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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/07/2013 11h21 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Bonjour suite à la demande de « Ricou »

Je vous présente ma récente acquisition,
J’ai acheté un immeuble dans une ville de 10.000 habitants. Dans une agglomération  de 100.000 habitants
Le bien ce compose de la manière suivante :
1 F2 (45m2) avec salle d’eau à refaire
3 x F1  (45m2) avec salle de bain (déco a revoir)
Une grande cave pour chaque appart
Une cour collective  + panneau publicitaire à partager avec l’immeuble voisin
Le gros plus de l’immeuble c’est un grand grenier, j’ai l’intention d’aménager le F1 du 3 ème étage afin d’en faire un duplex.

Sur l’aspect chiffré.
Le bien est en vente par une agence à 160.000€ (c’est déjà un très bon prix pour chez nous).
Au moment de la visite j’apprends que le propriétaire habite loin et a de nombreux biens en ventes qu’il souhaite vendre rapidement suite à des impayés sur des locaux commerciaux.
Et l’agent immobilier m’annonce qu’après cette vente elle ferme son agence car ça ne fonctionne plus.
Donc j’ai fait une offre à 140.000€ FAI sans trop y croire, car je n’aime pas acheter au prix affiché.
J’ai reçu l’acceptation de l’offre dans la soirée.

Pour les loyers
Le F2 va être loué pour 450 dont 40€ de charges (il me reste des travaux de rénovation car l’appart en avait besoin)
Les deux F1 sont en cours de location 380€ + 40€ de charges
Et j’occupe le dernier F1  pour faire les travaux dans les combles.
En résumé :
Prix d’achat 125.000€
Frais d’agences 15000€ (pour 1 h de visite)
Frais de notaire 9250€
Crédit sur 12 ans 1110€/mois (15000€ d’apport)
Frais de dossier 500€
Loyer estimé : 3x380€ + 1x 410€ = 1550€
Panneau publicitaire a partagé avec l’immeuble voisin = 390€/an
Travaux : 8000€
Cuisine : 3500€

Voilà j’espère ne rien avoir oublié

Mots-clés : immeuble

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#2 04/07/2013 12h30 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Pour être complet, il manque juste la taxe foncière.
Votre bien semble très intéressant.
Sauf si vous êtes trop âgé (d’après vos critères personnels et vos objectifs) pourquoi ne pas prendre un crédit de 15 voire 20 ans?
Le panneau publicitaire est en copropriété?
Pensez à la gestion elle-même: Si vous le faites vous même, la distance avec votre habitation, sinon le coût de l’intermédiaire n’est pas à négliger.
La fiscalité va impacter votre cash-flow si vous restez en location nue.
En résumé, ça me semble une bonne affaire, bon courage à vous.

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#3 04/07/2013 15h10 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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A oui pardon,

Taxe foncière :1400€.
J’ai 24 ans et c’est un choix, je n’aime pas avoir de crédit, je préfère rembourser le plus rapidement possible. D’autant qu’avec les travaux j’ai déjà de quoi faire du déficit sur les premières années. Et j’envisage d’acheter autre chose dans 2 ou 3 ans.

Le panneau est en copro c’est pour ça uniquement 390/an.
le panneau rapporte 1400€/an a la copro,

Et je gère moi même le bien pour le moment en location nue

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#4 04/07/2013 19h12 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Je viens de lire (avec retard) votre présentation.
Je vous recommande d’autant plus de prendre un crédit de 15 ans ;-)
Vos objectifs sont ambitieux, et commencer en montrant à vos interlocuteurs que vous savez dégager un cash-flow très positif vous permettra de les convaincre plus facilement pour les prochains investissements.
Sur 12 ou sur 15 ans, même si vous n’aimez pas les crédits, vous serez endetté. Trois ans de différence, c’est peu mais vous restez largement dans les clous pour l’indépendance financière à 40 ans.

Autre chose: Vous dites vouloir acheter dans 2 ou 3 ans. Finissez les travaux, (je mise sur moins d’un an) et ensuite commencer à chercher tranquillement. Il peux se passer deux ans sans super-affaire, puis en avoir 2 en moins de trois mois. Soyez réactif, et vos objectifs seront atteinds "facilement"

Dernière modification par Frederic89 (05/07/2013 13h11)

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#5 04/07/2013 19h26 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Frederic89 a écrit :

Je vous recommande d’autant plus de prendre un crédit de 15 ans ;-)
Vos objectifs sont ambitieux, et commencer en montrant à vos interlocuteurs que vous savez dégager un cash-flow très positif vous permettra de les convaincre plus facilement pour les prochains investissements.

+1 sur un crédit de durée plus longue, pour les mêmes raisons…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 05/07/2013 12h52 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Moi aussi je recommande le prêt long, surtout qu’il n’est pas cher aujourd’hui.

En fait, votre position sur le prêt fonctionne pour tout ce qui se déprécie, typiquement la voiture.

Pour tout ce qui rapporte de l’argent, l’important est de dégager une trésorerie positive.

On pourrait considérer la RP comme dans une position intermédiaire pour des raisons fiscales, mais je m’égare dans les détails.

Ça perd de la valeur, je paye cash pour ne pas avoir à supporter des intérêts en plus de la dépréciation.
Ça rapporte, j’utilise le crédit pour que ce soit les clients/locataires qui le rembourse pour moi.


Pourquoi pas Vous?

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#7 05/07/2013 13h10 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Bonjour,

Je trouve ce cas pratique très intéressant, mais avez-vous une idée du temps investi dans l’opération : recherche, travaux, gestion des relocalisations (annonces, visites, état des lieux, …), d’autant qu’avec ces petites surfaces le turn-over risque d’être élevé ?

Je suis surpris par le montant des travaux. 8000euros pour refaire 4 apparts et aménager des combles. Ça me semble assez faible.

D’autre part, avez-vous une estimation du cout des travaux récurrent ? par exemple, refaire la deco tous les 7 à 10 ans, un gros problème tous les 15 ans (chaudière, ravalement, toiture, …)

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#8 05/07/2013 18h14 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Pruls a écrit :

Moi aussi je recommande le prêt long, surtout qu’il n’est pas cher aujourd’hui.

En fait, votre position sur le prêt fonctionne pour tout ce qui se déprécie, typiquement la voiture.

Pour tout ce qui rapporte de l’argent, l’important est de dégager une trésorerie positive.

On pourrait considérer la RP comme dans une position intermédiaire pour des raisons fiscales, mais je m’égare dans les détails.

[b]Ça perd de la valeur, je paye cash[/b] pour ne pas avoir à supporter des intérêts en plus de la dépréciation.
[b]Ça rapporte, j’utilise le crédit[/b] pour que ce soit les clients/locataires qui le rembourse pour moi.

Je tique toujours en lisant cela.
La simple observation du temps de conjugaison utilisé suffit à résumer ce qui me gêne : je peux mesurer ce qui rapportait hier, ce qui rapporte aujourd’hui, l’estimer vaguement à 10 ans… à 25 ans, je joue aux dés tant sur l’état du bien, la législation, l’environnement socio économique etc etc alors le rendement ???

Mon expérience non scientifique me laisse imaginer que passer 25 ans sans un enquiquinement majeur (famille, santé, finances) n’est pas facile.
La disponibilité nécessaire pour gérer ses affaires au mieux me semble imposer un minimum de prudence, considérant que dans mon esprit prudence ne signifie pas sclérose.
Ma banque (ce ne doit pas être la seule) regarde la durée des emprunt tout autant que la charge mensuelle.

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#9 05/07/2013 18h32 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Bonjour,

"Bandini"
Le temps investi dans l’opération est difficile à évaluer il y a des choses comme la visite de biens immobiliers, ou la discussion avec d’autres investisseurs qui sont un plaisir donc que je ne compte pas.

Concernant les travaux, il ne s’agit juste la de frais pour remettre "le" F2 en état et pour les peintures + divers pour les autres apparts, cela n’inclus pas les frais pour les combles. Ou gros problèmes de toiture ou façade…
j’ai également fait démarrer le crédit 3 mois après la signature chez le notaire pour me permettre d’avoir un fond de roulement et éviter de puiser dans mes économies.

Concernant la durée du crédit avec une simulation sur meilleur taux voila le résultat  sur une base de 125 000€:

12 ans     2.85%     0.36%     1.063,46 €       28.137,95 €
13 ans     2.85%     0.36%     997,31 €               30.579,58 €
14 ans     2.85%      0.36%     940,70 €                 33.037,89 €
15 ans     2.85%     0.36%     891,74 €               35.512,83 €

donc sur 15 ans j’ai 171.26€/mois de cash-flow supplémentaire mais en contre partie j’ai 7375€ de crédit supplémentaire.
Si je ne tiens pas compte de la fiscalité ou de remboursement par anticipation :

171.26 x 12mois x 15ans = 30826.80€
30827 -7375€(crédit supplémentaire)  = 23452€

par contre avec le crédit sur 12 ans  (j’ai 3 ans sans crédit si on reste sur une base de 15 ans)
donc j’ai 1063.46 x 12mois x 3 ans = 38284€

Donc "Frederic89, DDtee, Pruls" je ne suis pas certain de vous suivre?

Même avec une mensualité a 1063€ je génère du cash-flow.

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#10 05/07/2013 19h29 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Deux choses: 

Un crédit sur une durée de 12 ans doit avoir un taux inférieur à celui de 15 ans (et là, vous avez raison de viser le crédit court)

Ensuite, fort justement, vous dites ne pas tenir compte de la fiscalité, et elle tient une place très importante dans les calculs. Pour simplifier (je ne suis ni comptable ni fiscaliste) vous aller déduire de vos gains imposables les intérêts du crédit et vous avez un "bonus" qui s’appelle CSG-RDS qui est calculé sur ce que l’état appelle vos gains, mais qui ne tiennent pas compte du remboursement du capital remboursé.
Pendant les dernières années de votre crédit (quand il n’y aura que peu d’intérêts à rembourser), vos gains (ceux qui iront à la banque) vous serons taxés, même si vous ne les avez pas reçu. Et c’est à ce moment que votre cash-flow sera indispensable.

C’est pour la seconde raison que 15 ans me semble un bon compromis entre votre envie de faire court et une aisance de gestion correcte.
Personnellement, j’ai fait l’erreur de prendre des crédits courts, trop courts qui m’ont empêchés d’investir à nouveau pendant quelques années.

Frédéric

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#11 05/07/2013 21h30 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Range,

Je vous suis tout à fait lorsque vous dites qu’un projet sur 20ans n’est pas un long fleuve tranquille.

Par contre, je ne vais pas refaire le débat sur crédit court ou long, accordons nous sur le fait que nous ne sommes pas sur la même longueur d’onde sur le choix financier le plus judicieux et sécurisant.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#12 30/09/2013 15h45 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Bonjour voici donc le bilan fin septembre avec photo

trois des quatres apparts sont loués (le dernier est en rénovation)
380€ + 40€ de charges loué en 48h 22 visites c’était crevant.

Voici également les photos des cuisines,
A titre d’info j’ai acheté les cuisines chez brico Depot 869€ avec l’electro ménager (sauf plaque)
et j’ai achete des plans de travail plus grands pour 100€ pièce.
et plaque de cuisson 99€/ pièce

[1er etage]http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4550_mix_1_er.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4550_1_er_6.jpg

[2eme etage]http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4550_mix_2_eme.jpg

[Cuisine]http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4550_img_0848.jpg

Dernière modification par JR (30/09/2013 15h46)

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#13 30/09/2013 15h59 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Bonjour, très joli et belle qualité de finition d’après les photos.  Quelle a été la durée de prêt retenue en fin de compte?

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#14 30/09/2013 16h01 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Bonjour,

les photos donnent un rendu assez valorisant.

Pouvez vous poster des photos des parties communes? Les boites aux lettres, les compteurs, les escaliers…


Pourquoi pas Vous?

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#15 30/09/2013 16h10 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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Pour les finitions je suis extrêmement méticuleux je pense que ça aide énormément dans la location,
car le locataire se sent bien dans son logement,

Au niveau de la durée j’ai pris 12 ans.

Car j’ai un autre projet et je vais prendre sur une durée plus longue.

J’ai également fait une demande pour un deuxième panneau publicitaire sur la façade au dessus de celui déjà existent cela devrait rapporter encore 400€/an

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#16 01/10/2013 00h27 → Achat d'un immeuble dans une ville de 10 000 habitants : cas réel... (immeuble)

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JR a écrit :

Bonjour,

"Bandini"
Le temps investi dans l’opération est difficile à évaluer il y a des choses comme la visite de biens immobiliers, ou la discussion avec d’autres investisseurs qui sont un plaisir donc que je ne compte pas.

Concernant les travaux, il ne s’agit juste la de frais pour remettre "le" F2 en état et pour les peintures + divers pour les autres apparts, cela n’inclus pas les frais pour les combles. Ou gros problèmes de toiture ou façade…
j’ai également fait démarrer le crédit 3 mois après la signature chez le notaire pour me permettre d’avoir un fond de roulement et éviter de puiser dans mes économies.

Concernant la durée du crédit avec une simulation sur meilleur taux voila le résultat  sur une base de 125 000€:

12 ans     2.85%     0.36%     1.063,46 €       28.137,95 €
13 ans     2.85%     0.36%     997,31 €               30.579,58 €
14 ans     2.85%      0.36%     940,70 €                 33.037,89 €
15 ans     2.85%     0.36%     891,74 €               35.512,83 €

donc sur 15 ans j’ai 171.26€/mois de cash-flow supplémentaire mais en contre partie j’ai 7375€ de crédit supplémentaire.
Si je ne tiens pas compte de la fiscalité ou de remboursement par anticipation :

171.26 x 12mois x 15ans = 30826.80€
30827 -7375€(crédit supplémentaire)  = 23452€

par contre avec le crédit sur 12 ans  (j’ai 3 ans sans crédit si on reste sur une base de 15 ans)
donc j’ai 1063.46 x 12mois x 3 ans = 38284€

Donc "Frederic89, DDtee, Pruls" je ne suis pas certain de vous suivre?

Même avec une mensualité a 1063€ je génère du cash-flow.

au bout de 12 ans,ces 171,26€ font 24 624€ d’épargne + les interets(ou une capacité d’emprunt pour le prochain achat).

enfin,bon,c’est plus le sujet mais garder de la marge pour faire face aux aleas compte autant que de vouloir vite solder le credit(selon moi).
L’ideal etant les prets modulables pour adapter à des evolutions de strategies futures..

Tres jolis appartements !!!


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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