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Forums des investisseurs heureux

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#26 30/04/2011 14h49 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Fructif a écrit :

Bon je crois que je vais changer mon fusil d’épaule

3 questions alors :

- Si j’ai bien compris, le fait de nantir l’AV fait un peu comme si c’était un apport ?

Oui, et votre capital continue à être investi

Fructif a écrit :

- Pourquoi l’AV au Luxembourg ? (Lesquelles y sont ?).

C’est uniquement à partir d’un certain seuil d’investissement. Mais je ne connais pas votre capital. Ce sont des contrats haut de gamme et la gestion dédiée y est habituelle. L’équipe Rothschild préfère gérer les fonds luxembourgeois en gestion dédiée. Certains fonds aussi ne sont pas disponibles en France.

Fructif a écrit :

- Je suis chez e-vie generali par Bourso, donc vous conseillez leur gestion sous mandat par Rotshild ? Ou vous pensez à autre chose ?
.

Sur le long terme, ils feront mieux que vous, mais je ne connais pas Bourso. Je crois qu’ils ne font que répliquer les signaux envoyés et qu’ils appellent ça la gestion dédiée. Je pensais à un mandat en direct avec Rothschild.

Fructif a écrit :

Déjà c’est pas mal tout ca, ca me fait pas réduire mon IR mais c’est un grand pas !
.

Perso, je suis contre le fait de faire un investissement dans un but fiscal. Cela doit uniquement être la cerise sur le gateau.

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#27 23/05/2011 10h23 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Administrateur
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Comme même sur ce forum, la question d’investir maintenant sur les SCPI se posent régulièrement, voici un graphique représentant l’évolution de la valeur de la part pour l’acheteur et du revenu BRUT distribué.

Il s’agit d’Actipierre 1, une SCPI à capital fermé avec un beau patrimoine de mur de magasin à 60% à Paris et 40% en province. Bien gérée car elle n’est pas sujet aux augmentations de capital.
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_evolution_actipierre12.gif

Le prix de la part a été multiplié par 2,2 (!!!) depuis 2002, sachant que le point bas était probablement en 1998.

Le revenu distribué lui a augmenté de 28%, soit une progression annualisée de 2,45%. Cependant l’augmentation du revenu distribué a eu lieu entre 2002 et 2006 et depuis le revenu stagne voir diminue.

Rappelons que les frais de gestion annuel de 10% sur les SCPI sont totalement hors marché, puisque pour les foncières cotées ont est autour de 6-8%.

Rappelons que l’achat supporte 10% de droits d’entrée (5% pour un achat de gré à gré), qui impute donc déjà 2 années de rendement brut et même plus en rendement net.

Acheter à crédit des parts de SCPI reste peut-être encore intéressant pour profiter du différentiel de taux d’emprunt et rendement.

Acheter des parts de SCPI comptant pour générer un revenu immédiat doit être fait uniquement au titre de la diversification et à petite dose car IMHO on est en haut de cycle et les parts sont chères.

Je rappelle aussi que pour bénéficier de l’abbatement de 30% au titre du micro-foncier il faut toucher par ailleurs des revenus fonciers en direct. Ce point est moins important quand on achète à crédit, mais à son importance quand on achète comptant pour du revenu immédiat et que l’on a un TMI de 30-40%.

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#28 23/05/2011 10h37 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

Le prix de la part a été multiplié par 2,2 (!!!) depuis 2002, sachant que le point bas était probablement en 1998.

Le revenu distribué lui a augmenté de 28%, soit une progression annualisée de 2,45%. Cependant l’augmentation du revenu distribué a eu lieu entre 2002 et 2006 et depuis le revenu stagne voir diminue.

C’est très parlant et cela fait grandement relativiser ce type d’investissement au comptant en effet.

Dernière modification par VerbalKint (23/05/2011 10h37)

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#29 23/05/2011 12h57 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

Rappelons que les frais de gestion annuel de 10% sur les SCPI sont totalement hors marché, puisque pour les foncières cotées ont est autour de 6-8%.

Ces chiffres me surprennent. Les 10% ne me surprennent pas, mais c’est le fait de donner un chiffre pour les foncières cotées qui me surprend…
Pour moi, il n’est pas vraiment facile de comparer des chiffres dans ces deux cas.

Pouvez-vous expliquer comment vous obtenez ce chiffre "autour de 6-8%" et ce que ce chiffre comprend (rémunération des salaires des employés de la foncière, bureaux et autres débours pour la gestion de la foncière, participation aux bénéfices, etc.), et aussi quel montant de base est utilisé (qu’est ce qui vaut "100%", est-ce le patrimoine de la foncière hors dettes par exemple ?).

InvestisseurHeureux a écrit :

Le prix de la part a été multiplié par 2,2 (!!!) depuis 2002, sachant que le point bas était probablement en 1998.

Le revenu distribué lui a augmenté de 28%, soit une progression annualisée de 2,45%. Cependant l’augmentation du revenu distribué a eu lieu entre 2002 et 2006 et depuis le revenu stagne voir diminue.

Ceci parrait tout à fait en ligne avec le fait que le rendement exigé par le marché pour ce type de biens ait diminué significativement sur la période (tout comme celui des SIIC d’ailleurs). Le marché de l’immobilier est haut, pour l’immobilier de commerce aussi (pour l’immobilier d’habitation, c’est encore plus le cas), que ce soit les SCPI ou les SIIC…

Dernière modification par GoodbyLenine (23/05/2011 13h02)


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#30 23/05/2011 13h42 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

Rappelons que les frais de gestion annuel de 10% sur les SCPI sont totalement hors marché, puisque pour les foncières cotées ont est autour de 6-8%.

Comme GoodbyLenine, je trouve que vous vous avancez trop vite en lançant votre double affirmation ci-dessus:

- tout d’abord, raisonnons dans l’absolu, c’est-à-dire sans comparer aux frais de gestion d’une SIIC.
Contrairement à ce que vous écrivez, les 10% des SCPI me paraissent dans l’absolu assez bon marché. En supposant que l’actif moyen d’une SCPI a un rendement locatif brut de 6% par an, les 10%/an de frais prélevés par la société de gestion de la SCPI représentent en effet environ 10% x 6% = 0,6% / an de la valeur des actifs de la SCPI.
Avec la baisse récente des rendements locatifs, souvent autour de 5%/an, les 0,6% sont même devenus 0,5%/an.

Autrement dit, pour gérer une SCPI, la société de gestion touche 0,5-0,6%/an de la valeur de la part, alors que le gérant d’une sicav actions prend typiquement 1,5 à 3% /an. Donc 2,5 à 5 fois plus !!!
Alors même qu’une société de gestion de SCPI doit faire un vrai travail d’asset management sur le terrain, en visitant des dizaines d’immeubles de bureaux ou de locaux de commerce avant d’en acheter un, ou en répondant à des dizaines d’appels d’offres d’institutionnels ou de corporates voulant vendre des actifs immobiliers. Bref, ce travail d’asset management est compliqué et très prenant.

Alors que le gérant d’un fonds actions travaille à son bureau, devant un écran, et va de temps en temps assister à des présentations "analystes" quand les sociétés cotées invitent pour présenter leurs résultats.
Bref, un travail objectivement moins prenant et plus facile, mais qui est 5 fois mieux rémunéré.

Dites vous bien que la hausse extraordinaire de la valeur des parts de SCPI depuis 10 ans a profité à 97% environ aux porteurs de parts, les sociétés de gestion de SCPI touchant des miettes (3%) de cette création de richesse car n’étant pas rémunérées d’une partie de la hausse des actifs immobiliers.
A l’inverse, pendant ces mêmes 10 ans, les gestionnaires de fonds actions se sont enrichis, alors que les porteurs de fonds et sicav actions n’ont eu que des miettes, et parfois n’ont eu que des moins-values.

Reste un point sensible: les frais d’entrée de 10% sur les SCPI sont objectivement très élevés. Ils tombent en fait pour les 2/3 dans la poche des distributeurs (banques, CGPI, etc.) et pas dans celle de la société de gestion de SCPI. Ces 10% n’en restent pas moins lourds, pour celui qui revend avant 5 voire 10 ans, mais sont en définitive assez légers pour qui conserve ses parts plus de 10 ans.

Bref, l’investisseur (très) long terme en SCPI bénéficie de gens qui travaillent pour lui pour peu cher, si on les compare aux gérants actions ou obligations.

- Regardons maintenant les frais de gestion des SIIC: beaucoup de SIIC dépassent en frais (tout compris)  l’équivalent de 15% des loyers annuels. De plus, il y a la dilution induite par les distributions de stock options et d’actions gratuites aux dirigeants, qui peut parfois coûter très cher.
Et même quand cette dilution ne s’est pas produite dans le passé, il y a toujours le risque qu’elle se produise dans le futur. Au moins, avec les SPCI, ce risque de dilution n’existe pas.

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#31 23/05/2011 13h49 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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zParisien a écrit :

Reste un point sensible: les frais d’entrée de 10% sur les SCPI sont objectivement très élevés. Ils tombent en fait pour les 2/3 dans la poche des distributeurs (banques, CGPI, etc.) et pas dans celle de la société de gestion de SCPI. Ces 10% n’en restent pas moins lourds, pour celui qui revend avant 5 voire 10 ans, mais sont en définitive assez légers pour qui conserve ses parts plus de 10 ans.

De plus, ces frais d’entrée élevés, assurent une faible volatilité des prix des parts, ce qui est probablement un avantage.

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#32 23/05/2011 14h41 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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zParisien a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Rappelons que les frais de gestion annuel de 10% sur les SCPI sont totalement hors marché, puisque pour les foncières cotées ont est autour de 6-8%.

Comme GoodbyLenine, je trouve que vous vous avancez trop vite en lançant votre double affirmation ci-dessus.

Sur le 10% qui est hors marché, cela m’a été confirmé par BFJ.

Sur le 6-8%, je m’avance peut-être, mais il suffit de regarder les foncières pour lesquels la gestion est totalement externalisée.

Sur ce forum, Selectirente avait déjà été cité, le chiffre était de 8%.

J’avais déjà évoqué en Australie Westfield Group qui prenait 5% pour gérer les biens de sa filiale Westfield Retail Trust.

CapitaMall en Australie était à 7%.

Si on prend la foncière Deutsche Euroshop, on est à ~6%.
http://www.deutsche-euroshop.de/media/p … 2011_e.pdf
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_deutsche_euroshop.gif

Comme me l’avait expliqué BFJ, les charges vont varier en fonction des actifs : de gros centres commerciaux demandent moins de gestion que du résidentiel avec des tas de quittance à envoyer et d’assemblés de co-propriétaires.

zParisien a écrit :

- Regardons maintenant les frais de gestion des SIIC: beaucoup de SIIC dépassent en frais (tout compris)  l’équivalent de 15% des loyers annuels. De plus, il y a la dilution induite par les distributions de stock options et d’actions gratuites aux dirigeants, qui peut parfois coûter très cher.
Et même quand cette dilution ne s’est pas produite dans le passé, il y a toujours le risque qu’elle se produise dans le futur. Au moins, avec les SPCI, ce risque de dilution n’existe pas.

C’est vrai. Les SCPI ont l’avantage de la lisibilité et de l’absence de mauvaise surprise de ce type.

zParisien, vous dites que les sociétés de gestion n’ont pas profité, mais elle profitent indirectement :
1) en multipliant les augmentations de capital, qui sont sur-souscrites et sur lesquelles elles prennent leur part et qui pénalisent souvent les actionnaires existants, en faisant acheter des biens en haut de cycle. Si vous prenez le dernier rapport annuel de Buroboutic, vous verrez que la société de gestion a touché 1,3 M€ au titre de la gesion locative, et 2 M€ au titre des commissions de souscription.
2) avec l’augmentation des loyers (bcp plus douces que celle de l’immobilier, il est vrai)

Et quand bien même, je ne vois pas le rapport ? Si elles veulent profiter de la hausse, elles n’ont qu’à gérer en compte propre, comme PAREF.

Quand de 1990 à 1998 les parts de SCPI ont vu leur prix divisé par deux, les principaux lésés ont été les associés, pas les maisons de gestion. On a même vu des banques refourguer des biens pourris en compte à propre à leur SCPI sous gestion.

Votre argument est le même que Barroin est ses 1000 € de prime pour dividende… Les sociétés de gestion sont des "employés", ils ne subissent pas le risque de dépréciation des parts que subissent les actionnaires, il est donc normal qu’ils ne "profitent" pas directement des hausses.

zParisien a écrit :

A l’inverse, pendant ces mêmes 10 ans, les gestionnaires de fonds actions se sont enrichis, alors que les porteurs de fonds et sicav actions n’ont eu que des miettes, et parfois n’ont eu que des moins-values.

Je ne peux qu’être d’accord avec vous et j’avais montré dans mon article Une société de gestion : ça rapporte ! que même en 2009 des société de gestion avait gagné beaucoup d’argent, alors même que les souscripteurs en avaient virtuellement (ou non s’ils ont vendu) perdu bcp.

De toute les façons, demander plus de 1% de frais de gestion est simplement honteux pour une société de gestion d’actifs.

VerbalKint a écrit :

zParisien a écrit :

Reste un point sensible: les frais d’entrée de 10% sur les SCPI sont objectivement très élevés. Ils tombent en fait pour les 2/3 dans la poche des distributeurs (banques, CGPI, etc.) et pas dans celle de la société de gestion de SCPI. Ces 10% n’en restent pas moins lourds, pour celui qui revend avant 5 voire 10 ans, mais sont en définitive assez légers pour qui conserve ses parts plus de 10 ans.

De plus, ces frais d’entrée élevés, assurent une faible volatilité des prix des parts, ce qui est probablement un avantage.

Oui et non. Ça veut dire qu’il est impossible de "voter avec ses pieds" et de vendre des parts de SCPI sous le seul prétexte que la gestion est mauvaise, comme on peut le faire avec des actions.

Cela impose donc que la gestion soit sous contrôle.

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#33 23/05/2011 15h00 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

…Barroin est ses 1000 € de prime pour dividende… Les sociétés de gestion sont des "employés", ils ne subissent pas le risque de dépréciation des parts que subissent les actionnaires, il est donc normal qu’ils ne "profitent" pas directement des hausses.

smile  Tout à fait d’acord !

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#34 23/05/2011 15h31 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Modérateur
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InvestisseurHeureux a écrit :

Quand de 1990 à 1998 les parts de SCPI ont vu leur prix divisé par deux, les principaux lésés ont été les associés, pas les maisons de gestion. On a même vu des banques refourguer des biens pourris en compte à propre à leur SCPI sous gestion.

Voici une bonne raison d’éviter les SCPI de certaines banques, voire toute SCPI dont le gestionnaire gèrerait aussi des biens en propre, si la gouvernance de la SCPI n’est pas satisfaisante, c’est à dire si le Conseil de Surveillance est "aux ordres" ou contrôlé par quelques associés.
A cet égard, le site de l’APPSCPI recense pas mal de cas de tentatives de "bafouillement" des intérêts des associés minoritaires, et aide ses adhérents à les identifier et à lutter contre…

Sinon, en ce qui concerne le niveau des frais de gestion des SCPI , j’ai lu des échanges intéressants sur Le risque dans les SCPI | SCPI où c.papy comparait ces frais avec ce que lui coute la gestion en direct de son parc de biens immobiliers. Bien entendu, en gérant soi-même on évite certains coûts (gestion des associés, respect des obligations réglementaires, AG, bulletins trimestriels, site internet, rémunération du gérant, publicité, etc.) mais c’est une comparaison instructive quand même….

Dernière modification par GoodbyLenine (23/05/2011 15h33)


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#35 23/05/2011 15h42 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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GoodbyLenine a écrit :

A cet égard, le site de l’APPSCPI recense pas mal de cas de tentatives de "bafouillement" des intérêts des associés minoritaires, et aide ses adhérents à les identifier et à lutter contre…

D’où l’interet d’etre adhérent… Tout individu porteur de part de SCPI, ou même simplement quelqu’un portant un interêt marqué aux SCPI, devrait prendre sa carte…

L’union fait la force, on a toujours interêt à être syndiqué dans un syndicat/association ayant des intérêts commun avec soi.

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#36 23/05/2011 16h59 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

zParisien a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Rappelons que les frais de gestion annuel de 10% sur les SCPI sont totalement hors marché, puisque pour les foncières cotées ont est autour de 6-8%.

Comme GoodbyLenine, je trouve que vous vous avancez trop vite en lançant votre double affirmation ci-dessus.

Sur le 10% qui est hors marché, cela m’a été confirmé par BFJ.

Sur le 6-8%, je m’avance peut-être, mais il suffit de regarder les foncières pour lesquels la gestion est totalement externalisée.

Sur ce forum, Selectirente avait déjà été cité, le chiffre était de 8%.

J’avais déjà évoqué en Australie Westfield Group qui prenait 5% pour gérer les biens de sa filiale Westfield Retail Trust.
[…]
Comme me l’avait expliqué BFJ, les charges vont varier en fonction des actifs : de gros centres commerciaux demandent moins de gestion que du résidentiel avec des tas de quittance à envoyer et d’assemblés de co-propriétaires.

Je persiste à être en désaccord avec vous. Comment vous (et apparemment aussi BFJ) pouvez-vous dire que 10%/an de frais de gestion sont "hors marché"?
Tout d’abord, c’est quasiment la pratique de toutes les SCPI. Donc, c’est bien "dans le marché", du moins le marché des SCPI.

Passons ensuite avec votre comparaison avec les frais administratifs annuels de certaines foncières cotées. Je n’ai pas regardé en détail ceux de l’australienne Westfield. Mais je suis sûr que si je le faisais, on s’apercevrait que c’est supérieurs aux 5% que vous citez, en incluant :
- des coûts que les foncières cotées mettent souvent en baisse des loyers nets, au lieu de les mettre sur la ligne "frais administrations de gestion"
- le coût des stock options et actions gratuites des dirigeants
- les coûts prélevés à chaque achat et vente d’actif immobilier.
De plus, comme vous l’indiquez vous-même, les SCPI (et les petites et moyennes SIIC françaises) ont souvent de petits actifs géographiquement dispersés, dont la gestion coûte légitimement plus cher que les quelques centres commerciaux géants de Westfield.

Pour bien montrer les vrais coûts de gestion des foncières cotées, prenons Selectirente, que vous citez, et que je connais mieux.
Vous dites naïvement que c’est 8%/an, parce que c’est le pourcentage souvent cité par la société elle-même, sans même que vous vérifiez le compte de résultat de Selectirente.
Mais si vous jetez un coup d’œil au compte de résultat 2010 :
- loyers nets =11,245-0,45 = 10,8 M€
- frais de gestion = 1,452 K€, soit 13,5% de la ligne précédente.
Et ce n’est pas tout. Chaque fois que Selectirente acquiert un actif, ils prélèvent 4% de "commission d’investissement" sur la valeur de l’actif. Coût que vous ne voyez pas passer au compte de résultat, car directement rajouté au prix de revient de l’actif figurant au bilan.

Enfin, Selectirente a fait voter en 2010 un programme d’attribution de stock options et actions gratuites, non utilisé jusqu’à présent, mais qui pourrait l’être un jour. La dilution qu’il entrainera représente un coût de gestion supplémentaire.

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#37 23/05/2011 17h23 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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zParisien a écrit :

Pour bien montrer les vrais coûts de gestion des foncières cotées, prenons Selectirente, que vous citez, et que je connais mieux.
Vous dites naïvement que c’est 8%/an, parce que c’est le pourcentage souvent cité par la société elle-même, sans même que vous vérifiez le compte de résultat de Selectirente.
Mais si vous jetez un coup d’œil au compte de résultat 2010 :
- loyers nets =11,245-0,45 = 10,8 M€
- frais de gestion = 1,452 K€, soit 13,5% de la ligne précédente.

Pour Selectirente, comme vous pouvez voir dans le rapport annuel :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_selectirente.gif

C’est la ligne Autres charges externes qui fait gonfler les frais aux chiffres que vous indiquez.

"Autre frais de gestion" est aussi présente dans le rapport annuel de Ciloger Actipierre 1, en plus de la commission de la société :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_actipierre1.gif
dont on peut voir d’ailleurs que les commissions sont plus raisonnables que les 10% "traditionnelles".

Ici, on peut voir le total des charges + provisions et l’impact sur les loyers brut + produits financiers :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_actipierre2.gif

Cela dit, sur les SCPI ce qui me gênait plus c’était les frais d’entrée et surtout le haut de cycle (de mon point de vue).

En dehors de ces points, j’ai toujours pensé du bien des SCPI à capital fermé comme Actipierre 1.

zParisien a écrit :

Enfin, Selectirente a fait voter en 2010 un programme d’attribution de stock options et actions gratuites, non utilisé jusqu’à présent, mais qui pourrait l’être un jour. La dilution qu’il entrainera représente un coût de gestion supplémentaire.

Selectirente est aussi particulière : l’actionnaire principal est en même temps la maison de gestion…

Mais vous avez parfaitement raison que nous ne sommes pas à l’abri de mauvaises surprises sur les SIIC. C’est une des raisons qui me fait préférer les grosses SIIC avec un flottant élevé, dont les institutionnels, fonds de pension, etc seront mieux à même de faire leur devoir d’actionnaire que dans une SIIC avec un actionnaire majoritaire.

PS : je ne voudrais pas que notre discussion nous éloigne des points principaux de mon premier message. Les frais de gestion c’est un "détail" ! Car ce sont des frais de gestion sur les loyers et non sur le patrimoine. Comme vous le dites justement, les frais de gestion sur les OPCVM c’est sur l’actif, donc les montants et le coût aux porteurs de part est autrement plus élevé.

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#38 23/05/2011 17h48 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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InvestisseurHeureux,

Il est temps de conclure cette discussion.
Pour moi, je ne fais pas de distinction entre "rémunération de la société de gestion" et "autres achats et charges externes".
C’est le total de ces charges qui est important pour l’actionnaire de la foncière, puisque c’est ce qu’on paie pour la gestion annuelle de la foncière.
Et pour Selectirente, à ce total s’ajoutent 4% de commission d’investissement ayant pour assiette la valeur des actifs acquis (soit environ 400 K€ en 2010, car les actifs acquis ont représenté presque 10 M€). Cette commission ne passe pas en compte de résultat, mais c’est un coût additionnel quand même.

Au total, on arrive à des frais annuels de gestion, au sens large, bien supérieurs à ceux des SCPI, puisque représentant 17 à 18% des loyers nets de 2010.

Quant aux 10% de droits d’entrée sur les SCPI, que vous n’aimez pas - moi non plus -, cela ne représente réellement que 4%, si on se dit qu’en achetant un actif immobilier en direct, on aurait de toute manière payé 6% en "frais de notaire". Et finalement, payer 4% une seule fois, pour un investisseur qui va garder ses parts 10 ans ou plus (si c’est un investissement long terme), ce n’est pas si élevé que cela.

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#39 23/05/2011 18h15 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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zParisien a écrit :

Il est temps de conclure cette discussion.

Comme vous voudrez mais je ne suis pas d’accord sur la première partie de votre phrase en gras.

D’une part Selectirente n’était pas forcément un bon exemple généralisable, car la maison de gestion est en même temps actionnaire, et d’autre part dans le cas de Selectirente vous avez tenu compte des autres charges et dans le cas des SCPI vous n’avez tenu compte que de la commission de gestion, alors qu’il y a tout autant des charges annexes.

Nous aurions pu aussi élargir le débat au SIIC dont le management est internalisé.

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#40 23/05/2011 20h36 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Bon, je change un peu l’orientation des derniers posts (les frais de gestion & co) pour en revenir à la question d’origine concernant la pertinence d’acheter des SCPI en mars mai 2011. Ce choix d’investissement me fait également beaucoup réfléchir et au fil de mes recherches, j’ai réussi à dénicher un XLS des rendements de SCPI à partir de 1991 (à partir des infos de IEIF: IEIF) qu’un forumeur propose sur les forum de boursorama (Boursorama, Votre partenaire pour investir)

Ce fichier est disponible ici : http://www.megaupload.com/?d=VN7D9RYT

Dans ce fichier une chose m’a particulièrement marqué : le TRI selon les différentes périodes.

En effet le TRI moyen entre 1991 (sommet de la bulle parisienne) et 2005 a été en moyenne de 4.20 %!
Fourchette haute > 5% (seulement 3 SCPI dépassent 10 %)
Fourchette moyenne entre 3% et 4.99%
Fourchette basse < 3%

Pour la période de 1997-2007 (10 ans donc) le TRI moyen est : 11,42%
Fourchette haute > 12%
Fourchette moyenne entre 10% et 11.99%
Fourchette basse <10%

La différence est énorme ! D’ailleurs comment font les magazines comme MVVA (qui vante des SCPI avec des TRI > 9% dans son numéro de mai 2011) pour être aussi amnésique sur ce point ?

Donc sachant que la "bulle" immobilière actuelle (cette dénomination du marché n’engage que moi) me semble bien plus élevée que celle de Paris en 1991; pensez-vous qu’il est judicieux d’investir maintenant avec un taux d’emprunt de 3.43% (OAT 10 ans de ce jour) pour un TRI qui a de forte probabilité d’être <4% dans 15 ans ?

Je trouve que c’est un pari fou sur les taux obligataires sur les 15 prochaines années. Selon moi, ces taux ont de fortes chance de remonter et donc d’augmenter le taux d’actualisation, ce qui aura pour conséquence de faire chuter le prix de la part (pour conserver une prime de risque constante) comme cela s’est vue en 1991->2000.

Peut-être est-ce mon raisonnement qui est faux, mais en gros j’ai presque l’impression qu’acheter des SCPI à crédit maintenant, c’est faire le pari sur 15 ans que les taux resteront au même niveau qu’actuellement (c’est à dire historiquement bas!)

Dernière modification par HuntR (24/05/2011 10h51)


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#41 24/05/2011 10h49 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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HuntR a écrit :

En effet le TRI moyen entre 1991 (sommet de la bulle parisienne) et 2005 a été en moyenne de 4.20 %!
Fourchette haute > 5% (seulement 3 SCPI dépassent 10 %)
Fourchette moyenne entre 3% et 4.99%
Fourchette basse < 3%

En fait, entre 1993 et 1998, dans leur ensemble, les SCPI ont vu leur valeur divisée par 2 :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ieif.gif

Mais bon il parait que c’est un placement qui ne baisse jamais ! :-)

Maintenant, quand vous achetez à crédit, ce qui compte c’est le revenu perçu et dans quelle mesure il compense les remboursement du crédit.

On voit qu’en 1993, le revenu a été de 63,98.

En 1998, 42,92 ; soit une baisse de 30% en nominal (encore plus en réel si on tient compte de l’inflation).

Mais ici c’est l’ensemble qui est considéré. Le dividende d’Immorente par exemple s’est maintenu :
Immorente - SOFIDY I Site officiel

HuntR a écrit :

Peut-être est-ce mon raisonnement qui est faux, mais en gros j’ai presque l’impression qu’acheter des SCPI à crédit maintenant, c’est faire le paris sur 15 ans que les taux resteront au même niveau qu’actuellement (c’est à dire historiquement bas!)

Il y a un peu de ça, mais c’est aussi faire le "pari" de l’inflation et pour l’instant il est plutôt gagnant, on attend tjs la déflation.

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#42 25/05/2011 21h17 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Et puis en lissant les entrées sur plusieurs années on peut réduire ce phénomène enfin c’est ce que je pense faire en tout cas. Je profite des taux bas cette année, dans plusieurs années les taux seront sans doute plus hauts mais le prix des parts sera peut etre plus bas. Si on ne sait pas (comme tout le monde) il vaut mieux lisser.

Je pense faire 30 000euros par an chaque année.

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#43 28/05/2011 10h02 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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la BNP (ma banque) me propose un crédit de 38300€ à 4,29% su 20 ans pour acheter 180 part de SCPI primopierre a 191€ (160 nominal)
Elle a pas l’air trop mal…
ayant deja 2000€ de revenus fonciers ca me ferai passer a 3500 (sénario bas) ou 4000(dividendes actuelles)
prenons le scénario bas 3500-750 (intérêt moyen)=2750
impots payé = 2750*0.423 (actuellement j’ai un TMI de 14% qui passera a 30%)
donc 1160 d’impots supplémentaire
soit en net 3500-1160= 2340€

soit 195€ par mois en scénario négatif…
si cele ne change pas ca tournera autour de 200/210€ par mois…

à comparer avec les 220€/mois du crédit jy perds un peu qu’en pensait vous?

Dernière modification par Romain (28/05/2011 10h03)

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#44 28/05/2011 11h04 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Bonjour;

Je suis pas un specialiste SCPI, mais j’envisage d’en acquerir pour debuter un complement de revenu immobilier autre que provenant de SIIC.
A la lecture des posts je me demande si cela est vraiment une bonne idée et s’il ne serait pas plus judicieux  de reprendre des SIIC, dont je possede dejà un bel assortiment.
Entre la surcote des prix de la part de SCPI, les frais d’entrée (environ 2 années de revenu si on prend un taux de rendement autour de 5%) plus les frais de gestion, ne vaut il pas mieux acheter des actions categorie fonciere, et a la limite les mettre dans un PEA de plus de 8 ans pour échapper a l’impot.
Le rendement est dans le même ordre de grandeur et la valeur de l’action a autant de chance de varier dans le même sens que la SCPI
Votre avis, les spécialistes des SCPI svp, j’ai peut être loupé qqchose

CDT

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#45 28/05/2011 11h16 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Romain> les taux ont pas mal augmenté. Le différentiel avec le rendement espéré NET me semble trop faible avec tous les risques inhérents au crédit.
Je ne possède aucune SCPI et n’en suis certainement pas spécialiste.

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#46 28/05/2011 12h13 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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faeric a écrit :

Votre avis, les spécialistes des SCPI svp, j’ai peut être loupé qqchose

Un des points importants que vous avez négligez est l’effet de levier de la dette.

Au delà des différences en terme de frais, de liquidité  et de traitement fiscal entre SIIC (revenus et plus-values mobiliers) et SCPI (revenus et plus-values fonciers), les SIIC financent une partie de leurs actifs avec de la dette.
Du coup, en période de hausse de l’immobilier commercial, cet effet de levier dope le rendement et l’ANR, comparé à ceux des SCPI. L’inverse joue naturellement en cas de baisse de l’immobilier.

Du coup, les SIIC sont plus risquées que les SCPI achetées comptant, tout en étant évidemment moins risquées que les SCPI achetées à crédit.

Or le BA-BA de la finance est qu’un rendement ou une plus-value ne peuvent pas se juger dans l’absolu, mais par rapport au risque qui a été pris.


Si quelqu’un vous dit que son portefeuille boursier a fait +100% en 2009, quand la bourse a fortement rebondi, alors vous pouvez être très admiratifs si ce portefeuille consistait en large caps. Mais c’était surtout des warrants avec un effet de levier de disons 5, alors c’est beaucoup moins impressionnant. Car le risque pris avait été énorme, et les choses auraient pu très mal tourner pour cette personne si la bourse avait poursuivi sa baisse.

Dernière modification par zirk (28/05/2011 12h18)

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#47 20/06/2011 20h19 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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et si c’était le moment de vendre???

j’ai acheté mes part de spci 30000€ (frais d’entrée compris) il ya 2 ans soit une valeur nette de 27000€
elles valent actuellement 38500€

une belle plus value dont j’ai peur qu’elle fonde rapidement car se produit semble être en haut de cycle…

n’aurais je pas tout intérêt à les vendre (35000€ net d’impôts) et a dispatcher le tout
rembourser mon crédit de 5000€
blinder le livret A à 15300€
mettre 10000€ en pea
et les 7000 restant sur mon AV eparmil

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#48 21/06/2011 05h04 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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En général, on n’achète pas des SCPI pour les revendre 2 ans plus tard… Pas plus qu’on ne gère son patrimoine en essayant uniquement de deviner l’évolution des produits à d’ici 1 semaine ou 1 mois.

Je pense qu’il est important de commencer par définir une STRATEGIE à moyen/long terme, en intégrant ses contraintes (revenus présents/futurs, charges, etc.) et projets (achat RP, etc.). Ensuite, on peut déterminer quels investissements sont adaptés à cette stratégie.

Pourquoi (sur la base de quelle stratégie) avez-vous acheté des SCPI il y a 2 ans ?
Cette stratégie est-elle toujours valide aujourd’hui, ou certains éléments ont-ils significativement évolués ?
La question la plus importante en fait pour vous est : "quelles stratégie avoir aujourd’hui, et quels produits y sont adaptés".

Pour certains, acheter des SCPI actuellement est un bon choix. Pour d’autres ç’en est un très mauvais.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#49 21/06/2011 07h20 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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hum je voyais surtout les 35% de plus value net sur la valeur des parts ce qui en 2 ans est assez intéressants…

j’ai bien peur que la valeur des parts redescende dans les mois qui viennent..

j’ai acheté ses scpi il y a 2 ans pour avoir un petit complément mensuel de revenue..
déjà l’objectif à changer… il s’agit maintenant d’épargner 15ans pour acquérir un résidence principale…et je vois pas les scpi comme un bon moyen mais plutot le PEA/AV (peut être je me trompe???)

ma situation fiscale a changé rendant ainsi bien moins intéressantes les scpi…

il y a 2 ans j’avais un tmi de 5,5%
l’année prochaine je serai à 30%…

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#50 21/06/2011 08h13 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Pour rebondir sur ce que dit GoodByLenine, effectivement tout est une question d’objectif.

Pour beaucoup ici il me semble, les SCPI valent le coup à condition d’être achetées à crédit: partant de ce principe on aura plutot tendance à accorder de l’importance au rendement et à son évolution, plus qu’à l’évolution de la valeur de la part, ainsi qu’au différentiel entre rendement et taux d’interet de l’emprunt.

Vous avez semble-t-il fait un joli coup (latent) avec vos SCPI, comme on pourrait faire un joli coup en faisant un A/R sur une action: dans les faits c’est bien, mais il faut avouer que ce n’est pas trop sur ce mode que les SCPI sont utilisées en général…

A mon avis vous les avez, vous devrier les garder, et diversifier votre portefeuille en investissant les loyers de vos SCPI sur d’autres supports (actions, obligations… franc suisse ? :-)

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