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#1 11/10/2014 20h44 → Achat d'un bien immobilier à rénover à plusieurs et SCI... (part, revente, rénovatien, sci)

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Réputation :   14 

Bonjour,

J’ai trouvé un bien intéressant avec beaucoup de rénovation (on garde les murs, la charpente, les solives et peut-être les planchers si la restauration est possible).

Je vais donc l’acheter (si ma proposition est accepté, mais c’est en bonne voie), mais pas tout seul.

En effet je compte l’acheter avec ma mère, puisque je n’ai pas une capacité d’emprunt suffisante et que je suis faiblard en gestion administrative courante, on va donc monter une sci.

L’objectif est, pour cette maison, de rénover puis de revendre et ensuite d’utiliser l’emprunt(transférable) et la plus-value pour acheter un terrain et construire des maisons (2 ou 3 suivant la taille du terrain) puis de les louer.
Par la suite, on souhaite faire un autre emprunt pour construire encore 2 ou 3 maisons pour les louer et ainsi de suite…

Mais il y a des points a résoudre…
Le premier, le partage des part:
-je n’ai pas une capacité d’emprunt suffisante pour le faire seul.
-je ne suis pas très bon dans la gestion courante, mais je sais calculer un budget, donc c’est elle qui ferra la compta (et puis c’est métier…) et moi les devis (puisque je sais quoi commander et où).
-je paierai les mensualités en différé partiel (50% de la mensualité pleine) pendant les travaux et jusqu’à la vente. elle ne paiera que les "extras"
-elle fournira une aide ponctuel sur le chantier (aller chercher une boîte de vis, apporter des sandwich, faire du nettoyage de chantier etc…)
-je m’occuperai majoritairement des état des lieux (donc pour la seconde partie du projet)
-je ferrai l’entretien et les réparation courantes (idem)

Dans cette situation, je ne vois pas comment répartir les parts de la sci puisque la première partie est quasiment entièrement à ma charge (puisqu’en fait elle se porte caution et gère la compta et une petite aide sur le chantier), et ensuite elle aura plus de compta et moi un peu moins de travail manuel. Sachant tout de même que sans moi elle ne peux pas se lancer dans ce projet, et inversement.

Deuxième point:
Acheter, rénover et revendre, c’est une opération de marchand de biens, est-ce un problème de le faire une fois au sein d’une sci toute fraîche?
Et si d’autres opportunités de ce type se présente, comment faire? (c’est pas l’objectif premier mais un coup à l’occasion…)

Troisième point:
IS ou IR?
Pour moi comme pour elle, une séparation entre la sci et nos déclaration d’impôts semble préférable(moi parce que je touche encore de l’aide social et que je ne peux me lancer sans, mon but étant de ne plus en perçevoir le plus tôt possible, et elle pour maintenir son IR au même niveau), ensuite le but est de revendre chaque nouvelle construction au bout de 10 ans.

Sincèrement l’IS me semble la meilleur solution dans notre cas, mais j’ai peut-être tord smile

Quatrième, cinquième et n-ième points:
Je ne vais pas en rajouter pour l’instant et je continue mes recherches de mon côté! wink

Merci de m’avoir lu jusqu’à bout, c’est un bon pavé quand même.

PS: Je travaille à 3/5, j’ai donc du temps pour bosser sûr les chantiers et à termes j’aimerai bien ne faire que çà (construction/location et rénovation/revente à l’occasion)

Mots-clés : part, revente, rénovatien, sci

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#2 11/10/2014 21h47 → Achat d'un bien immobilier à rénover à plusieurs et SCI... (part, revente, rénovatien, sci)

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Tentative de réponse :

Préalable : pourquoi donc vouloir faire une SCI, au moins pour le 1ère bien, avec tout ce vous décrivez (entre mère et fils, le fils paie tout et fait les travaux alors que la mère donne des coups de mains plus ou moins ponctuels, les deux vont en faire leur résidence principale, l’idée est de faire un e PV à la revente dans pas mal d’années -quand il y aura une autre RP ou un autre projet en vue) ?

Premier point :  est-ce que votre mère souhaite y gagner du cash ? Si non, alors vous pouvez juste convenir que vous portez tout le projet (devenez proprio en direct du bien) et que vous hébergez votre mère en échange de sa participation limitée, et de sa caution solidaire pour la banque. Vous vous simplifiez ainsi largement les démarches, entre autres. Si vous voulez vraiment faire une SCI, vous pourriez  évaluer la valeur de chacune des taches, et les valoriser dans le partage des parts,  mais c’est un peu fastidieux, et pas sur que ce soit bien utile au fond.

Deuxième point : pour rénover le bien où vous résiderez avec Maman, pas besoin d’être marchand de biens. Vous vous reposerez la question si vous voulez renouveler la chose (mais ça ne devrait pas être pour tout de suite…).

Troisième point: IR sans guère de doutes (mais pas de SCI serait encore mieux).

Quatrième point : évitez d’essayer de résoudre des problèmes qui n’existent pas, ou les créer.

Commencez par aller voir le banquier pour savoir s’il vous prête avec la caution de Maman (pour acheter et rénover votre RP)….


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#3 12/10/2014 00h16 → Achat d'un bien immobilier à rénover à plusieurs et SCI... (part, revente, rénovatien, sci)

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Pourquoi faire une SCI?

parce que pour emprunter un tel montant (140k tt frais inclus y compris materiaux) je ne peux le faire qu’avec elle, hors ce n’est possible qu’avec ça banque. paradoxalement c’est celle qui me prête le moins à titre individuel. Et il n’acceptent que dans le cadre d’une indivision ou d’une sci mais pas pour une caution (ne me demander pas pourquoi)
Hors l’indivision pose d’autres problème (notamment vis à vis des apl)

est-ce que ma mère souhaite y gagner du cash?
OUI, elle prend un risque et y passe du temps donc çà me semble normal.
J’aurai bien aimer pouvoir acheter avec sa caution, en tant que ma rp, et lui reverser une part du gâteau après la vente mais c’est impossible sad(pour la banque)

Pour l’évaluation des tâches et bien justement je suis dans le flou complet, le but étant pour elle comme pour moi de ne pas être lésé!

Deuxième point:
J’y résiderai seul (pendant les travaux), elle garde sa RP.
Par contre oui je souhaite renouveler l’opération mais occasionnellement seulement, après je ne connais pas la meilleur méthode. Principalement, après l’apport de cash généré par l’achat-rénov-revente, le but est de construire de A-Z du locatif donc pas de revente immédiate.
En fait le premier achat est un levier.

Troisième point:
IR ok si on s’y retrouve moi çà me va smile
par contre,sans sci, avec la banque c’est impossible

Quatrième point:
Je ne cherche pas à me créer des problème mais un blinder notre projet que ce soit pour la première étape achat-réno-revente ou pour la suite. un projet bien ficelé, c’est le début du succés (juste pour la rime).

Et oui j’ai commencé par aller voir le (les en faite) banquier, avec le résultat suivant sci ou indivision, hors en indivision je ne peux prétendre aux APL (d’après ce que j’ai compris) et sans çà c’est impossible pour moi (c’est bête d’une certaine puisque c’est le levier qui me permettrai de me détacher de l’aide social)

Merci beaucoup d’avoir pris le temps de me repondre qui plus est de manière constructive et travaillé.

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#4 12/10/2014 07h26 → Achat d'un bien immobilier à rénover à plusieurs et SCI... (part, revente, rénovatien, sci)

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Bonjour Widget,

Pourquoi vouloir acheter un bien trop cher pour vous ?

Vous dites être et connaitre le bâtiment , c’est une bonne chose mais partir sur un gros projet vous coutera plus cher que vos prévisions initiales pendant ce temps il faudra rembourser l’emprunt , payer les matériaux.
Visez un bien moins gros comme une maison de village sans avoir à refaire l’ensemble du bâtiment car la rénovation est chronophage.

Monter une SCI permet si je comprend d’inclure votre mère dans l’opération , sachez qu’une SCI n’est pas une société commerciale destinée aux achats reventes , c’est une structure juridique permettant de constituer via des associés une structure pour la gestion et mise en location de biens.

Vous parlez  d’une SCI IR ou IS , la pire de toute dans votre schéma est la SCI IS car vous allez subir la plus value professionnelle qui vous prendra par les impôts toute la valorisation que vous aurez réalisé par les travaux.

La SCI IR générera une forte plus value dans vos revenus personnels et ceux de votre mère lors de la revente du bien.

A mon sens oubliez la SCI pour votre opération , privilégiez une opération achat - rénovation - revente en nom propre vous éviterez les arcanes juridiques et le risque très fort de requalification en marchand de biens suite à un achat -revente avec plus value et intention spéculative.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 12/10/2014 09h58 → Achat d'un bien immobilier à rénover à plusieurs et SCI... (part, revente, rénovatien, sci)

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Bonjour Philippe30,

Si je vise un bien dans c’est prix, c’est parce-qu’il n’y a pas grand choses de moins cher dans ma commune.
J’achète dans ma commune car je connais le marché, mais aussi pour limiter voir supprimer certains frais pendant la durée de l’opération (je n’aurai pas de frais de transport pour mon job salarié par exemple).
Ce n’est pas ma première rénovation de ce type, mais cette fois c’est pour moi.

La rénovation n’est pas forcément beaucoup plus chronophage que le neuf mais je vous l’accorde il y a du boulot!

Donc, un achat en indivision semble être la seul solution (enfin la meilleur), mettons à 70/30. (puisque le cautionnement n’est pas accepté par le banquier)
La maison est ma RP jusqu’à la revente, et donc je ne paierai pas de pv mais elle en paiera sur ses 30%.
Par contre pour l’aide au logement je ne sais pas ce que çà va donner, je vais me renseigner à la CAF.
Par la suite, avec les bénéfices, nous pourrons monter une SCI pour faire de la location.

Si je ne me suis pas trompé, avec un prix de vente de 240k:

achat (notaire et travaux inclus): 140
revente: 240
pv:100
ma part, exonéré donc: 70
sa part: 30 taxé à 34.5% donc env. 20 net
il y a aussi le remboursement anticipé du prêt.

Il me semble que c’est limite légale, puisqu’il y a l’intention du marchand de biens et que je déclare la maison  RP (ce qui serra le cas dans les faits)…

Merci pour votre réponse.

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