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#1 06/12/2012 14h40 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

Membre
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Un petit graphique :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3538_emprunt_long_vs_court.jpg

Vous allez me dire si je me trompe. Plus on emprunte sur une longue durée, plus la somme restante à rembourser diminue lentement : -10%/an sur 10 ans et -5%/an sur 20 ans. Il est évident que si on anticipe une baisse des prix mieux ne vaut pas acheter de suite. Pourtant un prêt court permettrait de se prémunir de ce risque car comme on le voit dans le graphique, on reste moins longtemps dans la zone de perte en cas de revente anticipée (marron pour le 10 ans et rose pour la 20 ans).

Je lisais dans un autre sujet que Philippe préconise les prêts longs pour le cashflow, mais est-ce que cet argent placé est suffisant pour compenser des pertes en cas de revente dans la zone rose ? Ou vaut-il mieux emprunter court par sécurité ?

Avec des chiffres comme ça par exemple :

Montant emprunté :    40.000,00 €    
    Durée :    20 ans    
    Taux d’intérêt annuel :    3,70 %    
    Mensualité :    236,12 €

Montant emprunté :    40.000,00 €    
    Durée :    15 ans    
    Taux d’intérêt annuel :    3,30 %    
    Mensualité :    282,04 €

Montant emprunté :    40.000,00 €    
    Durée :    10 ans    
    Taux d’intérêt annuel :    3,00 %    
    Mensualité :    386,24 €

Ça fait 150€ de différence mensuelle entre le prêt 10 ans et le 20 ans. Ça fait maigre pour assurer une période de vente à perte aussi longue qu’illustrée plus haut.

Dernière modification par Kraisus (06/12/2012 14h45)

Mots-clés : durée emprunt

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#2 06/12/2012 15h19 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Quelques remarques :

- le montant du capital restant du ne diminue pas de manière linéaire (comme sur votre schéma) : au début, ça diminue moins, car il y a plus de capital  du, donc plus d’intérêts à payer (et de ce fait, la "zone rose" comme la "zone marron" est en fait bien plus étendue);

- ceux qui sur ce forum préconisent des prêts longs pour le cashflow (pour des investissements locatifs), ne le font nullement pour pouvoir revendre n’importe quand en n’étant pas à perte : ils optimisent leur trésorerie (pour pouvoir investir encore, sans que leur trésorerie, forcément limitée, devienne un frein), et prévoient normalement de revendre seulement une fois l’emprunt complètement remboursé.

- une banque raisonnable pourrait devenir réticente à financer les nouveaux investissements d’un bailleur, si la valeur des biens apportés en garantie pour les prêts déjà en cours a beaucoup diminué (= si on est dans la "zone rose"), mais pas grand monde n’a du expérimenter cette situation récemment.


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#3 06/12/2012 15h28 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Entre une mensualité à 236€ et une à 386€, vous passez d’un cash flow positif à un cash flow négatif.

Si je loue mon bien de 40k€ 350€/mois, je couvre mon crédit et mes charges dans le 1er cas mais pas dans le second. Déjà ça change tout. Sur 30 biens ou plus, la situation 1 me permet de vivre rentier, la 2e me ruine.

Et puis votre courbe d’hypothèse des prix immo est purement théorique (elle sort d’où?), et on fait varier les zones marrons et roses "à l’envie".

Et je finirai en disant que nous préconisons d’acheter non pas au prix du marché mais minimum 25% en dessous. Donc d’après votre graphique, nous sommes toujours gagnants. (ouf, Dieu merci!!! smile )


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#4 06/12/2012 15h28 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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GoodbyLenine a écrit :

- le montant du capital restant du ne diminue pas de manière linéaire (comme sur votre schéma) : au début, ça diminue moins, car il y a plus de capital  du, donc plus d’intérêts à payer (et de ce fait, la "zone rose" comme la "zone marron" est en fait bien plus étendue);

En fait je n’ai jamais emprunté donc je me suis inspiré d’un tableau de remboursement où les mensualités étaient constantes.
Mon ignorance en la matière est un puits sans fond. ^^

Okay ZX-6R !

Dernière modification par Kraisus (06/12/2012 15h30)

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#5 06/12/2012 15h29 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

Modérateur
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Les mensualités sont peut-être constantes, mais le capital restant du ne varie pas de manière linéaire…..
Analysez plus en détail le tableau d’amortissement que vous avez.


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#6 06/12/2012 15h38 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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oui en gros 65-70% des mensualités des premières années sont des intérêts…


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#7 06/12/2012 18h21 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Kraisus a écrit :

Je lisais dans un autre sujet que Philippe préconise les prêts longs pour le cashflow, mais est-ce que cet argent placé est suffisant pour compenser des pertes en cas de revente dans la zone rose ? Ou vaut-il mieux emprunter court par sécurité ?

Vous achetez pour quelle raison ?

Vous achetez pour louer alors prenez un emprunt sur du long terme et comme l’a indiqué ZX-6R , vous aurez du cash flow positif.

Vous achetez pour revendre dans 7 ans alors prenez un crédit sur 7 ans

Tout cela dé"pend de votre stratégie immobilière.

Vous pouvez très bien achetez un petit studio dans un ville universitaire , le louer pendant 7 ans et ensuite le donner en usage au grand ou à la grande qui va faire ses études et puis le revendre 2 ans ou 3 après.
Vous pouvez acheter un studio sur une durée courte car votre apport personnel mensuel sera faible sur des petits montants pour disposer ensuite de fonds pour refaire un achat plus gros dans 7 ans.

C’est un peu ce que j’ai fait au début un crédit de 7 ans puis petit à petit j’ai augmenté la durée car je voyais bien que je ne pourrais plus emprunter sinon du fait des charges de copropriété ,des impôts fonciers , des travaux.

Maintenant je peux par contre profiter du cash de 2 biens vendus  et de 2 biens payés dont un en vente.
Ces fonds me permettent de réinvestir , du moins je recherche actuellement.

Pour les remboursements , les intérêts sont calculés sur la capital restant , comme sur une courte durée les mensualités sont plus importants , la part de capital remboursé mensuellement  est aussi plus importante donc les courbes ne sont pas identiques entre 7 ans ,10 , 15 , 20 25 ans

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 07/12/2012 07h51 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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J’ai une idée, payez cash comme cela il y a 0 zone où l’on ne peut pas vendre sans perdre de sous…
Vous comprenez bien que votre raisonnement ne tient aucunement compte de l’argent dépensé dans le bien. à la rigueur votre zone vous donne le moment à partir duquel on peut vendre  et couvrir le CRD du crédit, c’est tout.

Pour moi, un graphique qui permettrait de voir quand et combien on perd de l’argent serait en prenant en compte les mensualités versée - le loyer estimé de l’appartement/maison qu’on occupe (à affiner avec les charges de propriétaire vs charge locataire). Le tout en sus du CRD du prêt comme vous le faites (mais avec les bonnes formules).

Dernière modification par yannou77 (07/12/2012 07h53)

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#9 07/12/2012 11h52 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Merci d’avoir modifié le titre, j’avais du mal à en trouver un de correct..

@Yannou : je pars du principe que le loyer net est égal (ou supérieur - cas non pris en compte dans ce graphique ci-dessous) à la mensualité, sinon l’opération n’est pas intéressante.

J’ai affiné le graphique (il manque encore la taxe sur la plus-value et l’éventuel déficit foncier):

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3538_simu_emprunt.jpg

Prêt de 40000€. Frais de notaire 3000€ cash.
Prêt à 10 ans à 3% avec assurance 0,25%
Prêt à 30 ans à 4,5% avec assurance 0,25%
Valeur -0,5%/mois pendant 10 ans puis +0,1%/mois pendant 20 ans (choix arbitraire !).
J’ai utilisé ce tableau d’amortissement

On voit très bien l’intérêt d’acheter en dessous du prix du marché : la zone "tendue" (vente à perte) est de 225 mois si on a acheté au prix du marché, contre 130 mois quand on achète à -20% (en prenant en compte 3000€ de frais de notaire, non ajustés sur l’inflation, qui ne sont pas représentés dans les courbes - ça demande d’être sous excel pour lire les données précisement). De plus on peut voir venir la chose (dans cet exemple 45 premiers mois de baisse où l’on peut vendre sans perte, en récupérant les frais de notaire - si l’opération fait du cashflow, cela fait quelques mois en plus).
Par contre aucun soucis avec le prêt à 10 ans, on est toujours dans le "vert" (sauf dans les 24 premiers mois en cas d’achat à la valeur du marché - c’est "un peu" contre-intuitif de se dire qu’il faut attendre pour vendre sans perte dans une période de baisse smile).

_____________________________

Maintenant j’ai un point noir à éclaircir. Admettons que je gagne 1500€/mois net, la capacité d’emprunt est de 500€. Si en faisant une opération d’immo locatif j’arrive à faire un cashflow de 200€, mes "revenus" sont maintenant de 1700€/mois, sans avoir à payer les mensualités. Est-ce qu’on peut aller voir une autre banque et avoir une capacité d’emprunt de 567€ ? Ou vont-ils seulement considérer les 67€ ? Ou rien ?
Je vous demande ça parce que Philippe disait vouloir du cashflow pour retrouver sa capacité d’emprunt, mais avec 67€ je ne pourrais pas emprunter beaucoup (13k€ sur 30 ans à 4,5%). Ça peut être destiné à du garage (mieux qu’un parking car on ne sait pas si les véhicules individuels seront autant présents à l’avenir - éventuelle pénurie de ressources ; un box peut servir d’espace de rangement) si on trouve un bon rendement.

Dernière modification par Kraisus (07/12/2012 12h00)

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#10 07/12/2012 12h04 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Déjà vous pouvez abandonner l’idée de prêts à 30 ans, ça n’existe pas aujourd’hui.

Ensuite, vous parlez de baisse de l’immo de 0,5% par mois pendant 10 ans, soit 60% de baisse???

A votre place j’envisagerai plutôt un placement en actions dans ce cas non?


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#11 07/12/2012 12h24 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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C’est un Contingency plan.Voir ce qui se passe si ça arrive. Pour ce qui est des actions, je n’y connais pas grand chose, mais j’ai vu que ça peut baisser tout autant que l’immobilier. Qui peut croire que la "crise" est finie ?

Avec un prêt sur 20 ans à 3,65% (+0,25% d’assurance), la période de vente à perte (si cashflow=0) s’étend quand même sur 145 mois si on a acheté à la valeur du marché.

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#12 07/12/2012 14h17 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Oui, c’est tout à fait normal si la dépréciation de l’actif est largement supérieure au remboursement du capital.

Prenons une hypothèse de dépréciation mensuelle de 0,2% soit 2,4% par an et vous êtes gagnant au bout de 36 mois. (à -0.3%/mois, soit -3.6% / an, il faut 85 mois) Donc même en tendance baissière on est gagnant à plus ou moins long terme en fonction de la baisse, mais on est toujours gagnant.

S’il s’agit de votre RP, vous revendez pour en racheter une autre qui elle aussi a baissé donc ça ne vous impacte pas beaucoup.

Si c’est pour du locatif vous avez suivi les conseils du forum et vous avez acheté 25% sous le prix du marché, vous avez fait des travaux, et vous avez donc soit le choix de louer et d’en tirer un cash flow mensuel positif soit de revendre et d’encaisser une plus value. Vous êtes immédiatement gagnant.

Si vous ne suivez pas les conseils du forum vous achetez au prix du marché, vous n’avez pas de cash flow positif, voir même vous achetez une défiscalisation sur plan sans même aller voir la situation et dans ce cas, oui, vous allez perdre des sous smile


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#13 07/12/2012 14h32 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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ZX-6R a écrit :

Si c’est pour du locatif vous avez suivi les conseils du forum et vous avez acheté 25% sous le prix du marché, vous avez fait des travaux, et vous avez donc soit le choix de louer et d’en tirer un cash flow mensuel positif soit de revendre et d’encaisser une plus value. Vous êtes immédiatement gagnant.

C’est bien l’idée ! J’essaie de me faire l’oeil en parcourant les annonces, en attendant de me lancer pour de bon.

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#14 07/12/2012 14h41 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Lors de mes débuts, je faisais des stats sur le site seloger. Je notais pour chaque arrondissement le prix de vente (le prix affiché était proche du prix réel en 2009) par m² et pour les locations les loyers moyens au m². Je pouvais donc calculer pour chaque annonce le cash flow que je pouvais en retirer. Ainsi, j’ai pu acheter sur Paris 100% à crédit en ayant un cash flow positif.

On parlait déjà d’éclatement de la bulle, et pourtant ça a pris 20% en 2010…

Dernière modification par ZX-6R (07/12/2012 14h42)


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#15 07/12/2012 15h14 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Je regardais hier du côté de Versailles, plus de 230 loyers pour un appartement. Comment faire du cashflow dans un marché comme ça ? Combien de loyers pour votre achat ?

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#16 07/12/2012 15h31 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Je raisonne plus en rentabilité qu’en nombre de loyers. Mon premier achat parisien coutait 170 mois de loyer.


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#17 07/12/2012 16h28 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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ZX-6R a écrit :

Je raisonne plus en rentabilité qu’en nombre de loyers. Mon premier achat parisien coutait 170 mois de loyer.

Du nombre de loyers que représente le prix du bien découle le rendement brut annuel, 120 loyers => 10%, 240 loyers => 5%, n’est-ce pas ?
Je cherche a faire une formule dans mon tableur qui donne le salaire que l’on doit atteindre pour avoir une capacité d’emprunt assez élevé pour devenir rentier de suite. Dur-dur… smile
D’après ce message, il faut enlever 1/4 voir 1/3 des loyers pour le calcul net.

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#18 07/12/2012 16h34 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Je cherche a faire une formule dans mon tableur qui donne le salaire que l’on doit atteindre pour avoir une capacité d’emprunt assez élevé pour devenir rentier de suite. Dur-dur… smile

Même avec un salaire de PDG d’une grosse boite, aucune banque ne vous prêtera des millions si vous n’avez pas d’expérience en immo. Donc j’ai envie de dire "peu importe".

Vous m’avez l’air de faire beaucoup de calculs théoriques mais qui ne s’appliquent pas dans la "vraie vie", non? smile

D’après ce message, il faut enlever 1/4 voir 1/3 des loyers pour le calcul net.

le calcul net de quoi?
La rentabilité nette? Vous partez de la brute et enlevez les charges de copro, taxes et assurance. C’est très variable. Sur un immeuble que vous possédez entièrement, la différence brut / net va être faible vu qu’il n’y aura pas de charges de copro. Sur un studio ou les charges peuvent atteindre 15% du loyer ca peut chiffrer vite… Il n’y a pas de calcul moyen, c’est que du cas par cas.


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#19 08/12/2012 15h56 → Immobilier : moins value en fct de la durée de l'emprunt et baisse des prix (durée emprunt)

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Ne pensez-vous pas que le risque majeur viendrait d’une déflation à la japonaise avec baisse des loyers ?
Dans ce cas là, le cashflow pourrait passer négatif.
Une question aux bailleurs du forum, avez-vous déjà eu des locataires qui tentent de négocier le loyer à la baisse ?

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