Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 28/12/2015 12h00 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je me permets un message car j’ai un peu de mal à trouver la meilleure solution… et surtout j’entends tout et son contraire smile pardonnez si ça peut vous paraitre confus pour des pros comme vous mais ce n’est pas mon job du tout…

J’ai très bien gagné ma vie pendant 20 ans (avec forcement beaucoup de sacrifices… et peu de temps perso d’où mes lacunes immobilières… on ne peut pas être bon partout), au fur et à mesure des années je me suis constitué un beau patrimoine immobilier (enfin je pense)

J’ai commencé il y a 10ans par acheter un appartement que je loue en nu (locataire dedans depuis 8ans), puis un deuxième appartement (un ami qui vendait) que je loue également en nu… quelques années plus tard ne sachant ou placer (et ayant une belle occasion) je racheté un 3eme appartement loué aujourd’hui en nu aussi…

Il y a 2 ans suite au décès de mes parents j’hérite de 2 appartements qu’ils louaient également depuis des années.
Tout est géré par une agence immobilière et j’avoue ne jamais avoir rencontré de soucis majeurs.

Je possède donc à ce jour 5 appartements loués en nu qui me rapportent environ 4000 euros / mois. Tous en ile de France dans un secteur de 20km à la ronde.

Pour des raisons perso j’ai arrêté mon activité pro en juillet je souhaite en effet profiter de la vie et prendre du temps à mieux gérer tout cas… les 12h de boulot par jour du lundi au samedi c’est terminé pour moi, je l’ai fait mais je laisse la place désormais.

Actuellement (et n’ayant pas prévu d’en arrivé là aujourd’hui) je déclare bêtement chaque appartement via le formulaire 2044, en déduisant frais d’agence, assurance, travaux etc etc…

Je pense que c’est très bien pour un ou deux appartements mais sur une plus grosse échelle existe t’il une autre fiscalité plus intéressante ?

Mon but est de vivre des loyers en prenant un mi temps à coté (pour la couverture sociale également), j’ai bientôt 38 ans donc encore du temps devant moi.

J’ai la chance d’avoir des supers locataires en place depuis des années et qui payent rubis sur l’ongle je souhaite donc conserver mes investissements.

Je dispose également de 200k€ placés en SCPI NU PRO sur 3ans (pour sortir de l’ISF), je suis donc en capacité d’acheter un 6eme appartement d’ici peu car j’arrive à échéance.

J’ai lu plusieurs articles sur le meublé qui semblent intéressants (sur le plan fiscal) mais j’ai peur du turn over important, et surtout mes locataires sont en place depuis des années je ne peux pas tout modifier…

Autre chose qui me retiens d’acheter le 6eme appartement est que je passerai ISF, par conséquent l’appartement supplémentaire ne m’apporterait rien de plus et servirait à payer l’ISF tout simplement…

J’ai vu 2 comptables "spécialisés" mais je ne suis pas convaincu… création de SCI pour l’un (quel intérêt concrètement je ne sais pas, je n’ai pas d’enfant et donc pas de transmission prévue), rester comme ca pour l’autre (mon dossier semblait l’ennuyer plus qu’autre chose)…

Toute remarque sera bonne à prendre.. merci d’avance !

Mots-clés : immobilier, isf, regime fiscal

Hors ligne

 

#2 28/12/2015 14h56 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
à ma connaissance, en location nue, il n’y a pas 36 moyens de limiter l’imposition :  faire des travaux éligibles ou
utiliser le dispositif Borloo
Dans ce dernier cas, il y a des conditions de ressources pour les locataires et des plafonds de loyer à respecter.

Cordialement

Paul

Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
- suppression du lien publicitaire

Hors ligne

 

#3 28/12/2015 15h35 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   51 

Bonjour,

Tout d’abords… Quel plaisir de lire votre exposé ! Je vous souhaite que tout aille pour le mieux dans vos projet personnels.

Ensuite, pour prolonger ce qui a été dit sur le Borloo, sachant que vos biens sont en RP, il faudrait les détailler un peu plus (type, état, surfaces) ou appeler directement les services de l’Etat type DDT pour envisager un conventionnement : vous serez immédiatement fixé.

X

Hors ligne

 

#4 28/12/2015 17h15 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   13 

Une piste si vous voulez ne pas etre imposable a l’ISF: le LMP

Le loueur meublé professionnel n’inclus pas dans son patrimoine ses immeuble en location car c’est considéré comme un outils de travail

Si votre travail a mi-temps rapporte moins que vos location ( a 4000€ de location j’imagine que non ) et vous générez plus 23k€ de location.

Je ne maîtrise pas assez le sujet pour vous dire que c’est la solution mais c’est une piste a creuser smile

Dernière modification par julien62 (28/12/2015 17h21)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

Hors ligne

 

#5 28/12/2015 17h24 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Modérateur
Réputation :   1078 

Bonjour,

Vous devriez vous présenter (ici) en donnant un peu plus de détails sur votre patrimoine (en particulier, loyers perçus, charges qu’ils vous restent à payer, valeur vénale estimée, ainsi que s’il reste un emprunt sur le bien le capital restant du et la durée restant et la mensualité, et une estimation des travaux annuels, pour chaque bien immobilier), ainsi que vos revenus et charges, et rappeler vos objectifs, pour qu’on puisse vous faire des suggestions adaptées.

La question "Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ?" n’a pas de réponse générale, et la pertinence de chaque suggestion dépendra du reste du contexte (de votre situation). Il faut prendre la globalité de votre situation et de vos objectifs en compte.

De manière générale, il sera sans doute peu pertinent de vendre les parts de SCPI dont vous récupérerez la pleine propriété, si elles n’ont pas un rendement significativement inférieur à celui du en dans lequel vous réinvestiriez. Investir en nue-pro sur 3 ans (seulement) pour éviter l’ISF n’est pas optimum : vous auriez du le faire sur une durée bien plus longue (en le faisant sur 3 ans, si c’est pour revendre après 3 ans, les frais d’achat/vente représentent beaucoup plus que vos économies d’ISF).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#6 28/12/2015 18h02 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses,
Effectivement mon compte a été crée il y longtemps je pensais avoir fait une présentation à l’époque…

En ce qui concerne le LMP comme son nom l’indique c’est pour du meublé ce qui n’est pas mon cas.

Concernant la valeur je dirais 5 appartements à environ 200k€ chacun + 300k€ de RP ca veut dire environ 1,3M€ donc en ajustant vers le bas je passe sous l’ISF mais avec les 200K€ en nu propriété je vais depasser.
Pour repondre à votre question j’avais pris 3 ans dans l’urgence, sous les conseils (mauvais) d’un gestionnaire de patrimoine… Effectivement vu que je n’ai pas directement besoin de cet argent une durée plus longue aurait été parfaite…

Concernant les appartements ils sont quasiment tous identiques, 40m2, 2 pièces, très bien situés (proche gare), loués 800€ chacun (hors charges) X 5 = 4000€ mensuels dans la poche.
Biensur c’est avant impôts (taxe foncière, CSG, impôts etc).

Dans mon cas et ce que je ne trouve pas logique, c’est que si je rachete un appartement (avec les 200k€ que j’ai en part scpi) je deviens ISF… Par conséquent les loyers vont juste me servir à rembourser l’ISF aucun interet…
J’ai tout interet à reprendre un investissement en nu pro …
Quel manque à gagné pour l’état, s’il n’y avait pas cet ISF ca serait un appart en plus, une taxe fonciere en plus, des impots en plus…

En gros je plafonne dans mon developpement de patrimoine si je veux rester hors ISF… 

Question bete mais pourquoi le LMP existe que pour le meublé ? Car je reponds aux critères…

Dans mon cas il serait ridicule et compliqué de tout passer en meublé, changer de locataires etc… Sachant que le LMP peut disparaitre dans quelques années…

Concernant le projet il est simple, vivre rentier.
Je suis quelqu’un de simple, avant je gagnais 13k€ par mois je n’avais pas le temps de depenser, je suis passé a coté de ma vie de famille, donc aujourd’hui à choisir je préfère 3000€ par mois et avoir du temps smile

Hors ligne

 

#7 28/12/2015 18h09 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   13 

Si vous avez de bon locataires avec qui vous entretenez une bonne entente il est possible a la fin de chaque bail de passé en meublé , le cout d’achat de quelques meubles pour ces surfaces ne devrait pas couter tres cher.

Si ma mémoire est bonne la RP a droit a un abattement de 30% pour l’ISF.

Une petite idée: Acheter un apart a 200k€ avec 800€ de loyer et le louer en meubler.
Passer 2 appartements que vous possédez deja en meublé et cela suffit pour passé 600k€ en LMP et rester en dehors de l’ISF
28800€ de loyer par an donc plus de 23k€
Ca reste votre premier revenu si vous etes a 50%

PS: N’oublier pas de passer par la partie présentation pour respecter la charte du site smile

Dernière modification par julien62 (28/12/2015 18h12)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

Hors ligne

 

#8 28/12/2015 19h31 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Nous connaissons un peu la même situation et pourriez vous prendre contact avec nous pour en discuter : voici notre presentation :
SCI avec différents biens en location en l’occurrence 3 dont deux avec bail commerciaux, un bail habitation
La SCI héberge aussi une activite en BIC  de LMNP loueur meuble non professionnel ( chambres d’hôtes et gite)
Nous avons une SAS qui investit dans les energies renouvelables ( panneaux solaires par central sur toit de l’un de notre entrepot avec bail emphytheotiques 20 ans
Un bien propre en location qui ne fait pas partie de la SCI d’un des deux associés;
Nous avons également une activité agricole à vocation équestre en formule élévage et pension chevaux
Toutes nos structures disposent de bilans.
Sans succession nous recherchons des partenaires pour étudier des rapprochements et développer des projets par voie de fondation ou autres à étudier et sommes ouverts à toute orientation,
cordialement

Hors ligne

 

#9 28/12/2015 23h39 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   

Julien62:
Bonsoir je confirme l’abattement de 30% sur la RP mais ca ne change pas mon problème ca le retarde…
En ce qui concerne le LMP je suis d’accord sur le fond mais sur la forme c’est beaucoup plus compliqué (comptabilité, registre du commerce etc) bref j’ai entendu beaucoup de gens se plaindre de la complexité du montage…

Autre solution (que j’envisage fortement pour être franc) est l’exil fiscal, j’adore la france mais je suis jeune et tenter l’experience ailleurs pourquoi pas !
J’ai un ami qui a fait fortune comme ca au portugal, je dis fortune car en 10ans il est passé d’un appartement pourri qu’il louait en saisonnier (appartement de ses parents) à porto, à 6 ou 7 aujourd’hui, la crise offre des affaires des bons coups à jouer, des frais de notaire ridicules comparés à la france, une demande croissante des touristes, pas d’ISF et autre compléxité fiscale…Et le soleil smile

Bon c’était une parenthèse enchantée mais pourquoi pas …

Chalonge:
Bonsoir,
Bravo pour votre profil qui semble bien développé, peut être trop pour moi…
Vous misez partout, aussi bien en immo qu’en société en presentant des montages j’imagine complexes…

Je ne me lancerai pas dans des choses que je ne maitrise pas, j’ai passé assez de temps à me prendre la tête en entreprise desormais je veux du "simple" smile

J’imagine que vous passez outre l’isf avec ce genre d’activité smile

Au plaisir de discuter avec vous.

Bonne soirée

Dernière modification par joebar (28/12/2015 23h44)

Hors ligne

 

#10 29/12/2015 01h05 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Modérateur
Réputation :   1078 

La première chose que me frappe eau niveau de chiffres, c’est :

jebar a écrit :

5 appartements à environ 200k€ chacun

quasiment tous identiques, 40m2, 2 pièces, très bien situés (proche gare), loués 800€ chacun (hors charges)
….
avant impôts (taxe foncière, CSG, impôts etc).

soit une rentabilité brute maximale de 4.8% (800*12/200000) s’il n’y a aucune vacance locative, ce qui me semble très faible. De plus, vous indiquez vouloir "du simple"… Or la location d’immobilier résidentiel en direct, ce n’est pas ce qu’il y a de plus "simple" (sauf à avoir beaucoup de chance).

La première piste que je vous suggèrerais donc, avant même de réfléchir à une optimisation de la fiscalité (laquelle ne fera pas de mal), est de vendre l’un ou l’autre de (voire à terme tous) ces biens pour investir dans de l’immobilier susceptibles d’offrir un bien meilleur rendement.
Vous pouvez chercher d’autres biens immobiliers, en profiter pour viser des biens que vous pourriez louer meublé (et pas seulement, ni même principalement pour l’impact sur l’ISF, mais déjà pour payer moins d’impôts sur le revenu, avec la possibilité d’amortir). Pour vous simplifier la vie, vous pouvez viser les SCPI (de rendement) qui vous procureront un rendement voisin de 5.0%…  mieux que vos 4.8% brut actuel, et sur ces 5% (qui sont ce que vous percevrez, avant IR et PS) vous n’aurez pas à payer  (contrairement à avec vos T2 actuellement) les charges non récupérables, les frais d’agence, ou la taxe foncière. Ces 5% tiennent déjà compte d’un certain taux de vacance locative, et vous êtes dispensé de toute gestion locative. 
Il n’y a que si vous escomptez des plus-values substantielles de vos actuels 2 pièces, bien plus élevées que celles que vous pourriez espérer d’un autre type de bien, que les conserver est objectivement une décision raisonnable. (Et escompter ceci d’immobilier résidentiel actuellement me semble très très optimiste)

Je ne comprend pas votre forte préoccupation pour l’ISF. Avez-vous seulement évalué combien vous auriez à payer en détenant un patrimoine ISF de 1.4 M€ (ou mêem de 2 M€) ? Si vous l’aviez fait, vous auriez réalisé que c’est fort peu, et assurément trop peu pour que ça influence autant la stratégie de gestion de votre patrimoine. (Ceci sans oublier que tous les candidats sérieux de droite pour 2017 semblent inclure dans leur programme la suppression de l’ISF)

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale. C’est ce qui justifie tout ce que vous considérez comme "anormal", et qui ne l’est pas vraiment. (Notez que ça a d’autres implications pour la location meublée…). Ceci explique aussi pourquoi il est probable que la pérennité des statuts de LMNP/LMP a bien des chances d’être supérieure à celle de pas mal d’autres niches fiscales, la fiscalité des activités commerciales évoluant quand même moins vite que celle des particuliers.

Dans votre cas, je pense que ce qui serait ridicule, c’est de changer complètement votre situation, votre activité et votre principale source de revenu, sans vouloir nullement remettre en cause la structure de votre patrimoine, lequel devra demain vous fournir la quasi-totalité de vos revenus.
Il me semblerait bien plus raisonnable de vouloir remettre tout ce patrimoine à plat, afin de le structurer de manière à ce qu’il produise bien le flux de revenus souhaité, de manière optimale (et de préférence un revenu un peu plus haut que celui nécessaire, pour avoir de la marge en cas d’aléas), et en minimisant certains risques (c’est à dire en diversifiant les sources de revenus, et en ne faisant pas tout dépendre d’un seul type de bien, ici l’immobilier loué nu, ce qui s’avérera catastrophique si le secteur concerné traverse une crise : imaginez que le montant des loyers plonge d’ici 5-10 ans de 50%, et que des lois empêchent un bailleur de se séparer d’un locataire qui arrête de payer parce qu’il est à présent au chômage, si tous vos revenus dépendent de loyers ce pourrait être délicat…).
Vous devriez définir la structure de votre patrimoine cible, celui qui vous génèrera (un peu plus que) les revenus dont vous avez besoin, tout en étant diversifié (une partie en immobilier, partiellement résidentiel loué nu, meublé, partiellement commercial -les SCPI-; une partie en actions -logées dans un PEA de préférence-; une partie en produit de taux -obligations, fond euro des contrats d’assurance-vie-, une partie en liquidité pour toujours disposer de trésorerie pour les imprévus et pour assurer les 6-12 mois de train de vie sans dépendre des investissements). Vous devez disjoindre la génération de revenus (générateurs d’impôts) de la génération de trésorerie (ce n’est pas la même chose) associée au maintien de la valeur du patrimoine. Ceci peut se faire au moyen de divers enveloppes ou outils capitalisants (PEA, SCI IS, nue-propriété sur une durée délimité -mais longue : 10-15 ans-, assurance-vie ou contrat de capi, fonds capitalisants,  etc.). Ensuite, prenez votre temps pour arbitrer le patrimoine actuel vers le patrimoine cible (ce n’est pas bien grave si vous mettez 5 ans à arbitrer, voire plus encore, du moment que vous savez où vous allez, et pourquoi).
Vous devriez aussi vous plonger dans pas mal des discussions de Vivre rentier et le rester - Devenir rentier (et pas forcément seulement les plus récentes).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#11 29/12/2015 17h01 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   

Merci Goodbylenine pour la pertinence de votre analyse.

Ma réflexion sur l’ISF était de dire qu’aujourd’hui je suis à la limite (merci la nu propriété), si demain j’achète un autre appartement pour le louer et que je passe ISF (sur une base de 1,3M ou 1,4M) ca représente une taxation supplémentaire de 3500/4000 euros (je viens de faire la simulation sur le site des impôts).

Mon idée était de dire que je vais investir (temps et argent) pour trouver, acheter, et louer un appartement, qui me rapportera environ 9000 euros/ans, desquels je vais déduire les impôts divers, les taxes, l’ISF, etc… au final il va me rester quoi ? 3000 euros ? et encore…

Concernant le rendement à 4,80% oui c’est faible mais il s’agit d’appartements que j’ai acheté sous le prix du marché (travaux importants ou connaissance), chose facile à faire par les temps actuels si on sait un peu négocier et être patient… et par conséquent il faut intégrer ce gain (environ 10% par appartement), chose que ne permet pas les SCPI…
Donc certes les SCPI sont plus rentables mais ca n’intègre pas les "bons coups" qu’on peut faire sur de l’immo classique.

Ceci dit j’ai 50K€ en SCPI et c’est vraiment pratique, ca tombe tout seul comme on dit.. Mais comme vous dites pour l’immobilier classique on est pas à l’abri d’un problème non plus avec ce genre de structure s’il y a un couac immobilier les SCPI seront également concernées…

Je ne souhaite également pas revendre les appartements car taxation sur la plus value, c’est quelques milliers d’euros mais il faut aussi en tenir compte..

Je suis entièrement d’accord sur le le fait de diversifier qui est ma première lacune, j’ai quelques SCPI et une AV avec pas grand chose dessus mais mettre tous les oeufs dans le même panier est la première erreur…

Dans mon cas (et dans celui de beaucoup de personnes d’après ce que je peux lire) louer meublé est l’idéal fiscalement, en revanche je demande à voir l’ombre au tableau (type de locataires, turn over, complexité de la gestion comptable etc…)  je vais donc poursuivre mes recherches à ce sujet…

En attendant croisons les doigts pour qu’en 2017 l’ISF soit abandonné… sans vouloir dire de bêtises on est encore le seul pays à avoir ça… impôt qui freine beaucoup d’investisseurs et favorisent la fuite des grosses fortunes plus qu’autre chose…

Hors ligne

 

#12 29/12/2015 17h31 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Modérateur
Réputation :   1078 

Désolé, mais "on est encore le seul pays à avoir ça… impôt qui freine beaucoup d’investisseurs et favorisent la fuite des grosses fortunes plus qu’autre chose" me semble inexact (il ne faut pas croire tout ce que certains disent…).
Ainsi, allez voir du côté de nos voisins Helvêtes, et vous trouverez l’équivalent de l’ISF (avec un seuil de déclenchement bien plus bas qu’en France) dans quasiment tous les cantons. Et ce n’est pas le seul pays où vous le trouverez. Je n’ai jamais lu de démonstration convaincante du fait que l’ISF freinait beaucoup d’investisseurs (mais bien entendu, il faut organiser ses investissements en tenant compte de a fiscalité… en France comme ailleurs) ou même favorisait la fuite de grosses fortunes (aller habiter ailleurs est plus un choix de mode de vie qu’un choix dicté par l’ISF, sauf pour quelques cas très particuliers, et quelques obsédés des impôts qui me semblent ne pas raisonner sainement).

J’ai un peu de mal à comprendre certains de vos raisonnements. Vous écartez des suggestions, juste du fait qu’il y aurait tel ou tel impôt à payer, apparemment sans avoir fait de calcul précis. Le fait que vous ayez juste consacré du temps à trouver un bien, à le remettre en état, et à le louer ne devrait pas influencer votre décision de le conserver ou de le vendre : c’est du passé et ça ne sera pas modifié par votre choix; seul les conséquences à venir devraient influencer votre choix. 
Pour ma part, j’envisagerais de céder un bien immobilier qui rapporte peu (vos T2 doivent rapporter bien moins de 3% nets, c’est à dire pas plus qu’un bon fond euros, ou qu’un PEL), même si ça impliquait de payer quelques impôts sur une plus-value, du moment que ça permet de réinvestir dans autre chose qui aura un rendement net bien plus attractif à risque équivalent, ou qui permettra de beaucoup plus diversifier le patrimoine. Ca mériterait au minimum de poser les calculs détaillés….
Ainsi, si j’ai la possibilité de vendre un bien 200k€, en payer 17 k€ sur une plus-value de 50 k€, pour réinvestir les 183k€ net qui me resteront, et obtenir un rendement double de celui que rapportait le bien à 200 k€, (ou même un rendement à peine supérieur, mais avec une diversification de mon patrimoine bien meilleure,) je le ferais sans beaucoup hésiter…

PS : Avec 1.31 M€ l’ISF à payer est de 1375€ seulement cf la "décote" (avec 1.4 M€ c’est 3250€), et il suffit d’investir 2x cette somme dans des PME (et s’engager à y rester investi 5 ans) pour ne rien avoir à payer.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#13 29/12/2015 20h56 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   35 

Visiblement, le propos n’est pas basé uniquement sur l’ISF mais sur le fait que l’ISF vient se rajouter à tout le reste, prélèvements sociaux en tête.
Mais aussi sur le fait que les gens ne savent pas trop où part tout cet argent.
Si c’était plus clair, on en parlerait moins.

Au final, la France est le 2e pays au monde qui taxe le plus.

Le 1e est le Danemark, avec une autre qualité de redistribution et de services.


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

Hors ligne

 

#14 29/12/2015 22h23 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   224 

joebar, vous semblez vouloir le beurre et l’argent du beurre. Il est tout à fait possible de faire grossir un patrimoine sans payer d’impôts, mais ça demande beaucoup de travail. Pour du nu il faut un nouvel achat chaque année avec beaucoup de travaux. Pour du meublé, le turn over n’est pas un gros problème. Vous pouvez toujours le mettre en gestion.

Je n’ai pas l’impression que l’immobilier soit votre truc. Sans offense, j’ai l’impression que ça vous est tombé dessus un peu comme ça, sans vraiment le vouloir. Vous avez acheté 3 biens parce que vous aviez de l’argent et ne saviez pas quoi en faire (acheter à un ami, profiter d’une occasion) et hérité des 2 autres, sans objectif précis. Comme le souligne GBL, votre rentabilité est très mauvaise. Et votre PV latente de 10% pour des apparts acquis il y a 10 ans en RP me fait dire que vous n’avez pas du faire de si bonnes affaires que ça, plutôt l’inverse en fait.

Mon conseil serait de vendre, avec 1 million, vous pourrez toucher assez de dividendes pour être rentier jusqu’à votre mort (si vous gardez votre mode de vie actuel)


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#15 30/12/2015 00h16 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   158 

Eldoradoimmo a écrit :

Visiblement, le propos n’est pas basé uniquement sur l’ISF mais sur le fait que l’ISF vient se rajouter à tout le reste, prélèvements sociaux en tête.
Mais aussi sur le fait que les gens ne savent pas trop où part tout cet argent.
Si c’était plus clair, on en parlerait moins.

Au final, la France est le 2e pays au monde qui taxe le plus.

Le premier problème, c’est qu’en France, on se focalise sur l’IR et l’ISF, alors que ca ne représente pas grand chose dans le pool fiscal. GBL parlait de la Suisse, pays avec un PIB représentant le 5ème du PIB francais, mais un IR + IF + IS fort proche de l’IR + ISF + IS francais.

Après, difficile de comparer l’import sur la fortune suisse (qui se déclenche dans certains cantons à partir de 10kCHF de patrimoine, patrimoine incluant les voitures, bijoux, comptes bancaires, etc …) puisque l’IF remplace aussi l’impot foncier francais.

Sur le niveau de taxation, j’ai toujours beaucoup de mal à comprendre la pertinence d’une comparaison entre un taux de prélèvement fiscal dans un pays, au hasard la France, qui inclut une taxation financant la couverture sociale avec le taux de prélèvement de pays qui exclut ce financement.

La Suisse a une pression fiscale de 36% environ, bien moins que la France. Mais ca n’inclut pas la "sécu", et niveau "retraite", la prestation prise en charge au niveau étatique est bien inférieure à la prise en charge francaise (corrigé du niveau de vie, bien sur).

Après ce sont des choix. Un pays a choisi de laisser la responsabilité individuelle au niveau social et fait le choix d’une imposition massivement directe (la TVA est un impot minoritaire ici), quand l’autre a fait le choix d’une solidarité forcée, et d’une taxation essentiellement indirecte ou masquée.

Je vous rejoins sur la lisibilité, mais ce n’est as en créant des niches fiscales qu’on l’améliorera. Ca serait plutôt en simplifiant, simplifiant, simplifiant.

Hors ligne

 

#16 30/12/2015 03h00 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,
Comme vous dites l’immobilier m’est tombé dessus je reconnais parfaitement et c’est petit à petit que j’ai constitué ce patrimoine, je me suis retrouvé à devoir placer de l’argent sans avoir aucune notion et sans avoir le temps de m’informer autant que vous l’êtes.
Dès que j’avais de l’argent j’ai suivi les conseils de mon père "achete dans la pierre les banques c’est de la m***" je prends un raccourci mais c’est ca.
Vous parlez avec votre experience mais depuis combien de temps pratiquez vous ?

Tout ceci est nouveau pour moi, je nage actuellement dans un secteur que je ne connais pas du tout, j’ai découvert le principe des SCPI et de la nu pro il y très peu de temps.
Vous me dites (et je comprends) "à votre place je vends tout car ce que vous avez n’est pas assez rentable et j’investi dans autre chose qui rapporte le double", oui mais quoi ?

Votre message précedent evoque des placements divers avec des termes qui ne sont pour moi que du chinois.

Mettez vous à la place de quelqu’un qui commence le boulot à 6h et rentre à 21h y compris le samedi, quand apprendre ? savoir gerer son argent est très complèxe et demande du temps.
Je me suis orienté vers des specialistes qui n’avaient au final qu’une idée en tête me vendre des programmes sans vraie logique derrière j’ai donc abandonné.
Aujourd’hui j’entends parler de LMP, de LMNP, de defiscalisation, d’amortissement, de régime réel, micro bic etc etc…

Mon raisonnement sur l’ISF portait sur un article que j’avais lu qui démontrait que l’ISF coutait plus d’argent qu’il n’en rapporte.
Les sommes récoltées étant inferieures au cout (difficilement mesurable) des personnes ayant quittées la france etc
Source ici:
Retour de l’ISF : l’impôt qui coûte plus économiquement qu’il ne rapporte au gouvernement | Atlantico.fr

Pour revenir à mon cas, autre solution comme évoqué, je vends tout, je place tout sur une AV et je vie avec les intêrets point final.
C’est un peu trop "simple" à mon gout smile

Au plaisir de vous lire, encore merci pour votre analyse et vos conseils, j’attends maintenant le secret de votre placement qui est deux fois plus élevé que mes 4% actuels qui vous font pitiés wink

Bonne soirée

Hors ligne

 

#17 30/12/2015 07h28 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   218 

joebar a écrit :

j’attends maintenant le secret de votre placement qui est deux fois plus élevé que mes 4% actuels qui vous font pitiés wink

GBL et ZX-6R ont raison et tort à la fois je trouve.
Ils ont tous les deux des rendements immobiliers supérieurs aux vôtres à n’en point douter, mais ça ne veut pas dire que les vôtres sont mauvais.
J’ai 2 biens immobiliers et j’aimerais avoir 4,8% de rendement brut… Il y a ce que l’on peut espérer théoriquement et ce que quelques happy few particulièrement doués obtiennent et il y a le vulgum pecus…

Par contre ce qui est sûr c’est que votre situation au regard des impôts et taxes avec que des biens loués en nu et amortis n’est pas optimum.
Il faudrait donc revoir votre organisation pour créer du déficit (avec les contraintes que cela représente, la vie de ZR-6X n’est pas un long fleuve tranquille) et/ou changer de statut d’imposition de vos revenus immobiliers et/ou si vous n’en avez pas la volonté, rééquilibrer votre patrimoine à rendement équivalent vers moins de risque (SCPI. Si vos apparts sont bien placés en Île de France ils ne sont peut-être pas plus risqués qu’une SCPI, ça se discute) et plus de diversification (dividendes actions sur PEA / assurance-vie).

Bonne chance pour la suite

Dernière modification par Jef56 (30/12/2015 07h28)


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

Hors ligne

 

#18 30/12/2015 09h31 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   336 

bonjour,

vous parlez de 5 appartements loués nus, et quand vous faites la somme de votre patrimoine vous ne comptez que ces 5 appartements + votre RP.

Pourtant, il y a 4 mois vous interrogiez le forum sur 3 appartements en bord de mer loués en saisonnier. Que sont-ils devenus ?

Au final, vous avez combien de biens immobiliers, situés où, et loués comment ?

Je rejoins GoodbyLenine : présentez-vous (dans le forum ad hoc) afin qu’on ait une vue d’ensemble de votre patrimoine, de votre situation et de vos objectifs !

Vous dites que les professionnels que vous avez contacté ont surtout cherché à vous vendre leurs produits. Ici vous avez la possibilité d’avoir des conseils bénévoles et désintéressés (et souvent experts néanmoins) mais encore faut-il fournir suffisamment de données pour qu’on puisse comprendre clairement votre situation !

Dernière modification par Bernard2K (30/12/2015 09h35)

Hors ligne

 

#19 30/12/2015 11h21 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   82 

joebar a écrit :

Mon idée était de dire que je vais investir (temps et argent) pour trouver, acheter, et louer un appartement, qui me rapportera environ 9000 euros/ans, desquels je vais déduire les impôts divers, les taxes, l’ISF, etc… au final il va me rester quoi ? 3000 euros ? et encore…

Là je me permet une remarque.
Pour 200k€, Au lieu de réinvestir le même type de bien, pourquoi ne pas viser un bien à fort rendement ?
On est nombreux à trouver des biens avec un rendement brut proche de 10%.

Certes, il y a souvent pas mal de gestion, mais si vous partez sur un mi-temps, c’est jouable.

joebar a écrit :

Vous parlez avec votre experience mais depuis combien de temps pratiquez vous ?
[…]
Mettez vous à la place de quelqu’un qui commence le boulot à 6h et rentre à 21h y compris le samedi, quand apprendre ? savoir gerer son argent est très complèxe et demande du temps.

Pour l’expérience en immobilier, on a tous des contraintes.
Entre ma RP, et mes investissements actuels, je suis à 5 ans d’expérience.
J’ai mis 3 ans à analyser que ma RP était un mauvais achat. 2 ans de plus pour commencer à m’en défaire.

Pour le temps, vous indiquiez passer bientôt à mi-temps.
Donc peut être vous laisser alors une période d’apprentissage avant toutes décisions.
Par moment, il est plus urgent d’attendre que d’agir!

joebar a écrit :

Je me suis orienté vers des specialistes qui n’avaient au final qu’une idée en tête me vendre des programmes sans vraie logique derrière j’ai donc abandonné.

SI vous avez annoncé aux pros que vous voulez ne pas payer d’impôts, ils vont vous vendre des produits pour éviter l’impôt.
Là encore, il est utile de comprendre le domaine avant toute demande.
Comme si vous rentriez chez un boulanger, demander un pain qui tient au corps et se conserve bien, que vous ressortiez avec une miche de pain complet, et qu’ensuite vous diriez le boulanger est un incompétent car il ne m’a pas vendu de baguette.
D’où l’importance de comprendre un minimum.

Hors ligne

 

#20 30/12/2015 21h54 → Quel régime fiscal sur plusieurs bien loués en nu ? (immobilier, isf, regime fiscal)

Membre
Réputation :   35 

@Joebar

Comme vous le soulignez gérer son argent est compliqué
mais mon expérience est un peu inverse. j’ai commencé à mieux gérer mon temps, ce qui m’a permis de consacrer du temps à gérer (je devrais plutôt dire "générer") mon argent.

Deux choses se sont imposées à moi, que je n’avais pas perçues avant car j’étais comme vous un bourreau de travail :

- il est beaucoup plus facile de générer de l’argent avec une activité non salariée qu’avec un travail classique. Moins besoin de compétences pointues

- le temps est un valeur bien plus importante que l’argent. Si vous avez à choisir entre gagner du temps et gagner de l’argent, choisissez de suite le temps car il ne reviendra jamais


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech