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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 06/06/2014 17h41 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Bonjour à tous,

Je m’excuse par avance si le sujet a déjà été abordé sur le forum.(J’ai un peu cherché et j’ai pas trouvé de sujet précis ou alors j’ai mal cherché milles excuses).

Selon vous quelle est la durée la plus intéressante pour faire de l’investissement locatif?

Cela dépend de pleins de facteurs je le conçois.
Mais j’ai du mal à me convaincre sur ce sujet.Jusqu’a présent j’ai toujours emprunté sur 25 ans mais c’est long.
J’essaie de trouver le meilleur compromis pour dégager un cash flow correct et en même temps déduire des intérêts d’emprunts.

Merci de me donner vos avis

Bonne journée

Mots-clés : durée emprunt crédit immobilier

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#2 06/06/2014 17h53 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Cela dépend de l’objectif de l’investissement locatif, quel est votre objectif ainsi que de la Confiscalité….

Si obtenir un cash flow positif ou neutre= Prêt sur 20 ans
Si objectif réduire sa fiscalité, donc cash flow négatif= Prêts entre 10 et 15 ans

J’utilise les 2 systèmes.

Dernière modification par miguelmantes (06/06/2014 17h56)

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#3 06/06/2014 18h52 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Je ne suis pas d’accord avec vous Miguel sur la partie fiscalité

Un emprunt de 20 ans génère du cash flow positif et des intérêts d’emprunts importants donc source de baisse de la fiscalité.

Un emprunt sur une durée plus courte génère moins d’intérêts d’emprunt donc ne contribue pas à baisser votre fiscalité.

Les intérêts d’emprunts courent sur le capital à rembourser plus la durée est longue et moins vous remboursez de capital par mois.

Si vous remboursez plus vite votre capital sur une durée plus courte alors  votre fiscalité va augmenter.

Pour le cash flow nous sommes d’accord

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (07/06/2014 06h22)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 06/06/2014 19h07 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Bonjour Philippe,

Je suis d’accord avec vous.

Que faites vous à titre personnel si ce n’est pas indiscret?

Merci d’avance

Cdt

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#5 06/06/2014 19h30 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Le seul avantage de faire des prêts courts est de devenir rentier plus tôt.

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#6 06/06/2014 20h49 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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A mon avis, pour du locatif, la question ne se situe par entre 20 et 15 ans, mais plutôt entre 20 et 25 ans pour une histoire de Cash Flow (et donc d’enchainement des opérations) et de fiscalité.

Par contre, personnellement je ne trouve aucune banque qui soit prête à partir sur 25 ans pour du locatif. Donc dans mon cas personnel, le choix est facile : 20 ans !
En plus c’est cohérent avec un Cash Flow positif ou neutre, donc je ne me prends pas trop la tête.

Je ne sais pas comment font ceux qui arrivent encore à emprunter sur 25 ans, je n’ai pourtant pas un mauvais dossier, les banques me suivent sur des emprunts à 110%, par contre 25 ans c’est non négociable à chaque fois…

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#7 06/06/2014 20h59 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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passez par un courtier ou contactez le credit foncier. Oui il y a des banques qui acceptent de partir sur 25 ans a 110% pour du locatif, selon biensur votre profil.

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#8 06/06/2014 21h24 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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miguelmantes a écrit :

Le seul avantage de faire des prêts courts est de devenir rentier plus tôt.

Pas du tout persuadé:20 ans pour moi c’est le bon compromis:ce qui compte c’est le cash flow et qu’une opération n’empeche pas d’en réaliser une autre.Les durées courtes limitent plus rapidement sa capacité à investir.acheter plusieurs bien et en revendre un au bout de qq temps permet de devenir rentier aussi vite(si ce n’est plus ) que de vouloir rembourser sur du CT de plus petits montants.

pour schematiser,il vaut mieux rembourser 1000 sur 25 ans sans problemes de tresorerie que 100 sur 15 ans avec un effort personnel


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#9 07/06/2014 00h15 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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J’ai obtenu récemment un prêt immobilier pour ma résidence principale qui devrait rapidement se transformer en locatif. Je débute dans le domaine donc mon avis ne vaudra peut-être pas celui d’investisseur chevronné…

Mon raisonnement a été de partir sur un prêt de 25 ans afin de dégager un cashflow positif me permettant de pouvoir réinvestir à l’avenir. J’ai également négocié la gratuité des remboursements anticipés car comme vous, je trouve la durée de 25 ans un peu longue… Ce qui me permettra de dégager un bénéfice, tout en ayant la possibilité de réduire la durée du prêt par des remboursements anticipés.

J’ai l’impression que cela est le meilleur compromis (même si le coût du crédit est plus important, le bien est censé être payé par les locataires)

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#10 07/06/2014 01h35 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Si votre préoccupation est uniquement d’augmenter le cash flow et les intérêts déductibles, en toute logique il faut chercher le crédit le plus long possible.

Mais si vous avez une stratégie plus précise alors le meilleur choix n’est peut-être pas le même. Si par exemple vous êtes prêt à faire un effort financier pour devenir rentier plus rapidement, un emprunt plus court est souhaitable, et/ou un apport plus important si vous avez du cash et que vous ne souhaitez pas le placer dans d’autres types d’investissement.

Le projet que vous avez au terme du crédit peut jouer aussi : revente, rente locative, succession, … Et donc votre âge entre également en ligne de compte.

Enfin, votre situation financière (endettement, reste à vivre, …) peut également être contraignante sur les possibilités qui s’offrent à vous.

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#11 07/06/2014 05h55 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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@Paul33

Info • Forums des investisseurs heureux

@Tous

Sujet déjà abordé.

20 ans est l’age de raison …

25 ans n’apporte rien en terme de mensualité et on ne fait que payer des intérêts , faites des simulations.

Le meilleur compromis est 18 ans avec possibilité d’allonger à 20 ans , les taux d’emprunt sont souvent par tranche de 10-15 ans , 15 - 20 ans et + 25 ans.

Avec 18 ans on peux bénéficier d’un taux moins élevé que pour 20 ans et au bout de 2 ou 3 ans on rallonge la durée du prêt on conservant le même taux.

Attention le crédit foncier a des taux plus élevé car pas compte , de domiciliation bancaire mais en général on obtient un emprunt sans trop de prise de tête.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (07/06/2014 05h55)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 07/06/2014 08h19 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Je suis comme Guiliguili je débute…
De mon côté avant d’acheter mon 1er bien, je connaissais la somme totale que je pouvais emprunter (120000 euros).
Débutant dans l’immobilier, je n’ai pas voulu emprunter le max donc j’ai acheté un studio à 50000 euros sur 10 ans (10000 euros d’apport + paiement du notaire).
Mon objectif avec ce crédit court était de m’en débarasser rapidement pour viser une revente ou augmenter mes revenus pour emprunter plus d’ici quelques années. Puis surtout la petite surface devais me permettre de me faire la main sur le merveilleux monde de l’immobilier.

Maintenant je recherche un second bien. Depuis l’acquisition du 1er bien il y a 1 an et demi les prix ont chuté (même celui de mon studio). Je suis donc satisfaite de n’avoir acheté qu’une petite surface à l’époque.
Bref… je vais attaquer les financements sur 20 ans et à 110%…
Je me sens plus forte dans ce monde de requin (grâce à vous aussi… :-P) et je vais tenter de passer dans la cours des grands. Je recherche actuellement un T2 pour emprunter ce que je peux encore et ainsi commencer un 2ème crédit assez rapidement.

Je pense malgré tout ensuite stopper l’immobilier jusqu’à la fin du 1er crédit (7/8 ans) car je veux également débuter dans la bourse. J’ai encore tout un monde à découvrir.
De plus, par rapport à vous ce n’est rien mais ces 2 biens (un studio et un T2) peuvent me permettre une petite rente de 500 euros mensuels (après déduction des charges, des impôts etc…). Je commence doucement mais surement :-)

Dernière modification par Gwen11 (07/06/2014 08h22)


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#13 07/06/2014 12h07 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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TheVoid a écrit :

Si votre préoccupation est uniquement d’augmenter le cash flow et les intérêts déductibles, en toute logique il faut chercher le crédit le plus long possible.

Mais si vous avez une stratégie plus précise alors le meilleur choix n’est peut-être pas le même. Si par exemple vous êtes prêt à faire un effort financier pour devenir rentier plus rapidement, un emprunt plus court est souhaitable, et/ou un apport plus important si vous avez du cash et que vous ne souhaitez pas le placer dans d’autres types d’investissement.

Le projet que vous avez au terme du crédit peut jouer aussi : revente, rente locative, succession, … Et donc votre âge entre également en ligne de compte.

Enfin, votre situation financière (endettement, reste à vivre, …) peut également être contraignante sur les possibilités qui s’offrent à vous.

Encore une fois je ne suis pas d’accord …


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#14 07/06/2014 19h06 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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The Void a écrit :

Mais si vous avez une stratégie plus précise alors le meilleur choix n’est peut-être pas le même. Si par exemple vous êtes prêt à faire un effort financier pour devenir rentier plus rapidement, un emprunt plus court est souhaitable, et/ou un apport plus important si vous avez du cash et que vous ne souhaitez pas le placer dans d’autres types d’investissement.

1°)
Pour être rentier se pose la question de combien je dois disposer ?
Sans trop m’avancer je dirais environ 1.800 € par mois pour des besoins simples.

Combien de logements  je dois avoir pour disposer de cette somme nette par mois ?
Sans trop m’avancer , je dirais 6 T2 qui rapporte net de charges chacun 400 € soit 2400 * 12 = 28.800

Aucun travail donc très peu imposable sauf la CSG à 15,5 % soit
29 K€ * 0.15 = 4400 €
Disons qu’il reste 25 K€ / 12 = 2000 € par mois

En combien de temps je peux acquérir 6 T2 ?

Si je fait un apport mensuel pour compléter l’emprunt , je peux le faire pour 2 appartements ensuite cela risque de devenir difficile à financer.

Donc pour la première tranche de 10 ans , je peux acheter 2 T2.

Ces 2 T2  m’aideront à acheter les 2 autres pendant un nouvelle tranche de 10 ans

Les deux derniers T2 pourront être acheté en 5 ans car les 4 premiers pourront m’aider ( la durée minimum d’un emprunt immobilier est de 7 ans )

Si on met 100 € par mois sur couvrir un emprunt , au terme de 10 ans cela représente ma somme de
12.000 € …..

2°)
Si j’emprunte pour acheter un T2 avec un cash flow positif sur 20 ans mon banquier va être ravi de me prêter.
Je pourrais refaire l’opération plusieurs fois sur 20 ans en disposant de plus en plus de cash flow positif.

Je peux ainsi me constituer un patrimoine durant cette période qui ne sera pas limiter à des achats que je devrais financer moi même.
En cas d’impayé , de travaux , de vacances locatives je ne serais pas pris à la gorge.

La durée importe peu , c’est le cash flow qui est primordial sinon la banque ne vous prêtera plus.

Il est possible de faire une ou deux opérations sur des durées plus courte qui pourront être financé par d’autres opérations à cash flow positif en durée longue.

Ces opérations en durée plus courte permettent de récupérer un capital pour réinvestir avec un apport.

Pensez toujours cash flow positif

Philippe


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#15 12/06/2014 00h38 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Bonjour,

Sur quoi vous basez-vous pour affirmer que vous ne pouvez financer que 200 euros par mois pendant 10 ans ?
Cela est fonction de vos autres revenus ! Vous ne connaissez personne qui épargne plus de 200 euros par mois ? Il faut considérer ce cashflow négatif comme un effort d’épargne !

Croyez-vous qu’ Ibrahimovic ne peut pas financer 600 euros par mois (vos 6 T2 avec 100 euros de cashflow négatif) ?

Si on compte qu’il faut aussi se loger je vais prendre un T2 en plus donc 1000 euros par mois à financer si on se base sur 33% d’endettement un salaire net de 3000 euros serait suffisant !

Bien sûr la stratégie du cashflow positif est beaucoup moins risquée (dans les calculs ci-dessus il faut considérer que les loyers nets incluent les vacances locatives, les travaux ce qui in fine demanderait une rentabilité explosive sur nos T2 pour assurer les 400 euros nets sans interruption pendant 10 ans -et aussi après pour assurer les revenus de rentier-)

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#16 12/06/2014 04h19 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Gege a écrit :

Sur quoi vous basez-vous pour affirmer que vous ne pouvez financer que 200 euros par mois pendant 10 ans ?

Cela est fonction de vos autres revenus ! Vous ne connaissez personne qui épargne plus de 200 euros par mois ? Il faut considérer ce cashflow négatif comme un effort d’épargne !

Croyez-vous qu’ Ibrahimovic ne peut pas financer 600 euros par mois (vos 6 T2 avec 100 euros de cashflow négatif) ?

A ces questions sans intérêt , je vous renvoie à mon message à titre d’exemple qui évoquait 100 € et non 200 € pour être précis.
Le sens de la démonstration que vous ne semblez pas avoir saisi est qu’une somme minime de 100 € mensuel mis sur un remboursement d’emprunt locatif  représente au bout de 10 ans la somme de 12.000 €

Philippe30


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#17 18/07/2015 18h35 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Bonjour,

Dans le cadre d’un investissement locatif
Est-il préférable d’allonger la durée d’’un emprunt immo, dans le but d’en réduire les mensualité et ainsi atteindre l’autofinancement ?

D autres variables à considérer ?

Merci.

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#18 18/07/2015 19h14 → Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif... (durée emprunt crédit immobilier)

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Bonjour,
Cela dépend de votre objectif.
Mais le mieux est d’avoir un cash flow positif pour se faire un matelas confortable en cas de pépins.
C’est d’autant plus profitable si vous avez démarré l’ammortissement et que vous pouvez modulé vos échéances afin de garder le même taux.

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