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#76 01/05/2012 19h24 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Super_Pognon a écrit :

A la limite, pourquoi pas vendre son usufruit temporairement 10 à 15 ans après 10-15 ans de perception de revenus. Quelle fiscalité pour la vente de l’usufruit ?

Voila ma réflexion sur les SCPI, vos avis… (pour me contredire principalement et me convaincre d’en prendre même!)

super pognon vous m’etonnez! j’ai crû comprendre que vous etiez plutot d’accord avec moi concernant la prévision des prix immo, vous êtes tenté par l’achat de parts de SCPI, je peux le comprendre cela peut etre un bon produit avec les avantages liés a l’immo ceci dit vous prenez un risque sur le capital en souscrivant en ce moment.
Certes les interets vont payer l’emprunt mais si c’est pour se retrouver avec 50% du capital à échéance….surtout que personne ne vous garantie la pérénité du montant des revenus locatifs (dans ce cas ce seras de votre poche et grévera votre capacité de souscrire d’autres emprunts).

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#77 01/05/2012 20h04 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Je ne suis pas très chaud sur l’immo d’un manière générale, assez négatif sur le résidentiel, mais neutre sur le commercial. Les bonnes SCPI passent relativement bien les crises (exemple Immorente) et ne sont pas sur du résidentiel (mis à part les SCPI fiscales). Je n’ai rien en immo, mis à part quelques SIIC… M’exposer pour des sommes allant de 10k à 40k, pourquoi pas.

Je ne suis pas un spécialiste, peut être ceux qui le sont peuvent mieux nous en parler.

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#78 01/05/2012 20h17 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Modérateur
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@Champflo :
Ces montants de frais sont tout à fait dans la norme pour les SCPI. Si vous achetez un bien en direct et le faites gérer par une agence, ça vous coutera généralement des frais du même ordre de grandeur : frais "de notaire" et d’agence lors de l’acquisition, et frais pour la gestion par l’agence chaque année.

Lisez http://www.lafrancaise-am.com/fileadmin … tatuts.pdf
et http://www.lafrancaise-am.com/fileadmin … onnote.pdf

Vous y apprendrez notamment que la commission de souscription est de 7.5%ht et 8.97% ttc (ce que vous payez vraiment) et prélevée sur la prime d’émission (donc vous payez 755€ ttc par part, et 67.72€ reviennent à la société de gestion, et le reste à la SCPI).

Plus important pour vous : l’entrée en jouissance des parts est différée au premier jour du quatrième mois suivant celui au cours duquel la souscription a été enregistrée. Ainsi, des parts souscrites en avril 2012 porteront jouissance (commenceront à rapporter quelque chose) à compter du 1er août 2012.

Les "Frais de cession :   59,85 €" sont en fait de 62.85€ ht ou plutôt 75.17€ ttc en cas de cession de gré à gré (sans intervention de la société de gestion). Si vous cédez en faisant intervenir la société de gestion (pour trouver un acheteur), la commission sera de 6.25%ht (7.475% ttc).

Les "Frais de gestion : 10%" est en fait de 10%ht ou 11.96%ttc  du montant hors taxes des produits locatifs et des produits financiers nets encaissés par la société (et pas du prix des parts, bien sur).

Avant d’acquérir une SCPI, lisez aussi les derniers rapports annuels (http://www.lafrancaise-am-direct.com/Do … EE0131.pdf)  et bulletins trimestriels (http://www.lafrancaise-am.com/fileadmin … 111231.pdf).
Vous trouverez ces documents pour les SCPI de cette société de gestion (qui n’est pas forcément la pire, ni surtout la meilleure du marché) sur http://www.lafrancaise-am-direct.com/documentation.htm

Enfin, vous devriez savoir que la société de gestion a annoncé son intention de proposer (aux AG des associés) une fusion de la SCPI Epargne Foncière avec une autre de ses SCPI (Multicommerce), les conditions de cette fusion n’étant pas encore précisées.

Bien entendu, une acquisition d’une telle SCPI ne doit s’envisager que comme un placement à long terme (+ de 10 ans), vous devez être conscient que la fiscalité (IR + prélèvement sociaux, sur votre quote part des revenus fonciers de la SCPI, moins éventuellement vos intérêts d’emprunt), pourra amputer plus ou moins votre rendement, et que la valeur de vos parts pourra varier (à la hausse comme à la baisse) dans le temps.


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#79 01/05/2012 20h22 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Super_Pognon a écrit :

A la limite, pourquoi pas vendre son usufruit temporairement 10 à 15 ans après 10-15 ans de perception de revenus. Quelle fiscalité pour la vente de l’usufruit ?

Cela dépendra du mode d’acquisition de la SCPI.
Si la SCPI a été acquise en pleine propriété, on paye la plus value sur le prix d’achat en prenant comme prix de vente :

: art 669 du CGI

L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction

(donc 23% du prix d’achat pour 10 ans et 46% pour 15 ans). S’ajoute derrière les éventuels abattement selon la durée de détention (en fonction de la loi en vigueur, ca a tendance à fluctuer ces derniers temps).

Si la SCPI à été acquise en nue propriété et l’usufruit acquis donc par voie d’extinction, vous paierez la plus value sur l’intégralité du prix de vente de votre usufruit (- abattement pour durée depuis l’acquisition de la nue propriété) car en ce cas la valeur d’achat de l’usufruit est considérée comme nulle.

Dernière modification par yannou77 (01/05/2012 20h30)

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#80 01/05/2012 20h32 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Modérateur
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Super_Pognon a écrit :

A la limite, pourquoi pas vendre son usufruit temporairement 10 à 15 ans après 10-15 ans de perception de revenus. Quelle fiscalité pour la vente de l’usufruit ?

Pourquoi ne pas acquérir que la nue-propriété dès le départ (laissant l’usufruit pour 10 ans à quelqu’un d’autre) ? Ca coutera moins cher que d’acheter la pleine propriété pour céder ensuite l’usufruit temporaire. Bien sur, dans 10 ans, quand vous aurez retrouvé la pleine propriété, vous pourrez revendre l’usufruit pour N années à nouveau.

Une cession d’usufruit temporaire génère quelques frais (généralement payés par l’acquéreur, mais ça impacte néanmoins ce que le vendeur perçoit) : 5% (de 23% de la valeur en pleine propriété pour un usufruit temporaire de 10 ans ou moins, de 46% si + de 10 ans et moins de 20 ans) payés au trésor public pour enregistrer la cession, un montant fixe (typiquement entre 50 et 200€) payé à la société de gestion pour enregistrer la cession dans ses livres, et éventuellement une commission pour celui qui aura mis en relation le vendeur et l’acheteur de cet usufruit.

Pour l’imposition au titre d’une éventuelle "plus-value", voire les messages récents de Yannou77.

Si vous n’avez pas l’usufruit, les intérêt d’emprunt ne seront pas déductibles (sur les revenus fonciers).


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#81 01/05/2012 21h18 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Champflo a écrit :

EPARGNE FONCIERE (La Française AM) propose en ce moment une souscription : augmentation de capital.
Compte tenu des infos collectées je commençais à m’y intéresser.
Lorsque je regarde la fiche descriptive je constate que :

-    Frais de souscription :           7,5%
-      Frais de gestion :              10%
-      Frais de cession :           59,85 €

Autant les frais de cession me paraisse très raisonnable, et connu à l’avance.
Autant les frais de souscription, aussi bien que de gestion me paraissent ENORMES

Même si le Rdt est bon, avec des frais de gestion à 10 % cela grève salement la rentabilité.

Qu’en pensez vous ?

Bonjour
   Les frais de gestion sont ceux de toutes les SCPI.
   Les frais de souscription  sont dans la norme de ce qui s’applique habituelement.

cordialment
Hervé

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