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Forums des investisseurs heureux

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#51 21/06/2011 18h26 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
Réputation :   16 

les 2 scpi sont soprorente et capiforce pierre de bnp reim
l’idée m’est venu en lisant le rapport annuel
pour capiforce pierre le dividende n’a pas augmenté depuis 3 ans (14,2€)
actif net réévalué est de 241 €     la Valeur de Part     292 €
Surcote / ANR       +20,98% (alors que c’est plutôt une sous cote la norme)

http://www.immobail.com/scpi.php?scpino … ce=analyse

5 mois de réserve

pour soprorente c’est pire…

le dividende n’augmente pas (15,8€) depuis 2ans, le taux de location est de 83,4%, ils ont du tapé dans la réserve (reste pu que 4 mois pour maintenir le dividende
l’anr est de 259,55, la part à 281 soit une surcote de 8%

http://www.immobail.com/scpi.php?scpino … ce=analyse

voila mon souci j’ai un poil peur qu’il y ait rééquilibrage assez rapidement…d’où l’idée de vendre en bénéfice voila un peu ma problématique plus détaillée

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#52 21/06/2011 20h31 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Modérateur
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L’ANR n’est pas forcément la bonne référence pour comparer. J’ai lu ici et là que certaines SCPI qui se sont dissoutes avaient réussit à céder des immeubles significativement plus cher que la valeur d’expertise utilisée pour déterminer l’ANR.

Mais si la valeur de reconstitution (le prix par part pour acheter les immeubles que la SCPI possède, frais d’acquisition inclus, sachant que la aussi ce prix dépend des valeurs d’expertise, donc est à prendre avec précautions) est nettement supérieure au prix net vendeur que vous pourriez obtenir, les parts de la SCPI sont effectivement surévaluées, et vendre ne doit pas être une mauvaise idée (sous réserve d’avoir identifié un autre placement, en ligne avec ses objectifs), pour profiter de l’opportunité. 

Essayez de vendre plutôt de grès à grès, en partageant la commission que prendrait la société de gestion en intervenant, moitié au vendeur / moitié à l’acheteur par exemple.


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#53 03/10/2011 22h38 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Pour continuer le débat :

“Les derniers investissements immobiliers sélectionnés permettent à CILOGER de procéder ce jour, lundi 3 octobre 2011, à la réouverture de la collecte sur la SCPI à capital variable PIERRE PLUS, provisoirement suspendue depuis le 31 août 2011.
Compte tenu des caractéristiques du marché de l’investissement immobilier actuel, le rendement prévisionnel de la SCPI PIERRE PLUS pour l’année 2012 devrait être compris entre 4,50% et 4,80%.”
source : Pierre Plus ouvre la souscription de nouvelles parts - Primaliance

Par ailleurs, la dernière AK de Rivoli Avenir Patrimoine a été close… 60 millions (de mémoire) placés en un mois. Il y a quelques années, ça pouvait prendre un an ou deux….

De Pierre Plus, je retiens le rendement en chute libre. Ciloger a l’habitude de se référer au taux de l’OAT à 10 ans pour comparer la performance de ses SCPI… évidemment, à 2,56% à ce jour, ils peuvent encore se targuer de faire une surperformance de 200pb. Mais il y a peu, de tels rendements auraient été considérés comme lamentables, surtout que les deux produits sont de nature différente. Belle dilution pour les anciens associés en tout cas.
Rivoli… ma foi, si la société de gestion n’a pas pris les devants en sélectionnant des biens à acquérir dans les plus brefs délais et à des rendements décents, ça va encore faire fondre le RAN qui sort d’une cure d’amaigrissement brutale sur 2010. Le beau patrimoine à Paris n’excuse pas tout ; d’un placement excellent sont-ils en train de faire une simple machine à commissions pour la société de gestion?   

En tout cas, le doute s’insinue : considérant la dégradation de la situation, n’y a-t-il pas mieux à faire ailleurs? Evidemment, la réponse dépendra des différentes situations individuelles…

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#54 04/10/2011 07h38 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Romain,
Pourquoi cette plus value en 2 ans?
A quoi c’est du?
Est’ ce que cela peut durer?
A mon sens clairement non
Quelles sont donc les perspectives? A comparer a d autres placements correspondant a vos objectifs
Attention a faire les calculs en tenant compte de la nouvelle imposition des pv
Peut être y a t il  encore du grain a moudre dans celle ou le taux d occupation est de 83% en se disant qu il y aura peut être de nouvelles locations ( voir si certains immeubles en travaux)

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#55 29/10/2011 20h06 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Modérateur
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Il y a quelques SCPI dont la distribution pour T3/2011 a baissé, entre autres :
    - NovaPierre1 : 4.05€ (vs 5.70€ en T1, 5.40€ en T2)
         Raison invoquée : baisse temporaire, AK => fonds en attente d’investissement + biens acquis moins rentables.
    - Elysée Pierre : 7.28€ (vs 8.25€ depuis plus de 10 trimestres)
         Raison invoquée : ???? (bulletin trimestriel pas encore en ligne)
         Cette SCPI est passé de "capital fixe" à "capital variable" à l’été 2011…

Il y a quelques SCPI dont le rendement 2012 annoncé est en baisse significative :
    - Pierre Plus : annonce 4.50 à 4.80% de rendement 2012 (vs 5.30% en 2011)
         mais le dividende T3/2011 est resté constant (en ligne avec le rendement de 5.30% prévu)
         Cette SCPI a beaucoup augmenté son capital (impact similaire à celui sur NovaPierres1) 
         Le prix de la part est pour le moment inchangé, ce qui augure d’une baisse de distribution en 2012.

Même Immorente a annoncé une distribution 2011 qui devrait être un petit peu plus bas qu’en 2010 (17.00€ dont 1.28€ d’exceptionnel, contre 17.08€ dont 1.24€ d’exceptionnel en 2010), ce qui n’était jamais arrivé depuis la création de cette SCPI (1989).

(tous les montants des distributions sont indiqués "par part")


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#56 31/10/2011 09h53 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Kiceca
Invité

Je renouvelle mon point de vue de prudence à l’égard des SCPI en revoyant sur le lien que j’ai posté sur la file "Investissement en SCPI pour un novice"

Investissement en SCPI pour un novice…

Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir…

Dernière modification par Kiceca (31/10/2011 09h54)

 

#57 30/01/2012 11h50 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Administrateur
Réputation :   1309 

orphee69, en avril 2011 a écrit :

Je vais certainement mettre un apport de 35000 euros dans des SCPI (Genepierre m’a été conseillé), ce sont des SCPI classique diversifiées à capital fixe. Et je souhaiterais faire un emprunt de 25000 euros.

Pour info sur cette SCPI Génépierre, gérée par Amundi Immobilier :

Dividende 2010 / part : 14,00 €
Dividende 2011 / part : 3,5 + 3,5 + 3,5 + 2,5 = 12,5 €

Donc une baisse de 10% du dividende et en net il faudra tenir compte de la hausse de la CSG.

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#58 30/01/2012 13h27 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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D’accord avec les precedents intervenants. L’avenir à court terme sur l’immobilier d’entreprises (notamment européen) est très lié à la situation economique. Hors en Europe celle-ci n’est pas au top, d’où une grande mefiance à avoir sur les differents supports d’investissement : SCPI et foncières cotées. A mon avis, il faut s’attendre à une baisse des loyers (donc des dividendes) et à une baisse des ANR (donc de prix de part sur le SCPI). Encore un peu de patience (peut-être quelques mois) et nous aurons des opportunités d’investissement avec des cours plus bas et des perspectives economiques plus interessantes. Donc ne surtout pas se precipiter,mais garder le doigt sur la "gachette"…..

Dernière modification par Rodolphe (30/01/2012 13h28)

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#59 30/01/2012 14h45 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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C’est d’autant plus vrai que le taux des crédits pour de l’acquisition d’immobilier de rapport -hors assurance- semble s’être assez durablement installé au-dessus de 4%. et il n’y a pas, à ce stade, de raison objective de prévoir une baisse: les banques sont sous pression avec les nouveaux ratios de liquidité et ce n’est pas un produit de conquête comme le crédit pour acquisition de la résidence principale.

L’effet levier du montage est désormais très loin d’être acquis avec la baisse prévisible du rendement des SCPI en-dessous de 5%, c’est plutôt le contraire qui devrait se produire, sans vouloir passer pour un oiseau de mauvais augure.

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#60 30/01/2012 15h07 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Modérateur
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C’est toujours tellement compliqué avec l’immobillier… Ca fait des années que tout le monde dit partout que l’immobillier a trop monté, et qu’il va forcement baisser, que les arbres ne cmontent pas jusqu’au ciel, etc…… Pareil pour les SCPI: résultat j’ai pas encore constaté de baisse franche…

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#61 30/01/2012 18h03 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Ce qui me fait hesiter sur les SCPI, c’est que elles sont recommandées partout, dans tous les magazines. Resultat une ruée sur les SCPI. Avec pour première consequence, une difficulté pour les societés de gestion pour investir dans de bonnes conditions. Donc soit baisse du rendement car l’argent est gardé en monetaire au lieu d’être investi en locaux d’activité, soit les fonds sont investis trop vite dans le 1er immeuble venu. Dans les 2 cas, c’est mauvais pour l’investisseur.

Il vaut mieux attendre un retournement de tendance des flux (moins de sousccriptions) ou une baisse du prix de part (ce qui permet d’investir à meilleur compte et va decourager l’investisseur "moyen"), ou encore une baisse du dividende qui sera suivi sans doute rapidement d’une baisse du prix de part.

IL EST DONC URGENT D’ATTENDRE.

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#62 31/01/2012 07h54 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Modérateur
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Je pense que toutes ces AK, de plus en plus nombreuses, multiplié par un nb de SCPI lui aussi de plus en plus important est une très bonne chose…

Jusqu’à aujourd’hui, le prix des SCPI montait parce que les gens voulaient des SCPI, et qu’il y en avait très peu de dispo… Petit à petit, on peut ésperer que l’offre arrive à se stabiliser par rapport à la demande, afin que l’O/D ne soit plus le seul élément de fixation des prix, mais que la valeur intrinsèque de la SCPI (rentabilité, ANR, etc…)  se reflète un peu plus dans le prix, et qu’on se retrouve avec des valeur de part plus "sensé" et qui reflète plus l’évolution du marché de l’immobillier commercial.

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#63 14/02/2012 11h29 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Administrateur
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Le dividende de PFO de Perial en 2011 est quasi-stable.

L’historique du dividende brut est le suivant :

1999 43,91€
2000 52,14 €
2001 52,45 €
2002 55,16 €
2003 56,02 €
2004 56,50 €
2005 51,00 €
2006 53,00 €
2007 54,00 €
2008 55,00 €
2009 54,00 €
2010 53,00 €
2011 52,00 €

Et c’est pareil pour de nombreuses SCPI. Le dividende est quasi-stable en nominal depuis 10 ans (voir en baisse post-impôt vue la hausse des prélèvements sociaux et encore plus en réel si on tient compte de l’inflation).

De fait, la seule explication qui justifie la hausse des prix des parts des SCPI est financière (baisse des taux d’emprunts et allongement de la durée).

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#64 14/02/2012 14h21 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Modérateur
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On a l’impression que ça plafonne…

Compte tenu du caractère plus liquide (théoriquement) des SCPI par rapport à l’immo physique, je me demande si, en cas de début de baisse des prix des parts, on ne pourrait pas assister à une baisse plus rapide qu’avec l’immo physique.

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#65 14/03/2012 15h45 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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On m’a fait passer un article de la revue Actifs de mars 2012 consacré aux SCPI (c’est une revue de professionnels). Comme je l’ai trouvé bien fait et posant de bonnes questions, je le livre à votre réflexion.

Note pour l’administrateur IH : je ne suis pas trop sur de pouvoir partager ce genre d’article sur abonnement. Je vous laisse juge de le laisser ou pas.

Note 2 : Finalement, je ne sais pas comment joindre un fichier pdf ?

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#66 30/04/2012 16h20 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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J’ai regardé l’offre des SCPI au travers des critères suivants :
- Taux de Rdt > 5 %
- Surcote < à 5 %  (Prix de réalisation - Prix de la part)
- Différence entre Valeur de reconstitution et prix de la part positive

- Taux d’occupation > 90 %
- Taux de Rendement Interne > 5 % sur 20 ans

J’arrive à une sélection de 4 SCPI :

ACTIPIERRE 1 (Ciloger)
CIFOCOMA (Sofidy ) occupation < 90 %
ClFOCOMA 2 (Sofidy )
EPARGNE FONCIERE (La Française AM)

Toutes sont à capital fixe.

Que pensez vous :
- de ces critères ?
- de ces SCPI ? et de leur accessibilité ?

Dernière modification par Champflo (30/04/2012 18h32)

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#67 30/04/2012 17h41 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Bonjour
  J’ai juste regardé COFICOMA
  son taux d’occupation était inférieur a 90% en fin 2011
"Le taux d’occupation financier moyen du quatrième trimestre 2011 s’établit à 81,19 %.

  cette Scpi est minuscule
  les locaux vacants qui expliquent ce taux d’occupation
 PARIS (12ème) – place d’Aligre (440 m²)
 LYON (69) – 5 Quai de Jayr (870 m²)
 VITRY-SUR-SEINE (94) – avenue du 8 mai 1945 (119 m²) –

A vous de juger si la petite taille est un avantage ou pas.
  J’ai un préjugé très favorable a Sofidy.
cdlmt
hervé

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#68 30/04/2012 18h28 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Erreur elle ne passe pas le critère du taux d’occupation.
C’est surement son rendement qui m’a influencé.

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#69 30/04/2012 18h31 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Ce qui est étonnant aussi c’est leur taux de réserve de 67.83 %.
Que font ils de cette trésorerie ?

La  petite taille ne me semble pas être un avantage, bien au contraire.

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#70 30/04/2012 19h11 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Champflo a écrit :

Ce qui est étonnant aussi c’est leur taux de réserve de 67.83 %.
Que font ils de cette trésorerie ?

La  petite taille ne me semble pas être un avantage, bien au contraire.

Bonjour
CIFOCOMA est poursuivie par l’ancien gestionnaire UFFI REAM pour rupture de mandat de gestion ils demandent 320k€ hors frais et dépens.
ce qui peut expliquer le taux de réserve…
cdlmt
Hervé

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#71 30/04/2012 19h27 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Champflo a écrit :

Que pensez vous :
- de ces critères ?

Bonjour
Moi je regarderai la régularité des dividendes : pas de baisse ou exceptionnelle sur plus de 10 ans
et bien entendu le rendement en ce moment supérieur a 5%
La liquidité
le gestionnaire (j’ai tendance a me méfier des banques).
cdlmt
Hervé

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#72 30/04/2012 20h22 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Champflo a écrit :

J’ai regardé l’offre des SCPI au travers des critères suivants :
- Taux de Rdt > 5 %
- Surcote < à 5 %  (Prix de réalisation - Prix de la part)
- Différence entre Valeur de reconstitution et prix de la part positive
- Taux d’occupation > 90 %
- Taux de Rendement Interne > 5 % sur 20 ans

../…

Que pensez vous :
- de ces critères ?

Je n’aime pas vraiment ces critères :

A taux de rendement égal, je préfèrerai largement une SCPI avec 80% de taux d’occupation et de bonnes perspectives de l’améliorer, qu’une autre SCPI avec 100%. Un taux d’occupation en dessous de 90% n’est en rien automatiquement rébarbatif à mon sens, sauf s’il traduit un parc immobilier inadapté à la demande locative. Dans certains cas, une vacance importante et expliquée (travaux en cours et déjà provisionnés, par exemple) peut receler un potentiel intéressant.

Le critère de TRI sur 20 ans exclut toutes les SCPI récentes (celles qui n’ont pas 20 ans), et tient trop compte d’événement d’un passé lointain (parfois, il y a 10 ou 15 ou 20 ans, la SCPI n’avait rien à voir avec ce qu’elle est maintenant : elle était 20x plus petite, ou/et avait un autre positionnement, et/ou un autre gestionnaire). Sur 10 ans, un TRI de 5% serait d’ailleurs performance très mauvaise, car le marché a été tellement favorables aux SCPI durant cette période.

De manière générale, je suis sceptique vis à vis des critère trop "mécaniques", et vis à vis de ceux qui reflètent uniquement la performance passé. On investis pour l’avenir de ces SCPI ! Une analyse soigneuse des derniers rapports annuels et bulletins trimestriels me semble plus appropriée, pour connaitre la situation présente, et se faire une idée des perspectives futures. Il y a ici bien des similitudes avec le choix d’une action….

Parmi les critères, le gestionnaire me semble à retenir, car on peut ainsi éliminer ceux qui ont fait la preuve des limites de leurs compétences, ou du peu de cas qu’ils font des associés.


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#73 01/05/2012 12h16 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Mes critères répondent aux conditions suivantes :
- Taux de Rdt > 5 %

+ le Rt est élevé + on gagne, à croiser avec le TRI à long terme, et la régularité de ce Rdt aussi bien sur.

- Surcote < à 5 %  (Prix de réalisation - Prix de la part)
- Différence entre Valeur de reconstitution et prix de la part positive

Ne pas sur payer le bien par rapport à sa valeur réelle

- Taux d’occupation > 90 %

Les loyers rentrent car les immeubles sont occupés

- Taux de Rendement Interne > 5 % sur 20 ans

Indicateur d’une bonne gestion, avec un point départ en 1991 (20 ans) en pleine crise immobilière

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#74 01/05/2012 18h14 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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EPARGNE FONCIERE (La Française AM) propose en ce moment une souscription : augmentation de capital.
Compte tenu des infos collectées je commençais à m’y intéresser.
Lorsque je regarde la fiche descriptive je constate que :

-    Frais de souscription :           7,5%
-      Frais de gestion :              10%
-      Frais de cession :           59,85 €

Autant les frais de cession me paraisse très raisonnable, et connu à l’avance.
Autant les frais de souscription, aussi bien que de gestion me paraissent ENORMES

Même si le Rdt est bon, avec des frais de gestion à 10 % cela grève salement la rentabilité.

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Champflo (01/05/2012 18h14)

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#75 01/05/2012 18h25 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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J’ai été sollicité pour Foncia Pierre Rendement. Je ne suis pas un grand spécialiste de l’immobilier et des SCPI.

Le rendement n’est pas énorme (5,4% de mémoire) et la SCPI est en surcote. Le gestionnaire est pas mal (on évite les bancaires).

Ce qui fait probablement la différence, est le prêt in fine à obtenir et le minimum d’achat dans ce cas. Je suppose qu’il fait 1,5 à 2% d’écart entre le taux de la SCPI et le in fine (3,5% à 4%). Je ne crois pas que ce soit possible de trouver à ce taux du in fine (impression : hausse des taux d’emprunt, mais baisse des taux des SCPI). Avec le changement de fiscalité, il faut tenir une plus longue durée (donc, essayer de faire suivre le crédit, qui est forcément plus cher…).

A la limite, pourquoi pas vendre son usufruit temporairement 10 à 15 ans après 10-15 ans de perception de revenus. Quelle fiscalité pour la vente de l’usufruit ?

Voila ma réflexion sur les SCPI, vos avis… (pour me contredire principalement et me convaincre d’en prendre même!)

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