Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#51 04/07/2012 08h56 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   -3 

@LFV,
Le conseiller en question, c’est toi, non ?
Tu mentionnes à chaque fois que tu vas donner les coordonnées de ton conseiller ?!

@Tous
Actuellement, le problème des SCPI en direct est la fiscalité.
Les prélèvements sociaux de 15,5% (voire plus dans les mois à venir) plus intégration dans le barème d’imposition sur le revenu font que le rendement, pour une personne avec un TMI à 30%, est légèrement supérieur à un livret A.

Je trouve qu’investir en SCPI en assurance vie est plus intelligent sauf pour ceux qui veulent emprunter et encore cela n’est pas tout à fait vrai car vous pouvez demander une avance sur un contrat existant.

A suivre.

Hors ligne

 

#52 04/07/2012 10h24 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

Je confirme que LFV est bien le conseiller en question

Hors ligne

 

#53 04/07/2012 10h33 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

salut LFV
je viens de financer 20000euros a 100% credit mutuel 3.5% fixe sur 10ans

Dernière modification par alainp (04/07/2012 11h12)

Hors ligne

 

#54 04/07/2012 10h59 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

DrFab a écrit :

Je confirme que LFV est bien le conseiller en question

Hum… Ce genre de chose n’est pas vraiment dans l’esprit du forum…

Merci à LFV de clarifier sa position car ses derniers messages ne sont ni plus ni moins que du racolage déguisé.

alainp a écrit :

salut LFV
je viens de financer 20000euros a 100% credit mutuel

Précisez le taux, sinon l’information ne nous est pas très utile…

Hors ligne

 

#55 04/07/2012 11h20 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

@ Ninie
Vous en pouvez pas faire de généralités assurance-vie, intérêt de la SCPI, etc…
Cela dépend de la tranche marginale d’imposition de chacun, de l’objectif de l’investisseur.
L’effet de levier via l’emprunt en SCPI est très important, et la déduction des intérêts d’emprunts pour la fiscalité est un immense avantage.
Il existe aussi de très bons contrats d’AV contenant de la SCPI.
Bref, gare aux généralités et aux raccourcis !

Hors ligne

 

#56 04/07/2012 11h47 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

alainp

Je croyais que le minimum à emprunter pour l’achat de SCPI était de 22 000€ répartit sur une seul.

Hors ligne

 

#57 04/07/2012 11h59 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

ah bon j’en suis a mon troisieme credit au credit mut  9000.+14000+20000 et chaque fois pour une scpi . ce sont des credits modulimmo

Hors ligne

 

#58 05/07/2012 12h24 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

Ninie a écrit :

@LFV,
Le conseiller en question, c’est toi, non ?
Tu mentionnes à chaque fois que tu vas donner les coordonnées de ton conseiller ?!

@Tous
Actuellement, le problème des SCPI en direct est la fiscalité.
Les prélèvements sociaux de 15,5% (voire plus dans les mois à venir) plus intégration dans le barème d’imposition sur le revenu font que le rendement, pour une personne avec un TMI à 30%, est légèrement supérieur à un livret A.

Je trouve qu’investir en SCPI en assurance vie est plus intelligent sauf pour ceux qui veulent emprunter et encore cela n’est pas tout à fait vrai car vous pouvez demander une avance sur un contrat existant.

A suivre.

Ninie,
Effectivement, je souhaite me re-orienter vers cette profession car mon conseiller m’a ouvert les yeux sur pas mal de choses…

Malheureusement, il faut des agréments que je n’ai pas encore…mais c’est un métier passionnant.
A très bientôt,
LFV

Hors ligne

 

#59 05/07/2012 12h27 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

DrFab a écrit :

Je confirme que LFV est bien le conseiller en question

ça me flatte…mais mes connaissances sont encore limités (surtout l’apect juridique)…

Hors ligne

 

#60 05/07/2012 12h30 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

alainp a écrit :

salut LFV
je viens de financer 20000euros a 100% credit mutuel 3.5% fixe sur 10ans

alainp,

le taux est pas mal…auprès de quelle banque ? et quelle SCPI ?
Moi CFF ou BNPP…regardent encore certaines SCPI…plus difficile avec les autres (pas mal de refus dans mon cas)
Bons investissements
LFV

Hors ligne

 

#61 05/07/2012 12h57 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

salut lfv
banque crédit mutuel -est de la france- scpi: corum convictions 20 parts

Hors ligne

 

#62 05/07/2012 16h52 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   82 

fred a écrit :

alainp

Je croyais que le minimum à emprunter pour l’achat de SCPI était de 22 000€ répartit sur une seul.

C’est le cas pour les crédit immobilier.
21.500€ pour être précis.

En dessous c’est assimilé à du crédit à la conso (loi Lagarde je crois).
L’inconvénient c’est que la déductibilité des intérêts d’un crédit à la conso dans le cas d’un investissement n’est pas très clair.

Hors ligne

 

#63 05/07/2012 18h02 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   17 

Excusez-moi d être direct,
mais contenu du nombre de SCPI que vous possédez déjà, je ne vois aucun intérêt à en acheter de nouvelles :
- Se baser sur la fiscalité n est pas une bonne idée …. à l heure actuelle on peut s apercevoir que rien n est plus imprévisible ,Le fisc pourrait beaucoup récupérer en supprimant ce qui est "une niche " pour des personnes qui ne sont pas dans le besoin
- Les frais d entrée pour l acquisition de parts sont élevés , il faut donc pour les amortir les conserver un certain nombre d années
- Risque en capital : Apprêtez vous à une perte de capital parmi certaines que vous possédez déjà
- Au cas ou vous obteniez des gains en plus value  elle seront  imposés plein pot dès le 1er centime .
- CSG :  Je ne veux pas généraliser , ce qui serait injuste 
Est-ce que le votre n est pas particulièrement intéressé par le motif commissionné  de vous vendre sa salade -
A vérifier ses connaissances à propos de la fiscalité , les conséquences de votre situation familiale de la réponse aux situations qui pourraient survenir à titre privé
- Parkings : Ils ont certains avantages , mais  à mon avis  au travers de SCPI , aucun

Hors ligne

 

#64 06/07/2012 14h57 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

je ne sais pas si c’est pour moi que tu parlais , mais si c’est le cas , tu n’as pas tout à fait tord .
je commence à penser comme toi

c’est pour cela que je  me dirige actuellement  sur de la nu proprieté ( deja un peu de pfo2 et en aout sans doute une autre scpi .

mais de toute façon , tout ce qui est niche fiscale  va fondre comme neige au soleil , et il va devenir tres difficile d’obtenir un rendement correct sans que la plus-value soit en grande partie t totalement manger par l’état .

bref ,  les regles changent sans arret et il devient tres difficile de trouver le placement miracle .
seul une diversification pourra me permettre de recuperer les "miettes "que l’état daignera nous laisser de NOTRE  capitalisation

Hors ligne

 

#65 06/07/2012 22h44 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   23 

Bonsoir,

Ma banque (Crédit Mutuel Nord) me propose 30 000 € (à crédit : full) sur 15 ans pour 3,9% (avec assurances) pour Épargne Foncière.

L’offre semble intéressante, quelqu’un a déjà de l’expérience / du vécu sur cette scpi ?

Merci pour votre contribution !

Cordialement,

Dernière modification par Macois (10/07/2012 17h47)

Hors ligne

 

#66 10/07/2012 15h02 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

@Swx :
Je me permettrais quand même de nuancer fortement vos propos :
Il n’y a pas de frais d’entrée sur les SCPI mais des frais de sortie ! ça change beaucoup ! La rentabilité est donc calculée  sur l’ensemble du montant investi et non sur 90% de ce montant par exemple.

De plus les SCPI ne sont pas une niche fiscale : elles sont imposées à votre tranche marginale d’imposition (qui peut augmenter si une nouvelle tranche est créée c’est vrai) à laquelle il faut ajouter les prélèvements sociaux, qui viennent déjà d’augmenter !
Quant à l’imposition sur les plus values, on peut difficilement faire pire qu’actuellement !

Cependant, bien sûr, il faut absolument toujours diversifier son portefeuille !

Hors ligne

 

#67 31/08/2012 17h03 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   119 

En ayant eu un peu marre de mon appartement d’"éternel étudiant" (i.e le loyer/la surface étaient notoirement faibles vs. mes revenus) dans lequel je m’éternisais (mais qui sur cette longue durée m’a procuré une capacité d’épargne supplémentaire transformée aujourd’hui en génératrice de revenus passifs),  j’ai fini par craquer pour un "palace" (i.e cette fois le loyer est plutot cher par rapport au pouvoir d’achat local de ma ville).
Bilan des courses : décalage nouveau /ancien loyer + 300 €…  (dans d’autres domaines c’ets ce qu’on appellerait un effet rattrapage)

  - J’ai réexaminé bien sûr vite fait la solution achat, eu égard aux quelques phrases habituelles que j’ai aussitôt (ré)écoutées dans mon entourage…Mais mon coté peu influençable par la foule d’INTJ n’a mis cette fois que 3 jours pour considérer que, même avec un loyer élevé, au vu d’un rendement locatif brut de 3%, entre moi et mon futur propriétaire ce ne serait pas forcément moi le "couillon"…

  - Même si j’ai choisi de ne pas acheter ma RP pour le moment, mon but a toujours été de recevoir de mes investissement immo un montant plus important que celui que je paye en loyer pour ma RP (tout en étant conscient que la fiscalité n’est pas de mon côté…). Donc, maintenant, si je ne veux pas voir 6 billets de 50 €  apparaitre dans un nouveau cauchemar mensuel récurrent ;-) , je me dis qu’il faudrait que je génère 300 € de revenus locatifs de + par mois sur des produits à rendements intéressants, histoire de maintenir mon delta loyer encaissés - loyers décaissés à peu près constant (je ne parle pas ici en flux de trésorerie, mais bien en loyers qu’on me verse indépendamment des crédits à rembourser)

Mon patrimoine est bien diversifié entre actions, cash/oblig, et immobilier. Mon portefeuille immobilier est aujourd’hui constitué ainsi :
  - pavillon en locatif Scellier, valeur 185 k€. Revenus mensuels 750 (loyer) + 450 (reduction Scellier), crédit 3.55% TEG reste 13 ans. Génération de trésorerie sensiblement positive.
  - SCPI : 20 k€ Immorente / 5 k€ Effimmo. Crédit reste 18 ans, TEG 3.35%. Loyers mensuels = 110 € environ. Flux de trésorerie légèrement négatifs.
   - Foncières cotées (françaises et étrangères sur plusieurs petite lignes de 2-3 k€: environ 20 k€ au niveau des cours actuels et 15 k€ au niveau PRU. Revenus ramenés à une base mensuelle = 100 € environ.

Situation fiscale : léger déficit foncier (grâce notamment à l’abattement de 30 % sur les loyers Scellier intermédiaire)

Le but est donc de me faire payer env. 300 € de loyers suppl. par mois sans déséquilibrer mon portefeuille immobilier voire idéalement en le diversifiant.

Je pensais à l’achat de 60 k€ de SCPI suppl. à crédit pour parvenir à mes fins (le montant me semblant trop faible pour trouver une opportunité intéressante en immo physique) :
   - J’aurais voulu ajouter des SCPI "à capital fixe" pour diversifier mes à "capital variable". Néanmoins il me semble qu’aucune des bonnes n’est ouverte à la souscription actuellement. Je pensais à Buroboutic, Foncia Pierre Rendement notamment.
   - Du coup, après mes 1ers travaux de recherche, je pensais donc essayer de faire :
       + 25 k€ PFO2, + 20 k€ Immorente (dont éventuellement un peu d’Immorente 2 pour atténuer le résultat foncier) + 20 k€ Efimmo pour arriver au total à 45 k€ Immorente / 25 k€ PFO2 / 25 k€ Efimmo.

Je dois avouer ne pas avoir une connaissance exhaustive de toutes les SCPI. Je voudrais sonder les forumeurs éclairés, ceux qui ont orienté une part importante de leur patrimoine sur ces produits et avoir leur avis :
    - sur le mix que j’envisage. Est-ce une diversification efficace au regard de mon portefeuille immobilier ou ont-ils d’autres des suggestions de supports pour alimenter ma réflexion ? Mon souci étant une bonne diversification de mon portefeuille immobilier, et donc un bon équilibre sur la poche SCPI qui prendrait alors de l’ampleur : équilibre bureaux/murs de magasins, géographique etc…

Bien sûr, l’intérêt dépendra du taux du crédit possible. Mais je préfèrerais avoir choisi les supports pour présenter un projet déjà bien ficelé à ma banque.
Si  le taux n’est pas correct, j’étudierais la solution achat en nue propriété en cash (plutôt pour un montant inférieur dans ce cas)

Dernière modification par julien (31/08/2012 17h27)

Hors ligne

 

#68 01/09/2012 18h22 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   17 

Après les avoir achetées , il faudra les revendre …..

Si l on possède  en France , en plus d un tas de broussailles , des parts de SCPI :
J ai fait l expérience que les Gérants ne mettent aucune bonne volonté pour vous suivre dans votre projet de revente
J avais acheté , il y a  25 ans des parts dans une SCPI qui a été successivement avalée par deux autres
A l heure actuelle , les Gérances  doivent être capables de vous suivre à la trace avec un historique de 30 ans pour vérifier si il ne se serait pas glissé par mégarde , une plus value , dans votre revenu
Tous les moyens sont bons pour vous décourager .
Genre : nous n avons pas dans notre base de données l historique de vos opérations …etc etc …
J ai appris que mon cas n était pas  unique …. Je vous aurais prévenu.

Dernière modification par Swx (01/09/2012 18h28)

Hors ligne

 

#69 02/09/2012 14h10 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   17 

Peut-être que votre Conseiller n en n  a jamais entendu parler : il n est pas interdit de lui demander son avis

SCPI  - Autant le savoir :   (Source Tout sur les Placements )
   Mercredi, 08 Août 2012 11:14
[La sénatrice socialiste des Français de l’étranger Claudine Lepage souhaite obtenir un éclairage de la part du gouvernement de Jean-Marc Ayrault concernant l’éventuelle transposition d’une directive européenne impactant les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Elle s’inquiète de la possibilité d’imposer aux SCPI d’avoir un dépositaire, ce qui rognerait le rendement du placement…
Dans le cadre d’une question écrite au gouvernement socialiste, la sénatrice socialiste Claudine Lepage interpelle Pierre Moscovici, le ministre de l’Economie et des Finances, sur la transposition, en droit français, de la directive européenne 2011/61/UE du Parlement et du Conseil du 8 juin 2011 et ses conséquences sur les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI).
Mesure inadaptée pour les SCPI françaises

APPSCPI a écrit :

A la rentrée, tout s’accélère. Surtout le danger. (28.Août.2012)
Cette nouvelle sérieuse menace résulte, de manière à la fois imminente et tangible, de la tentative de certains protagonistes du secteur de dévoyer le mécanisme de transposition en droit français de la directive européenne 2011/61/UE (dite "AIFM").
Sans entrer ici dans le détail concernant la manière dont cette tentative de dévoiement s’organise, indiquons (ou plutôt rappelons) qu’il s’agit en substance D’une part, de prétendre appliquer aux SCPI des dispositions que la directive ne leur impose aucunement.

La directive AIFM en débat à l’Aspim
Publié le 13 juin 2012
Le nouveau texte européen encadrant les fonds d’investissement alternatifs (FIA), au premier rang desquels figurent les fonds immobiliers non cotés en Bourse et donc bien sûr les SCPI et les OPCI sera transposé prochainement en droit français pour s’inscrire dans le droit positif au plus tard en juillet 2013.  En fin de semaine, l’AMF publiera le projet de rapport du Comité de Place sur la transposition de la directive AIFM et le développement de la gestion innovante en France. Une consultation de place suivra jusqu’au 10 juillet prochain avant la publication d’ici la rentrée par la commission européenne de son règlement et les dispositions techniques adoptées par l’autorité européenne des marchés financiers (ESMA).

Dernière modification par Swx (02/09/2012 14h25)

Hors ligne

 

#70 08/09/2012 19h14 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   

Je ne voudrais pas dire de bétises mais il me semble que si la directive devait passé, il devrait y a voir un vote de l assemblée générale au vu du changement de statut qu’elle apporterait

De plus certaines sociétés de gestions ont déjà refusé d anticiper ce nouveaux statuts.

Je reviens vers avec les sources au plus vite.

au temps pour moi voici ce qui m a été annoncé ce jour

Il semble que cela passera outre les votes statutaires, contrairement à ce qui était prévu, tout simplement car nous sommes en présence d’une directive européenne.

Qu’est ce que cela change: Des intervenants supplémentaires payés par les structures de gestion et donc en partie par les associés ça coutera un peu d’argent.
1) Dilution du coût eu égard à la grandeur de la SCPI
2) Les SCPI sont déjà énormément encadrées (conseil de surveillance, expertise immobilière, contrôleur de gestion etc…). Il y a donc un travail quasi inexistant à faire. C’est d’autant plus vrai que nous ne sommes pas en présence de support qui réalisent des arbitrages a longueur de journée (cas de valeurs mobilières…bien plus concernées par les dépositaires).
Le coût de ce type de dépense, que nous considérons comme superflue, sera infime.
pour en avoir discuter il y a peu avec les sociétés de gestion. Il n’y a pas péril en la demeure loin de là, on est juste en présence du zèle de coordinateurs à l’échelle européenne. Les SCPI ne sont pas adaptées pour ce type de dépositaire, elles le feront pour être dans la réglementation mais ça s’arrêtera là…C’est juste pour la forme, ceci n’entrainant pas de surcout extraordinaire comme cela risque d’être le cas sur des produits bien plus volatiles (sicav, FCP, bourse, ass vie etc…).

Dernière modification par kinyo (10/09/2012 21h56)

Hors ligne

 

#71 02/03/2013 21h06 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Membre
Réputation :   17 

Deux phrases d un article m ont interpellé :
………

Philippe Tannenbaum a écrit :

Axa Real Estate a publié dernièrement une étude inquiétante sur l’impact du commerce en ligne sur les valeurs locatives du commerce de détail traditionnel. Partagez-vous ce pessimisme ?

Qui peut nier, aujourd’hui, l’émergence du e-commerce ? Pour autant, je ne suis absolument pas convaincu que ce phénomène provoquera une déstabilisation du commerce traditionnel et, en particulier, une chute concomitante de la fréquentation des centres commerciaux

A chacun son opinion, mais on peut se poser la question  …..

Dernière modification par Swx (02/03/2013 21h07)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech