d’une personne du service juridique de la banque, Bernard Tapie ne s’inquiète pas outre mesure, fait réaliser l’expertise demandée et la fournit à la banque deux jours après la réception de la notification d’huissier. Convaincu qu’il est impensable qu’un mémorandum portant sur des dizaines de sociétés et des milliers d’emplois soit cassé pour un retard de 48 heures dans la fourniture d’une simple annexe au contrat, Bernard Tapie attend, en vain, que le Crédit lyonnais lui signifie le bon retour à l’exécution du mémorandum.

Sans nouvelle de la banque, il joint la direction qui, à sa stupéfaction, lui signifie que le mémorandum est bel et bien cassé, et qu’elle ne souhaite en rien y revenir. Au contraire, en l’absence désormais de mise en application du mémorandum, la banque estime devoir revenir aux accords précédemment en vigueur, qui prévoyaient des remboursements de dettes à des dates passées mais repoussées dans le cadre du mémorandum. Le groupe Bernard Tapie n’ayant pas encore vendu toutes ses sociétés, il ne dispose pas de la trésorerie nécessaire au remboursement de ces dettes rendues immédiatement exigibles avec la sortie de la banque du mémorandum.

Loin de chercher à établir un nouveau plan de paiement avec le groupe Bernard Tapie, comme le veut l’usage en pareil cas s’agissant d’une banque et d’un groupe industriel important, le Crédit lyonnais l’assigne immédiatement en redressement judiciaire et en seulement quelques semaines, le groupe Bernard Tapie se voit prononcer successivement par le tribunal de commerce sa mise en redressement judiciaire puis très rapidement après sa liquidation judiciaire. Bernard Tapie est par voie de conséquence mis en liquidation personnelle, tous ses biens sont saisis sous l’œil des caméras, son hôtel particulier de la rue des St-Pères à Paris est mis en vente avec visite publique.

source : affaire tapie

Dernière modification par TimeIsMoney (08/07/2016 01h14)

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#52 08/07/2016 02h52 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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C’est marrant, toute ma vie j’ai eu à affronter ce genre de mises en gardes basées principalement sur des exemples extrêmes que ce soit pour la couverture maladie, les études, les investissements…
Je conseille à chacun de n’écouter que soi-même, les conseils sont toujours bons à prendre mais s’ils empêchent d’avancer, ce ne sont plus que des obstacles.


Parrain de mon adorable filleule

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#53 08/07/2016 11h08 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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TimeIsMoney a écrit :

Prenez l’affaire Tapie par exemple, sa donne froid dans le dos.

Ne mélangeons pas tout, l’affaire Tapie est bien plus complexe que cela. Juste pour mémoire, et wiki le rappelle, BT était en cessation de paiement en 92 avant qu’il devienne ministre.

Cessation de paiement ne signifie pas "bon payeur", justement. On ne parle donc pas d’un dépassement de 2j de la part d’un excellent client, mais du dépassement d’un délai ferme alors que ca fait plus de 2 ans que le groupe, en cessation de paiement, négocie une solution pour apurer ses dettes.

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#54 08/07/2016 11h37 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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facelvega a écrit :

Ces prises de risques ne sont pas sans égratigner quelque peu le certificateur de comptes, le banquier, le fisc et autres organismes dont l’enchevêtrement de règlements ne permet aucune marge de manœuvre.

Toute personne ayant été en responsabilité sait ce dont je veux parler.

Je pense qu’il y a une différence entre un truc borderline et un mensonge éhonté pour obtenir ce qu’on veut. Là, on parle d’omettre des détails qui fait qu’on serait refusé (et on le sait) et mettre des belles phrases dessus en disant qu’on est capable d’assumer, alors qu’en fait la grosse (voire la très très grosse) majorité n’assumera rien du tout si tous les prêts étaient exigés d’un coup. C’est la case surendettement et liquidation du patrimoine direct pour la majorité. Et dire, "oui, j’assume le risque car je sais mieux que les autres", c’est juste ubesque quand on reporte le risque sur la banque en réalité quand on ment comme cela.
Le risque est extrême même si la probabilité qu’elle survienne est faible. Quand en plus on parle de personne à responsabilité (et j’en cotoie pas mal et d’une certaine manière j’en suis une), personne ne prendrait le risque de mettre sa société en liquidation juste pour jouer un coup.

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#55 08/07/2016 19h02 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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xazh a écrit :

Elodie01 a écrit :

C’est déjà très rarement utilisé pour les impayés de nos jours (enfin du moins jusqu’en 2011

Sans vouloir vous offenser, ma compagne a vécu sur les commissions des adjudications de la BNP et du Crédit Lyonnais sur Paris (ensemble du secteur métro) pendant 7 ans (2002 / 2009). Les commissions unitaires sont faibles, similaires à de la location, pour donner une idée. en 2004, elle était assez proche de la tranche 42%.

Je vous laisse estimer le nombre de dossiers traités.

Au passage, je vous laisse chercher un peu, auprès des blogs des avocats spécialisés, l’accélération des demandes de déchéance, du fait d’une jurisprudence de 2012, confirmée en 2014, rappelant que l’organisme de crédit n’a que 2 ans pour entamer cette démarche en cas d’incident, ce qui amène aujourd’hui à des dérives inverses, avec des demandes de remboursement anticipé avant même mise en demeure du débiteur (ce qui reste obligatoire quoi qu’en dise le contrat de prêt, cassation 2015)

Xazh,

les expériences des uns et des autres peuvent être très différentes sur une période donnée.

J’ai exercée dans la région de Marseille entre 2005 et 2011. Sur cette période, je n’ai eu aucun client sur lequel la banque a pratiqué une saisie du bien (Ok je travaillais sur une clientèle haut de gamme, ça aide sans doute un peu…).
Je n’ai eu connaissance d’aucune saisie immobilière sur les clients des 2 agences dans lesquelles j’ai travaillé (uniquement sur la partie privée, pour les pros, je ne sais pas).
Après, je n’ai clairement pas de statistiques plus globale.

Il y avait également peu de casse sur les crédits relais. Par exemple, sur l’ensemble du groupe (environ une quarantaine d’agence) sur une année donnée, (je ne suis plus sûre de l’année exacte, mais je pense que c’était en 2010), il n’y a eu effectivement qu’un seul crédit relais sur lequel il y a eu des difficultés (bien non vendu à l’échéance du prêt relais). Dans ce cas, c’est la voie de la négociation qui a été ouverte. A ma connaissance, il n’y a pas eu de déchéance du prêt mais un accord de prolongation de la durée du prêt relais.

Pour aller un peu plus loin (et je fais un peu de hors sujet), les taux de casse étaient également peu important sur les prêts revolving. Environ 3% sur une année (quand on sait que le taux de prêt est d’environ 17%, on comprend que la banque accepte un peu de casse :-)  )

Par contre, les conditions d’octroi des dossiers de prêt n’étaient pas super coulantes, même en 2006/2007 en plein "boom" de l’immobilier. J’ai certains clients pour qui les prêts n’ont pas été accordés, qui ont été financés ailleurs sans trop de problème. C’est la revers de la médaille.

Il existait aussi un "partenaire spécialisé dans le financement immobilier" vers qui on orientait les clients avec des dossiers qui nous paraissaient relativement bons mais qu’on ne pouvait pas financer directement car ils ne "rentraient pas dans les cases".

Suite à votre remarque, j’ai fait quelques recherches, il s’avère que la jurisprudence que vous évoquez semble avoir fait bouger les choses. M’étant éloignée du monde de la banque et de la finance, je n’avais pas reçu cette information. Du coup, c’est très intéressant. Ca permet de mettre à jour ses connaissances. Merci de votre retour!


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#56 08/07/2016 22h08 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Elodie01 a écrit :

les expériences des uns et des autres peuvent être très différentes sur une période donnée.

Tout à fait. Cela dit, 300  à 400 dossiers par an sur Paris ne forment pas nécessairement, lorsqu’on compare à l’ensemble des encours, une part importante. Ca reste néanmoins 300 à 400 saisies immobilières gérées par 1 agent dans 1 agence parisienne, agent dédié à cette activité à plein temps. Ce qui pour ces propriétaires n’a rien d’anecdotique.

o.1%, c’est pas grand chose en apparence. Sur de la CSG, c’est 1 milliard pour l’Etat.

Le problème des pourcentages, des statistiques.

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#57 08/07/2016 22h29 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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xazh a écrit :

TimeIsMoney a écrit :

Prenez l’affaire Tapie par exemple, sa donne froid dans le dos.

Ne mélangeons pas tout, l’affaire Tapie est bien plus complexe que cela. Juste pour mémoire, et wiki le rappelle, BT était en cessation de paiement en 92 avant qu’il devienne ministre.

Cessation de paiement ne signifie pas "bon payeur", justement. On ne parle donc pas d’un dépassement de 2j de la part d’un excellent client, mais du dépassement d’un délai ferme alors que ca fait plus de 2 ans que le groupe, en cessation de paiement, négocie une solution pour apurer ses dettes.

Dette déjà renégocié avec la banque avec un memorandum (certes pas le premier), qui finalement change d’avis et qui se sert du premier prétexte pour casser le memorandum et le mettre en faillite et se rincer encore plus sur BT après l’avoir arnaqué sur la vente Adidas.

Mais peux importe la raison, le fait est que si la banque a une occasion légale de vous enfoncer et que vous lui la servez sur un plateau elle le fera, c’est comme les agios. Je ne dit pas ne cumulez pas les prêts mais faites le en étant conscient de ce qui peux vous arriver.

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#58 08/07/2016 22h48 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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"Dette déjà renégocié avec la banque avec un memorandum (certes pas le premier), qui finalement change d’avis et qui se sert du premier prétexte pour casser le memorandum et le mettre en faillite et se rincer encore plus sur BT après l’avoir arnaqué sur la vente Adidas."

Inexact : dette renégociée dans le cadre du mémorandum, signé 2 ans plus tôt, suite à une cessation de paiement. Le mémorandum prévoyant ce document.

2 ans pour le fournir, et 3j de retard.

Je n’ai rien contre Tapie, et je ne pense pas que la banque soit blanche dans cette histoire, mais en l’occurence, ca ressemble beaucoup à un type "sévèrement burné" qui pensait que sa banque n’oserait jamais appuyer sur le bouton rouge. Sauf qu’en face, manifestement, il y avait un type tout aussi "sévèrement burné", qui voulait marquer son territoire.

Cela dit, je suis le premier à avoir dit sur ce fil que je pense que les banques pourraient utiliser la déchéance, ne serait-ce que parce si elles ne le font pas dans les 2 ans, dixit la cour de cass, elles ne peuvent plus utiliser cette arme et doivent aller au bout du crédit …

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#59 09/07/2016 02h07 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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xazh a écrit :

Au passage, je vous laisse chercher un peu, auprès des blogs des avocats spécialisés, l’accélération des demandes de déchéance, du fait d’une jurisprudence de 2012, confirmée en 2014, rappelant que l’organisme de crédit n’a que 2 ans pour entamer cette démarche en cas d’incident

En fait cette jurisprudence s’est quasiment inversée depuis. Par 4 décisions datées du 11 février 2016, la CC dit que :
- les échéances se prescrivent par 2 ans, chacune séparément ;
- MAIS l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité.

Cela permet aux banques de prononcer la déchéance du terme lorsque l’incident de paiement a plus de 2 ans. Cette déchéance du terme démarre un nouveau délai de 2 ans dans lequel elle peut obtenir le remboursement effectif du capital correspondant.

On avait donc, précédemment, une jurisprudence défavorable aux banques (prescription par 2 ans à compter de l’incident de paiement) ; ce qui avait eu pour effet, dites-vous, que les banques s’activaient davantage pour obtenir le remboursement dans les délais.

On a donc désormais, depuis le 11 février 2016, une jurisprudence plus favorable aux banques, puisqu’elle constate que la banque peut prononcer la déchéance du terme au-delà des 2 ans à compter de l’incident de paiement ; et que ce prononcé démarre son propre délai de 2 ans.

Cf.
Le revirement de jurisprudence préjudiciable à l’emprunteur ou l’influence du lobby bancaire sur la justice.
et en version plus longue :
Crédit : les banques ont plus de temps pour attaquer les mauvais payeurs | SOS conso

Dernière modification par Bernard2K (09/07/2016 02h20)

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#60 12/07/2016 10h16 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Info très intéressante.

Je n’ai pas encore les décisions du premier semestre, et j’avais raté ces 4 là, trop récente. Je vais de ce pas les lire.

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#61 18/07/2016 09h34 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Le livre de Goulwenn Tristant que je viens de terminer présente la façon dont il a réussi à contourner les règles prudentiellee fixées par les banques en matière de niveau d’endettement. Je ne juge pas, chacun fait ce qu’il veut.
Toutefois je n’ai pas compris comment il compte conserver dans la durée son patrimoine, notamment compte tenu de la fiscalité.
Ses acquisitions rapprochées lui ont probablement permis de déduire énormément de charges lorsqu’il était en phase de constitution. Qu’en est-il maintenant ?
Le livre ne dit rien concernant son imposition et ses montages financiers.
Dès lors je trouve qu’il ne justifie en rien le contournement des règles.
Et expliquer sur 100 pages comment il a réussi à acheter et gérer 25 appartements alors qu’il travaille 25h par semaine, je ne vois pas l’exploit.

Dernière modification par Franc23 (18/07/2016 09h34)

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#62 18/07/2016 11h48 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Ça me fait toujours doucement rigoler les membres ou autres qui se vantent ou félicitent d’avoir 25 lots ou 35 ou … Ce qui compte ce sont les encaissements cest tout
Le pape, combien de divisions ? Pour paraphraser Staline, alors, Tristant ou XXX, combien de KEUR d’encaissement ?

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#63 21/07/2016 12h03 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Je viens de finir aussi le livre :

+ : motivant, peut montrer à des personnes n’ayant pas un salaire faramineux que c’est possible d’y arriver.

= Montre des combines"malines" pour y arriver. Au-delà du débat sur est-ce que c’est fair de procéder comme cela ou non , fonctionneraient-t-elles encore de nos jours (ex : on m’a demandé ma 2044 pour mon dernier emprunt alors que ce n’était pas le cas avant) ?

- : ne dit rien sur la fiscalité et son optimisation (ex : avec des immeubles à Perpignan ou Beziers, le Borloo serait sûrement une bonne idée), parait même parfois presque naif en assimilant assez vite du cash-flow brut à du cash-flow net. Il explique également compter à terme raccourcir ses emprunts, ce qui renforce l’impression que la question de la fiscalité est éludée.

En bref, si on enlève le plaisir/motivation qui peut naître à la lecture du parcours (qui certes peut compter sur certains), l’info/connaissance apportée repose surtout l’astuce de "l’illusion bancaire" qui pourrait tenir en 2 pages plutôt qu’en 200.

Dernière modification par julien (22/07/2016 10h23)

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#64 22/07/2016 08h51 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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En dehors de mon premier investissement, il m’a toujours été demandé ma 2044 pour les suivants.

Si on se place du coté de la banque, ca permet de savoir si les précédents investissements fonctionnent comme prévu, mais aussi de voir éventuellement si il y a des incohérences entre ce qui est déclaré au fisc et ce qu’elle constate sur les comptes. En cas d’irrégularité, elle peut penser que si vous n’etes pas vraiment clair avec les impôts, vous ne l’êtes pas non plus avec elle.

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