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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/10/2010 21h54 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Membre
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Salut tout le monde

Dans ma quête de recherche de SCPI, j’aurais aimé savoir ce que vous pensez des SCPI suivantes:

- Atlantique Pierre 1
- Fructipierre
- Epargne Foncière
- PFO2
- Eurofoncière 2

merci pour vos infos

A+

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#2 26/10/2010 22h02 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Administrateur
Réputation :   1309 

Dîtes-nous plutôt pourquoi VOUS vous les avez short-listé et nous commenterons. :-)

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#3 26/10/2010 22h09 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Membre
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justement ce n’est pas moi qui ai listé mais un "conseiller" d’ou mes doutes ;-)

Dernière modification par Tof68 (26/10/2010 22h10)

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#4 27/10/2010 09h09 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Membre
Réputation :   116 

Tof68 a écrit :

Salut tout le monde

Dans ma quête de recherche de SCPI, j’aurais aimé savoir ce que vous pensez des SCPI suivantes:

- Atlantique Pierre 1
- Fructipierre
- Epargne Foncière
- PFO2
- Eurofoncière 2

merci pour vos infos

A+

En ce qui concerne, EUROFONCIERE 2 elle vient de cloturer ses souscriptions, donc il faudra attendre la re-ouverture. Pour Epargne Foncière, elle vient de re-ouvrir avec un prix qui est bien superieur au prix du marché secondaire d’il y a quelques semaines, donc mefiance pour l’instant.

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#5 27/10/2010 17h27 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Membre
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ok, merci pour les subtilités !
Si d’autres on des infos ?

Sinon un taux TEG de 4.28 sur 20ans (50K€) ça vous parait délirant ?

Dernière modification par Tof68 (27/10/2010 17h31)

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#6 27/10/2010 18h13 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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Tof68 a écrit :

Sinon un taux TEG de 4.28 sur 20ans (50K€) ça vous parait délirant ?

Un peu quand même. Je pense qu’un taux autour de 3.80 à 3.90% hors assurance me parait plus dans le marché (il s’agit sans doute d’un prêt sans garantie réelle….)

Dernière modification par Rodolphe (27/10/2010 18h14)

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#7 27/10/2010 18h28 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Modérateur
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Rodolphe a écrit :

Tof68 a écrit :

Sinon un taux TEG de 4.28 sur 20ans (50K€) ça vous parait délirant ?

Un peu quand même. Je pense qu’un taux autour de 3.80 à 3.90% hors assurance me parait plus dans le marché (il s’agit sans doute d’un prêt sans garantie réelle….)

Le taux TEG doit inclure l’assurance et les frais de dossier…. Pour ma part je ne me fie guère au TEG, résultat d’un calcul bizarre, qui ne me semble pas respecter toutes les actualisations…

En tout cas, juste donner le TEG et la durée ne permet guère d’émettre une opinion :
- le prix de l’assurance peut beaucoup varier : est-ce sur 1 ou 2 têtes, est-ce juste décès et invalidité totale ou beaucoup plus ?  (et surtout : est-ce qu’elle correspond au vrai besoin ?)
- les frais de dossier risquent de plomber le TEG avec seulement 50k€ empruntés…
- comment sont prévus les IRA (Indemnités de Remboursement anticipé), car il y a de fortes chances que l’ont veuille rembourser avant 20 ans…
- est-ce amortissable ou in-fine, à taux fixe ou révisable (avec un cap de 1% le risque est faible), etc.


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#8 27/10/2010 22h40 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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Bonjour

D’après mon analyse les meilleures SCPI sont souvent à capital fixe. ATLANTIQUE PIERRE et SELECTIPIERRE 1 sortent du lot par :
- leurs rendements sur les dernières années 
- leur rendement spot,
- rapport prix sur valeur de reconstitution et valeur de liquidation ,
- report à nouveau important,
- provision pour travaux,
- frais d’entrée moins élevé que la moyenne pour SELECTIPIERRE.

Néanmoins il est compliqué d’y entrer notamment avec recours à crédit sauf à attendre une augmentation de capital.

Selon les mêmes critères, les SCPI à capital variable qui me semblent intéressantes sont les suivantes : BTP Immobilier / Efimmo1 / Eurofonciere 2 / cicofoma 3. BTP semble la plus intéressante de toute mais le prix de la part a fortement augmenté en 2009, étonnant pour la période actuelle .. ?

Les SCPI Selectinvest1 et Immorente présentent de fortes capitalisations ce qui assure une certaine stabilité et liquidité du marché des parts.

Je suis preneur de vos remarques éventuelles car je suis moi aussi à la recherche de la perle rare.

dans l’attente de vous lire
pat

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#9 28/10/2010 20h51 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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Bon coté prêt je vois qu’il y a du boulot oui ;-) va falloir que je me renseigne sérieux, comme dit je n’y connais rien chaque jour j’apprends

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#10 02/11/2010 12h25 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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patrice a écrit :

Bonjour

D’après mon analyse les meilleures SCPI sont souvent à capital fixe. ATLANTIQUE PIERRE et SELECTIPIERRE 1 sortent du lot […]

Néanmoins il est compliqué d’y entrer notamment avec recours à crédit sauf à attendre une augmentation de capital.

bonjour,
je suis également en train de regarder pour un investissement scpi à crédit et atlantique pierre retient mon attention.

j’ai cependant du mal à comprendre pourquoi il serait difficile d’y entrer à crédit d’autant qu’il y a apparemment une ouverture en cours (d’après leur bulletin de souscription).

de plus, est il intéressant de répartir son investissement sur plusieurs scpi (rocher pierre et atlantique pierre par exemple) plutôt que sur une seule ou bien augmentons simplement les frais ?

Merci

Dernière modification par miah (02/11/2010 18h10)

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#11 02/11/2010 22h24 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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Bonsoir,

Il est effectivement relativement aisé de faire l’acquisition d’Atlantique Pierre 1, dans la mesure où une augmentation de capital est en cours. Cela permet une souscription pour un montant appréciable, par l’emprunt, sans aucune difficulté particulière.

Cette SCPI est une SCPI de rendement diversifiée entre bureaux et surfaces commerciales. Elle est très fortement investie en régions (93% des actifs de mémoire) .

Cette SCPI est une option intéressante pour les raisons suivantes :

- L’examen des documents fournis par le gestionnaire montre que cette SCPI livre actuellement un rendement très important de 22 € (6,88% sur la base du prix actuel de souscription). Dans le détail, en 2009, le dernier résultat net par part a été de 19 € (5,93%), en baisse par rapport aux années précédentes, mais a été complété par un recours au report à nouveau (3 euros) pour faire face au trou d’air de la crise.

- On doit considérer, compte tenu de l’importance de l’augmentation de capital en cours, qu’il s’agit d’une SCPI en profonde restructuration (90.000 parts nouvelles pour 125.000 parts anciennes). Je note à ce propos que les premières acquisitions préparatoires à l’augmentation de capital ont été faites dans de bonnes conditions, avec un rendement intéressant, proche de 8% brut.

- Le report à nouveau est actuellement égal à 8 ou 9 mois de distribution, mais l’augmentation de capital sera dilutive pour celui-ci.

- Compte tenu des ventes de quelques actifs vacants ou peu intéressants, du récent redressement du taux d’occupation (aujourd’hui supérieur à 92%), et de l’effet bénéfique des dernières acquisitions, on peut raisonnablement tabler sur un résultat net réel de l’ordre de 20 euros par part pour 2010, voire un peu plus en 2011.

Cela représentera tout de même, hors lissage par prélèvement sur le report à nouveau, un rendement très appréciable de 6,25%.

Le prix de souscription (320 euros) est bas, ce qui aura pour conséquence de diluer quelque peu les anciens porteurs de parts au profit des nouveaux. C’est pourquoi, si le gérant arrive à maintenir la distribution au niveau actuel, je pense que la valeur des parts, sur le marché secondaire, pourrait s’apprécier progressivement d’environ 10% une fois l’augmentation de capital terminée.

La documentation commerciale de cette SCPI est consultable sur le site du gestionnaire : uffi.fr Bonne lecture !

Dernière modification par stephane (02/11/2010 22h33)

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#12 02/11/2010 22h29 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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PFO 2 est de création récente, et, en conséquence, il est difficile d’en faire l’analyse. Pour l’instant, je préfère attendre un peu avant de m’y aventurer.

Je note, toutefois deux facteurs !
- l’un positif, le taux de remplissage est de 100%
- l’autre négatif, il n’y a pas de fonds de réserve, en l’absence d’historique.

Le positionnement "vert" ne me semble pas déterminant dans le choix de cette SCPI, par rapport à une autre, car les ambitions affichées restes modestes (de mémoire 150 KW/m²/an).

Aujourd’hui, tous les bons gestionnaires font attention de ne pas acheter des "épaves thermiques".

Bref, wait and see !

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#13 02/11/2010 22h40 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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S’agissant du prêt, il est possible d’obtenir actuellement un taux de 3,60% sur vingt ans, majoré des assurances (0,3% environ pour le décès et la PTIA) avec financement à 100% et nantissement des parts (et domiciliation bancaire).

Un taux supérieur à 4% hors assurance sur vingt ans me paraît clairement hors marché !

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#14 04/12/2012 17h39 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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Je remonte cette discussion et suis allé voir Atlantique Pierre qui présente un prix de souscription en ligne avec sa valeur de réalisation (rare)
J’y vois un prix acquéreur autour de 275€ contre une augmentation de capital à 320€ !
Je vois aussi un report à nouveau vidé entre 2010 et 2011 (11.83 à 2.4) avec pourtant un rendement en baisse 14.5 en 2011 contre 22 en 2010
Sur le site je ne vois rien qui explique cette gamelle, je veux bien croire qu’il est difficile de trouver des investissements rentables après une augmentation de K, mais à ce niveau passer de 22 euros à 14.5 avec une diminution du RAN de 9€ c’est difficilement compréhensible !

Avez-vous une idée de la situation et AP est-elle pour vous une occasion aux cours actuels ?


Parasite assumé et partageur

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#15 04/12/2012 21h30 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Membre
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Vous avez un élément de réponse ici sur la deuxième intervention:

Atlantique Pierre 1

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (04/12/2012 21h31)


https://www.yomoni.fr?parrain=JEROME11Code Parrainage YOMONI ➨➨JEROME11

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#16 04/12/2012 21h53 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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Je suis convaincu que l’investissement est intéressant…

Cependant, je m’interroge sur le fait que les SCPI soient capables de tenir des rendements aussi élevés sur 20 ans (durée souvent conseillée d’un prêt immobilier).

Des spécialistes ont-ils un avis sur la question ?

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#17 05/12/2012 02h59 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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bajb a écrit :

Avez-vous une idée de la situation et AP est-elle pour vous une occasion aux cours actuels ?

Il faut aller analyser les rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels…..

Je l’avais fait en 2010, et il était évident que le rendement allait baisser (il suffisait de voir les résultats nets 208-2009, bien inférieurs au montants distribués, et l’absence de perspectives d’amélioration sensible, pour s’apercevoir que le RAN serait vite ramené à 0) (l’énorme AK réalisée en 2010, sans possibilité de rapidement investir les fonds à des rendements suffisants venait corroborer ceci, et en plus jetait un doute sur la qualité de la gouvernance) et que le prix des parts était très surévalué lors de l’AK à 320€ (cf  la valeur de réalisation, et le rendement à anticiper).

Faites vos devoirs avec un prix de parts de 275€ et revenez nous en parlez dans une discussion dédiée à cette SCPI.

Dernière modification par GoodbyLenine (05/12/2012 03h07)


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#18 04/01/2013 19h57 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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BONJOUR A TOUS
J’aurai besoin de vos conseilles
Mon mari et moi souhaitons investir en scpi nous avons recu un conseiller hier CORUM CONVICTION je vous avoue ne jamais avoir investis mais bon il faut un debut .
Ce conseiller nous propose corum avec un investissement de 50 000  euros soit 50 parts et un rendement de 6% .Je suis allé sur pas mal de forum ou certaine personne disent que c’est bien et d’autre que c’est trop tot et qu il faut avoir du recul car elle est ressente.
Que me conseillez vous pour certain car je suis novis .C’est à la fois alléchant mais voila j’attens vos conseille .
MERCI A VOUS

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#19 07/01/2013 12h13 → SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

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Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur votre situation personnelle et patrimoniale ?

Si vous envisagez d’investir en pleine propriété de parts de SCPI, j’imagine que vous devez avoir besoin de revenus complémentaires, et que vous êtes, peut-être à l’âge de la retraite ? Dans ce cas, l’investissement en pleine propriété de parts de SCPI peut vous convenir, à condition de bien prendre en compte les facteurs de risque correspondants.

Quel est votre taux marginal d’imposition ? Avez-vous, par ailleurs, une épargne de précaution sous une autre forme ?

S’agissant d’un investissement de 50.000 euros, je pense qu’il serait sage de vous diversifier sur plusieurs SCPI, plus anciennes que Corum Convictions.

Par exemple, vous pourriez faire des tranches de 10.000 euros :

- Corum convictions : SCPI diversifiée, plutôt provinciale, en cours de constitution, avec un objectif de rendementambitieux : 6%
- PFO2 : SCPI de bureaux ayant vocation d’investir dans des actifs ayant une bonne performance énergiétique,
- Novapierre : 10000 € scpi de murs de boutiques parisiennes,
- Efimmo : SCPI diversifiée, bureaux (environ 70%) et commerce (environ 30%)
- Immorente : SCPI de commerces, qui a fait ses preuves depuis de longues années,

N’hésitez pas à me poser toutes vos questions.

Sachez également que je peux vous faire bénéficier d’une discount sur votre prix d’achat. Merci de me consulter en MP à ce sujet.

Dernière modification par stephane (07/01/2013 12h34)

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