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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 20/03/2011 15h36 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
Réputation :   285 

Bonjour,
je suis nouveau sur ce forum (mais j’ai posté ma présentation - avec quelques renseignement utiles probablement)

Après lecture de différents articles et les messages de ce forum, je m’intéresse de plus près aux SCPI (de rendement).
Pensez vous que ce soit encore le moment alors que :
- Les taux ont remonté
- La valeur des parts a certainement augmenté (vue que beaucoup de gens s’y intéressent)

Mon idée est finalement assez classique :
- Emprunt à taux fixe (ou peut être variable capé) in fine sur 20 25 30 ans, afin d’avoir un déficit fiscal
- Achat de SCPI de rendement (je vais essayer d’en sélectionner des "bonnes"
- Adossement si nécessaire à une assurance vie

Ma tranche d’imposition max est de 41% et en moyenne 20-25%.

Je vais faire une demande de prêt en exposant mon projet à mes 2 banques :
- Monabanq (je suis nouveau la bas)
- Société Générale (j’y suis depuis 20 ans on verra si ils sont réceptifs)

Qu’en pensez vous ?

Au plaisir

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#2 20/03/2011 18h07 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
Réputation :   11 

bonjour !

alors ce post me plait car il correspond exactement à mon intention dans un futur proche ! les réponses vont donc m’intéresser au plus haut point smile

cordialement

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#3 20/03/2011 18h58 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Bonjour,
Je suis également nouveau et j’aurais voulu avoir un peu plus d’informations concrètes sur les SCPI.Voilà ma situation : Je suis divorcé, je ne paye pas d’impôts mais je souhaite investir dans des SCPI car j’ai hérité d’une somme importante que j’ai mise il y a quelques mois sur sur un PEL.

J’avais l’intention d’acheter un bien immobilier pour faire de l’investissement locatif et mon banquier m’a parlé des SCPI car au niveau emprunt, ça aurait été un peu difficile par rapport à la somme demandé.

Les SCPI ont aussi de nombreux avantages : Pas de loyers à gérer en cas d’impayés, pas de taxe foncière,…

Je vais certainement mettre un apport de 35000 euros dans des SCPI (Genepierre m’a été conseillé), ce sont des SCPI classique diversifiées à capital fixe. Et je souhaiterais faire un emprunt de 25000 euros.

Lors de l’achat des SCPI : 60000 €, il y aura bien sûr les frais de notaires pour les droits d’enregistrement et la commission de cession, soit 8 % TTC (4800 €) qui seront prélevés.
Y a t-il d’autres frais ?
Si non, comment ensuite cela se passe t-il ?
J’ai pu lire que l’on perçoit le loyer tous les trimestres, mais quel est le montant de ce loyer ? Est-ce celui du pourcentage de rendement (ex : Si 6% cela ferait 3600 € par  an et donc 900 € par trimestre ?).

Au niveau des impôts, que vais-je payer, sachant qu’actuellement je ne suis pas imposable car j’ai une pension alimentaire et des frais réels kilométriques importants, et un salaire qui n’est pas non plus mirobolant. De plus, je ne suis pas proriétaire.
J’ai cru aussi comprendre que les intérêts de mon emprunt seront déductible de mon impôts ?

Une dernière question : Si je revends mes parts au bout de 15 ans et en supposant que le rendement soit de 6% l’an sur 15 ans, cela signifie que j’aurais déjà perçu 15 x 3600 soit 54000 € en loyers mais le prix de vente sera aussi plus élevé, non ? Je ne vais pas revendre mes parts à 60000 € ? Est-ce que le loyers est automatiquement réinvesti sur le SCPI chaque année ?
Soit 1e année : 60000 - 8% (frais) + 6% (rendement) = 58800
2e année = 58800 + 6% = 62328, etc..

Ou alors, je perçois mes loyers mais cette somme n’est pas réinjecté sur les SCPI.

En clair, comment est calculé le prix de revente des parts au bout de 15 ans si on suppose un rendement constant de 6% l’an ?

Merci d’avance pour vos réponses !

Manuel

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#4 20/03/2011 23h57 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Ca fait beaucoup de questions à la fois. Difficile de répondre en un seul post !

Nous avons déjà beaucoup parlé, depuis 1 ans, de l’investissement en SCPI. Je vous recommande vivement la lecture de ce qui a déjà été débattu pour approfondir ce sujet.

Pour fixer un peu les esprits, je dirais :

1°/ La société civile de placement immobilier de rendement est un investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, boutiques, entrepôts, locaux d’activité). Il n’y a aucune garantie en capital, ni aucune garantie en ce qui concerne le rendement.

2°/ En investissant dans des parts de SCPI vous devenez "copropriétaire" d’un portefeuille d’immeubles qui génère des loyers, dont une partie (après paiement des travaux, charges et frais de gestion) est reversée tous les trimestres aux porteurs de parts, sur une base relativement régulière et prévisible.

Pour les meilleures SCPI, le rendement instantanné est actuellement de l’ordre de 5,5%

3°/ Lorsque les parts sont détenues par une personne physique, les dividendes trimestriels sont taxés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Si elles sont achetées à crédit, les intérêts de l’emprunt sont déductibles dans le calcul de cet impôt.

Si le TMI est déjà élevé, il est plus difficile de réussir un investissement en parts de SCPI, car celui-ci sera plus fortement taxé, qu’avec un TMI bas.

4°/ Pour réussir votre investissement en parts de SCPI à crédit, je vous conseille de ne pas faire d’apport et d’emprunter la totalité du projet auprès du banquier.

5°/ Si vous disposez d’un apport, il me paraît plus judicieux de faire un achat, à hauteur de votre apport, en nue-propriété, ou de l’investir dans des parts de SIIC au sein d’un PEA.

6°/ Les taux ont effectivement pris l’ascenseur depuis 6 mois. Il faut donc vérifier, au moyen d’un petit prévisionnel, que le jeu en vaut toujours la chandelle. Idéalement, il faudrait calculer le TRI% de l’opération, en fonction de votre taux marginal d’imposition.

Dernière modification par stephane (21/03/2011 10h13)

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#5 21/03/2011 09h46 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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merci pour ces réponses Stéphane !

que pensez vous de ce groupe http://www.groupe-voisin.com/placement- … php ?

une ou deux scpi ici m’intéresse mais aucune en ak actuelle il faut donc passer par le secondaire.

de manière général vaut-il mieux passer par les ak ou par le secondaire ?

y a t-il des frais de gestion annuel (j’imagine qu’ils sont prélevés directement sur la rentabilité et les loyers ) sinon les seuls frais sont donc ceux d’entré ?

est-il rentable d’envisager un investissement à plusieurs étages dans le temps par petits emprunts du genre 10k tout les 2ans puis 20k au bout d’un certain temps puis etc etc

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#6 21/03/2011 10h08 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Membre
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Bonjour,

Il est pratiquement impossible actuellement de faire l’acquisition, au moyen d’un crédit bancaire, de SCPI sur le marché secondaire : il n’y a pas de parts à la vente (dans les meilleures SCPI) et le prix augmente continuellement.

Si vous regardez le site Voisin, vous verrez que le carnet d’ordre est vide en ce qui concerne les parts à la vente.

Difficile, dans ces conditions, d’acheter quoi que ce soit.

D’autre part, il est également difficile de faire des petits emprunts (10 ou 20 K€)  sur des durée longues. Aucun banquier n’accepte de faire des crédits immobiliers si petits et  le financement de parts de SCPI avec un prêt à la consommation ne me paraît pas très intéressant, car ils sont beaucoup trops courts.

Visez des tranches d’au moins 50K€ et faites-en une chaque année ou tout les deux ans, au grè des opportunités. Cela vous permettra de bâtir un portefeuille significatif au bout de qq années (300/400/500 K€ par exemple.), avec des emprunts d’une durée de 15 à 20 ans.

Je ne connais pas votre situation personnelle, mais cette philosophie m’a bien réussie depuis 10 ans.

Il y a des frais d’entrée et de gestion. il faut consulter la documentation de chaque SCPI pour les connaître.

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#7 21/03/2011 12h43 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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merci bien ! en gros il faut attendre une AK pour faire un emprunt ou alors avoir du cash (et donc pas de defisc déficit foncier ) pour acheter au secondaire…

je comprends mieux pourquoi ce marché est si peu liquide.

il est impossible de passer par le levier emprunt et le secondaire ? je regarde votre forum et je vois qu’il n’y a pas beaucoup de scpi en AK ou création. le marché est donc quasi verrouillé …

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#8 21/03/2011 14h20 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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En ce moment, il y a quelques dossiers accessibles sur le marché primaire : novapierre, immorente, efimmo, actipierre 3, pfo2, ficoma, pierre plus, et quelques autres …

Il y a régulièrement des AK intéressantes, mais il faut être très réactif.

Commencez donc par regarder un peu les sites internets des différents gestionnaires, pour vous faire une idée de la vie des sociétés.

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#9 21/03/2011 14h26 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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merci !

je note touts ces références et j’y jette un œil dès que j’ai le temps smile

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#10 22/03/2011 00h45 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Merci pour vos réponses même si vous n’avez pas pu répondre à tout. En tout cas, j’en sais un eu plus, et je vais aussi me pencher sur les PEA.

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#11 22/03/2011 02h20 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Toutes les SCPI à capital variable sont accessible en général (elles sont en "AK" en permanence, jusqu’à ce qu’un montant de capital max soit atteint).
Sont à capital variable : Effimo, FPO2, Immorente, BTP Immobilier, Pierre Plus, Eurofoncière2, Novapierre, Ficoma, Sofipierre, Selectinvest1, et beaucoup d’autres

Pour les SCPI à capital fixe, il faut attendre une AK, ou "tenter sa chance" sur le marché secondaire, avec actuellement peu de perspectives, sauf pour certaines SCPI un peu sur-évaluées.
Sont à capital fixe et en AK : Fructipierre, Buroboutic, Epargne Foncière, Actipierre3 (j’en oublie sans doute)

Pour investir cash : l’achat de nue-propriété est souvent plus avantageux (si TMI=30% ou si ISF, ça l’est en général), voir simulations dans SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#12 22/03/2011 14h43 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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pour info cetelem propose des prêts pour acheter des scpi à partir de 21500 euros utilisable en AK ou sur le secondaire.

quelqu’un a des infos sur leurs services et la qualité ?

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#13 22/03/2011 18h37 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Modérateur
Réputation :   1083 

Réponse à vos questions :

orphee69 a écrit :

Lors de l’achat des SCPI : 60000 €, il y aura bien sûr les frais de notaires pour les droits d’enregistrement et la commission de cession, soit 8 % TTC (4800 €) qui seront prélevés.
Y a t-il d’autres frais ?

En cas d’achat lors d’une AK, le prix annoncé est "net". Si on vend le lendemain, on ne récupère qu’environ 90% du prix payé. Il n’y a pas de "frais", mais une différence entre les prix net acheteur et prix net vendeur.

En cas d’achat sur le marché secondaire en passant pas la société de gestion, le vendeur percevra un montant qui sera environ 90% de ce que l’acheteur aura payé, et la société de gestion se rémunère sur la différence.

En cas d’achat sur le marché secondaire de grès à grès (l’acheteur et le vendeur se débrouillent tout seuls), l’acheteur devra payer 5% au trésor public pour enregistrer la cession, et une petite somme (environ 100€) à la société de gestion de la SCPI, en frais divers.

orphee69 a écrit :

J’ai pu lire que l’on perçoit le loyer tous les trimestres, mais quel est le montant de ce loyer ? Est-ce celui du pourcentage de rendement (ex : Si 6% cela ferait 3600 € par  an et donc 900 € par trimestre ?).

Les revenus sont versés par la SCPI, généralement trimestriellement, selon les loyers (et éventuellement revenus mobiliers) perçus par la SCPI. Il n’y a aucun pourcentage garanti, et les revenus peuvent augmenter ou diminuer selon l’activité de la SCPI (comme les immeubles de la SCPI sont loués en général avec des baux 3-6-9 ou longue durée, les variations ne sont pas brutales).

orphee69 a écrit :

Au niveau des impôts, que vais-je payer, sachant qu’actuellement je ne suis pas imposable car j’ai une pension alimentaire et des frais réels kilométriques importants, et un salaire qui n’est pas non plus mirobolant. De plus, je ne suis pas proriétaire. J’ai cru aussi comprendre que les intérêts de mon emprunt seront déductible de mon impôts ?

La part des revenus versés par la SCPI correspondant à des loyers perçus est considérée comme un revenu foncier (ajouté aux revenus net imposable, imposé au barême, + cotisations sociales), mais les intérêt d’un prêt pour acquérir ces SCPI sont déduits du revenu foncier. Celle correspondant à des revenus financiers (très minoritaire, quand il y en a) est considérée comme un revenu financier.

orphee69 a écrit :

Une dernière question : Si je revends mes parts au bout de 15 ans et en supposant que le rendement soit de 6% l’an sur 15 ans, cela signifie que j’aurais déjà perçu 15 x 3600 soit 54000 € en loyers mais le prix de vente sera aussi plus élevé, non ? Je ne vais pas revendre mes parts à 60000 € ? Est-ce que le loyers est automatiquement réinvesti sur le SCPI chaque année ?

Rien n’est automatiquement réinvesti. Lors de la revente, il faudra éventuellement payer un impôt sur les plus-values, si la fiscalité des plus-values immobilières à ce moment là en prévoit un.

Dernière modification par GoodbyLenine (22/03/2011 18h43)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#14 29/04/2011 13h02 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Bon ma banque principale (la SG) me demande de nantir de l’assurance vie, mais je n’arrive pas à avoir de réponse sur le % attendu.

Sinon on me propose dans une autre banque 4,55% sur 20 ans + 0,3% d’assurance. Ca fait quand même du 4,85% en tout, alors que le rendement d’une bonne SCPI c’est 5,5% ! (J’irais sur le très classique PFO2 et peut être une autre)

Je crois que Stéphane avait écrit qu’il fallait au grand minimum 1 point de différence
Pourtant mon CGPI arrive à un TRI de 6,5% (1% de revalo part et loyer par an)

Vous en pensez quoi ?

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#15 29/04/2011 13h18 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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http://www.primaliance.com/simulateurs/ … #haut_form

J’arrive à 6.9% sans les PS et sans la perte des 10% à la revente des parts (qui réduit déjà de 20% les gains). In fine je pense pas que ce soit au dessus de 5%.

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#16 29/04/2011 14h17 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Reste aussi la solution de l’achat de SCPI par le biais d’un contrat AV…

On peut lire, grâce à de judicieuses interventions sur ce site, qu’il faut compter un maximum de 40% d’investissement en SCPI le reste étant, si j’ai bien compris, en fond en euros.

La question reste de savoir si on est certain d’être servi pour la quotité SCPI pour ce genre de contrat….Comment les gestionnaires d’AV se fournissent-ils en SCPI si le marché primaire est restreint et le marché secondaire inexistant ?

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#17 29/04/2011 14h20 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Fructif a écrit :

Pourtant mon CGPI arrive à un TRI de 6,5% (1% de revalo part et loyer par an)

Vous en pensez quoi ?

Il faut toujours faire les simulations à revalo 0%. Sinon on compare des choses qui ne le sont pas. A revalo 0%, le tableau est moins flatteur, mais plus realiste, et evite surtout de grosses deconvenues.

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#18 29/04/2011 14h21 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Oui
D’un coté 1% de revalo c’est pas énorme mais il y a quand même un risque sur le capital

A comparer avec:
- de l’AV en € : Disons 3,5% à moyen terme mais sûr !
- des actions ??? Disons du FT sur un PEA, 9% mais risque de perte/gain

La SCPI avec les taux actuel c’est plus ce que c’était

PS : Les PS c’est quoi ? Les 10% j’ai compris (disons au bout de 15 ans)

PS2 : Merci pour le lien, j’avais pas vu ce simulateur

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#19 29/04/2011 14h52 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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l emprunt vous donnera un deficit foncier et non pas fiscal
on peut avoir du variable avec taux figé pendant 8ans
c est rarement a sa banque que l on a de bonnes conditions de credit(vous etes deja captifs)
le taux est a considerer en 2eme intention,l essentiel etant le contenu des clauses de pret
certaines scpi sont bonnes a acheter ,tout depend de vos objectifs

pour moi,un investissement se defini dans une demarche globale,pas dans du one shot

certaines scpi restructurée ou nouvelles peuvent etre un bon point d appui si les concepteurs et gestionnaires ont largement fait leur preuves

de plus,a mon sens c est pas le rendement facial du moment ni la valeur brute en temps t de la part qui est prioritaire dans la decision a prendre

enfin,avec une tranche a 4 %,ne serait il pas judicieux de commencer par eradiquer l IR pour commencer?

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#20 29/04/2011 15h02 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Certes c’est ce que j’ai cru comprendre, d’abord l’IR
Mais je n’ai pas trouvé de solution vraiment optimale :
- Du scellier ? (J’ai plutôt tendance à pense que l’immobilier va baisser)
- FCPI ? (Ca a l’air assez risqué)

Sinon je ne vois pas malheureusement

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#21 29/04/2011 15h16 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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a votre niveau d imposition,pour moi faut une veritable etude patrimoniale,tenant compte de tous vos parametres,fiscaux patrimoniaux matrimoniaux etc…ainsi que de vos objectifs patrimoniaux a moyen terme.
une loi sellier metropole n a aucun interet a votre niveau de fiscalité saufsi c est le revenu foncier qui la genere..et encore,

quand aux fcpi,girardin indus etc..c est du one shot et doit se faire en complement si il y a une fiscalité avec une part d aleatoire..voilou,un vrai rv avec un vrai specialiste(pas un banquier ni un commercial representant la filiale d un promoteur)

en revanche des solutions efficaces,ca existe,mais ca s etudie

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#22 29/04/2011 15h43 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Les PS c’est les prélèvements sociaux de 12.3% sur les revenus de la SCPI. A cause des intérêt composé c’est bien pire, mais vous pouvez déjà considérer que votre TRI réel est le TRI - 12.3% au mieux.

Il n’y a pas d’impôt sur la plus value au bout de 20 an il me semble.

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#23 29/04/2011 16h06 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Mon patrimoine est très simple : de l’action, de l’AV en €, des livrets +, du PEL, Codevi
Pas d’immobilier (sauf en nue propriété, mais je ne le compte pas vraiment)

Mes revenus : que des salaires / fortement imposés

Mes dépenses : un loyer paris intra muros (non négligeable)

Une envie d’acheter ma résidence principale "un jour" (et aujourd’hui n’est pas le jour)

Sinon, faire fructifier mon capital

Voila

PS : Merci pour les PS, effectivement l’évaluation de Primaliance fait ca hors prélèvement sociaux ! (je n’avais pas du tout ca en tête)

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#24 29/04/2011 19h58 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Puisque vous êtes fortement imposés, et qu’en plus vous envisagez un jour d’acheter votre RP, il y a bien mieux à faire que les SCPI : un contrat d’AV haut de gamme avec mandat de gestion chez une maison sérieuse (Rothschild…), si possible au Luxembourg.

Ainsi, vous ne serez pas imposé à 41% sur vos revenus, et vous préservez votre capacité d’emprunt.

Le jour où vous voudrez acheter votre RP, vous pourrez apporter votre contrat en nantissement.

Et pourtant, j’aime bien les SCPI et c’est même ma principale source de revenus par l’intermédiaire de mes chers clients.

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#25 30/04/2011 08h45 → SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

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Bon je crois que je vais changer mon fusil d’épaule

3 questions alors :

- Si j’ai bien compris, le fait de nantir l’AV fait un peu comme si c’était un apport ?

- Pourquoi l’AV au Luxembourg ? (Lesquelles y sont ?)

- Je suis chez e-vie generali par Bourso, donc vous conseillez leur gestion sous mandat par Rotshild ? Ou vous pensez à autre chose ?

Déjà c’est pas mal tout ca, ca me fait pas réduire mon IR mais c’est un grand pas !

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