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Forums des investisseurs heureux

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#26 14/09/2014 22h30 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
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Bonsoir,

Je confirme pour Boursorama.

Très agressif sur les taux mais les conditions d’obtention sont assez compliquée: montant minimum et seul certains types de biens financés. Pas de construction, pas de rénovation de granges,…

Mais si vous rendrez dans leurs conditions, ils sont très compétitifs. Je m’en sert comme base de négociation avec mon banquier!

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#27 16/09/2014 14h24 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bon …. pas de banque idéale pour le moment. De mon coté le crédit mutuel a fini par accepter de revoir mes deux prêts courts (15 ans) et de les allonger sur 20 ans …. réponse dans la semaine … ça me tirerait une sacré épine du pied et me permettrait de penser à un ou deux nouveaux projets !!!!
Merci quand même de continuer à me dire si d’autres banques sont à l’écoute de beaux projets !!

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#28 16/09/2014 17h14 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour,

J’ai rendez vous demain chez un courtier ,je cherche un 110 %(rentabilité brut de 10 % minimum),on va voir ce qu’il me propose .

Comme je l’avais mis dans un précèdent post ,le CA ne fait plus de 110 % et impose un an de loyer bloqué.

Ma banque actuelle n’était pas contre un 110 %(CIC),mais vu que suis en phase de rachat de crédit ,je ne pense pas que ce soit encore faisable .

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#29 17/09/2014 19h53 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour,

Quand vous dites CA vous voulez dire le Crédit Agricole?
J’ai acheté un immeuble en juin 2014 et effectivement ils ont financé à 110% … enfin si ils avaient été plus réactifs car ils ont mis 3 mois à monter le dossier, alors qu’à côté la Caisse d’Epargne a été bien plus rapide.

(precision, Crédit Agricole du Languedoc, de plus j’étais client depuis ma naissance, plus maintenant…)

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#30 17/09/2014 21h37 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Tout dépend toujours du profil des emprunteurs …

ceci dit, je peux personnellement assurer que le Crédit Mutuel et la Banque Postale font encore des prêts à 110% aujourd’hui.

Par contre la somme de documents demandés s’allonge sans cesse !! Ceinture + Bretelle + 1 mec derrière qui tient le pantalon : on n’est jamais trop prudent !

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#31 18/09/2014 11h30 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour,

Je me permet de m’immiscer dans cette discussion, je suis moi même à la recherche d’un financement à 110% pour un bien à rendement net de minimum 10%, le soucis c’est que c’est mon premier achat à but locatif et que je suis endettée à plus 60% avec un revenu non fixe puisque je suis à mon compte… Donc si vous avez des conseils pour arriver à monter un dossier en béton armé suis preneuse.

Merci beaucoup

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#32 18/09/2014 18h59 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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j’ai obtenu il y deux mois un financement à 110%, a la banque postale.
Par contre le taux était moins bon que mon prêt précédent, et les frais élevés.

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#33 18/09/2014 19h55 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Interessant pour la banque postale mais la derniere fois que je les ai eu en aout ils m’ont dit qu’il pretait pas a 110% alors je comprends pas

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#34 18/09/2014 21h40 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour

Crédit Mutuel et la Banque Postale font encore des prêts à 110% aujourd’hui.

Je confirme pour le crédit mutuel, financement de mon crédit à 110% : frais d’acquisition et frais de notaire. Je finance moi meme les travaux, l’achat a été finalisé début septembre.
Frais de dossier négocié sans difficulté à 300€, par contre nécissité de faire un PPD ou hypothèque car je suis profession libérale et l’organisme de cautionnement ne fonctionne pas dans ce cas apparement…
Voilà pour les infos !
Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#35 18/09/2014 22h04 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Merci pour vos réponses je vais tenter la banque postal et on verra ensuite avec le crédit mututel, j’attends déjà une simul du CA mais ça m’étonnerais qu’ils me suivent, au pire je m’en servirais pour démarcher les autres banques.

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#36 18/09/2014 23h37 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Les politiques des banques sont peut-être différentes suivant les régions?

Mon amie travaille au CIC en IDF. J’avais pas eu moyen d’obtenir un financement à 110%, ils ne faisaient que du 100%, idem pour le Crédit Mutuel IDF qui fait partie du même groupe.

Bizarre, si un banquier pouvait expliquer cela…

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#37 19/09/2014 08h34 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Je pense aussi que cela permet d’évacuer rapidement un client ou un dossier avec lequel on sent que cela va être compliqué "ce n’est pas moi, ni vous, c’est la banque vous comprenez…"

Les banquiers c’est un peu des commerciaux, si ils ont de l’avance dans leurs objectifs de prêt je pense qu’ils prennent les dossiers les plus faciles.

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#38 19/09/2014 10h06 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Je plussois l’opinion d’ @alex44, les décisions se prennent essentiellement à l’intérêt du client/prospect à conquérir/garder. Les discours sont souvent versatiles juste destinés à s’en sortir sans ressentir trop d’agressivité de la part du client, sans le blesser non plus.

A titre d’exemple un directeur d’agences du crédit mutuel que je connais depuis des années me confiait qu’il ne disait jamais à ses clients être décisionnaire, trop difficile de dire non par la suite, le cas échéant…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#39 19/09/2014 18h18 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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un petit retour de mon courtier .

Pour du 110 % ,pas facile de trouver un partenaire ,les banques sont rassurées si vous avancez les frais de notaires ,donc rien de nouveaux.

Sur mon projet ,petit montant d’environ 45 K€ tout compris ,rentabilité d’environ 10 %brut ,ça devrait passer.

Elle me disait que les banques avaient de plus en plus de contentieux et me rapportait un projet d’un investisseur avec 100 000 E d’épargne ,il apporte 50 K€ ,emprunt de 150 K€ ,revenu locatif 1800 € ,ca passe pas .

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#40 21/09/2014 16h04 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Pour le banque du facteur, j’ai rendez-vous en début de semaine.
A partir du 3eme appartement les calculs sont différents et j’arrive a tomber a 18% alors que d’autres banques arrivent à plus de 50% de taux d’endettement.
Les taux annoncés pour des rachats sont actuellement de  2.85% sur 180 mois et 3.10% pour 240 mois. C’est toujours ca de gagner sachant que mes taux actuels sont supérieurs à 4% et que nous n’avons pas encore négocier.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#41 01/10/2014 14h00 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour,
Ma banque initiale a fini par commencer à céder et accepterais de rallonger mes prêts, elle se rapproche de leur notaire pour voir comment faire. Dans ce cas mon bénéfice en tréso serait proche de 1 500K€ et mon endettement baisserait à 58%. Et là j’ai un ou deux projets en stand-by smile
Un bel immeuble à 295K€ avec un rendement de 3 500€ par mois.
Voilà dès que j’en sais plus ….
à bientôt

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#42 01/10/2014 15h38 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Bonjour,

Actuellement à la recherche d’un financement pour un projet d’acquisition d’un immeuble de rapport sur la région lilloise (200k€ + 5k€ travaux hors frais de notaire), je confirme ce qui a pu être dit sur Boursorama :

bomberweb a écrit :

Apport
Durée financement <= 20 ans (240 mois)    0 %
Durée financement > 20 ans (240 mois)    10 %
Si Expatrié    30 %

bomberweb a écrit :

Sur 25 ans ils sont à 3%
Sur 20 ans ils sont à 2,5 %

Ma demande initiale de prêt à 100% sur 25 ans a été automatiquement rejetée, par contre à 100% sur 20 ans ou 90% sur 25 ans ça passe. Dans le premier cas on me propose 2,38%, ce qui est inférieur au baromètre Meilleurtaux "Excellent" dans la région Nord.

Par contre, pensez-vous qu’il sera possible de diminuer les mensualités en allongeant la durée du crédit tout en gardant le taux fixe initial ? Je serai surpris qu’il n’y ait pas une clause contraignante, autrement tout le monde emprunterait sur des durées courtes pour obtenir le meilleur taux possible, puis rallongerait en cours de crédit ?

Sur la base de ce que j’ai pu lire ici je vais aussi solliciter LBP et Crédit Mutuel, je vous ferai un retour.

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#43 01/10/2014 15h42 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
Réputation :   69 

Sauf erreur, on peut allonger de 2 ans.

Genre négocier 18ans pour avoir le taux associé, puis après, demander l’allongement de 2 ans.

Cela suppose d’avoir un peu de trésorerie, mais surtout, est ce que le jeu en vaut la chandelle?

Regardez l’impact sur votre simulation d’un changement de taux. Ridicule.


Pourquoi pas Vous?

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#44 01/10/2014 15h47 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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Au crédit Mut on peut allonger de trois ans la durée de ses prêts.
Je ne connais pas la politique des autres banques mais certaines le mettent désormais en avant.

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#45 01/10/2014 16h35 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
Réputation :   48 

Pruls a écrit :

Sauf erreur, on peut allonger de 2 ans.

Genre négocier 18ans pour avoir le taux associé, puis après, demander l’allongement de 2 ans.

Cela suppose d’avoir un peu de trésorerie, mais surtout, est ce que le jeu en vaut la chandelle?

Regardez l’impact sur votre simulation d’un changement de taux. Ridicule.

Mon point n’est pas tant d’utiliser ce principe pour obtenir un taux plus bas à durée d’emprunt finale égale, que pour contourner autant que possible les restrictions imposées spécifiquement par les banques.

Dans mon cas particulier je souhaite emprunter 100% sur 25 ans, mais ma banque ne me propose que deux options : 100% sur 20 ans (disons à 2,5%), ou 90% sur 25 ans (disons à 3%).

D’où ma recherche de solution intermédiaire : emprunter 100% sur 20 ans à 2,5% puis allonger la durée de façon à retrouver une mensualité compatible avec mon objectif de cash-flow.

Si j’ai un peu de temps ce soir je poserai les calculs de rentabilité/cash-flow pour ces deux hypothèses :
- 20 ans + allongement de 2 ans, taux 2,5%
- 25 ans sur 3%

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#46 01/10/2014 16h47 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
Réputation :   69 

La durée a un impact plus fort que le taux.

Mais je doute que cela soit significatif dans la gestion courante, l’important étant plus le cash flow+ que le coût réel de l’opération.


Pourquoi pas Vous?

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#47 01/10/2014 16h54 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Membre
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Oui l’important pour continuer à investir est de minimiser l’endettement. J’ai fait l’erreur de faire des emprunts courts (15 ans ) et mon endettement s’est envolé. Je me trouve face à un mur et j’essaye d’allonger mes prêts pour retrouver du mou, enfin plutôt de redescendre vers les 60% (je suis à 74% et j’entends souvent le même discours : profil très intéressant mais on n peut pas vous prêter !!)

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#48 01/10/2014 19h44 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Modérateur
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@fredv : en analysant à froid (sans sentimentalisme) votre situation, il semble clair que vous devriez vendre le Bien 5. En effet, ce bien est de loin le moins rentable (et si vous voulez aller au ski, vous pourrez toujours le louer à votre acheteur, ou en louer un autre), et le vendre dégagerait pas mal de cash, ce qui améliorera beaucoup votre dossier (avec un apport, ou en nantissant un placement de ce cash, ou en remboursant par anticipation une partie de l’emprunt du Bien1 pour réduire beaucoup votre taux d’endettement, par exemple).

Autres idées :
   1) Vous associer avec vos parents, pour investir ensemble sur vos nouveaux projets.
   2) Faire racheter certains de vos emprunts par une autre banque (en les regroupant et en en allongeant la durée) (votre banque pourrait aussi devenir plus conciliante pour rallonger les emprunts, si elle constate que vous allez sinon faire racheter les emprunts). Comme vous n’avez pas indiqué les montants empruntés ou les taux obtenus, on ne peut guère évaluer si les taux sont améliorables.

Sinon, si vous ne trouvez pas un autre banquier acceptant votre dossier, il vous faudra patienter quelques années, car votre dossier devrait s’améliorer d’année en année.

Avez-vous envisager de passer LMP (avec les avantages et les inconvénients qui vont avec) ?

PS : Autre suggestion = améliorer votre compréhension en compta , car je suppose que votre "un compte de résultat à 119K€ au 30 septembre 2013" est à comprendre comme "mes recettes/produits sont de 119K€ du 1er janvier au 30 septembre 2014" (le résultat étant le bénéfice ou le déficit constaté), ce qui améliorera aussi votre dossier (=votre crédibilité).


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#49 02/10/2014 09h12 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

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GoodbyLenine a écrit :

@fredv : en analysant à froid (sans sentimentalisme) votre situation, il semble clair que vous devriez vendre le Bien 5. .

goodbylenine : très bonne analyse à chaud ou à froid  mais le sentimentalisme l’emporte là dessus …. impossible de toucher à ce bien qui nous permet d’aller 6 semaines en vacances !
Pour ce qui est du vocabulaire …. je connais bien les banques (ayant travaillé dans le conseil bancaire) et je présente donc ’correctement’ mon dossier avec tous les tableaux qu’il faut …  et je les aide souvent pour faire rentrer mon dossier dans leurs cases !
Le lmp présente pour le moment plus de désavantages que d’avantages mais dès mon arrêt total je m’y mettrais pour cotiser un minimum et avoir droit à la couverture sociale, par contre au niveau compta aucune différence puisque nous sommes déjà en réel.
Remboursant 60K€ de capital par an mon dossier s’améliore de mois en mois …. mais je suis impatient !!!
J’ai essayé le rachat de crédit mais sans succès pour le moment … je n’abandonne pas car c’est effectivement une issue à CT pour continuer mes projets.

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#50 02/10/2014 12h46 → Liste des banques favorables aux investissements locatifs ? (banque, investissement)

Modérateur
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"au niveau compta aucune différence" avec le LMP ?

Si vous achetez d’autres biens, il y a une différence (le passage des frais liés à l’acquisition en charges, si vous êtes LMP), mais ça n’a peut-être pas d’impact (du moins pas à court terme) pour vous, encore qu’avec vos rendements, vous devriez rapidement sortir des BIC positifs.


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