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#1 18/09/2015 13h46 → Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : votre avis ? (achat, centre-france, immeuble)

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Bonjour,

après avoir visité une vingtaine d’immeubles ces derniers mois et avoir vu refusé deux offres (que je savais trop basses, mais qui ne tente rien…), j’ai très envie de tenter ce coup là malgré la distance: 1 h 15 de route.

Immeuble dans une ville moyenne (150 000 habitants) du centre de la France, avec facultés, une tendance démographique plane, bientôt raccordé au TGV… On trouve pas mal de logements libres à la location, surtout du à l’état de ceux ci. Même ceux qui paraissent propres sont équipés des meubles de "grand-mère"…

Le bâtiment, en pierres, se situe à 2 mn en voiture de la gare, et 3 mn de l’hyper-centre, très vivant. Il se trouverait dans ce dernier, je serais déjà en train de signer le compromis. La différence à l’achat pour quelques centaines de mètres est du simple au double, voir plus. Des lignes de bus, un supermarché à 50 mètres, quelques commerces, il n’est pas en zone sinistré non plus.
D’environ 300 m² au sol, il se compose de 6 T1 de 35 à 40 m² au sol. Je transformerai l’un d’entre eux en T2 en annexant une petite pièce de 8 m² sur le deuxième palier.
Petit jardin de 400 m² à l’arrière, malheureusement sans accès à la route.

L’état général extérieur est correcte. Façade sale mais qui tient debout, un coup de peinture nécessaire sur les volets, mais ils sont encore solides, couverture en shingle et gouttières en bon état.
Les bonnes nouvelles s’arrêtent là. L’intérieur est à refaire entièrement. Abandonné et squatté depuis une dizaine d’année. Fenêtres, sols avec planchers à poncer, murs (deux ou trois à casser pour optimiser le bien), placo, isolation, électricité (7 compteurs, ouf), plomberie (que 4 compteurs d’eau…), sdb, cuisine, radiateurs électriques… Quand au jardin, 10 ans sans y mettre un pieds… Impossible d’ouvrir la porte pour s’y rendre. Malgré ce constat, l’aspect général reste sain: murs et sols droits, pas d’humidité…

Ce bien, qui n’est pas encore sur le marché va être présenté à 88 000 euros FAI. Le propriétaire, qui est de RP n’en a rien à faire et l’abandonne à l’agent immobilier qui est en quelque sorte mon "fer de lance" dans cette ville. Après avoir fait une estimation des travaux à environ 110 000 euros (à l’aide d’autres devis réalisés dans la même ville et reportés au m²) pour offrir une pièce de vie avec cheminée, une chambre avec dressing, et sdb et wc séparés pour 5 des logements, et une cuisine séparée pour le sixième. Un des appartements du bas aura un jardin de 400 m² en plus.

Je pense m’orienter sur le LMNP: premier achat locatif, TMI de 41 %. Si quelqu’un a une autre idée.
18 000 euros de meubles prévus (bonne qualité, TV, machine à laver…), la différence se faisant là je pense. Sur une centaine de studios et T1 sur Le Bon Coin, peut être 3 ont des meubles neufs!!!

Après avoir remplis tous les chiffres dans la "moulinette", pour le rapport de 10 % net que je recherche, il me faudrait faire une offre à 65 000 euros FAI. La taxe foncière est de 1800 euros.
Pas impossible que cela passe, mon agent m’ayant fait comprendre que faire une offre était le plus dur dans l’affaire… Ma banque me suit. J’ai fait un dossier qui est redescendu de Paris en une semaine pour un prêt à 110 % de 202 000 euros. Taux à 1.85 sur 13 ans (j’ai 42 ans et veux prendre ma retraite à 55 wink ). Je compte demander un différé de paiement sur 6 mois, le temps de faire les travaux.
Rapport de 10 % net; loyers de 350 euros pour les T1 et 400 pour le T2 en meublé, soit 2150 euros par mois; mensualités de 1514 euros sur 13 ans; cash flow de 300 euros par mois en me basant sur un mois de libre tous les deux ans.

Si vous trouvez un loup dans mon affaire, une manière de l’optimiser… Les chiffres me paraissant trop beaux. Dans la "moulinette" de rendements locatifs, les "charges des locataires" pour 25 euros chacun, les "charges du syndic totales" pour 1500 euros et les "charges non prévues estimées" pour 500 euros (en sachant que tout sera neuf) vous paraissent-ils cohérents? J’en profite pour demander à ceux qui utilisent un expert-comptable "physique", que l’on peut avoir en face de soi et non qu’au téléphone, de savoir combien ils payent pour un immeuble de ce style pour gérer tous les chiffres. Pour information, je compte faire les plans et suivre les travaux, puis m’occuper de la gérance sans passer par agence. Assurance loyers impayés peut être…

Merci pour vos retours et la somme d’information qui s’accumule sur ce site…

Message édité par l’équipe de modération (18/09/2015 13h10) :
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Mots-clés : achat, centre-france, immeuble

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#2 18/09/2015 14h06 → Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : votre avis ? (achat, centre-france, immeuble)

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Bonjour,

Je vais jouer l’œil critique mais :

*beaucoup de biens à la locations donc offre<demande
*les travaux : 110 K€ pour 300m2 et surtout 6 biens sdb, cuisines … votre estimation à la louche de 300€ le m2 me semble assez faible. J’arrive à avoir ces tarifs en étant tout le temps sur place et en travaillant avec le même artisan depuis des lustres. Rien que les mises au normes pour 7 compteurs plus des radiateurs neufs plus plus ….
*bref avant de vous lancer valider bien le montant des travaux pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
*si vous voulez louer du haut de gamme avec tv et machines vérifiez que le marché s’y prête.

Sinon le tout semble cohérent … vous avez le même âge que moi … et ma retraite est au bout de l’année smile donc des rentabilité quand on cherche et qu’on y travaille ça existe, donc je ne dis pas que c’est impossible mais qu’il faut bien tout valider avant de foncer smile

*encore une chose demandez sur le compromis que l’immeuble soit vide, il ne doit pas y avoir de squatteurs le jour ou vous allez commencer vos travaux!

*n’oubliez pas de regarder le toit, les caves, les murs, les fenêtres, … si vous n’êtes pas du métier faites vous accompagner, je prends toujours mon artisan sous le bras pour valider mes options !

Les bonnes affaires existent !!

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#3 18/09/2015 14h33 → Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : votre avis ? (achat, centre-france, immeuble)

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Merci pour la réponse,

A part Paris et disons les 10 plus grandes villes françaises, l’offre est quasi toujours plus forte que la demande. Il faut donc offrir plus que les autres… Je n’ai pas les moyens d’acheter dans l’hypercentre de Paris, Bordeaux ou Lyon malheureusement…

Les coût des travaux me semble faibles également. C’est un collectif d’artisans qui rénovent des appartements et immeubles dans leur ensemble. Ils travaillent avec l’agent immobilier qui gère cet immeuble, ont leur décennale… J’ai vu leurs travaux et c’est propre. Pour exemple, sur devis: réhabilitation électrique, raccordement tableau sur connexion ERDF, mise en fonction des appareillages, disjoncteur et essai, fournitures tableau et différentiels… 1250 euros HT l’appart! Ce n’est pas du Legrand, mais pas du matériel chinois, selon les dires du maitre d’œuvre. Ils sont à 11.20 euros HT du m² pour fourniture et pose de fibre de verre sur les murs…

Je vais tenter une fausse annonce avant de ma lancer.

L’immeuble a été "nettoyé" et toutes les entrées sont vissées pour éviter un retour.

Pour arriver à la retraite à 43 ans, il eut fallu que je me lance il y a 20 ans… Et les banques ne m’auraient surement pas suivies à l’époque… Comment avez vous fait? Le loto? wink

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#4 18/09/2015 14h44 → Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : votre avis ? (achat, centre-france, immeuble)

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Bonjour,
L’immobilier sera ma seule rente smile
Ca parait pas très cher pour l’ensemble sans les connaitre.
10K€ pour l’ensemble de l’électricité?
Validé bien l’ensemble des points que vous n’ayez pas oublié les meubles ou les cuisines ?
Bon courage et tenez nous au courant.

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#5 18/09/2015 14h54 → Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : votre avis ? (achat, centre-france, immeuble)

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Une remarque : l’appartement fait 6 T1, 5 après travaux.
Est ce que ça ne fait pas beaucoup de logement similaire dans un même secteur ?

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#6 19/09/2015 14h04 → Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : votre avis ? (achat, centre-france, immeuble)

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La conception de l’immeuble, avec la cage d’escalier au centre, et deux pièces de chaque côté, séparées par un mur porteur, ne laisse pas d’autes possibilités.
J’aurais préféré un panachage du studio au F2 mais il faut mettre le double pour les immeubles de ce type en vente actuellement.
Je ne sais pas dans les autres villes de province, mais la concurrence des Parisiens ne permettent pas de baisses significatives. Absents il y a quelques années, selon les agents immobiliers, ils commencent à prospecter sérieusement par ici. J’ai vu une affaire se faire en deux heures pour 2 millions: une famille est venue avec leur maitre d’œuvre, visite rapide du bien, et un: "Voyiez avec Mr… pour les détails"!!! 50 studios dans l’hypercentre en marche…
Mon immeuble n’est pas encore sur le marché, ce qui me sauve pour l’instant…

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#7 19/09/2015 16h21 → Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : votre avis ? (achat, centre-france, immeuble)

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Bonjour Christophe,

Je regarde le verre à moitié vide.
Dans quelle ville se situe l’immeuble ?
MP souhaité sii vous souhaitez rester discret sur ce point, je vous répondrais.

Un loyer de 350 pour un T1 dans l’ancien sans parking, c’est cuit dans beaucoup de villes.
J’aimerais bien connaître vos liens avec l’agent immobilier qui a sous le coude un "collectif d’artisans" qui travaille pour aussi peu. ça sent le marchand de bien un peu douteux… Bizarre, j’ai connu un pro avec de telles promesses.

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#8 20/09/2015 11h18 → Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : votre avis ? (achat, centre-france, immeuble)

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J’ai peur qu’on pense à la même ville Range. Et si c’est bien le cas, pour moi, ça fait de toutes façons trop de T1/petites surface : 100% de petites surface pour un immeuble de rapport, ce n’est pas un 1er choix…

Dernière modification par julien (20/09/2015 11h19)

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#9 20/09/2015 14h18 → Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : votre avis ? (achat, centre-france, immeuble)

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Oui Julien, c’est probablement la même ville qui est saturée de logements dans l’ancien et, pire, de petits logements.
Elle a été l’Eldorado des rénovateurs en tous genres il y a 30 ans, mais les analyses sociologiques, démographiques et économiques peuvent laisser songeur.
J’ai peur que Christophe soit tout à l’enthousiasme d’avoir trouvé un collègue qui lui fait miroiter des promesses douteuses ; le quartier choisi était populaire il est devenu… comment dire… très populaire.
Et les tarifs des professionnels pour une rénovation complète sont très optimistes, ou alors ces gens bossent à perte.
Et ce qui suit est du pipeau absolu :
"Je ne sais pas dans les autres villes de province, mais la concurrence des Parisiens ne permettent pas de baisses significatives. Absents il y a quelques années, selon les agents immobiliers, ils commencent à prospecter sérieusement par ici."

La réalité de la ville en question est que les immeubles anciens sont devenus très difficiles à louer mais aussi et surtout invendables. La fiscalité de l’endroit, elle, ne faiblit pas.

Ma stratégie a consisté depuis 15 ans à n’y acheter que de la qualité (standing + emplacement). Je crois avoir eu le nez creux d’y vendre tout ce qui était en immeuble ancien.  J’ai recommencé à vendre depuis un an, le turn over augmentant et la population qui loue évoluant dans un sens qui ne cadre pas avec ma culture pourtant très humaniste.
Il y a sûrement des coups à y faire, sous réserve d’accepter le risque correspondant (environnement--, quartier -- etc).

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