Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ?

Attention, pas de gros mots ici . Sinon votre message est très pertinent et l’analyse est intéressante.

Je n’ai pas suivi l’historique de Genepierre mais ce que veut dire GBL je pense est qu’elle a profité du passage en variable (et de la fusion) pour conserver un prix de part relativement élevé par rapport à son prix les années auparavant, où elle décotait beaucoup. C’est peut-être artificiel, à voir, je ne vois pas de signes de blocage de cette SCPI.

Un des avantages d’acheter des SCPI à capital fixe est justement qu’elles ont souvent l’occasion d’une fusion avec possibilité de passage en variable qui bien souvent font augmenter leur prix de manière intéressante comme avec Placement Pierre par exemple.
On peut aussi profiter d’un "incident" de marché avec Actipierre 3 intéressante à l’achat à 315euros en août et septembre dernier ou à la vente avec en ce moment Fructirégions (Fructirégions Europe il parait mais dans ce cas je me permets de rectifier votre premier message, Corum Conviction n’existe plus, elle s’appelle aujourd’hui Corum…

Surin a écrit :

Attention, pas de gros mots ici smile .

Désolé pour l’écart de langage

@Surin et GoodbyLenine

Pour Genepierre, j’ai complètement ignoré l’événement de la fusion de 2014 lors de l’analyse manuelle (j’en rage). Les chiffres donnés par l’annuaire ieif que j’ai utilisé sont faux pour ce qui concerne 2013. Si je refais une estimation de la position de Genepierre dans mon "classement" en ne prenant que les chiffres 2014 et 2015, Genepierre se retrouve vers la 30eme position.

Pour toutes ces raisons je sors Genepierre du portefeuille candidat.

Par ailleurs, cet exemple me fait comprendre sous un autre angle notre discussion sur l’intérêt de prendre en compte ou pas le TRI dans les critères de classement. Le cas du passage de capital fixe à variable entraîne une augmentation du prix de la part (et donc du TRI) exceptionnel et qui n’a rien à voir avec la qualité intrinsèque de la scpi.

A titre d’info j’ai calculé les moyennes de surcote selon la nature du capital, ça donne :
   - capital fixe : -4,75%
   - capital variable : -1,16%
ça me semble significatif.

GoodbyLenine a écrit :

Lisez aussi  SCPI : de la pertinence de l’expertise des immeubles… et De l’intérêt de la décote d’ANR chez les SCPI ?

J’étais déjà tombé sur ces fils mais j’avoue que je n’avais alors pas la culture suffisante pour en apprécier la profondeur.

La fin de l’interview de Benoît Faure-Jarrosson m’a particulièrement amusé et interpellé

Pour la faire courte : tout cela repose sur des modèles de volatilité et corrélation historiques, et suppose que l’histoire passe toujours les mêmes plats.
C’est un postulat faux et à partir de là tout l‘édifice est branlant. Toutes ces théories ne servent à rien !

Personnellement, j’utilise beaucoup ces modèles pour travailler les investissements. J’ai parfois le sentiment que c’est plus pour me rassurer que pour forger des convictions, un peu comme une bouée qu’on ne veut pas lâcher lorsqu’on apprend à nager. Parfois, je me demande aussi si la bouée n’est pas en plomb ;-)

GoodbyLenine a écrit :

i votre objectif est la conservation et la constitution d’une rente, vous devriez creuser la piste de la SCI (de patrimoine) IS "tirelire", de laquelle vous sortez juste le cash (en "remboursement de CCA", en "dividende", ou en "rémunération du gérant", selon les circonstances et la fiscalité souhaitée) dont vous aurez besoin pour financer votre train de vie et vos éventuels projets. Lisez en particulier Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ?

Je vais fouiller cet aspect, je possède notamment déjà une structure (SARL) qui n’a qu’une activité résiduelle mais qui pourrait servir de véhicule.

Dernière modification par berny (12/05/2017 10h56)

Concernant les SCPI spécialisées logistiques, il me semble qu’Interpierre France de Paref répond partiellement à cette description, même si elle reste relativement diversifiée.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (15/05/2017 11h51)

Les différents indicateurs sont évidemment à regarder de près, mais la difficulté de l’exercice réside dans le fait de comparer des sociétés qui sont à des stades de maturité différents et parfois les chiffres doivent être retraités.
Il est normal que des SCPI récentes aient un RAN faible. D’ailleurs, tant que la collecte est forte il n’y a pas d’intérêt à mettre trop en réserve, car cela génère un impôt pour le souscripteur alors qu’il n’a pas touché le revenu. Le RAN sera de toutes façons, dilué par la collecte.
Donc logiquement, une SCPI jeune, aura l’avantage d’un taux d’occupation élevé, d’un parc plutôt récent et peu coûteux en rénovation, et probablement une durée résiduelle moyenne des baux plus longue.
A l’inverse son RAN sera faible, et son challenge sera de bien maîtriser la collecte et de réaliser des investissements de qualité. Pour cela, la profondeur du marché doit être suffisante et c’est aussi la qualité de la société de gestion qui sera déterminante. 
Le dilemme avec les SCPI innovantes, c’est de faire le choix entre s’y positionner tôt pour profiter d’un avantage compétitif ou d’attendre pour jouer la sécurité, mais risquer d’arriver trop tard !

Vous avez bien fait d’exclure Pierre 48 de votre comparaison car son modèle de fonctionnement est complètement différent des SCPI "classiques".

Bonjour Surin,

Mon portefeuille candidat comprend aussi CORUM, actipierre1, IMMO PLACEMENT ou sofipierre classée 1, 6, 8 et 14. Mais dans mon timing d’achat je commence par les scpi achetables via mon credit in fine et ces scpi sont  PFO, EFIMMO et FONCIA PIERRE RENDEMENT.

Le travail de classement m’a permis d’ordonner l’étude des scpi des plus performantes vers les moins performantes "à priori".

Ensuite 
    - l’observation manuelle de chaque scpi sur les critères donnés dans SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI #28 dans m’a amené à en exclure beaucoup.
    - le soucis de faire un portefeuille équilibré et diversifié en terme de geographie, type d’immobiliers, et maison de gestion m’a incité à aller chercher "assez bas" dans le classement car le haut du classement comprend beaucoup de petites scpi de commerce à capital fixe
     - la volonté de faire du levier avec un credit in fine m’a aussi obligé de descendre assez bas dans le classement pour trouver des scpi ouvertes à la souscription. J’ai estimé que le bénéfice apporté par le levier financier autorisait des scpi moins performantes.

Quelques exemples de scpi écartées et les raisons de la faire (en plus des exemples déjà donnés dans #11) :
   - Epargne Pierre est très petite et en démarrage de collecte (capital passé de 7,5 millions à 30 millions en 2016) ses chiffres et sa position dans le classement ne sont donc pas représentatifs de ce qu’il en sera dans le futur
   - Placement Pierre cette scpi a doublé de taille en 2015 en absorbant deux autres scpi, la lisibilité des chiffres est troublé par cette fusion, je n’arrive pas à reconstituer l’historique
   -  LFP OPPORTUNITE IMMO baisse en 2015 des revenus locatifs de -18%
   

Sinon pour répondre précisément à "pourquoi choisir PFO plutôt que PF1?"
Voici mes notes sur PF1

Le rapport de gestion 2015 montre une augmentation récurrente des charges externes (passées de 26% de revenu en 2011 à 38% en 2015) et une baisse du résultat courant. Ce taux de charge est troublant. Il faudrait attendre le rapport 2016 mais à voir la baisse du dividende en 2016, on peut en déduire que le taux de charge ne s’est pas arrangé).

Compte tenu de la décote, en cas d’amélioration des fondamentaux cette scpi peut être une opportunités

Pour PFO voici mes notes

Capitalisation moyenne, bon rendement brut mais en forte baisse (-11%).

Taux d’occupation financier particulièrement bas mais en redressement très récent 91,52% sur BT T4 2016

Cette SCPI est décotée (Prix d’achat / valeur de reconstitution 2015 :90 %) et se revalorisera si le redressement se confirme. Cela reste un pari risqué.

Comme vous le voyez mon cœur a balancé mais j’ai le sentiment que PFO a des signes de redressement que n’a pas PF1.

Dernière modification par berny (22/06/2017 11h07)

Je n’ai pas confondu et parlais bien de Atlantique Pierre 1, je la trouve (trop) bien classée dans votre classement. Ceci dit sa décote est telle qu’elle ne peut qu’afficher de belles performances, malgré les boulets qu’elle traîne et qui grèvent son dividende.

Je n’ai pas analysé en détail le patrimoine de Corum mais ce n’est pas du haussmannien loin de là, beaucoup d’entrepôts ou magasins en périphérie de villes moyennes, excentrés en Europe. Cela fonctionne pour l’instant, quelques achats ont été judicieux mais je n’ai aucune envie d’en être le jour où les premiers baux se termineront et qu’il faudra courir dans toute l’Europe pour aller chercher et gérer de nouveaux locataires.
L’équipe de gestion doit aussi faire ses preuves sur le long terme.
Je trouve le risque potentiellement élevé tout cela pour faire 1% de mieux que beaucoup de SCPI bien plus "plan-plan".
Il n’empêche que j’apprécie l’air frais qu’elle apporte dans l’univers des SCPI, sa communication et certaines particularités qu’elle a adopté et dont elle n’est pas peu fière de vanter les mérites.

Ca me semble une sélection assez raisonnable.

Bonjour,

Depuis quelques mois, j’essaie également de sélectionner des SCPI pour y réinvestir progressivement au comptant. En complément de mes investissements en immobilier physiques résidentiels et commerciaux.

A ce jour, je suis uniquement investi en parts SCPI Atlantique Pierre 1 (AP1), acquises fin 2010. Donc au plus mauvais moment.

Lors de mon acquisition, j’avais consulté quelques sites spécialisés, quelques forums, regardé (survolé) quelques ratios, avant de faire mon choix. Novice sur ce sujet, je faisais (trop) confiance aux dépliants officiels de la société de gestion de l’époque, aux rendements affichés et aux discours confiants de quelques CGPI diffusés sur divers forums.

Depuis, le prix de la part, comme le dividende se sont écroulés. La précédente société de gestion en a certainement retiré quelques substantiels profits, contrairement aux associés. La SCPI AP1 est sortie des radars des CGPI et n’apparaît plus que rarement dans les forums de discussion sur le sujet, comme "conseillée à l’achat".

Donc, depuis plusieurs mois, au fil de mes pérégrinations sur ce forum et les sites spécialisés, la SCPI Corum convictions semble rallier tous les suffrages, suivis de quelques SCPI suivant le même modèle de diversification européenne et dans le domaine de la santé.

Ces projecteurs braqués sur une poignée de SCPI n’est pas sans me rappeler ceux braqués sur PFO2, il y a peu. Laquelle me semble d’ailleurs ne répondre que mollement aux promesses faites pendant ses débuts et me parait plutôt être sur une pente descendante, côté performance.

En faisant le tour de la quasi totalité des SCPI de rendement, dans leur majorité, le prix de la part est proche ou excède leur valeur de reconstitution (ce qui laisse peu de place pour une évolution du prix de la part, sauf à être décorrélé de la valeur de ses actifs. Et dans un contexte ou les prix immobiliers paraissent surchauffés par de faibles taux d’intérêts). D’ailleurs, une des raisons pour laquelle certaines SCPI ont décidé de sortir de l’hexagone pour investir.

En regardant les rendements des plus "populaires", ils sont certes appréciables par rapport à des placements sans risque, mais quand on regarde les taux d’occupation, ils sont généralement assez élevés. Ma crainte étant quand dans un environnement ou les loyers étant plutôt orientés à la baisse, le renouvellement des baux amènent une baisse des revenus. De plus, si l’on en juge par les études du site PROCOS, les surfaces commerciales (ils ne se sont pas penchés sur les bureaux) ne cessent de se réduire et les vacances locatives de biens commerciaux augmentent significativement dans plusieurs villes. Seules une vingtaine d’agglomérations (identifiées selon la taille du bassin de population) tirent leur épingle du jeu avec des taux de vacances commerciales inférieures à 5%. Ce qui fait donc peser aussi la menace de vacances à venir selon la localisation des biens commerciaux.
Une fois de plus, leurs études ne portent que sur les commerces et non sur les bureaux, la logistique ou la santé.

Donc, après avoir fait le tour, j’ai du mal à ce jour à choisir une SCPI pour réinvestir au comptant.

Au final, la moins séduisante est la SCPI AP1. Un taux d’occupation peu reluisant, des problèmes hérités des précédentes sociétés de gestion, un prix de la part en berne, des actifs dans des emplacements pas toujours judicieux.

Pourtant, paradoxalement, peut-être aussi parce que je lis désormais de manière studieuse toutes les documentations que je reçois, en tant qu’associé, c’est dans celle-ci que je réinvestis tout doucement des fonds.

En effet, depuis plusieurs mois, une nouvelle société de gestion a été mandatée par le conseil de surveillance. Malgré des actifs "boulets", quelques actifs problématiques ont été cédés ou devraient l’être prochainement. De nouveaux biens plus prometteurs et rentables ont été achetés. De gros contentieux avec des preneurs, sont en voie de résolution. Des travaux ont été lancés pour revaloriser et relouer des biens qui avaient été laissés "à l’abandon", un meilleur suivi des locataires semble avoir été mis en place….

Ce n’est pas encore la panacée et la dynamique mise en place ne se fait pas encore ressentir dans les ratios, mais je pense que cela devrait être le cas d’ici 2019. En attendant, le prix de la part reste fortement décotée et je suis confiant que les dernières acquisitions et apurement progressif des contentieux va avoir un impact positif sur le dividende vers 2020. Le temps que les travaux en cours, recherches de locataires, règlement des contentieux… soient absorbés.

Tout ces changements sont suivis de près par un conseil de surveillance actif et pointilleux, même si je ne partage pas toujours certains points de vue de sa présidente.

Pour conclure, peut-être à tort, mais pour moi c’est la SCPI qui offre un potentiel intéressant pour les prochaines années.

Mais je n’oublie pas le principe nécessaire de diversification et, en fin d’année, je vais probablement commencer à acquérir également des parts de la SCPI Pierval Santé.

Surin a écrit :

Quelle est votre définition de SCPI de rendement ?

Vous avez raison de faire cette remarque… mes propos manquaient particulièrement de clarté.

J’ai édité mon message en écrivant :  « offrant les meilleurs rendement ces 2 dernières années cf #92 »

@Nicha : 1/3 pour ces SCPI à rendement élevé (actuellement)… uniquement si vous êtes prêt à prendre le risque qui va avec… Car, en général, ces biens présentent un rendement élevé avec le locataire actuel dans les locaux. Pour de nombreux biens situés dans des zones peu prisées (petites métropoles ou villes de province), nous pouvons craindre qu’un départ du locataire entraîne une vacance relativement longue.

Personnellement, j’apprécie beaucoup Foncia Pierre Rendement… les politiques de gestion et d’investissement me semblent être menées avec une certaine constance et les résultats passés sont réguliers et satisfaisants (selon moi).

PFO2 : je suis aussi sociétaire de celle-ci. L’étiquette « bâtiment neuf ou rénové écologique » m’a séduit. Mais aujourd’hui, je ne suis pas aussi persuadé qu’avant d’avoir fait le bon choix. Le rendement diminue, la vacance augmente (Edit : le TOF s’est amélioré au 4T2017 pour revenir à 92,75%). J’ai le sentiment que Perial a délaissé cette SCPI au profit de PFO qui est plus séduisante aujourd’hui par rapport à 2014 (année où j’ai commencé mes investissements SCPI). Vu la communication actuelle de Perial, je me dis qu’ils se tournent vers PF1… Cette société de gestion donne l’impression de travailler sérieusement sur une seule SCPI à la fois.

Vous aurez noté qu’il ne s’agit que de ressentis. Si vous me lisez et que votre avis diffère largement… je vous remercie de vous exprimer.

Dernière modification par PierreP (25/03/2018 21h56)

ChoukiDou a écrit :

Sur base des discussions que j’avais eu avec la BPE (la banque privée de la Banque Postale) de mon département je peux déjà vous dire qu’ils ne financent pas Epargne Pierre.

Ils ne financent pas non plus Foncia Pierre Rendement. En revanche pour Immorente c’est possible.

A voir si leur politique est identique quelle que soit le département ou la région.

C’est une décision par agence car j’ai pu financer Epargne Pierre

GoodbyLenine a écrit :

Pour une SCPI distribuant 9€/an/part, si la valeur de la part est vers 200€ lorsque le marché des SCPI offre une rentabilité moyenne de 4.5%, elle sera vers 150€ lorsque le marché des SCPI offre une rentabilité moyenne de 6%.

Attention à ce genre de calcul, il ne faut pas confondre de l’immobilier (et donc les SCPI) et une obligation à taux fixe.
La classe d’actif immobilier est plus complexe car les loyers ne sont justement pas fixes et il est extrêmement compliqué de modéliser le comportement des prix en fonction des taux. Il y aurait plein de paramètre à prendre en compte et donc autant d’hypothèses.

Je vous met ici un lien vers une analyse de Pierre Schoeffler, qui est probablement un de ceux qui fait le plus de recherches fondamentales sur la question.
La vidéo n’est pas très marketing (attention même à ne pas s’endormir ) mais c’est pas vraiment le but
(Précision : taux de capitalisation = Prix de l’immobilier mais ça fonctionne à l’envers, le taux baisse les prix montent et inversement)




Vous remarquerez que la période analysée est de 1991-2016 et intègre donc la dernière grosse crise de l’immobilier commercial.

Dernière modification par cedREIM (12/04/2018 12h02)

Pour évaluer le rendement net d’une SCPI ayant investi à l’étranger, il faut le TMI IR et le taux moyen IR (facile à trouver : c’est le taux du PAS) de l’associé (si c’est une personne physique fiscalement résident en France). Il faudra aussi tenir compte des % de revenus fonciers de la SCPI issus de pays en 8TI et 8TK, et du ratio entre résultat net réalisé  venant des revenus fonciers et montant distribué (différences: distribution de plus-value, et ajout/retrait du RAN), sans oublier les éventuels revenus financiers de quelques SCPI (souvent d’impact marginal, mais pas toujours…).

Ce calcul n’est pas "trivial". Et on ne disposera des informations en question (pour 2018) qu’avec les IFU (ou les Rapports Annuels, pour certaines SCPI), donc pas avant quelques mois.

Si l’associé est une personne morale à l’IS, ou non-résident fiscal en France, c’est encore d’autres calculs qu’il faudra faire…

Mais effectivement, à la grosse louche, dans la majorité des cas, il est probable que les SCPI largement investies à l’étranger (Corum XL, Novapierre Allemagne, Corum Origin) aient un rendement net plus favorable/gros (si on le compare à leur rendement évalué selon la distribution réalisée) que les SCPI investies uniquement, ou majoritairement, en France.