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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/09/2014 13h52 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville moyenne... (immeuble de rapport, premier investissement)

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Bonjour à tous,

Depuis quelques mois j’ai l’intention d’envisager sérieusement un investissement dans la pierre physique, d’une part pour diversifier mon (faible) patrimoine, et d’autre part pour profiter de l’effet de levier. J’avais pendant un temps envisager l’investissement dans la pierre papier mais vu le contexte économique actuel du marché de l’immobilier (entendre par là contexte incertain, bulle? hausse? baisse? etc) je préfère garder plus de contrôle sur mon investissement.

Quelques données me concernant :
- En CDI depuis 2 ans dans un grand groupe en province.
- Bientôt Pacsé (d’ici 1 mois) donc prochaine déclaration commune
- Revenu imposable du couple pour 2014 : estimé à environ 55 000€ (TMI à 14% mais à la limite du 30%)
- Patrimoine perso : environ 31k€ (16k€ sur livret A, 7k€ sur PEL, 4k€ sur AV, 3k€ sur PEA, 1k€ sur PEE)
- Capacité d’épargne mensuelle perso : un peu plus de 1k€/mois

Objectifs :
- Diversifier mon patrimoine (notamment dans l’immobilier)
- Pour le moment je ne cherche pas à avoir de revenus complémentaires mais plutôt valoriser mon patrimoine
- Projet d’achat de RP d’ici 1 ou 2 ans

Pour en revenir à mon projet d’investissement, voilà le bien que je regarde depuis quelques semaines. Il s’agit d’un immeuble de rapport.

Contexte :
- ville moyenne d’environ 60000 habitants dans laquelle j’habite actuellement
- environ 4000 étudiants donc pas énorme
- ville à proximité de grosses agglo > 200 000 habitants (moins d’une heure de transport)
- ville assez dynamique avec un taux de chômage très faible (souvent cité comme ville ayant le taux de chômage le plus faible en France)
- plusieurs grosses sociétés y possèdent leur siège et/ou un gros site de production et/ou R&D

Immeuble concerné :
- immeuble situé en hyper-centre affiché à 440000€
- 9 lots (5 studios, 2 T2, 1 T3 et 1 surface commerciale) sur 3 étages (sans ascenseur) + 1 cave
- surface totale : 450m2 dont 324m2 d’habitation + 100m2 commerciale (il reste 26m2 qui doivent être la cave j’imagine??)
- chauffage gaz collectif
- revenu commercial CC (Electricité + TF) : 9600€
- revenu habitations CC (eau + électricité) : 35500€
- taxe foncière : 4500€
- charges : 7319€
- Infos complémentaires : Electricité + circuit eau refaits à neuf, planchers + isolation renforcés, ouvertures neuves

Autre question : Je vois beaucoup d’avantages à investir dans un immeuble de rapport plutôt que des appartements indépendants. J’ai l’impression que l’immeuble décris ci-dessus pourrait à ce titre être une bonne affaire, qui plus est s’ il y a moyen de négocier, mais la taille de l’investissement par rapport au peu d"expérience que j’ai dans le domaine me font vraiment hésiter…

Déjà dans un premier temps qu’en pensez-vous? Avec les infos dont je dispose, est-ce que ça vaut le coup de creuser plus loin?

Merci smile

Mots-clés : immeuble de rapport, premier investissement


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#2 10/09/2014 14h14 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville moyenne... (immeuble de rapport, premier investissement)

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Le bien que vous décrivez semble intéressant, mais pas vraiment adapté à votre situation, à savoir :
     - aucune expérience de bailleur;
     - objectif achat RP d’ici 1 à 2 ans (un achat de l’immeuble à 440k€ interférera…);
     - apport potentiel faible, et ratio opération représentant 8x le montant de vos revenus.
                 (trop faible surface financière => le financement ne sera pas facile à trouver)
 
Il vous faudra trouver de quoi répondre à ces points pour monter une telle opération….


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#3 10/09/2014 16h27 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville moyenne... (immeuble de rapport, premier investissement)

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Merci pour votre intervention.

Concernant les réponses aux 3 questions :

1) J’ai conscience que c’est une grosse faiblesse dans mon cas. Ce que je pensais envisager, c’était peut-être déléguer la gestion de ces biens à une agence dans une premier temps, et ensuite petit à petit voir en récupérer la gestion. Je suis bien conscient que la rentabilité en serait bien amoindri même si j’imagine qu’il y a moyen de négocier les frais d’agence si on leur délègue la gestion de plusieurs appartements.

2) Concernant l’achat de la RP effectivement cela pourrait être un frein. En fait tout dépendrait de la réussite ou non du projet d’investissement. Si le bien s’autofinance, qu’il n’y a quasiment pas de vacances locatives etc, j’imagine que le banquier sera serein.

3) C’est là où ça risque de poser le plus de problème. J’envisagerait dans le meilleur de cas un financement à 110% (c’est courant pour mon type de profil?). Après dans l’idéal, il faudrait que des locataires soient déjà en place sur plusieurs logements effectivement. Sinon j’aurai du mal à rembourser les mensualités d’emprunt jusqu’à occupation des lieux…

Donc un certain nombre de points à éclaircir… Ce qui me fruste c’est que j’ai l’impression de pouvoir démarrer dans l’investissement immobilier avec un bien qui a du potentiel. Je pense que le bien peut s’autofinancer voir dégager un cashflow positif rapidement.


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#4 10/09/2014 19h41 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville moyenne... (immeuble de rapport, premier investissement)

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1) Déléguer la gestion, vous fera gagner du temps, mais ne pallie pas vraiment à votre inexpérience : sans expérience, vous serez bien mal armé pour choisir à qui déléguer, pour négocier le contrat avec votre prestataire, pour vérifier que votre prestataire effectue correctement son boulot, et pour prendre toutes les décisions qui sortiraient du mandat confié à votre prestataire (choix du bien, décisions en cas de gros travaux, etc.). De plus, ça vous empêchera sans doute même d’acquérir de l’expérience, ce qui à mon avis devrait être votre principal objectif pour un 1er investissement locatif.

2) Vous imaginez mal à mon sens, même si avec certains banquiers (pas tous…), si vous arrivez à lui montrer que vous maitriser bien votre activité de bailleur (j’en doute sans expérience) et que votre ère opération tient la route, l’impact de votre investissement immobilier sur les possibilités de financement pour l’achat d’une RP ne doit pas être trop important (mais il ne sera sans doute jamais nul).

3) Commencer petit me semble nettement une meilleure réponse.

Vous pouvez être frustré, comme il y a pas mal de skieurs débutants qui sont frustrés de ne pas pouvoir dévaler les pistes noirs le 1er jour ! Avant de construire les étages d’un immeuble, il faut se préoccuper des fondations. A défaut …..


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#5 11/09/2014 10h47 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville moyenne... (immeuble de rapport, premier investissement)

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Je partage pleinement l’opinion de @GoodbyLenine, commencer petit, par un lot par exemple, permet d’apprendre progressivement. C’est l’idéal, me semble t-il, pour acquérir l’ensemble des connaissances nécessaires afin de réaliser les meilleurs opérations par la suite. L’expertise nécessaire à l’acquisition et à la gestion d’un immeuble complet est plus complexe que pour un simple appartement.

A titre d’exemple, ma première acquisition qui me paraissait "formidable" me parait aujourd’hui assez peu rentable. L’écart entre les deux n’est juste que de l’expérience.

N’oubliez pas que votre capacité d’endettement est assez peu renouvelable, ou pas rapidement en tout cas… il faut l’optimiser !

Cela dit l’investissement que vous décrivez semble assez intéressant. Ce type d’offre est-elle exception ou moins rare dans votre ville ?


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#6 11/09/2014 14h11 → Achat d'un immeuble de rapport dans une ville moyenne... (immeuble de rapport, premier investissement)

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Je me range aussi à l’avis de GBL.
L’achat d’un immeuble sans marges de manoeuvre pour compenser ne serait-ce qu’une vacance locative me semble un peu osé.

Cela dit, si vous souhaitiez vous offrir une virginité en terme d’endettement pour l’achat d’une RP en nom propre, rien ne vous empêcherait de réaliser vos investissements immobiliers par le biais d’une SCI familiale. Une possibilité qui ne doit pas vous faire oublier les risques pris.

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