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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 27/04/2015 15h22 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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Bonjour à tous,

je souhaite investir dans l’immobilier locatif physique/réel ancien pour créer et développer mon patrimoine personnel, probablement en commençant par un petit immeuble de rapport de quelques lots (merci de considérer cela comme une hypothèse de base et de ne pas remettre cela en question, dans la mesure du possible).

J’aimerais avoir vos retours d’expérience et opinions sur la "bonne quantité" de cashflow. (Notez bien les guillemets smile)

Je vise des projets où le cashflow est positif. Cependant avoir un CF de 50 € / mois pour une place de parking louée 60 € mensuel et avoir un CF de 50 € / mois pour un immeuble de rapport loué 3500 € mensuel, sont deux situations extrêmement différentes.

De fait, je cherche avant tout des indicateurs ou ratios pertinents pour évaluer ou piloter un "bon" cashflow. Je me doute que la réponse dépendra, au moins en partie, du projet et de moi, que ce sera du cas par cas, etc…

Mais je pense qu’il doit bien y avoir quelques règles simples à partir desquelles baser une vraie réflexion, plus complète, plus poussée (comme, par exemple, en inventant totalement : "un CF < 5% du loyer est trop risqué et impliquerait beaucoup de réserves", "un CF > 2% du coût global initial est trop prudent et rendra impossible de trouver un projet", ou "un CF entre XX et XX est, grosso modo, une bonne cible")

Edit : Suite à la première réponse, et pour tenter d’éclairer un peu ma question, imaginons la situation suivante (fictive et exagérée bien sûr) : j’ai un projet financé à 110% (l’emprunt couvre donc le prix d’achat, le coût des travaux, et les frais de notaires) qui, avec un crédit sur 15 ans me donnerait un CF de zéro et avec un crédit sur 30 ans me donnerait un CF annuel de trois mois de loyer, alors quelle durée optimale de crédit choisir entre ces deux extrèmes afin d’atteindre un niveau de prudence correct.

Merci,
Christophe.

Dernière modification par Christof (27/04/2015 15h50)

Mots-clés : cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus

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#2 27/04/2015 15h31 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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Je dois avouer ne pas trop comprendre votre questionnement…
Un CF positif est déjà un objectif en soi, surtout si l’investissement est totalement fait à crédit.
Mais le CF n’est que la différence entre les rentrées et les sorties: si vous achetez un appartement Cash, il aura un super CF… mais quel intérêt ?

Ne vous prenez pas trop la tête sur le "bon CF "et le "mauvais CF": si vous arrivez déjà à un CF positif et un risque raisonnable, alors il n’y a pas à hésiter !

Pour rappel: un CF positif signifie que vous acquérez un bien gratuitement. Exiger davantage, ça me parait excessif en ce moment…


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 27/04/2015 16h24 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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La réponse précédente me parait pleine de bon sens : acheter avec CF positif si celui-ci est durable revient à acheter gratuitement.

Si je peux me permettre un conseil : utiliser votre temps et votre énergie à trouver un bien permettant ce CF positif sera long et difficile plus utile que des réflexions purement théoriques sur le sujet smile

Edit : Les reflexions sur la durée optimum du crédit immobilier sont nombreuses sur le forum, utilisez le moteur de recherche en haut à droite

Dernière modification par DDtee (27/04/2015 16h26)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 27/04/2015 19h54 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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Un cash-flow positif peut recouvrir deux réalités, le "petit cash-flow" et le "grand cash-flow".

Pour le petit, l’échéance de prêt est couverte par le loyer hors-charges, et donc chaque mois un peu d’argent arrive sur le compte. Mais il reste des charges à payer… Si je n’ai pas le "petit cash-flow" je ferme le dossier direct, même si la plus-value semble prometteuse. Et même quand je l’obtiens, maintenant il ne me suffit plus…

Le "grand cash-flow" est bien meilleur, il s’agit de l’autofinancement du bien, voire plus : le loyer hors-charges est supérieur à l’ensemble des frais (échéance de prêt + Taxe foncière + PNO + garantie des loyers / GRL ou GLI + CFE et comptabilité pour les meublés).
Si j’obtiens le grand cash-flow, au moins égal à zéro, je tente l’affaire si la plus-value est envisageable à terme. Si l’investissement est sans plus-value réelle, tels les biens en sous-préfecture, village et campagne, il faut du rendement et donc que le grand cash-flow soit largement supérieur à zéro (400 euros au moins pour 120 à 130 000 euros). Il faut compter avec le risque de vacances locatives plus élevé que dans une grande ville.
Pour atteindre le grand cash flow (= autofinancement du bien) dans le 93, il faut que le loyer soit supérieur à environ 100 euros de plus que l’échéance environ, pour un bien coûtant 125 000 euros tout compris (et une TF à 600 euros), d’après ma courte expérience de la banlieue parisienne, pour du meublé.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 27/04/2015 23h58 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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Bonjour,
L’intérêt essentiel du CF positif est de pouvoir multiplier les opérations vis à vis des banquiers (nous sommes sur un forum de rentiers ou pas? smile )
Pour qu’il soit suffisamment positif, utilisez cette méthode simple et efficace pour dégrossir :

Loyers encaissés hc X 0,70 = Votre remboursement du prêt.

Vous pourrez ensuite affiner en moulinant tout ça dans un simulateur du type rendementlocatif

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#6 28/04/2015 08h54 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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Bonjour, apres avoir prospecté ma banque et un courtier… je confirme le calcul de guillaume33…
LoyerHC x 0;70= remboursement de credit.
Et je rajouterais que le taux d’endettement compte aussi: revenue salarié ou autre +( loyers hc x 0,70) : remboursement du credit= taux d’endettement.

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#7 28/04/2015 12h12 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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Bonjour,

Je suis globalement d’accord avec les réponses précédentes.
Cependant, pour vous répondre précisément, il faudrait que vous nous donniez votre objectif.
Si votre objectif est de toucher un complément de revenu, voire un salaire, alors prenez la durée d’endettement la plus longue, cela vous permettra de racheter d’autres biens en laissant votre endettement bas.
N’oubliez pas que même lorsque votre CF est positif, votre endettement augmente !

Si vous ne souhaitez investir que dans un seul bien, alors prenez la durée qui vous donne un CF à 0 mais en prenant en compte tous les paramètres, c’est à dire les taxes, les charges, les impôts.
Comme ce calcul est fastidieux, notamment pour l’éxonération des intérêts de prêt, utilisez un tableau excel comme celui du site objectif tune qui est très bien fait et qui vous permet en prime de simuler le meilleur choix en terme d’imposition (réel, micro foncier, microBIC, SCI IS) et gère même l’amortissement et la défiscalisation.

Personnellement, je prend un "grand cash-flow" positif et la durée la plus longue possible (pas mal de banque rechignent pour les 25 ans). Je ne tiens pas compte de la potentielle plus ou moins value car j’aurais acquis le bien gratuitement. Je m’assure juste que l’emplacement sera toujours demandeur, pour ma part en très grande banlieue (77) près d’un train.

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#8 28/04/2015 16h22 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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Merci de vos contributions, toujours enrichissantes.

Un mea culpa de ma part, j’avais effectivement loupé quelques discussions sur le sujet (par exemple celle-ci : Investissement immobilier et cash flow positif…)

Je voulais orienter cette discussion sur la question de la pertinence de rallonger un prêt pour avoir un CF positif, et jusqu’à quel niveau alors. Il semble qu’on en revienne inévitablement à d’une part "cela dépend de vos objectifs et de votre situation" et d’autre part à "le CF vient de la rentabilité, cherchez plus de 10% brut".

Je garde cependant à l’esprit comme règle de base, pour dégrossir : "mensualité totale de prêt proche de 70% du loyer hors charges".

@yomaze : Provins ? Melun ? smile

Dernière modification par Christof (28/04/2015 17h00)

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#9 28/04/2015 21h50 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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Bonjour,

Je ne suis pas très fan de la formulation «achat gratuit» de plusieurs intervenants. Lorsqu’on fait de l’investissement locatif au final c’est toujours le locataire (à prendre selon l’acception l’ensemble des locataires successifs) qui paie le bien seule varie la durée que met le locataire pour payer le bien.
A mon sens c’est une erreur de confondre mobilisation de fonds propres et gratuité.
Si je vais au supermarché avec un bon pour retirer un produit gratuitement ou s’il y a sur le produit une offre 100 % remboursé après renvoi de la preuve d’achat le résultat économique au final est le même (les marques préfèrent la seconde option parce que nombre de consommateurs ne vont pas faire l’effort de réclamer le remboursement)
Surtout que le «gratuit» revient en réalité assez cher puisque les intérêts ne tombent pas dans votre poche et vous ne pourrez pas dire à votre locataire mon appart est plus cher que celui d’à-coté parce que lui il l’a acheté cash et moi j’ai des intérêts à rembourser.

Guillaume33 a écrit :

L’intérêt essentiel du CF positif est de pouvoir multiplier les opérations vis à vis des banquiers (nous sommes sur un forum de rentiers ou pas? smile )

Autant je suis d’accord avec la première partie autant je ne comprends pas votre référence au forum de rentiers. En quoi des rentiers sont-ils obligés de cumuler les opérations ?
La diversification et la focalisation sont deux stratégies opposées mais êtes vous sûr que Philipp Fisher soit un fiéffé imbécile ?

Philip Fisher a écrit :

Je ne veux pas pleins de bons investissements ; j’en veux quelques-uns, mais excellents.

Que vous fassiez un million d’euros avec cent opérations ou le même montant avec seulement dix au final vous avez un million. La différence n’est liée qu’à la gestion du risque…

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#10 28/04/2015 22h43 → Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ? (cashflow, cf, indicateur, loyers, optimisation, ratio, revenus)

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DidierFabrice a écrit :

je ne comprends pas votre référence au forum de rentiers. En quoi des rentiers sont-ils obligés de cumuler les opérations ?

Bonjour Didier-Fabrice,
L’idée était de dire que pour devenir rentier il va certainement falloir multiplier (entre autres) quelques opérations immobilières rentables.
A mon d’avoir uniquement l’ambition d’être rentier de 500 €/Mois. (Finalement c’est déjà bien, c’est le montant  du RSA ! smile  ) Dans ce cas une opération avec un studio à 60 k en province suffira pour être rentier dans 20 ans.

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