Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 08/10/2014 20h32 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   

Bonjour à vous tous, cela fait un moment que je parcoure le forum pour un projet d’immeuble locatif.
Je n’ai pas d’expériences sur de la location, mais l’aventure semble intéressante.
J’ai par contre déjà rénové une baraque de A à Z.

Le projet
Immeuble situé dans une ville moyenne (15 000 habitants).
280 m2, 5 appartements possible (3 F3  et 2 F2, ou autre en fonction du cloisonnement).
Prix de vente : 140 000 + EN 5 572 + FN 11 460 = 157 032 €
Rentabilité attendue : Au moins 400 € pour les F3 et au moins 300 € pour les F2. Soit minimum 1800 € (si tout est loué), j’ai pris les minimum du marché, je pense honnêtement pouvoir louer plus.

Les travaux
-La toiture semble abimée, peut être pas à refaire complètement, mais au minimum des reprises (je compte faire venir des pro pour estimer le coût).
-Entre les niveaux ce sont des planchers. Je pense que pour le bruit entre locataires, il est important de passer sur des dalles + chapes
-Tout le reste des travaux : placo pour les murs et plafonds, électricité, eau…
-Toutes les menuiseries, portes, fenêtres à remplacer par du double vitrage PVC.
-Il faut prévoir de faire installer des compteurs EDF, FT, eaux individuels.

Je compte faire les travaux moi-même, à l’exception du gros oeuvre : toiture et dalles.
Je n’ai pas encore travailler sur les travaux, mais je pense qu’il y en aura au minimum pour 100 000 € (vraiment à la louche).

Questions
1. Que pensez vous de la rentabilité du projet, pouvez vous m’aider à la vérifier ?
2. Pour l’installation de 5 compteurs EDF combien faut-il compter (fourchette) ? Qui dit nouveaux compteurs, voudra dire passage du consuel j’imagine ? Même question pour FT et pour l’eau, auriez vous une fourchette de prix ?

Merci par avance pour vos réponses.

Dernière modification par charlie (08/10/2014 20h33)

Mots-clés : achat, immeuble

Hors ligne

 

#2 08/10/2014 21h15 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   127 

Si le potentiel de revente ou de revalorisation est faible,  la renta ne me semble pas élevée pour une ville de 15000 habitants.

C’est quelle ville ?

A mon sens vous avez une bonne marge de nego sur le prix.

Ici, il y a 2 personnes voire 3 avec zx-6r qui se sont lancé dans des immeubles en "sous préfecture" (grand21 & pumbadu77). Regarder leurs postes est formateur.

Hors ligne

 

#3 08/10/2014 21h16 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   

Entre Nancy et Metz, Pont à mousson.

Hors ligne

 

#4 08/10/2014 21h33 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   15 

Vous avez 9% de rentabilité brute. Compte tenu des travaux qu’il y a à faire, je passerais aussi mon chemin.
Pour la rentabilité nette, c’est plus complexe a calculer, puisqu’elle dépendra de la structure d’achat (IR ou IS) et de votre TMI. N’oubliez pas non plus la taxe foncière qui peut rapidement faire mal (j’ai un immeuble de 280m² au Havre avec une taxe foncière de 4.5k€ /an).
Comme la ville est petite, en plus des prix au m², je ferais également très attention à la demande. J’ai visité un immeuble de rapport avec 2 F4 à coté de Caen dans une ville d’environ 8-10K habitants avec plusieurs écoles supérieures. La rentabilité était bonne sur le papier, mais la demande quasi inexistante pour ce type d’appartement, les habitants étant majoritairement des étudiants.

Dernière modification par NYBR (08/10/2014 21h34)

Hors ligne

 

#5 08/10/2014 21h50 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   

Ok, par rapport aux montants, il faut que je creuse plus en détail, le prix n’est pas négocié, et la fourchette des travaux est donnée "à la louche".

Hors ligne

 

#6 08/10/2014 22h57 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   224 

Au début du post je me disais 1800/mois pour 157k€ c’est bon ça. Puis j’ai vu 100k de travaux….
Calculez bien votre rentabilité nette:

loyers annuels  / (Prix vente + frais agence + notaire + frais liés emprunt + travaux + taxe foncière hors TEOM + assurance annuelle + entretien des communs + éventuels frais de gestion) = renta nette avant impôt

Pour du meublé vous prenez les loyers avec charges et vous ajoutez l’eau en charges

Regardez ensuite la vacance locative, la ville est elle dynamique?

Habitez vous à proximité?


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#7 08/10/2014 23h12 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   

Merci pour la formule ! Cela va me permettre de vite calculer.

Oui, je suis quazi voisin de l’immeuble, ce qui me permettrait de faire les travaux très simplement.
Quel est le taux de rentabilité correct pour ce type d’investissement ?

Hors ligne

 

#8 08/10/2014 23h46 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   40 

Bonjour à tous,

Pour NYBR :

"J’ai visité un immeuble de rapport avec 2 F4 à coté de Caen dans une ville d’environ 8-10K habitants avec plusieurs écoles supérieures. La rentabilité était bonne sur le papier, mais la demande quasi inexistante pour ce type d’appartement, les habitants étant majoritairement des étudiants. "

Il y avait peut être une solution : Louer en coloc’ étudiante les F4, chaque chambre à 250 Euros/piéce soit un rapport total de 1500 Euros.
Les étudiants en ont globalement marre de louer des studios minables à 300 Euros, ils préfèrent nettement faire la fête dans un grand appartement familial en colocation, en plus souvent ça leur revient moins cher ! smile

Charlie, dans ce type de ville, il faut viser au minimum 10% brut. Dans votre département, vous pouvez même trouver nettement plus. Moi aussi je passerais sur un autre projet.

Au plaisir d’échanger.

Hors ligne

 

#9 09/10/2014 00h12 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Voici quelques éléments pour tenter de répondre à votre deuxième question :

ERDF : pour un immeuble de 7 lots, j’ai reçu une facture de 5 600 € avec une partie terrassement limitée. J’avais auparavant procédé à l’encastrement du coffret de coupure générale en façade de l’immeuble et au passage de tous les fourreaux et gaines entre coffret et placard technique et vers les différents lots

Orange: facture de 600 € pour une installation entièrement neuve depuis la rue, hors passage des gaines vers le placard technique puis vers les différents lots

Eau : 0 € car pris en charge par la mairie (régie directe). L’installation était en plomb et sous-dimensionnée. J’ai fourni la « clarinette » (tube en cuivre de gros diamètre avec les repiquages vers les différents compteurs) + les robinets à tête inviolable demandées par la mairie + clapets anti-retour pour un montant global de 500 €.

GRDF (même si non concerné, cela pourra servir à d’autres personnes) : 2 700 € pour un déplacement de compteur. Cette facture m’a été difficile à digérer car l’installation était très vétuste et en plomb mais GRDF n’a rien voulu prendre à sa charge.

Même si vous faîtes les travaux vous même je pense que 360 € / m² en ne gardant que les murs et une toiture à réviser me paraît assez ambitieux d’autant plus qu’une réfection de toiture peut rapidement se révéler onéreuse.
Attention également à l’état du ravalement : il est peut être judicieux d’inclure une provision dans le calcul de la rentabilité si vous pensez devoir engager des travaux de façade dans les années à venir.

Si vous voulez comparer ce projet à d’autres, il me semble important de valoriser le temps que vous allez passer dans le calcul de la rentabilité pour répondre à la question : cela vaut-il la peine ?
Combien de temps estimez-vous nécessaire pour achever ce projet ?

Votre présentation nous aurait permis de comprendre comment vous êtes arrivé à vous libérer du temps pour le consacrer à une rénovation de ce type (je n’ose pas imaginer que vous allez le faire le soir, week-end et pendant les vacances !)

Hors ligne

 

#10 09/10/2014 00h14 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   224 

Sans connaitre le marché c’est un peu inutile de dire un chiffre. A Paris du 5% net est très compliqué à trouver, alors que dans une préfecture de province ou j’investis je ne visite pas en dessous 9% net. La grande ville d’à côté sera intéressante à 6-7% alors que le village du coin vaudra rien même à 15%…

Si c’est à côté de chez vous c’est très positif, maintenant faut être sur de louer…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#11 09/10/2014 08h57 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   15 

Oui effectivement la colocation aurait été envisageable pour louer, mais je n’ai pas creusé la question davantage car le bien ne m’intéressait pas pour d’autres raisons.
Ma remarque avait plutôt poir objetif de pointer la différence qui peut exister entre prix du marché affiché par les agences immobilières et la demande locative réelle dans une ville en particulier.
Attention à l’hypothèse de vacances locative qui a un gros impact sur la rentabilité nette finale.

Hors ligne

 

#12 05/11/2014 16h01 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants... (achat, immeuble)

Membre
Réputation :   

Rebonjour à vous tous,
Depuis mon message (il y a 1 mois) j’ai pas mal avancé sur le projet. J’ai plus d’éléments à présent.

Le projet
Immeuble situé dans une ville moyenne (15 000 habitants).
4 appartements possibles (et non plus 5) (3 F3  et 1 F5).

Prix de vente (frais de notaire inclus) = 147 000 €

Rentabilité attendue :
F3 : 3 x 450 = 1350
F5 : 1 x 600 = 600
TOTAL : 1950
TOTAL ANNUEL : 23400

Les travaux
-La toiture est a refaire
-Je compte faire une extension sur 3 niveaux (15m2 par niveau), donc architecte pour valider les plans à prévoir.
-Travaux de rénovation, que je ferais moi même : placo, plafonds, électricité, eau…
-Les fenêtres sont ok (double vitrage), donc uniquement des portes d’entrée.
-Les compteurs EDF sont ok (déjà en place).

Je compte faire les travaux moi-même, à l’exception du gros oeuvre : toiture et extension.
Pour les travaux dur dur d’évaluer la fourchette, je fais venir un charpentier ce week.

Questions
Que pensez-vous de la nouvelle rentabilité du projet, pouvez vous m’aider à la vérifier ?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech