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Forums des investisseurs heureux

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#26 25/05/2012 11h50 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Clarisses,

Pourriez-vous me dire ce que Boursorama vous a demandé comme pièces justificatives ?

Merci

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#27 25/05/2012 13h04 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Pour ma part la question principale reste quand même de savoir si il est opportun aujourd’hui d’investir en SCPI.
Notamment par l’effet de levier du crédit. Outre les pb d’obtenir ce crédit (et à quel taux), on peut à juste titre s’interroger sur la justesse, la rationalité ou la cohérence de s’endetter sur 15 ans dans un secteur immobilier en bulle, qui risque fort de redescendre. (Cf les publications du GEAB/LEAP ici : Français | LEAP 2020)

Et alors quid de la rentabilité de l’opération.

J’ai également fait une étude comparative de 70 SCPI selon les critères suivants :
- Rendement > 5 %
- % surcote < 5 % ((Valeur de la part - Valeur de réalisation) / Valeur de la part)
- Valeur de reconstitution > valeur de la part

+

- Taux d’occupation >= 90 %
- Taux de réserve entre 20 et 25 %
- TRI long terme (20 ans) > 5 %

Et bien la il m’en reste qu’un seule : ACTIPIERRE 1 (Ciloger)
Si on est un peu moins exigeant sur le taux de réserve on rajoute :
ClFOCOMA 2 (Sofidy )
EPARGNE FONCIERE (La Française AM)

Malgré cela je ne me suis pas décidé à faire le pas lors de la récente augmentation de capital de EPARGNE FONCIERE (La Française AM)

Peut-être mes commentaires sont mauvais.
Je pense malgré tout qu’il y a des soucis sur ce genre de produit. Du moins si on se réfère au site de l’asosciation suivante : Site de l’APPSCPI

Commentaires bien venu

Dernière modification par Champflo (25/05/2012 13h07)

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#28 25/05/2012 17h40 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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BONJOUR,

Quelqu’un connait il des scpi qui investissent dans des parkings? Merci

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#29 26/05/2012 22h29 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Champflo a écrit :

Pour ma part la question principale reste quand même de savoir si il est opportun aujourd’hui d’investir en SCPI.
Notamment par l’effet de levier du crédit. Outre les pb d’obtenir ce crédit (et à quel taux), on peut à juste titre s’interroger sur la justesse, la rationalité ou la cohérence de s’endetter sur 15 ans dans un secteur immobilier en bulle, qui risque fort de redescendre. (Cf les publications du GEAB/LEAP ici : Français | LEAP 2020)

Remarque très intéressante et merci pour le partage de votre étude comparative.

J’hésite investir actuellement en SCPI justement vis-à-vis de cette situation.

J’ai 60K€ d’un PEL qui à 4 ans et je pense l’éclater pour investir (sans emprunt : pas d’IR ) sur des SCPI de rendement ou alors attendre un peu et voir la situation immobiliere physique pour y trouver des opportunités.

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#30 29/05/2012 11h43 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Bonjour,
Merci tout d’abord de la qualité des échanges, puisque je me posais les mêmes questions que la personne à l’origine de ce post, à la différence que j’ai 32 ans et de fait, la nue propriété n’est pas encore intéressante pour moi.

J’en profite également pour faire part de mon retour sur l’investissement SCPI. J’ai décidé d’investir 150k en 2011 à crédit pour profiter des taux bas. La grande difficulté a été d’obtenir le financement à 100%, sans apport donc ni nantissement d’assurance, un taux acceptable et une durée de 20 ans pour réduire au maximum les mensualités et ainsi limiter mon effort de trésorerie.

J’ai finalement obtenu 4,4% (assurance comprise) auprès du Crédit Mutuel de Bretagne (je suis parisien…) et ai investi sur PFO2, Immorente, Pierre Plus (50k chaque). Les rendements sont certes grignotés, mais je compte sur leur gestion rigoureuse sur le long terme.

A noter, l’entrée en jouissance des parts (moment à partir duquel on touche les loyers) peut être assez longue (plusieurs mois) et l’absence de différé sur l’emprunt dans mon cas m’a couté assez cher en trésorerie. A prendre en compte.

Bon investissement à tous.

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#31 29/05/2012 14h49 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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patgreece a écrit :

BONJOUR,

Quelqu’un connait il des scpi qui investissent dans des parkings? Merci

Oui, laissez moi votre mail, je vous communiquerez les coordonnées de mon conseiller.
Bons investissements à toutes et à tous
LFV

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#32 29/05/2012 14h54 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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J’en profite également pour faire part de mon retour sur l’investissement SCPI. J’ai décidé d’investir 150k en 2011 à crédit pour profiter des taux bas. La grande difficulté a été d’obtenir le financement à 100%, sans apport donc ni nantissement d’assurance, un taux acceptable et une durée de 20 ans pour réduire au maximum les mensualités et ainsi limiter mon effort de trésorerie.

J’ai finalement obtenu 4,4% (assurance comprise) auprès du Crédit Mutuel de Bretagne (je suis parisien…) et ai investi sur PFO2, Immorente, Pierre Plus (50k chaque). Les rendements sont certes grignotés, mais je compte sur leur gestion rigoureuse sur le long terme.

Vous avez  eu de la chance d’obtenir un crédit, personnellement pour un crédit à 100%, avec pourtant un dossier en béton, je n’ai même pas eu de réponse ( Banque La Hénin), il faut dire que j’ai eu des interlocuteurs minables et que, chose à ne jamais faire, je n’étais pas sur place pour traiter le dossier.

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#33 29/05/2012 15h23 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Encore une fois je vous conseille le crédit foncier, la caisse d’épargne et Boursorama pour les durées inférieures à 15 ans. ce sont les banques les plus ouvertes au financement des scpi selon mon expérience.

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#34 29/05/2012 17h29 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Benkimy a écrit :

Bonjour,

Pour rester dans les sujet du choix des SCPI,

Quel serait selon vous, pour une personne qui n’en possède pas encore, et qui souhaite investir 100k€ à crédit, un choix judicieux de SCPI ?

Je suppose qu’il est préférable de se diversifier dans 3 ou 4 SCPI pour limiter les risques ?

Quelles informations utilisez-vous pour faire cette sélection ? (rendement, revalorisation de la part, taux d’occupation …)

Merci

OUI pour la mutualisation des supports (pas tous les oeufs dans le même panier) sur divers typologies
* commerces
* bureaux
* parking
* entrepôts

Avec une répartition 50/50 sur 2 supports ou 25/25/25/25 sur les 4 supports . Il faut également penser à des mécanismes un peu plus complexe comme
# comme le démembrement de propriété qui permet d’acheter avec un décote (25% à 50%) avec la neutralité fiscal pendant la durée de l’investissement…
# package fiscale des SCPI dans une assurance vie

IMMORENTE / EFFIMO sont très bien tous comme PFO2…mais il y en a d’autres et il faut voir votre situation et vos attentes…

Demandez l’aide d’un conseiller qui vous donnera toutes les infos et fera pour vous les simulations…Je peux vous communiquer les coordonnées de mon CGP si vous le souhaitez.

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

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#35 30/05/2012 07h42 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Bonjour,

Pour info/annectode, j’ai entendu hier sur NRJ une publicite du Credit Agricole pour le "produit" SCPI (Amundi).

En Bourse, lorsque tout le monde dit d’acheter, c’est le moment de vendre… Si cette maxime s’applique ici, nous sommes au point culminant de la bulle des SCPI, n’investissez pas de gros montants :-) !

Amicalement,

R.


Développeur d'outils pour investisseurs : Le Quant 40

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#36 30/05/2012 10h21 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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@roro, Amundi du crédit agricole propose soit des SCPI défiscalisantes, soit une SCPI de rendement qui est loin d’être une SCPI de qualité.
Si je me souviens bien, elle possède une dette très importante, point qui me gène pour une SCPI.
Pour être précis, une dette financière de plus de 250 millions d’euros (on monte à 320 millions de dettes en ajoutant les autres) pour un patrimoine estimé à 1 milliards.
Je suis peut être simpliste dans mon analyse, mais ce point m’a bloqué pour investir sur cette SCPI.

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#37 30/05/2012 20h03 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Foncia pierre de rendement fait une AK en ce moment. 860 € la part. La dernière AK était partie plutôt vite. Que pensez vous de celle-ci ?

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#38 30/05/2012 20h45 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Pour Foncia Pierre Rendement :

Il semble que l’AK parte moins vite que l’an passé, mais d’ici 3 semaines ce sera trop tard aussi, si j’en crois mes sources. 

AK avec parts à 860€, jouissance 2 à 3 mois après, distribution de 46.50€ en 2010 et 2011 (avec report à nouveau passant de 10.26 à 9.54€/part)

Le prix des parts semble élevé, si on le compare à celui du marché secondaire (834 à 850 € net acheteur entre septembre 2011 et mars 2012, 860€ le 30/04), ainsi qu’à la valeur d’expertise. Il semble donc plus avantageux d’en acheter sur le marché secondaire (si on en obtient), pour gagner qqs mois de jouissance.

Le montant de distribution est un peu supérieur au bénéfice net (46.37€en 2011), mais le RAN (20% de la distribution annuelle) permettrait de compenser la différence pour pas mal d’années à venir.

Le taux d’occupation financier oscille autour de 97% en 2011 (ce qui est correct, mais laisse peu de marge d’amélioration).

On peut escompter une relative stabilité du montant des distributions (du moins, je n’ai rien trouvé dans les bulletins trimestriels ou annuels qui aille à l’encontre de ceci), et le rendement (46.50/860 = 5.41%) semble correct pour une SCPI orientée boutiques et locaux commerciaux, avec 50% en IdF et un peu moins en province.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#39 30/05/2012 21h23 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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yannou77 a écrit :

Foncia pierre de rendement fait une AK en ce moment. 860 € la part. La dernière AK était partie plutôt vite. Que pensez vous de celle-ci ?

D’après mes sources

FONCIA PIERRE RENDEMENT 04/07/1990  diversifiée murs de Magasins/commerces 5,81%(2011)  6,25%(Delta prix 2011/2010) 12,06% (global 2011) 8,88%(TRI 5 ans)  11,27%(TRI 7 ans) 14,49%(TRI 10 ans)  13,62% (TRI 15 ans)

Très bons TR…fait partie des meilleurs de sa catégorie. Mais les perspectives d’évolutions sont limitées et forte concurrence sur ce segments.

Risques de diminution des rendements à l’avenir.

Bons investissements
LFV

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#40 01/06/2012 15h45 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Bonjour à tous,

Je ne sais pas si la réponse a déjà été donné ou non, mais pour un particulier voulant investir dans une SCPI, faut-il obligatoirement passer par un intermédiaire (CGPI, gérant…) ?

Le compte titre ne permet-il pas de souscrire à des parts?

Merci beaucoup.

PS: ce site est très intéressant et les contributeurs ont l’air de s’y connaitre, ça m’a donné envi de m’y inscrire.

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#41 01/06/2012 16h19 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Je pense qu’il suffit de se rendre sur le site de la SCPI, de télécharger le bulletin de souscription et de le renvoyer avec un chèque …

Donc non pour le caractère obligatoire du CGPI.

Donc, qu’apporte un CGPI et combien cela coute-t-il ?

Du conseil, de l’aide pour remplir les papiers, une remise sur les frais … ?

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#42 01/06/2012 17h07 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

Modérateur
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Pas besoin d’un compte titre (le registre de la société liste les propriétaires des parts, et vous enverra les attestations qui vont avec), sauf si vous tenez à payer des frais de garde pour vos parts de SCPI.

Quand vous envoyez les documents de souscription et le chèque directement à la société de gestion, celle-ci rémunérera quand même un "commercialisateur" pour cette souscription, avec le même montant que ce que votre CGP(I) aurait perçu. Dans ce cas, le "commercialisateur" sera juste une filiale de la société de gestion wink

En général, le CGP(I) vous amènera du conseil, vérifiera que le placement est adapté à votre situation (il engage même sa responsabilité pro la-dessus), vous aidera à remplir les différents documents de souscription, à trouver le financement adapté, etc. Certains rétrocèdent d’ailleurs même une petite partie (typiquement 1% de l’investissement) de leur commission quand le client passe par eux sans utiliser tous ces services.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#43 04/06/2012 10h19 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Le CGPI n’est pas rémunéré par le client mais par la société de gestion vers laquelle il oriente ce client comme l’explique GBL.
Un CGPI est un conseiller qui fait avec vous un audit patrimonial et vous conseille à partir de celui ci sur ce qui vous correspond le mieux. Il engage sa responsabilité vis à vis de l’AMF lorsqu’il vous conseille.
En bref, cela ne vous coûte rien. Et parfois même moins cher grâce aux ristournes comme l’expliquait GBL.
J’ai moi même découvert cela récemment, avant j’étais méfiante !

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#44 04/06/2012 11h46 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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patgreece a écrit :

BONJOUR,

Quelqu’un connait il des scpi qui investissent dans des parkings? Merci

OUI mais il y en a très peu sur le marché et les souscriptions atteignent rapidement les seuils…donc sont fermé après…
Je peux vous communiquer les coordonnées de mon CGP qui m’a recommandé ce type de placement.
bons investissements
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#45 04/06/2012 11h53 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Terox a écrit :

Bonjour à tous,

Je ne sais pas si la réponse a déjà été donné ou non, mais pour un particulier voulant investir dans une SCPI, faut-il obligatoirement passer par un intermédiaire (CGPI, gérant…) ?

Le compte titre ne permet-il pas de souscrire à des parts?

Merci beaucoup.

PS: ce site est très intéressant et les contributeurs ont l’air de s’y connaitre, ça m’a donné envi de m’y inscrire.

Absolument pas mais parfois lorsqu’il y a des montages particuliers et/ou des spécificités d’investissement il vaut mieux passer par un professionnel qui connaît bien le marché, les intervenants et éviter des arnaques…

J’ai un conseiller et j’en suis plutôt content…Ce n’est pas un commercial qui me force à acheter tels ou tels produits mais il me donne toutes les infos dont j’ai besoin…et me conseille sur les risques à éviter…Après je prends ma décision et en plus c’est gratuit pour moi puisqu’il est rémunéré par ses sociétés partenaires.

C’est une bonne source d’infos / conseils à exploiter.
Bons investissements
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#46 04/06/2012 11h59 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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ClarisseS a écrit :

Le CGPI n’est pas rémunéré par le client mais par la société de gestion vers laquelle il oriente ce client comme l’explique GBL.
Un CGPI est un conseiller qui fait avec vous un audit patrimonial et vous conseille à partir de celui ci sur ce qui vous correspond le mieux. Il engage sa responsabilité vis à vis de l’AMF lorsqu’il vous conseille.
En bref, cela ne vous coûte rien. Et parfois même moins cher grâce aux ristournes comme l’expliquait GBL.
J’ai moi même découvert cela récemment, avant j’étais méfiante !

100% d’accord avec ClarisseS…Attention, il faut faire le tri car beaucoup se disent CGPI alors qu’ils ne sont que des commerciaux qui cherchent à vous vendre leurs produits…un vrai conseiller digne de ce nom doit avoir touts les agréments
* AMF
* ACP
* Banque de France
* ORIAS
* Préfecture de police
*…etc…

C’est un métier extrêmement réglementé et c’est uniquement en pratiquant qu’on arrive à se faire une idée claire…Dans mon cas, c’est au bout de la 3ième fois que j’ai trouvé le bon…qui est à votre écoute et vous accompagne dans vos choix d’investissements.

Bons investissements
LFV

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#47 04/06/2012 18h00 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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patrick a écrit :

Vous avez  eu de la chance d’obtenir un crédit, personnellement pour un crédit à 100%, avec pourtant un dossier en béton, je n’ai même pas eu de réponse ( Banque La Hénin), il faut dire que j’ai eu des interlocuteurs minables et que, chose à ne jamais faire, je n’étais pas sur place pour traiter le dossier.

Je vous confirme. Avec également un dossier plutôt béton, j’ai eu du mal à trouver le financement. C’est finalement mon CGP qui l’a obtenu en passant par leur propre courtier.
La difficulté étant le financement à 100% sur 20 ans (impossible d’aller au delà d’après plusieurs retours)
Etant client boursorama, je les avais contacté mais ils vont gentillement conseillé d’aller voir la concurrence…

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#48 05/06/2012 10h56 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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Bonjour,

Etes vous passé par le réseau bancaire français pour un financement 100% ?

Le circuit des CGP passent plutôt par des banques étrangères…mais je serai curieux de connaître la possibilité de financement 100% en France aujourd’hui.

Est ce encore possible ?

Bons investissements
LFV

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#49 05/06/2012 13h54 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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LFV : par quelles banques étrangères passent ils ?
Pouvez vous m’en dire plus ? nom des banques ? pays ? taux proposés et sur quelles durées ? démarches ?
merci beaucoup !

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#50 05/06/2012 19h31 → SCPI : quelles SCPI acheter en mai 2012 ? (2012, achat, effimo, immorente, scpi)

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ClarisseS: Après un coup de fil à mon conseiller, essentiellement UK, Suisse et américaine. Mais certaine banque française accepte encore de regarder les dossiers 100% emprunt (BNPP & CA => seulement certaines régions) d’après lui.

Contraintes des banques françaises sur le 100% emprunt: peu de financement RP ou SCPI, niveau d’endettement "raisonnable" et comme tous les banquiers, ils veulent ROI…autrement dit revenus confortables de l’emprunteur pour faire passer le dossier (analyse des garanties).

Pour plus de détails sur les taux dont je ne connais pas les détails (cela dépend aussi de la durée 10, 15 ou 20 ans) envoyer moi un mail que je transmettrai à mon conseiller.

Au plaisir et bons investissements
LFV

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