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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/03/2015 10h07 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

Membre
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Bonjour,

Je suis à la recherche de conseil concernant un éventuel rachat de prêt.
Je vous explique ma situation.

J’ai acheté un studio en investissement locatif. C’était mon premier achat et j’ai commis quelques erreurs, j’ai notamment une mensualité trop élevée :

Situation 2014 :
- remboursement du prêt : 6192 € / an
- charges de copropriété : 600 € / an
- assurance : 145 € / an
- taxe foncière : 300 € / an
- loyers : 5520 € / an
soit 1717 € à mettre de ma poche

Début 2015, j’ai allongé mon prêt modulable de 24 mois pour baisser ma mensualité, et je suis passé en meublé. J’ai donc actuellement la situation suivante :
- remboursement du prêt : 5700 € / an
- charges de copropriété : 600 € / an
- assurance : 145 € / an
- taxe foncière : 300 € / an
- loyers : 5880 € / an
soit 865 € à mettre de ma poche

Lors d’une discussion avec ma deuxième banque (celle qui n’a pas le prêt), elle m’a proposé de racheter mon prêt.
Le hic est que cela n’est pas très avantageux sur le coût global du prêt, +15 000 € à rembourser en plus au total.
Mais cela offrirai d’autres avantages :
- baisser mon taux d’endettement
- diminuer encore ma mensualité

Je pourrai donc me retrouver dans la situation suivante :
- remboursement du prêt : 4860 € / an
- charges de copropriété : 600 € / an
- assurance : 145 € / an
- taxe foncière : 300 € / an
- loyers : 5880 € / an
soit 25 € à mettre de ma poche

Cette opération me permettrait d’avoir un bien totalement auto-financé (prêt + assurance + copro + taxe foncière) mais en échange d’un prêt plus long et plus cher.
J’y vois donc l’opportunité de rattraper mes erreurs avec un bien qui serait auto-financer mais je me demande si je ne fais pas une erreur.

Alors j’aimerai votre avis et vos analyses sur le sujet afin de m’éclairer et de m’éviter de faire à nouveau une erreur.

Merci.

Mots-clés : auto-financement, locatif, prêt, rachat

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#2 01/03/2015 13h31 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Réputation :   43 

Bonjour,

Quels sont les taux d’intérêts et les annuités?
Qu’en pense la banque ou vous détenez le prêt?

Je n’ai pas trouvé votre présentation.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#3 01/03/2015 14h08 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

Membre
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Bonjour,

En effet, j’ai oublié de passer par la case présentation. La voici : Info • Forums des investisseurs heureux

La situation actuelle (HSBC) :
- 5 700 € à rembourser par an
- durée restante : 223 mois (18.5 ans)
- taux TEG : 3.41% (assurance comprise)

Situation proposée par Société Générale pour atteindre l’auto-financement :
- 4 860 € à rembourser par an
- durée restante : 300 mois (25 ans)
- taux TEG : 3.57% (assurance comprise)

Donc nous avons un prêt qui coûte plus cher et sur une durée plus longue… mais avec l’avantage d’arriver à l’auto-financement.

HSBC n’est pas au courant encore de ce rachat. A vrai dire, nous n’avons pas vraiment de bons rapports et je pensais tout basculer chez la Société Générale.

En espérant avoir répondu à vos questions wink

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#4 01/03/2015 14h57 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Réputation :   119 

Attention en rallongeant la durée du prêt significativement, sauf baisse substantielle du taux, vous allez vous retrouver dans une situation où Intérêts totaux emprunt 2 > Intérêts totaux emprunt 1.

Or, il faut savoir que les intérêts supplémentaires par rapport à ceux du prêt initial ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Dernière modification par julien (01/03/2015 14h58)

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#5 01/03/2015 15h32 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Merci pour cette information, c’est un détail que je n’avais pas.
Mais je ne vois pas bien le problème. Car les intérêts seront remboursés par le loyer.

Vous voulez dire que mes impôts pourraient être plus élevés en changeant de prêt ?

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#6 01/03/2015 19h20 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Réputation :   43 

Il veut dire que si vous faites racheter votre prêt et que vous payez plus d’intérêt vous ne pourrez déduire que ceux figurant sur le prêt initial.Vous perdrez la différence.

La solution de la banque 2 n’est pas acceptable,a mon avis il y a possibilité de faire mieux au niveau des taux,voir aussi pour déléguer l’assurance.

Essayez de voir une 3ème banque ou une courtier pour avoir une offre de quelqu’un chez qui vous n’êtes pas engagé.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#7 01/03/2015 20h40 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Réputation :   224 

Quand il s’agit d’un investissement, le coût total du prêt n’entre pas en jeu. Vous dites qu’il vous coute 15k€ de plus, mais vous oubliez de compter que l’argent que vous ne sortirez pas de votre poche, voir le cash flow positif que vous en retirerez sera placé et vous rapportera ou servira d’apport pour un autre achat.

Vous diminuez votre taux d’endettement en plus.

Attention au point soulevé par julien. Il faut voir concrètement comment ça marche (possible que en cas de pluralité de biens et de rachat total ca soit fondu dans la masse….)


Left the Rat Race in 2013

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#8 01/03/2015 20h44 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Bonsoir ZX-6R, j’ai en effet le même raisonnement que vous mais j’avais peur de me tromper. Je vois quand même plusieurs avantages à racheter ce prêt mais à un taux plus élevé.

Pensez-vous donc que c’est une offre acceptable contrairement à mehdi57 ?

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#9 02/03/2015 12h39 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Réputation :   107 

Si vous êtes tentés par le rachat de prêt, allez voir un courtier (sur internet par exemple) ou d’autres banques. Car il me semble que le taux que vous propose la SG n’est pas super compétitif, vous pourrez certainement trouver mieux ailleurs (LCL m’avait proposé 2,7% hors assurance sur 25 ans début janvier).
Pour l’assurance, n’oubliez pas que vous avez la possibilité de déléguer à une autre compagnie, ce qui s’avère beaucoup moins onéreux.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#10 02/03/2015 13h43 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Donc si je comprends bien vos réponses, le principe de racheter le prêt sur une durée plus longue pour arriver à l’auto-financement du bien n’est pas mauvaise. Par contre, vous me conseillez de continuer mes recherches pour trouver un meilleur taux.

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#11 02/03/2015 22h10 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Bonjour,

ZX-6R a écrit :

Quand il s’agit d’un investissement, le coût total du prêt n’entre pas en jeu. Vous dites qu’il vous coute 15k€ de plus, mais vous oubliez de compter que l’argent que vous ne sortirez pas de votre poche, voir le cash flow positif que vous en retirerez sera placé et vous rapportera ou servira d’apport pour un autre achat.

Vous diminuez votre taux d’endettement en plus.

Je ne suis pas totalement d’accord avec vous. Même si ce n’est pas le critère déterminant le coût total du crédit représente quand même une somme qui ne finira pas dans notre poche.
Dans le cas exposé malgré le rallongement de la durée du prêt il n’y a pas de cash flow positif (25 euros restent à financer)
Certes le boulet sera moins lourd mais il restera aussi plus de temps à le porter. Il ne faut pas oublier que sans refinancement dans 18.5 ans l’emprunt sera terminé et il y aura donc un cashflow positif de 400 euros par mois pendant 6.5 ans soit au total plus de 30 000 € (moins impôts et prélèvements sociaux) alors que la différence de cashflow pendant les 18.5 ans ne représentent que 15540 €.

Si l’affaire est mauvaise dès le départ rallonger la durée du crédit n’en fait pas une bonne. Bien sûr c’est plus facile de sortir 25 € que 865 € (rappelons toutefois qu’il s’agit d’un cashflow annuel…)

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#12 03/03/2015 10h36 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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DidierFabrice a écrit :

Bonjour,

ZX-6R a écrit :

Quand il s’agit d’un investissement, le coût total du prêt n’entre pas en jeu.

Je ne suis pas totalement d’accord avec vous. Même si ce n’est pas le critère déterminant le coût total du crédit représente quand même une somme qui ne finira pas dans notre poche.

En toute rigueur, ce que vous appelez le "coût total du crédit" ne représente absolument rien, c’est une aberration financière : c’est la somme d’intérêts payés tout au long de la durée du prêt, soit des euros de 2015 sommés avec des euros de 2025 ou 2035. Autant ajouter des choux et des carottes.

DidierFabrice a écrit :

Dans le cas exposé malgré le rallongement de la durée du prêt il n’y a pas de cash flow positif (25 euros restent à financer)
Certes le boulet sera moins lourd mais il restera aussi plus de temps à le porter.

Imaginez que vous louez une voiture : il y en a une qui coûte 200€ pour 1 semaine, une autre proposée à 400€ pour 2 semaines. Donc si vous louez la seconde, vous payez 400€ au lieu de 200€. Diriez-vous pour autant qu’elle est plus chère ? Non, car vous en avez l’usage 2 fois plus longtemps.

Pareil pour un emprunt. L’argent que vous empruntez est une ressource, plus vous l’empruntez longtemps plus vous payez d’intérêts mais vous disposez de ce capital plus longtemps.

Dernière modification par sanbouddha (03/03/2015 10h36)

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#13 03/03/2015 23h42 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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DidierFabrice, prenez en compte les impôts dans votre calcul. Je n’ai pas le courage de faire des maths à cette heure ci, mais si son TMI est à 30%, il sera perdant. Et chiffrez aussi la possibilité d’une autre acquisition grâce à un taux d’endettement plus faible.

Il y a environ 5 ans, j’achetai mon premier appart en même temps qu’un ami PDG d’une agence immo.
Il a pris la mensualité la plus élevée possible en ayant pour objectif de rembourser son crédit en moins de 10 ans et ainsi se dégager un revenu confortable à terme (mais fiscalisé) J’ai fait le pari inverse. J’ai emprunté sur 25 ans pour maximiser mon cash flow et continuer d’investir. Aujourd’hui je vis déjà de mon cash flow et je ne suis pas fiscalisé.


Left the Rat Race in 2013

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#14 04/03/2015 13h02 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Bon finalement ce n’est pas si simple comme question smile

Entre :
- payer son rachat plus cher ou pas
- allonger la durée du prêt ou pas
- arriver absolument à l’auto-financement ou pas
- réduire son endettement ou pas
Cela n’est pas si évident

Je pense que finalement le bon compromis serait d’arriver à l’auto-financement avec un rachat de prêt moins cher et un petite augmentation de durée (20 ans au lieu de 18,5 restant). Il faut donc que je continue mes recherches.

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#15 04/03/2015 17h30 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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ZX-6R a écrit :

J’ai fait le pari inverse. J’ai emprunté sur 25 ans pour maximiser mon cash flow et continuer d’investir. Aujourd’hui je vis déjà de mon cash flow et je ne suis pas fiscalisé.

Bien joué ! C’est exactement ce qu’il faut faire. Dégager un cash-flow positif dès le premier jour.
La vie est courte (parfois même trop courte pour certains). Autant en profiter des maintenant plutôt que de risquer d’être le plus riche du cimetière.
Me serrer la ceinture pendant 10 ans pour certes gagner plus, plus rapidement,  non merci !

Bon juste pour tempérer un peu, je me limite à 20 ans pour la durée du prêt, 25 ça me fait un peu peur…

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#16 05/03/2015 18h15 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Bonjour

Dans votre étude, avez vous pris en compte la pénalité pour remboursement anticipé exigé par votre banque, ainsi que tous les autres frais (dossier, cautionnement,…)?

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#17 06/03/2015 13h33 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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julien a écrit :

Attention en rallongeant la durée du prêt significativement, sauf baisse substantielle du taux, vous allez vous retrouver dans une situation où Intérêts totaux emprunt 2 > Intérêts totaux emprunt 1.

Or, il faut savoir que les intérêts supplémentaires par rapport à ceux du prêt initial ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Je pose la question quand même… SI on paie moins d’intérêts mensuel, on peut garder le tableau d’amortissement du prêt initial pour les déductions?

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#18 06/03/2015 13h52 → Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement... (auto-financement, locatif, prêt, rachat)

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Bonjour,

Bien-sur que non, faut pas rêver. Vous pouvez le tenter mais en cas de contrôle vous allez passer à la caisse !

Dernière modification par Guillaume33 (06/03/2015 13h52)

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