Faut-il investir dans l'immobilier locatif fin 2023/début 2024 ou attendre ?

C’est sans doute le pire moment depuis plusieurs années pour se lancer dans l’investissement locatif résidentiel à crédit en France.

Taux d’emprunt élevé + pas encore de baisse significative du marché + incertitude sur les mesures liées à la transition écologique + hausse significative de la taxe foncière qui ne fait que commencer.

Emprunter pour acheter de jeunes SCPI qui peuvent collecter pour investir dans de l’immobilier commercial qui a déjà baissé, ça ça se discute plus.

Oblible a écrit :

Avec 10ke de revenus nets, votre capacité maximale d’endettement est de 3,5ke dont il faut retrancher les 1,3ke de crédit pour la RP.

Nous venons de mettre à jour notre présentation afin d’être les plus précis possible en terme de revenus exacts. Ces revenus proviennent de nos auto-entreprises, et d’organismes internationaux.

InvestisseurHeureux a écrit :

C’est sans doute le pire moment depuis plusieurs années pour se lancer dans l’investissement locatif résidentiel à crédit en France.

Taux d’emprunt élevé + pas encore de baisse significative du marché + incertitude sur les mesures liées à la transition écologique + hausse significative de la taxe foncière qui ne fait que commencer.
Emprunter pour acheter de jeunes SCPI qui peuvent collecter pour investir dans de l’immobilier commercial qui a déjà baissé, ça ça se discute plus.

Merci pour votre avis et pour cette piste "jeunes" SCPI que nous allons creuser. Nous avions conclus après de rapides recherches qu’avec des taux de crédit fleurant les 5% et des rendements ne dépassant que rarement ces même 5% (sans même prendre en compte l’aspect fiscal), la rentabilité d’un tel investissement semblait difficile à atteindre - d’où l’intérêt de regarder justement du côté de ces jeunes SCPI, on imagine. Nous allons regarder du côté du forum consacré aux foncières non côté.

JemappelleArnaud a écrit :

Enfin ça dépend de l’apport et des opportunités d’investissement alternatives en comparaison?
EDIT: Et par rapport a la SCPI, c’est une question de strategie. Meme debat que ETF vs stock picking. Je suis d’avis qu’en 2024 le stock picking offrira de belles opportunités.

Notre intuition initiale était en effet d’utiliser notre capacité d’emprunt pour investir dans de l’immobilier locatif - ou SCPI. Mais y-a-t-il en effet dans le contexte actuel des opportunités d’investissements alternatives à financer à crédit (dans l’immobilier ou au autre)?

En termes d’apport, nous disposons de liquidité suffisantes pour faire un apport relativement conséquent (environ € 100 k), d’autant plus si c’est un bien plus modeste, comme suggéré par Bernard2k et PascalD.

Bernard2K a écrit :

Par contre, vous former en essayant de faire la meilleure affaire possible sur un montant plus modeste, je dirais dans les 100 à 150 k€, c’est une bonne idée. Mais ça, vous pourrez le faire même après avoir moins de capacité d’endettement.
Notez enfin que, plus que jamais, il n’y a pas un marché immobilier mais des marchés. La réponse ne sera à affiner selon si vous envisagez d’acheter à Lyon, Paris, Roanne ou encore Trifouillis les Oies, 1200 habitants.

Merci pour ces sages conseils. Nous sommes tous sauf des vieux renards, davantage des renardeaux, dans le meilleur des cas! Nous sommes conscients (et prudents) sur le fait de consommer notre capacité d’emprunt sur des biens conséquents, et conscient de l’écueil que vous présentez quant à l’aveuglement (conscient ou inconscient) auquel nous pourrions faire face si un bien correspondant à notre limite d’endettement nous était proposé.

Nous habitons dans un petit village qui se rapproche de Triffouillis les Oies (500 habitants), proche d’une petite ville de 8,000 habitants où la demande locative est relativement forte, mais avec une situation économique en dessous de la moyenne. Cela limite quelque peu notre périmètre de recherche. Nous n’avons pas une connaissance fine des marchés locatifs au delà de ce périmètre. Afin de palier à cela, de minimiser les écueils et risques potentiels décrits au dessus, et d’investir sur des marchés immobiliers à fort rendement, nous pensons éventuellement faire appel à une société d’investissement clé en main pour assurer la recherche et la gestion locative du/des biens. Pensez-vous que cela puisse être approprié dans notre cas? Nous sommes conscient que la plupart des visiteurs de cette section du forum sont des investisseurs immobiliers chevronnés fuyant ces intermédiaires, mais souhaitions tout de même soulever cette question.

PascalD a écrit :

Par ailleurs, comme le rappelle Arnaud, le crédit bancaire est associé à une option implicite sur les taux. A ce titre, un cash flow neutre ne peut que s’améliorer sur la durée.

Mille mercis pour vos conseils avisés PascalD, qui nous sont extrêmement utiles dans notre réflexion. Nous gardons cet élément à l’esprit mais nous préférons raisonner en fonction des paramètres actuels des marchés immobiliers avant de nous lancer. Si nous arrivons à trouver un bien qui s’autofinance avec ces paramètres actuels, toute baisse future des taux ne sera que du bonus!

Dernière modification par biloushka (30/11/2023 20h44)

Bonjour,
De mon point de vue, l’investissement immobilier ne se conçoit pas sans une définition précise d’un objectif, de ses goûts, de son aversion au risque, de son sens du relationnel, de son goût pour la gestion et la paperasse, ainsi que la définition d’une stratégie et la conception que l’on en a : recherche d’un CF+, mobilisation d’une capacité d’épargne etc etc.

On revient à une époque pas si lointaine -et oubliée de ceux qui ont été abreuvés au crédit pas cher sur 25 ans- où l’investissement immo s’entendait souvent avec CF négatif donc capacité d’épargne et durée 10 à 15 ans… optimum alors considéré à 12 ans du fait des coûts importants du crédit.

Donc, si vous avez une capacité d’épargne à employer dans un investissement immo, le levier du crédit + l’apport mensuel des loyers peuvent vous aider à acquérir un ou des biens que vous ne pourriez vous offrir sans cela.
Ne pas oublier que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Mais le rendement net net sera à la baisse, donc favorisez l’optimisation en limitant aux maximum les intermédiaires.
Les posts de Bernard2K doivent être lus attentivement.

Bref : tout se réfléchit, tout se calcule.

C’est un éclairage très intéressant. Je suis d’accord. Le pékin moyen qui débute dans l’immobilier locatif ne sait souvent absolument pas ce qu’il fait. Soit il achète du Pinel ou équivalent (vendu très cher), soit il achète de l’investissement à la papa (genre studios étudiant qui servira plus tard aux enfants quand ils feront leurs études… alors même que personne ne sait s’ils feront des études ni dans quelle ville), typiquement à 3 % de rendement parce que c’est ce que tout le monde achète ; soit il se targue de faire du haut rendement, mais c’est en achetant une citrouille que les travaux menés tant bien que mal ne transformeront jamais en carrosse. Je comprends parfaitement que ce genre de profil soit enchanté de trouver des biens avec de meilleurs rendements et avec un meilleur rapport qualité/prix en passant par vous.

Les quelques investisseurs sur ce forum qui arrivent à faire du haut rendement sans pour autant avoir des biens trop foireux sont vraiment très forts, en recherche, en négo, en travaux. Entre le pékin moyen et eux, il y a plusieurs marches d’écart ! C’est cela dont il faut être conscient. La première étape pour progresser est de les lire, et de se former (lire des livres, discuter avec des investisseurs avisés, et pratiquer !). Mais ça ne suffit pas pour acquérir leurs compétences ! On ne remplace pas des années d’expérience, juste en claquant des doigts.

Et même ces investisseurs avisés sont conscients que, si leurs investissements à haut rendement ne sont pas des nanars, ils sont tout de même risqués et/ou chronophages. Il n’est donc pas rare qu’ils revendent pour aller vers du moins risqué et plus simple à gérer (locaux commerciaux, bureaux, grands appartements loués à des familles…), quand ce n’est pas carrément vers les actions et les SCPI. On les entend typiquement dire "tel genre d’investissement à haut rendement, j’ai pratiqué quand j’étais jeune ! J’étais content de les avoir, j’ai fait des bons rendements et des bonnes plus-values, mais j’étais content aussi quand je les ai renvendus ! Maintenant, je n’achèterais plus ce genre de biens."

Dernière modification par Bernard2K (30/11/2023 15h12)

Au vue de vos revenus , un achat en SCI IS pourrait limiter l’impact fiscal.

Un achat immobilier "sans soucis ni tracas" se trouve dans les résidences de tourisme ou d’affaires , il faut bien choisir le lieu de villégiature et prendre des informations sur le ressenti des clients via google.
Un avis sur le gestionnaire  de taille nationale permet de sécuriser l’investissement.

Ce type de produit tourne entre 5 et 5,5 % et certains permettent de bénéficier de séjour gratuit ou à prix modéré dans toute résidence pour un bien similaire ceci hors période d’affluence.

La CRL n’est pas dû car ce sont des baux commerciaux assujetti à la TVA

Ces produits étant de l’immobilier physique , ils permettent de faire de l’amortissement comptable au sein de la SCI.
L’amortissement à ses avantages et ses inconvénients , soit on paye de la fiscalité durant la phase de constitution soit on paye plus tard.

Les produits SCPI ne permettent pas de procéder à de l’amortissement , ils donnent des rendements similaires 4,5 à 5 %

Pour un montant d’investissement de 450 K€ par emprunt , on arrive à 22.000 € de revenus
A prendre en compte une fiscalité IS de 15 % sur les 22K€ pour des SCPI.

Oui mais on ne possède que l’usufruit ou la nue propriété…

Le montage auprès des banques est plus complexe et nécessite des garanties 

Je n’ai jamais fait d’achat de SCPI en démembrement