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Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 24/09/2012 16h01 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Réputation :   151 

Dans le cadre d’un achat à crédit, l’acquisition de parts de SCPI de capitalisation, pour une partie de l’investissement, permet de maîtriser la fiscalité (impôt sur le revenu et contributions sociales), sur toute la durée de l’opération.

C’est une méthode beaucoup plus simple et beaucoup plus sûre que l’utilisation d’un prêt in fine adossé à un placement de type "assurance-vie".

Pour illustrer notre propos, nous prendrons les hypothèses suivantes :

* Opération non optimisée


1°/ Financement au moyen d’un prêt bancaire, d’un montant de 100.000 euros, d’une durée de 15 ans, au taux de 3,5% hors assurances, + assurances au taux de 0,3% l’an. Frais de dossier et de prise de garantie : 1000 euros.

2°/ Acquisition d’un portefeuille diversifié de SCPI de rendement, avec une hypothèse de distribution de 5,3% l’an (pas de revalorisation).

* Opération optimisée


1°/ Financement au moyen d’un prêt bancaire, d’un montant de 100.000 euros, d’une durée de 15 ans, au taux de 3,5% hors assurance, + assurances au taux de 0,3% l’an. Frais de dossier et de prise de garantie : 1000 euros.

2°/ Acquisition d’un portefeuille diversifié de SCPI de rendement et de capitalisation

- une SCPI de rendement, avec une hypothèse de distribution de 5,3% l’an (sans revalorisation au terme), pour 50.000 euros
- une SCPI de capitalisation, avec une hypothèse de revalorisation, de 5,3% l’an (sans distribution) pour 50.000 euros.

Pour les calculs qui suivent, nous supposerons que le taux marginal d’imposition de l’investisseur est de 30% + 15,5% de contributions sociales.

* Opération non optimisée :    


Année  Ech.    Dt capital   Dt intérêts    Ass. Frais     Loyers   Rev Foncier   Impôts    Effort d’épagne
  1     -8578,59    -5160,85    -3417,74     -300      -1000    5300           582,26    -264,93    -4543,52
  2     -8578,59    -5344,41    -3234,18     -300        0    5300         1765,82    -803,45        -4082,04
  3     -8578,59    -5534,49    -3044,1     -300        0    5300         1955,9        -889,93        -4168,52
  4     -8578,59    -5731,35    -2847,24     -300        0    5300         2152,76    -979,51        -4258,1
  5     -8578,59    -5935,2    -2643,39     -300        0    5300         2356,61    -1072,26   -4350,85
  6     -8578,59    -6146,28    -2432,31     -300        0    5300         2567,69    -1168,3        -4446,89
  7     -8578,59    -6364,88    -2213,71     -300        0    5300         2786,29    -1267,76   -4546,35
  8     -8578,59    -6591,27    -1987,32     -300        0    5300         3012,68    -1370,77   -4649,36
  9     -8578,59    -6825,7    -1752,89     -300        0    5300         3247,11    -1477,44   -4756,03
10     -8578,59    -7068,46    -1510,13     -300        0    5300         3489,87    -1587,89   -4866,48
11     -8578,59    -7319,85    -1258,74     -300        0    5300         3741,26    -1702,27   -4980,86
12     -8578,59    -7580,21    -998,38     -300        0    5300         4001,62    -1820,74   -5099,33
13     -8578,59    -7849,81    -728,78     -300        0    5300         4271,22    -1943,41   -5222
14     -8578,59    -8129,02    -449,57     -300        0    5300         4550,43    -2070,45   -5349,04
15     -8578,59    -8418,12    -160,47     -300        0    5300         4839,53    -2201,99   -5480,58

     Effort d’épargne cumulé  : -70799,93 €
    Patrimoine constitué : 100000     €                    Capi à 5,3%               
        % TRI : 4,99% l’an

* Opération optimisée :


Année  Ech.    Dt capital   Dt intérêts    Ass. Frais     Loyers   Rev Foncier   Impôts    Effort d’épagne
1    -8578,59    -5160,85    -3417,74    -300    -1000    2650      -2067,74      0         -6928,59
2    -8578,59    -5344,41    -3234,18    -300        0    2650      -884,18            0        -5928,59
3    -8578,59    -5534,49    -3044,1    -300        0    2650      -694,1         0        -5928,59
4    -8578,59    -5731,35    -2847,24    -300        0    2650      -497,24       0        -5928,59
5    -8578,59    -5935,2    -2643,39    -300        0    2650      -293,39       0        -5928,59
6    -8578,59    -6146,28    -2432,31    -300        0    2650      -82,31         0        -5928,59
7    -8578,59    -6364,88    -2213,71    -300        0    2650       136,29        0        -5928,59
8    -8578,59    -6591,27    -1987,32    -300        0    2650       362,68        0        -5928,59
9    -8578,59    -6825,7    -1752,89    -300        0    2650       597,11        0        -5928,59
10    -8578,59    -7068,46    -1510,13    -300        0    2650       839,87        0        -5928,59
11    -8578,59    -7319,85    -1258,74    -300        0    2650       1091,26            0        -5928,59
12    -8578,59    -7580,21    -998,38    -300        0    2650       1351,62            0        -5928,59
13    -8578,59    -7849,81    -728,78    -300        0    2650       1621,22       -673,9        -6602,49
14    -8578,59    -8129,02    -449,57    -300        0    2650       1900,43       -864,7        -6793,29
15    -8578,59    -8418,12    -160,47    -300        0    2650       2189,53       -996,24        -6924,83

Effort d’épargne cumulé  -92463,68 €
Patrimoine constitué 50000 € + 108491,46 (scpi de capi à 5,3% l’an) = 158.491,46 €
    %TRI : 7,35% l’an

La différence de rendement tient au fait que la seconde hypothèse permet de réduire sensiblement le montant des revenus fonciers bruts, dans le but de les faire correspondre, peu ou prou, aux intérêts déductibles générés par l’emprunt de 100.000 euros sur 15 ans.

La fiscalité s’en trouve impactée de manière particulièrement favorable, à condition, toutefois, de conserver les parts de SCPI de capitalisation sur une durée suffisamment longue, pour pouvoir bénéficier d’une exonération de l’impôt de plus-value (30 ans, selon le régime fiscal actuellement applicable).

Dans la seconde hypothèse, un effort d’épargne plus important est requis, mais il est parfaitement possible de raisonner à "effort d’épargne constant" en réduisant l’emprunt à due proportion…

Ps : je n’arrive pas à faire des tableaux "droits". l’administrateur pourra peut-être faire quelque chose pour moi…

Dernière modification par stephane (24/09/2012 17h00)

Mots-clés : crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation

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#2 24/09/2012 16h41 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Pierre 48 peut en effet être utilisée pour cette stratégie.
Néanmoins, la question suivante va être : Existe-t-il de bonnes SCPI de capitalisation qui ne sont pas des SCPI d’habitation ?
Une opération en SCPI est en effet souvent effectuée pour diversifier le portefeuille immobilier vers murs de magasin/bureaux, éviter l’immobilier d’habitation surévalué etc…

Dernière modification par julien (24/09/2012 21h35)

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#3 24/09/2012 17h14 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Bonjour,

Merci pour cette comparaison. Cependant à titre personnel, je ne trouve pas qu’il soit "juste" de comparer ces 2 investissements de la sorte.

En effet, les 2 efforts d’épargne sont très différents, et au final c’est que que l’on devra dépenser chaque mois/année pour le montage.

stephane a écrit :


* Opération non optimisée


    Effort d’épargne cumulé  : -70799,93 €
    Patrimoine constitué : 100000     €                    Capi à 5,3%               
        % TRI : 4,99% l’an

* Opération optimisée :


Effort d’épargne cumulé -92463,68 €
Patrimoine constitué 50000 € + 108491,46 (scpi de capi à 5,3% l’an) = 158.491,46 €
    %TRI : 7,35% l’an

Il y a une différence de plus de 30% entre les 2.

Il serait à mon sens plus correcte de comparer avec une opération non optimisée qui conduit à un effort d’épargne similaire (soit environ 92500€) et de voir ainsi la différence de rendement pour un effort d’épargne équivalent.

JE ne dis pas si cela change bcp de choses au résultat, mais ca me parait plus juste. Je n’ai pas trop de temps maintenant, mais j’essayerai de faire le calcul dans un futur proche pour voir.

G

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#4 24/09/2012 21h12 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Quelles sont les SCPI de distribution et capitalisantes auxquelles vous pensez ? Il n’y en a pas pléthore d’ouvertes (il est bon de citer quelques noms pour retravailler les hypothèses de départ).

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#5 24/09/2012 23h40 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Voici quelques noms, pour alimenter la réflexion :

- Pour une SCPI de capitalisation : Pierre 48
- Pour une SCPI de distribution : PFO2, Efimmo 1, Immorente, Primopierre, etc…

Pour répondre à la remarque de MGA, je pense, au contraire, que la comparaison des %TRI est parfaitement justifiée, même si l’effort d’épargne requis n’est pas le même.

Je suis parti sur deux prêts d’un montant identique, mais on pourrait très bien moduler le second prêt pour tenir compte d’un effort d’épargne comparable.

En prenant, par exemple, 100.000 euros d’emprunt dans le premier cas et  en réduisant l’emprunt à 80.000 € dans le second cas, on arrive à un effort d’épargne comparable (71K€ versus 74K€)

Dans cette nouvelle configuration, le %TRI de la seconde opération est pratiquement le même que dans mon premier chiffrage, puisque toutes les données exprimées sont réduites en proportion (x 80/100èmes).

Seul le poids relatif des frais de dossier (1000 euros) fera varier le %TRI de quelques points de base…

Dernière modification par stephane (24/09/2012 23h43)

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#6 25/09/2012 13h51 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Bonjour Stéphane,

2 questions :

  - Y-a-t-il une raison particulière à ne pas comptabiliser les flux de 300 € d’assurance dans le décompte des flux sortants ?
Exemple : à la ligne de l’année 4, si on fait -8578-300+5300-979; on obtient - 4558 € au lieu de vos - 4228 €, ce qui baisserait alors le TRI trouvé de 75 pdb environ.

   - Si on veut éviter les SCPI d’habitation telles que Pierre 48, que voyez vous comme bonne SCPI capitalisante sur le créneau de l’immobilier professionnel pour qui veut suivre la stratégie "optimisante"?
Personnellement, je pense à Immorente 2 qui est en partie capitalisante (elle va certes distribuer  2-3% & ne capitaliser que sur le reste, mais en contrepartie faire bénéficier d’intérêts d’emprunts supplémentaires de part la transparence fiscale des SCPI), mais je n’en voie pas vraiment d’autre.

Dernière modification par julien (25/09/2012 14h27)

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#7 25/09/2012 14h53 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Vous avez un oeil de lynx. Cette erreur de programmation de la feuille excel m’avait échappée. Je revérifie et rectifie ce qui doit l’être.

Il faudrait que je vous embauche pour relire mes travaux ! wink.

Nous obtenons donc, avec les assurances :

* Opération non optimisée :     

Année  Ech.    Dt capital   Dt intérêts    Ass. Frais     Loyers   Rev Foncier   Impôts    Effort d’épagne
1    -8578,59    -5160,85    -3417,74    -300    -1000    5300      582,26    -264,93    -4843,52
2    -8578,59    -5344,41    -3234,18    -300       0       5300     1765,82    -803,45    -4382,04
3    -8578,59    -5534,49    -3044,1    -300       0       5300     1955,9    -889,93    -4468,52
4    -8578,59    -5731,35    -2847,24    -300       0       5300       2152,76    -979,51    -4558,1
5    -8578,59    -5935,2    -2643,39    -300       0       5300     2356,61    -1072,26    -4650,85
6    -8578,59    -6146,28    -2432,31    -300       0       5300     2567,69    -1168,3    -4746,89
7    -8578,59    -6364,88    -2213,71    -300       0       5300     2786,29    -1267,76    -4846,35
8    -8578,59    -6591,27    -1987,32    -300       0       5300     3012,68    -1370,77    -4949,36
9    -8578,59    -6825,7    -1752,89    -300       0       5300     3247,11    -1477,44    -5056,03
10    -8578,59    -7068,46    -1510,13    -300       0       5300     3489,87    -1587,89    -5166,48
11    -8578,59    -7319,85    -1258,74    -300       0       5300     3741,26    -1702,27    -5280,86
12    -8578,59    -7580,21    -998,38    -300       0       5300     4001,62    -1820,74    -5399,33
13    -8578,59    -7849,81    -728,78    -300       0       5300     4271,22    -1943,41    -5522
14    -8578,59    -8129,02    -449,57    -300       0       5300     4550,43    -2070,45    -5649,04
15    -8578,59    -8418,12    -160,47    -300       0        5300     4839,53    -2201,99    -5780,58

     Effort d’épargne cumulé  : -75299,93 €
    Patrimoine constitué : 100000 €                                 
        % TRI : 4,11% l’an

* Opération optimisée :

Année  Ech.    Dt capital   Dt intérêts    Ass. Frais     Loyers   Rev Foncier   Impôts    Effort d’épagne
1     -8578,59    -5160,85    -3417,74    -300    -1000    2650      -2067,74    0    -7228,59
2     -8578,59    -5344,41    -3234,18    -300        0    2650      -884,18    0       -6228,59
3     -8578,59    -5534,49    -3044,1    -300        0    2650      -694,1    0       -6228,59
4     -8578,59    -5731,35    -2847,24    -300        0    2650      -497,24    0       -6228,59
5     -8578,59    -5935,2    -2643,39    -300        0    2650      -293,39    0    -6228,59
6     -8578,59    -6146,28    -2432,31    -300        0    2650       -82,31    0    -6228,59
7     -8578,59    -6364,88    -2213,71    -300        0    2650       136,29    0    -6228,59
8     -8578,59    -6591,27    -1987,32    -300        0    2650       362,68    0    -6228,59
9     -8578,59    -6825,7    -1752,89    -300        0    2650       597,11    0    -6228,59
10    -8578,59    -7068,46    -1510,13    -300        0    2650       839,87    0    -6228,59
11    -8578,59    -7319,85    -1258,74    -300        0    2650       1091,26    0    -6228,59
12    -8578,59    -7580,21    -998,38    -300        0    2650       1351,62    0    -6228,59
13    -8578,59    -7849,81    -728,78    -300        0    2650       1621,22    -673,9    -6902,49
14    -8578,59    -8129,02    -449,57    -300        0    2650       1900,43    -864,7    -7093,29
15    -8578,59    -8418,12    -160,47    -300        0    2650       2189,53    -996,24    -7224,83

Effort d’épargne cumulé  -96963,68 €
Patrimoine constitué 50000 € + 108491,46 (scpi de capi à 5,3% l’an) = 158.491,46 €
    %TRI : 6,73% l’an


Il n’y a pas d’autre SCPI de capitalisation que Pierre 48 disponible sur le marché. Immorente 2 est peut-être une option à considérer, mais nous manquons de recul pour en juger.

Dernière modification par stephane (25/09/2012 15h48)

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#8 28/09/2012 23h27 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Bonjour,

J ai une question concernant votre démonstration:

Ne devrait on pas egalement integrer les frais d’achats de la SCPI (notaire notamment) dans ce calcul de TRI? SI nous partons sur 10% de frais, cela reduit de TRI de l hyopthese 1 a 2.05% et celui de la 2 a 4.8%.

Merci,

Sylvain

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#9 29/09/2012 00h27 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Pour acheter des parts de SCPI, pas besoin de notaire.


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#10 29/09/2012 02h09 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Je croyais qu il y avait des frais d entree assez eleves comprenant notamment des frais de documents legaux?

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#11 29/09/2012 11h57 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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C’est l’achat de parts sociales d’une société civile à dominante immobilière.
Le notaire n’est nécessaire que s’il y a de l’immobilier physique.
Revoyez vos sources d’information.


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#12 29/09/2012 13h22 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Bonjour GoodbyLenine,

disons que je parle plus generalement des frais de souscriptions, je me suis mal exprime.

Ces frais correspondent bien a 8-10% du prix d achat de la part non?

Merci

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#13 29/09/2012 13h43 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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En réalité, ce qui est important pour l’investisseur, c’est la différence entre le prix net acheteur (ce qu’un acheteur va payer) et le prix net vendeur (ce qu’un vendeur va recevoir) d’une part de SCPI. A un moment donné, cette différence se situe bien entre 5 et 10%.

Selon la manière dont les parts sont achetées ou vendues, cette différence peut varier.

Ainsi, en cas d’achat lors d’une augmentation de capital (sachant que les SCPI à capital variable sont en permanence en augmentation de capital), le prix payé par l’acheteur inclut le nominal, une prime, et des frais de souscription. Le tout revient à la SCPI, mais les frais de souscription sont ensuite une charge que la SCPI paie à la société de gestion (ça a son importance, car cette charge diminue aussi le résultat imposable des tous les associés personnes physiques).

En cas d’achat lors d’une confrontation mensuelle (sur le marché secondaire organisé par la société de gestion, pour une SCPI à capital fixe), l’acheteur paie, outre le montant perçu par le vendeur, des frais d’environ 8% (variable selon la SCPI) à la société de gestion.   

En cas d’achat de gré à gré, en plus de payer le vendeur, l’acheteur paie des droits au trésor public pour enregistrer l’opération (5%, pour une cession de droits mobiliers concernant une société à dominante immobilière) et des frais (montant fixe dépendant de la SCPI, en général entre 50 et 200€) à la société de gestion pour le traitement administratif de l’opération.   

Le vendeur récupérera, soit le prix négocié avec l’acheteur de gré à gré, soit le prix net vendeur retenu lors d’une confrontation mensuelle, soit le montant de la valeur de rachat définie par la société de gestion (en cas de SCPI à capital variable), avant paiement d’un éventuel impôt sur ses plus-values.


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#14 29/09/2012 13h55 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Merci pour ces explications,

Je pense a acheter des parts de SCPI a capital variable donc je serai plutot dans le premier cas.

Ces frais de soucriptions sont ils negotiables ou alors varient ils seulement d une SCPI a l autre? En effet, 5%/10% est une fourchette assez large.

Si je passe par ma banque pour acheter ces parts, ces frais vont etre  plus eleves je suppose?

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#15 29/09/2012 20h12 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Ce sera un peu supérieur à 5% en gré à gré, et vers 8-10% sinon.

Passer par la banque pour acheter ne changera rien au prix payé. Il faut juste refuser de placer ces parts sur un compte titres si jamais la banque le propose (car ça ne sert à rien, et va juste générer des frais de garde), et ne pas se faire influencer par la banque dans le choix de la SCPI (celles des banques et de leurs filiales sont bien souvent parmi les moins performantes).

A ce jour, pour réduire les frais, je n’ai identifié que 2 possibilités :
  - acheter de gré à gré en se partageant l’économie réalisée avec le vendeur (au lieu d’acheter à 300 et que le vendeur reçoive 270, vous achetez en payant 274 au vendeur et 13.7 au trésor public, et un peu à la société de gestion)… mais il faut trouver un vendeur intéressé (parfois sur les forums certains vendeurs se signalent) et réaliser la manoeuvre (toute la paperasse, et sans "tiers de confiance", il faudra que l’un fasse un peu confiance à l’autre jusqu’à complète clôture de la cession).
  - acheter via un des quelques CGP qui rétrocèdent une petite partie de leur commission (1% en général) si on achète juste par eux (sans utiliser leur prestation de "conseil").

J’ai aussi identifié 2 possibilités pour bénéficier d’un "bon" prix d’achat, mais à utiliser avec précaution (il faudra évaluer à quel prix il est intéressant d’acheter les parts, et disposer du cash, car avec un emprunt ça n’est pas jouable) :
  - acheter à un prix intéressant des parts de SCPI (à capital fixe) lors de la confrontation mensuelle, lorsque de nombreux vendeurs souhaitent céder (par ex. quand des notaires cèdent à n’importe quel prix pour régler une succession), et pour ceci, il faut surveiller…
  - acheter à un prix intéressant des parts de SCPI (à capital variable) en gré à gré lorsque le marché secondaire est bloqué (aucun acheteur au prix affiché par la société de gestion, car ce prix est en fait sur-évalué, par ex. quand le rendement d’une SCPI a baissé), et pour ceci, il faut identifier les SCPI concernées, puis trouver un vendeur potentiel.


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#16 05/06/2016 09h35 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Je relance ce vieux fil de discussion afin de revenir sur la pertinence de ce type d’opérations dans le contexte actuel.

Les paramètres actualisés de la simulation que j’ai réalisée sont les suivants:
- Crédit in fine sur 20 ans de 100 000€ (nantissement de 67 036€ sur un contrat d’assurance vie, aboutissant à une valeur après prélèvements de 100 000€ au bout de 20 ans en prenant un rendement de 2,5%). Taux d’emprunt: 3,2% + 0,39% assurance.
- Achat du nombre de parts de SCPI de rendement permettant de générer un montant de dividendes égal aux intérêts du crédit. Investissement du solde emprunté dans des SCPI de capitalisation.
- Revalorisation de la SCPI de rendement de 0%, revalorisation de la SCPI de capitalisation (Pierre 48 ou Patrimmo Croissance) de 5%.
- Dividendes de la SCPI de rendement de 4,5%.

Je me demande par contre si je n’ai pas raté quelque chose car j’aboutis alors à un TRI de 2,4%, soit moins que les 2,5% du contrat d’AV (et encore, avant prise en compte de l’éventuelle imposition de la plus value réalisée si cession des parts de SCPI de capitalisation avant 30 ans)…

Le tableau résumant l’opération est le suivant:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10460_scpi_capi.jpg

Au cas où cela intéresse quelqu’un, je joins également le simulateur Excel réalisé pour cette simulation: simulateur_scpi_capi.xls

Du coup voyez-vous toujours un intérêt à réaliser ce type d’opérations ?

Info de la modération (09/06/2016 00h11) :  Nicofil (qui ne peux plus modifier ce message, trop ancien) a signalé à la modération que son tableau de chiffre devait être "oublié" et remplacé par ceux des documents référencés dans le message #33.

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#17 05/06/2016 12h04 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Pour arriver à 299 € par mois à 4.5% de rendement cela fait un investissement à 79733 € donc si vous investissez 100 000 à crédit reste 20267 en SCPI de capitalisation.

Dans votre tableau il n’y a que 10 222.

Carpediem


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#18 05/06/2016 12h47 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Désolé j’ai oublié de préciser que j’avais intégré 10% de frais d’acquisition pour chaque type de SCPI.

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#19 05/06/2016 13h19 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Si le calcul est juste, ça doit être à cause du taux de crédit qui parait plutôt élevé, sûrement dû à l’in fine, à moins que vos données ne soient anciennes.
Avec une bonne garantie comme un nantissement d’AV, la banque peut accepter un financement sans assurance, ça sera déjà ça de gagné sur le tri.


Parrain de mon adorable filleule

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#20 05/06/2016 14h25 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Nicofil a écrit :

- Crédit in fine sur 20 ans de 100 000€ (nantissement de 67 036€ sur un contrat d’assurance vie, aboutissant à une valeur après prélèvements de 100 000€ au bout de 20 ans en prenant un rendement de 2,5%).

Les banques n’acceptent plus ce montage. Même pour les excellents clients de banque privée.

Aujourd’hui c’est 100% si contrat monosupport ou multisupport 100% euro.

Ou 130% avec clause d’arrosage à 110% si contrat multisupport investit même que très partiellement en UC.

Dernière modification par loulou75015 (05/06/2016 14h26)


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#21 05/06/2016 14h28 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Les taux de crédit et de l’assurance correspondent en fait aux "meilleurs taux" qui m’ont été proposés il y a quelques jours par un CGPI pour ce type d’opérations (avec effectivement une assurance demandée malgré le nantissement…). J’ai eu à cette occasion confirmation que l’in fine ainsi que le fait que l’investissement soit pour de la SCPI augmentaient tous deux mécaniquement taux proposé.

Ceci étant dit, d’autres ont peut être pu obtenir un meilleur taux pour une opération de ce type ?

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#22 05/06/2016 19h41 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Il me semble normal qu’emprunter à 3.59% pour financer un placement qui a un rendement vers 4.55%/an (90% à 5%, 10% à 5%), avec 10% de frais sur versement (ce qui en simplifiant au 1er ordre "mange" 0.5%/an de rendement sur 20 ans), ne présente pas grand intérêt.

Vous ne pouvez pas faire de calcul de TRI sans tenir compte du capital immobilisé sur l’AV (et par ailleurs, avec 0€ apportés en propre, tout un gain, même de seulement 1€ devrait donner un TRI infini), et il doit y avoir une erreur de raisonnement dans votre manière de calculer.

Il est possible d’obtenir des taux plus avantageux, mais peut-être pas avec du in-fine, ni avec du 20 ans (il est déjà surprenant qu’une banque prête à 20 ans en in-fine). Il faut donc envisager d’autres type d’emprunts…

Par ailleurs, avec 67 036€ de cash (ce que vous bloquez 20 ans sur l’AV dans votre simulation), vous feriez mieux d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI sur 20 ans (renonçant aux revenus durant 20 ans, et échappant aux impôts sur cette durée). Ca générera un meilleur TRI, et de plus ces actifs sortiront de votre base imposable ISF (d’après votre présentation, ça doit vous concerner) : avec la clé recommandée par la société de gestion, pour la SCPI Corum, vous payerez 51% du prix de la part en pleine propriété, soit (si le prix de la part est inchangé) un TRI de 3.4% ((1/0.51)^(1/20)-1) net auquel s’ajoute 0.5% d’ISF économisé (pour vous) et les éventuelles distributions de plus-values. Pour d’autres SCPI vous devrez sans doute payer vers 55% et le TRI serait 0.4% plus bas, mais les perspectives de revalorisation du prix de la part, et de distribution de plus-values seront différentes. Il vous sera peut-être aussi difficile de trouver des usufruitiers sur 20 ans, mais ça existe (voir ici), et vous pouvez aussi viser des durées plus courtes.


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#23 06/06/2016 01h02 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Il me semble normal qu’emprunter à 3.59% pour financer un placement qui a un rendement vers 4.55%/an (90% à 5%, 10% à 5%), avec 10% de frais sur versement (ce qui en simplifiant au 1er ordre "mange" 0.5%/an de rendement sur 20 ans), ne présente pas grand intérêt.

Effectivement, merci pour cette confirmation de bon sens qui me conforte dans la nécessité de me méfier des suggestions d’optimisation proposées par mon CGPI…

Vous ne pouvez pas faire de calcul de TRI sans tenir compte du capital immobilisé sur l’AV (et par ailleurs, avec 0€ apportés en propre, tout un gain, même de seulement 1€ devrait donner un TRI infini), et il doit y avoir une erreur de raisonnement dans votre manière de calculer.

En réalité pour calculer le TRI il me semblait bien avoir tenu compte du capital immobilisé sur l’AV en tenant compte des fonds apportés sur l’AV dès le début de l’opération (capital acquis au bout des 20 ans = 106900€ pour 67036€ apportés et aucun effort d’épargne) - je vais néanmoins revérifier.

Il est possible d’obtenir des taux plus avantageux, mais peut-être pas avec du in-fine, ni avec du 20 ans (il est déjà surprenant qu’une banque prête à 20 ans en in-fine). Il faut donc envisager d’autres type d’emprunts…

Effectivement… mais en refaisant tourner une simulation reprenant mes hypothèses de marché et un taux de crédit de 2.5% sur 15 ans, je retombe sur un TRI d’environ 2.5%. Sauf à avoir raté quelque chose, ce qui n’est pas improbable vu que je suis loin d’être spécialiste du sujet, ma conclusion serait donc que ce type d’opérations ne présente plus non plus grand intérêt aujourd’hui (le simulateur développé pour cette opération est accessible ici pour ceux qui veulent regarder ce qui aurait pu m’échapper ou qui souhaitent faire varier les paramètres : simulateur_mix_scpi.xls).

Par ailleurs, avec 67 036€ de cash (ce que vous bloquez 20 ans sur l’AV dans votre simulation), vous feriez mieux d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI sur 20 ans

J’étudie effectivement cela de près mais l’objectif était également d’essayer de tirer profit des taux d’intérêts actuels pour essayer de faire de l’effet de levier. Du coup je regarde aussi si l’acquisition d’un appartement en nue propriété ne serait pas plus intéressante (notamment du fait de la possibilité de déduire les intérêts d’emprunts alors que ce n’est pas possible pour les SCPI).

Info de la modération (09/06/2016 00h11) :  Nicofil (qui ne peux plus modifier ce message, trop ancien) a signalé à la modération que son tableau (du fichier en lien) devait être "oublié" et remplacé par ceux des documents référencés dans le message #33.

Dernière modification par Nicofil (06/06/2016 01h04)

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#24 06/06/2016 10h09 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Si vous déduisez les frais de souscription, vous devez quand même calculer votre rentabilité sur le prix d’achat donc en rdt 79733 en achat et 71760 en prix de vente, pour la capitalisation 20267 en achat et 18240 en prix de revente en base sur lequel vous allez appliquer 5% par an.

Cela vous donnera une valeur de SCPI plus importante au final avec 29711 pour la capitalisation.

Je rejoins GBL sur le fait que si vous avez 67 000 € à immobiliser pendant 20 ans l’achat de NP est sans doute plus judicieux compte tenu du taux d’emprunt cité.

Par contre, faîtes bien attention à votre durée de démembrement car les sociétés comme Corum établissent les grilles de répartition en fonction de l’offre et de la demande avec de fortes disparités de rendement pour le nu-propriétaire. J’ai pu le constater sur la plupart des SCPI que je distribue.

Je n’ai pas fait le calcul pour toutes les années de la grille  Corum mais voici quelques exemples de rendement à prix de part constant, en déduisant les frais de souscription et sans compter l’inflation.

20 ans : 2.77
15 ans : 3.06
10 ans : 3.74
7 ans : 3.76
3ans : 1.65
L’intérêt du 20 ans est limité….

Carpediem


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#25 06/06/2016 13h28 → SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages ! (crédit immobilier, pierre 48 scpi de capitalisation)

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Bonjour carpediem. Je pense que vous faites une erreur. Pour moi la rentabilité du démembrement sur 7 ans est de 2,616%, inférieur à celui du 10 ans qui est bien à 3,74. C’est logique pour tenir compte du risque sur le prix de la part qui augmente avec la durée de démembrement.

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