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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/03/2014 22h48 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Bonjour,

Je vais bientôt signer un compromis de vente chez le notaire pour l’acquisition de ma résidence principale. Je pense financer une grosse partie de l’achat par un emprunt : 110 000 €. Je paierai le reste et le notaire sur mes fonds propres (la maison coute 125 000 €). Je pourrais mettre davantage, mais je préfère les placer sur des supports financiers qui rapportent plus que le taux d’intérêt de l’emprunt.

Au départ je pensais faire un crédit sur 15 ans, ce qui me semblait optimal (le coût du crédit augmente énormément au-delà).
Après réflexion (les taux d’intérêt sont au plus bas, et AMHA ne pourront pas baisser dans les années à venir), je pense plutôt faire un emprunt plus long (25 ans), et :
- soit placer la différence d’épargne sur un support à rémunération supérieure au taux d’intérêt (assurance-vie en unités de compte, PEA). Avec une diversification permettant de contrôler le risque et sur cette durée (25 ans), je suis confiant.
- soit (quand l’opportunité se présentera) faire un second emprunt en parallèle pour financer de l’immobilier locatif : achat d’un appartement ou d’un (petit) lot de parkings/boxs. Dans les conditions actuelles d’emprunt et selon les simulations, je pourrais faire un second emprunt de 90 - 95 k€ (détails plus bas). Sur 25 ans ça s’autofinance. Ca a l’air joli sur papier, mais je n’ai pas assez de recul pour voir si c’est viable et si c’est une bonne stratégie sur le long terme. (Pendant ces 25 ans, peu d’autres opportunités à saisir car probable refus de financement de la banque.)

Est-ce un bon plan, ou est-ce mieux de prendre un crédit plus court pour le solder plus rapidement et en reprendre un deuxième derrière?

Vos avis sont les bienvenus smile

PS : question subsidiaire : vu l’abandon du projet de fichier dit "positif" centralisant les crédits, quels moyens a une banque de savoir si un emprunteur détient un autre crédit dans une autre banque? (certaines banques prêteuses ne demandant pas la domiciliation des revenus.)

Détails :
Ma situation : 30 ans, fonctionnaire, entre 2 100 et 2 225 € nets mensuels (selon le mode de calcul)

Premier emprunt : 110 000€ sur 25 ans, mensualité 564€.

Second emprunt : 95 000 €
Loyer : 513€ (c’est une approximation rapide, je suis parti d’un taux de rendement de 6%)
Mensualités sur 25 ans : 487€
Endettement réel : 47%
Endettement en prenant en compte 70% des loyers : 40,7%
La banque devrait me suivre jusqu’à 40% d’endettement, et pour réduire cet endettement je pourrais souscrire un prêt progressif.

Dernière modification par Atropus (25/03/2014 22h54)

Mots-clés : cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal

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#2 25/03/2014 23h17 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Vous êtes jeune, les taux sont bas.
Rallonger la durée pour vous laisser des marges de manoeuvre face aux aleas de la vie.

Si vous avez des rentrées d argent a l’avenir vous pouvez toujours faire un remboursement anticipé ; clause a surveiller dans votre contrat de prêt.

Le hic, car on ne peut pas gagner sur tous les plans, en rallongeant la durée, les premières années, vous ne remboursez quasiment pas de Capital. Donc il faut être sur de garder suffisamment longtemps votre bien.

Dans tous les cas, compte tenu des frais de mutation, il faut garder qlqs temps le bien. Sinon il vaut mieux louer.

En résumé,  si vous pensez garder votre bien suffisamment longtemps,  rallonger la durée du crédit.

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#3 26/03/2014 07h37 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Priorisez sur la possibilité de rembourser (tout ou partie) par anticipation.
Et sans IRA (Indemnités de remboursement anticipé)
Et de pouvoir moduler les echeances (cela agit sur la duree du pret)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#4 26/03/2014 07h55 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Pour compléter les précédentes réponses.

Faites des simulations sur internet entre 19 ans et 21 ans , au delà le cout du crédit devient prohibitif.

Un bon plan est un crédit sur 19 ans que vous pouvez rallonger ensuite.

Vous bénéficiez du taux en dessous de 20 ans et vous rallongez ensuite.

Dans tous les cas ne vous mettez pas la corde autour du cou et surtout garder la possibilité de rembourser sans IRA.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 26/03/2014 15h23 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Je dirais que ca dépend du taux que vous obtenez suivant les durées.

Si on prend comme exemple la simulation de boursorama, (Simulation prêt immobilier, simulateur crédit immobilier - Boursorama Banque.), comme l’a dit Philippe, 19 et 21 ans sont intéressant (le cout est raisonnable).

Au delà, vous allez surtout payer des intérêts. Or, dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, les intérêts ne servent à rien du tout (vous ne pouvez pas les défiscaliser). Donc, à moins d’y être obligé, je ne vous conseil pas plus de durée. Mais, c’est difficile de vous répondre vraiment sans connaitre les taux qu’on va vous proposez.

Le mieux serait de proposer plusieurs scénarios de durée/taux. Les réponses seraient plus simple.

Je rejoins les autres commentaires sur le fait qu’il ne faut pas que ce crédit plombe complétement votre budget. Vous êtes fonctionnaire, on peut penser (peut être à tord, c’est vous qui avait cette information) que votre rémunération (même si elle va augmenter) ne va pas exploser.

Dernière modification par skype (26/03/2014 15h31)

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#6 26/03/2014 17h00 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Moi perso j’ai pris sur 25 ans pour plusieurs raisons :
-je compte y rester longtemps
-je préfère garder du cash à investir sur des supports qui rapporteront
et SURTOUT : les prix sont je pense au taquet aujourd’hui et je ne les vois pas s’envoler donc investir plus de cash dans sa RP ne me semble pas forcément être une bonne idée.

En contrepartie comme déjà stipulé sur les réponses précédentes : négocier les IRA nulles. Et aussi la modulation des remboursements. Je peux moduler mes échéances à +/- 30%. Je ne sais pas si toutes les banques le font, à l’époque mon courtier me disait que ca n’était pas le cas.

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#7 26/03/2014 17h10 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Le fait d’allonger la durée du prêt vous permet aussi d’avoir une assurance pour vos héritiers. Vos héritiers auront le cash que vous n’aurez pas immobilisé et la maison payée par l’assurance. Intéressant si vous décidez de décéder plus tôt que prévu smile

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#8 26/03/2014 17h23 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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swantonbomb a écrit :

Le fait d’allonger la durée du prêt vous permet aussi d’avoir une assurance pour vos héritiers. Vos héritiers auront le cash que vous n’aurez pas immobilisé et la maison payée par l’assurance. Intéressant si vous décidez de décéder plus tôt que prévu.

Autant acheter le plus tard possible dans ce cas  smile
Toutefois prendre un crédit sur 25 ans à 70 ans ou 80 ans risque de coûter très cher en assurance.

Sans avoir atteint ces ages canoniques , j’ai senti une nette augmentation des taux d’assurances après 40 ans.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 26/03/2014 17h25 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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swantonbomb, je ne suis pas sûr d’être d’accord avec votre argument : l’assurance n’est pas gratuite, et sauf erreur de ma part elle est plus chère sur, disons, 25 ans que sur 15 ans.

Je ne vois pas comme un avantage particulier le fait de bénéficier d’une assurance que je paye.

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#10 26/03/2014 17h43 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Si vous êtes à votre compte ou indépendant et qu’il vous arrive un pépin sérieux de santé, vous serez bien heureux d’avoir conservé votre capital disponible et d’avoir les assurances qui paient les crédits en cours.
effectivement cela a un coût comme toute assurance mais celles ci sont toujours chères lorsque l’on n’en a pas besoin et un indépendant qui ne peut compter que sur lui même a amha tout intéret à se couvrir un max en assurance dont l’assurance crédit.

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#11 26/03/2014 17h52 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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JojoLaPatate a écrit :

Moi perso j’ai pris sur 25 ans pour plusieurs raisons :
-je préfère garder du cash à investir sur des supports qui rapporteront

J’ai vraiment du mal avec ce raisonnement et ce n’est pas la première fois que je le vois. Je vais donc exprimer mon point de vue dessus (peut être que je suis dans l’erreur après tout) :

Partons toujours sur la simulation boursorama avec quelqu’un de 30 ans.
Dans le premier cas, il emprunte 114k et dans l’autre cas il emprunte 100k et garde 14k de cash :

114 000 => 584,96 sur 25 ans
100000 => 583,49 sur 19 ans

Les 14 000 que mobilisé couteront 6*12*584,96 = 42117 euros soit 300% d’intérêt si vous ne rembourser rien les 6 premières années (si vous remboursez par anticipation par la suite, ca ne change rien, vous aurez déjà payé).

Evidemment, c’est toujours possible de faire mieux avec des placements financiers mais il faut quand même beaucoup de talent/chance. C’est un peu, pour moi, comme investir avec un « crédit revolving ».

Dernière modification par skype (26/03/2014 18h04)

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#12 26/03/2014 18h19 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Skype, votre raisonnement est discutable.
vous ne comparez pas la même chose. Les montants sont différents et les durées.  Le remboursement est stable.

Mais on peut raisonner différemment. Car les 14k€ supplémentaires d’aujourd’hui sont "remboursés" de la 20eme a la 25eme année.

Donc, si vous placer aujourd’hui 14k€, il faut quel rendement pour trouver 3 fois plus 25 ans plus tard ?

La reponse est 4.5%. Donc le taux pour ces 14k€ est de 4.5%. Sur une telle durée vous intégrez une inflation de 2%, vous avez un taux de 2.5% au dessus de l’inflation.

Ou bien vous dites, je prends aujourd’hui une option sur 14k€ que je rembourse dans 20 ans avec un taux de 4.5% sur 6 ans. 4.5% net d’inflation. Avec une inflation de 1% le coûts du crédit de ces 14k€ chute de 17k€.

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#13 26/03/2014 19h26 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Merci pour cette explication.

Je comprend parfaitement votre raisonnement financier (qui tient uniquement si vous ne remboursez jamais par anticipation votre crédit).

Néanmoins, si on s’éloigne un peu des gains théoriques que vous pourriez faire en faisant de bons placements et par le levier de l’emprunt; trouvez vous qu’emprunter de l’argent à 4,5% d’intérêt par an est un bon plan en 2014? Personnellement, je ne pense pas que c’est la meilleur manière de s’enrichir (les taux à la consommation sont moins élevé)

Dernière modification par skype (26/03/2014 19h29)

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#14 26/03/2014 19h37 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Bonsoir Atropus,

Vous semblez douter et le contexte est propice au doute.
Je couperais donc la poire en deux en prenant deux prêts pour ma résidence principale, un court (7 à 10 ans) et un long (12 à 20 ans).
La fin du prêt le plus court vous fournira une agréable bouffée d’oxygène que vous aurez toute liberté de consommer, investir, épargner (ou utiliser pour rembourser plus vite le solde du plus long) etc etc.

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#15 26/03/2014 19h41 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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skype votre raisonnement peut se poser à partir du moment où vous avez la possiblité de conserver du cash en plus de votre achat. Pour moi, ça n’a pas été le cas : j’ai vidé tous mes livrets pour l’apport donc cette première question ne se posait même pas.

Mais en partant de votre raisonnement, il y a également d’autres paramètres comme le taux de rendement minimal du reliquat  qui est non prohibitif pour compenser les intérêts  et l’inflation comme l’a justement fait remarquer boubouka par ses calculs cohérents.

Et surtout le prix de l’immobilier : en achetant en 98 et en revendant en 2007 placer son argent dans sa RP se révèle forcément très rémunérateur et on avait intérêt à maximiser le remboursement de capital car le rendement était monstrueux. Par contre dans une conjoncture de stagnation/baisse qui est celle actuelle trop de capital immobilisé se révèle totalement improductif à la revente. Au pire vous revendez sans PV en réussissant à amortir les frais d’achat : vous récupérez votre capital moins l’inflation qui est douloureuse sur 10 ans, surtout quand on sait que la BCE a pour objectif de maintenir une inflation en dessous mais proche de 2%. En cas de moins-value, je vous laisse imaginer les dégâts…

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#16 26/03/2014 19h43 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Si vous remboursez par anticipation, vous n’exercez pas l’option wink
Votre crédit vous aura coûté plus cher naturellement. C’est le prix de l’option. C’est pour cela qu’il vaut mieux en cas de remboursement anticipé réduire la mensualité et non pas la durée.

La limite de ce raisonnement, et dans les deux cas,  est le coût de l’assurance. Surtout si elle est fixe indexée sur le capital et la durée de départ (ce qui est souvent le cas)

Maintenant oui, vous pouvez des crédit a la consommation avec des taux beaucoup plus intéressant que 4.5%. dans ce cas vous oubliez de mentionner l’échéance du prêt. 5 ans et non pas 25 ans.

Enfin, oublions ces chiffres et revenons au bon sens. Pour un même capital emprunté il vaut mieux réduire les mensualités et donc rallonger la durée. En cas de coup dur, il reste une marge de manoeuvre. En cas de rentrée d’argent vous avez un éventail de choix. Alors en raccoucissant la durée vous êtes court. 1 vous oberez tout autre projet tant que le credit n’est pas remboursé et 2/ surtout vous devez faire face a un stress et une angoisse tant que vous remboursez. Cela n’a pas de prix.

L optimum est entre les deux.

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#17 26/03/2014 22h28 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Merci à tous pour vos réponses!
Un crédit de 110 000 sur 25 ans donne des mensualités de 564€.
Un crédit de 100 000 sur 19 ans donne des mensualités de 583€.
Par rapport à mon salaire, ça fait un écart de 0,8% d’endettement (0,8 points pour être exact).
Et donc ça me permettrait de faire un 2e emprunt facilement pour de l’investissement locatif. Je vais refaire tourner excel et la simulation boursorama smile

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#18 27/03/2014 07h23 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Il ne faut pas que regarder le différentiel de 20 € et les sommes comparées sont différentes…

Il faut aussi et surtout regarder le montant des intérêts supplémentaires payés  entre la 19 ième année et la 25 année …..

Je vous laisse regarder mais d’expérience ça va vous faire froid dans le dos …smile

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#19 27/03/2014 13h10 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Oui j’avais fait un graphe et c’est vrai que les intérêts explosent après 18 ans, c’est tout le propre de la fonction exponentielle smile
C’est pour cela que je partais au départ sur une durée d’emprunt de 15 ans, qui me semblait optimale.

Mais il y a aussi l’inflation à prendre en compte. En calculant le cout du crédit "corrigé de l’inflation", ça augmente toujours plus vite après 15 ans, mais c’est moins prononcé.
Avec les taux d’intérêts pratiqués en ce moment, ça me semble quand même intéressant d’avoir de l’argent aujourd’hui qu’on pourra rembourser plus tard.

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#20 27/03/2014 14h45 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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En fait, comme dit avant, avoir de l’argent en plus c’est bien si on est capable de faire mieux que les intérêts de remboursement de cette argent.

La question à vous poser est de savoir si vous serez faire mieux que ~4,5% NET d’intérêts composés. Ce qui veut dire que vos réinvestissez à chaque fois les intérêts (ce n’est pas exemple pas le cas quand vous faites du locatif bien que les loyers augmentent. Vos intérêts sont mobilisés pour rembourser votre emprunt). C’est tout à fait possible mais ça n’est pas donnée à tout le monde (à la grande majorité de la population).

Une assurance vie a de grande différence de faire moins bien (mise à part si l’inflation explose). Votre deuxième projet locatif à 6% brute brute fera également surement beaucoup moins bien. Tout dépendra de l’augmentation des loyers, de l’éventuelle plus-value/moins-value et de aléas (travaux de rafraichissement, vacance locative,…)

@JojoLaPatate : Je parlais biensur du cas où vous avez le choix entre garder ou non du cash smile.

Dernière modification par skype (27/03/2014 15h06)

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#21 27/03/2014 15h04 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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skype a écrit :

La question à vous poser est de savoir si vous serez faire mieux que ~4,5% NET d’intérêt composé.

Pourquoi 4,5%? Je me basais sur le taux effectif global du crédit, à comparer à la rentabilité nette nette d’un placement (d’un placement produisant des intérêts composés comme vous le précisez).

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#22 27/03/2014 15h34 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Je n’ai pas compris le sens de votre remarque mais je vais détailler le calcul par rapport à la proposition de votre banquier :

Un crédit de 110 000 sur 25 ans donne des mensualités de 564€.
Un crédit de 100 000 sur 19 ans donne des mensualités de 583€.

(25*564-19*583)*12= 36276 €

Ainsi, le fait de garder vos 10 000 € vous coûte 36 276 € sur 25 ans (c’est pire si vous remboursez par anticipation)

Cn = Co (1+i)^n
36276 = 10000(1 + i)^25
i = racine 25ieme de (3,6276)-1 = 0,0528943027978088

=> Si vous pensez faire moins bien que 5,289% net d’intérêts composés (c’est déjà une bonne performance pour un placement sûr à 100% dans un contexte d’inflation presque nulle. Une forte inflation changerait biensur la donne) avec vos placements, il faut mieux emprunter 100 000 sur 19 ans et mettre vos 10 000 euros dans ce projet. Sinon, faites l’inverse

J’espère avoir répondu à votre remarque

Dernière modification par skype (27/03/2014 17h42)

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#23 28/03/2014 20h08 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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J’ai compris, merci smile

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#24 20/11/2015 09h18 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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J’ai emprunté pour ma RP : 185000€ sur 17 ans à 1.79% (mensualité : 1052.5€ et cout total : 214709.95€)
Ma banque m’autorise à augmenter la durée (maximum 3 ans) par tranche de 1 an tous les ans. Je me dis qu’on pourrait en profiter.

Je viens de faire une simulation pour augmenter les 3 première années de 1 an à chaque fois et j’obtiens ceci :
Coût total : 219629.07€ sur 20 ans (+4919.12€ d’intérêt)
Mensualité année 1 : 1052.5€
Mensualité année 2 : 999.05€ (économie de 53.45€)
Mensualité année 3 : 948.31€ (économie de 104.19€)
Mensualité année 4 à 20 : 900.15€ (économie de 152.35)
Placement possible (lié à la baisse de mensualité) : 53.45x12+104.19x12+152.35x204 = 32971.08€

En faisant ce calcul, j’ai l’impression que je gagne de l’argent (+28k€) même sans placé le capital. Cela me parait louche et je me dis que j’ai dû raté quelque chose.
Pouvez-vous me dire si mon raisonnement est biaisé quelque part ?
Merci d’avance.

Dernière modification par Kabal (20/11/2015 09h20)

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#25 20/11/2015 09h24 → Emprunt pour sa Résidence Principale : quelle durée pour l'emprunt ? (cumul de crédits, emprunt, investissement locatif, résidence principal)

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Vous allez gagner en tréso, c’est sur et c’est le but.
Par contre vous allez payer 3 ans de plus votre crédit à la fin, donc 3 x 12 x 900,15€

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