Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 14/12/2015 10h22 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Les retours sur les mises en gestion de biens dans des agences immobilières sont très mitigés.
Or le coût est pourtant significatif!

Ne pourrait-on pas à utiliser cette enveloppe budgétaire pour payer directement un "manager" qui s’occupe de tout?
Je pense qu’une personne dédiée spécifiquement à la gestion de vos biens sera plus investie qu’une personne parmi d’autres dans une agence où votre bien n’est qu’une goutte d’eau dans l’océan.

De quelle façon peut-on légalement payer quelqu’un pour cela? Est-ce que vous utilisez un système de vie genre?

NB : en dessous d’un certain nombre de biens, il faudrait que ce soit pour le manager un complément de revenu ou alors qu’il fasse cela avec plusieurs propriétaires pour que ce soit viable financièrement.

Cordialement

Mots-clés : agence, gestion, location

Hors ligne

 

#2 14/12/2015 11h13 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   161 

Bonjour,

Le souci, c’est que la profession nécessite d’être titulaire d’une carte G, donc il faut trouver un manager titulaire d’une telle carte. Et là, la question va être : avez vous les moyens de le rémunérer à hauteur de ce qu’il peut attendre dans le circuit classique.

Hors ligne

 

#3 14/12/2015 11h39 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Merci pour cette précision.

Donc il y a une prestation de service qui est protégée par la loi, avec un service qui visiblement n’est pas satisfaisant, probablement lobbying fort des sociétés immobilières et tout cela pour un cout élevé…
Cela me rappelle…les taxis…Dans l’évolution de la société actuelle et l’ubérisation, ce modèle économique risque de voler en éclat, surtout pour des prestations à "faible" valeur ajoutée (la plupart d’entre nous réalisons cette gestion par nous même sans avoir eu besoin de réaliser des années d’études spécifiques).

Bref, que concerne ce protectionnisme? Est-ce qu’un manager réalisant les petits travaux et réparations dans les différents biens, et ayant quelques fonctions étendues ponctuellement pourrait être une solution (je sens bien que c’est borderline)?

Merci

Hors ligne

 

#4 14/12/2015 11h56 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   161 

"Donc il y a une prestation de service qui est protégée par la loi"

Oui. Depuis 45 ans. Comme souvent, l’idée de départ était de garantir un certain niveau de maitrise pour les personnes gérant les biens (on obtient la carte G après un diplome et qq années d’exercice ou sans diplome mais une palanquée d’années d’exercice).

Comme quoi une idée légitime au départ peut créer un enfer à l’arrivée !

"que concerne ce protectionnisme? "

La gestion immo, donc la relation avec les locataires, la perception des loyers, la vérification de l’assurance des locataires, du paiement des charges par les locataires ou auprès de la copro, la représentation pour les ag, la régule, l’établissement de la déclaration 2044, etc, etc, etc.

Vous pouvez parfaitement avoir un homme de confiance pour gérer les travaux, mais il ne devra pas gérer la relation avec les locataires, ca devra passer par vous. Idem pour les loyers, les régules ou toute démarche administrative : c’est vous ou un titulaire de la carte G.

Casse pied ? Parfaitement.

Hors ligne

 

#5 14/12/2015 21h05 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   69 

"Moi" peut il s’entendre au sens de mon entreprise?

Si j’embauche (feuille de paye, pas de facture) en quoi la carte G est elle nécessaire?


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#6 14/12/2015 23h38 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   161 

Si votre entreprise possède de l’immobilier, alors un employé peut parfaitement gérer l’immobilier de cette entreprise. Cas typique : une foncière qui gère son propre patrimoine immobilier.

Par contre, pour gérer un patrimoine personnel ou appartenant à une autre structure ou personne, il faudra que votre entreprise dispose de la carte G, soit via un associé titulaire soit via un employé apportant cette carte (soyons clair, un employé avec un tel pouvoir exigera des parts, donc on revient au cas associé). Et bien sur que la gestion immobilière soit statutairement une des destinations de la société. En gros, vous avez une société dont l’un des buts est la gestion immobilière.

Hors ligne

 

#7 15/12/2015 10h54 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Sinon, pourquoi pas ne déléguer que les tâches de gestion courante à une "personne de confiance" de type bricoleur smile (ampoule à changer, WC qui fuit, groupe de sécurité du cumulus défaillant, ….) ?

Cette solution est profitable notamment pour les bailleurs qui ont des biens à gérer à distance.

Idéalement, en confiant cette tâche a un artisan, il est possible d’obtenir des factures et faire tout ça en toute légalité.

Pour éviter tout malentendu, il est préférable je pense de s’entendre à l’avance sur des tarifs afin que tout le monde soit gagnant (Ex : Réparation fuite WC = 40€, Réparation Interrupteur = 20€ (Ceci ne sont que des exemples)).

Le seul risque que j’y vois est que l’on dépend d’une seule personne (contrairement à une agence avec en général plusieurs employés) et au cas où vous n’êtes pas disponible et votre personne de confiance "non plus" lorsque vous l’appelez, vos locataires risquent de ne pas être satisfaits smile

En espérant que cela répond au moins partiellement à votre question Elmaestro.

Hors ligne

 

#8 15/12/2015 11h44 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   161 

"Sinon, pourquoi pas ne déléguer que les tâches de gestion courante à une "personne de confiance" de type bricoleur smile (ampoule à changer, WC qui fuit, groupe de sécurité du cumulus défaillant, ….) ?"

Ca, ce n’est pas de la gestion. C’est de l’entretien, dont une partie est à la charge des locataires. Evidemment que pour cet entretien, vous pouvez passer par un artisan, une entreprise, ce que vous voulez.

Mais pour la gestion (relation avec les locatairese et le syndic, perception des loyers, régules, paiement des charges et des travaux), soit vous le faites vous-même, soit vous devez passer par un gestionnaire titulaire de sa carte G.

Hors ligne

 

#9 15/12/2015 22h05 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   69 

Soit vous embauchez quelqu’un pour le faire.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#10 17/12/2015 16h05 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   10 

Une solution intermédiaire pour limiter le temps de gestion pourrait-être d’avoir un manager/homme de confiance qui s’occupe des visites qui représente dans le cas de location à distance un point chronophage non négligeable.

Le propriétaire se charge de l’annonce (type leboncoin) et peut ainsi filtrer et choisir quelques candidats potentiels qui visitent.
Bien entendu la signature de contrat de location, l’encaissement de la caution les états des lieux restent à gérer par le propriétaire.
Un contrat de location peut par exemple être signé par mail avec numérisation des documents, la caution par envoi postal d’un chèque et les loyers par virement bancaire.

Cela évite l’agence immobilière ou la carte G et allège le temps passé.

Edit: ortho

Dernière modification par Ravito (17/12/2015 16h20)

Hors ligne

 

#11 17/12/2015 16h14 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   161 

"Une solution intermédiaire pour limiter le temps de gestion pourrait-être d’avoir un manager/homme de confiance qui s’occupe des visites qui représente dans le cas de location à distance un point chronophage non négligeable."

La location ne dépend pas de la carte G, ni de la carte T. Rien n’empêche de prendre une personne pour les visites, EDL, etc, etc…

Hors ligne

 

#12 17/12/2015 16h20 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   10 

@xa
C’est le sens de mon message, s’éviter les visites et/ou remises de clefs.

Une remarque néanmoins. Si vous n’assurez pas les EDL vous-même mais par un tiers quid en cas de litige car le document est dans ce cas signé par ce même tiers?

Hors ligne

 

#13 17/12/2015 16h35 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   161 

L’EDL est signé par une personne représentant le bailleur, qui  est engagé par cette signature au même titre que s’il avait signé lui même. Si le représentant note mal quelque chose, le bailleur voit avec ce représentant mais ne peut pas contester le contenu de l’EDL.

ET vu du coté locataire, le refus de signer l’EDL induit la possibilité d’établir un EDL via un huissier (en contentieux, donc tarif réglementé + honoraires partagés).

Hors ligne

 

#14 17/12/2015 16h56 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   10 

Merci pour ces éléments. Quid du lien contractuel entre le bailleur et son représentant légal.

C’est un peu le sens de la question initiale de Elmaestro à savoir embauche, auto-entrepreneur, quel statut ou éventuellement aide familiale. Les possibilités sont nombreuses mais les problématiques également.

L’embauche nécessite d’avoir un patrimoine conséquent; le recours à un auto-entrepreneur possible s’il ne travaille pas uniquement pour vous; l’aide pose de nouveau la question du lien bailleur/représentant légal…

Hors ligne

 

#15 17/12/2015 16h59 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   84 

Ravito a écrit :

Une solution intermédiaire pour limiter le temps de gestion pourrait-être d’avoir un manager/homme de confiance qui s’occupe des visites qui représente dans le cas de location à distance un point chronophage non négligeable.

Le propriétaire se charge de l’annonce (type leboncoin) et peut ainsi filtrer et choisir quelques candidats potentiels qui visitent.
Bien entendu la signature de contrat de location, l’encaissement de la caution les états des lieux restent à gérer par le propriétaire.

Je ne sais pas pour vous, mais 80% de ma décision dans le choix d’un locataire se fait lors de la visite et de sa préparation.
Ca permet de cerner la personne et de savoir à quoi s’en tenir.

Sans ce filtre, vous ne voyez le locataire que pour signer, vous déléguez donc totalement la gestion à un tiers.
Que se passe t’il en cas de mauvais payeur ?
(ça arrive, même avec des bons dossiers/feelings)

Hors ligne

 

#16 17/12/2015 17h35 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   161 

Ravito a écrit :

Merci pour ces éléments. Quid du lien contractuel entre le bailleur et son représentant légal.

C’est un peu le sens de la question initiale de Elmaestro à savoir embauche, auto-entrepreneur, quel statut ou éventuellement aide familiale. Les possibilités sont nombreuses mais les problématiques également.

L’embauche nécessite d’avoir un patrimoine conséquent; le recours à un auto-entrepreneur possible s’il ne travaille pas uniquement pour vous; l’aide pose de nouveau la question du lien bailleur/représentant légal…

Je ne trouve pas que ce soit le sens de la question d’Elmaestro.

Le processus de location n’a rien à voir avec le processus de gestion. L’agent locatif n’est payé qu’à la signature du bail, il est intéressé à faire un travail relativement correct puisqu’il ne sera payé que si le locataire trouvé vous convient ou passe le filtre de votre assurance.

La question d’Elmaestro porte bien sur la gestion et le fait qu’un acteur dédié pourrait se montrer plus motivé. Or le gestionnaire d’agence est payé par avance en début de mandat. Pour caricaturer, même s’il ne fait rien, il a été payé, contrairement à l’intermédiaire de location. C’est, à mon avis, une des raisons de cette mauvaise réputation, puisque si le travail est mal fait (enfin, un peu mal fait, à l’exclusion d’une faute effective), vous n’avez que 2 possibilités : attendre l’anniversaire pour dénoncer le contrat ou passer chez un autre mais abandonner tout espoir d’être remboursé au prorata.

Pour la relation bailleur / prestataire, c’est exactement la même chose que vous cherchiez un plombier, un agent de location, etc … Si c’est un professionnel, la structure ne vous concerne pas, sa responsabilité sera engagé s’il commet une faute. Si c’est au noir / un service de voisin / intrafamilial, ou s’il n’y a pas de faute professionnelle, vous assumez en tant que bailleur le problème.

Hors ligne

 

#17 12/01/2016 18h37 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   10 

Je ne sais pas pour vous, mais 80% de ma décision dans le choix d’un locataire se fait lors de la visite et de sa préparation.

Exact. Avec le recul les quelques mauvaises expériences que j’ai pu avoir avait pour cause un passage rapide sur le choix du locataire type entretien téléphonique, échange de mail puis contact sur place pour l’EDL. Le locataire avait alors assuré la visite pour moi mais il est délicat d’avoir un retour objectif.

Le processus de location n’a rien à voir avec le processus de gestion.

C’est effectivement deux choses différentes.
Pour être honnête une partie de la gestion peut se faire à distance et sans agence:
-Loyer payé par chèque/virement
-Entreprise pour les réparations…

Pour avoir fait gérer un bien en agence j’ai été surpris de de recevoir des appels de l’AI pour résoudre des problèmes de base. Effectivement il a une mission bien défini mais j’ai mis fin au mandat avec comme raisonnement l’économie de 35€ mensuel et de recevoir les appels des locataires si nécessaire.

Pour la mise en location comme indiqué plus haut il est très important de choisir le bon locataire et pour cela une agence ne garantie rien. Elle se charge simplement de le trouver.

Dernière modification par Ravito (12/01/2016 18h37)

Hors ligne

 

#18 12/01/2016 18h47 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   221 

Ravito a écrit :

Pour la mise en location comme indiqué plus haut il est très important de choisir le bon locataire et pour cela une agence ne garantie rien. Elle se charge simplement de le trouver.

Vos mots devraient être gravés dans tous les actes notariés de nouvel investisseur immo

J’ajouterai qu’une agence fera tout pour vous placer des assurances contre les impayés.
Conflit sur le résultat attendu ? A chacun d’en juger… tongue


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#19 13/01/2016 09h32 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   317 

Hélas la notion de bon locataire n’est pas gravé sur son front…


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#20 14/01/2016 13h22 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   34 

DDtee a écrit :

Pour la mise en location comme indiqué plus haut il est très important de choisir le bon locataire et pour cela une agence ne garantie rien. Elle se charge simplement de le trouver.
Vos mots devraient être gravés dans tous les actes notariés de nouvel investisseur immo

Il faut ajouter que la plupart des agences vont vouloir vous inciter (ou le faire directement) à louer votre bien immobilier moins cher que le prix du marché, tout simplement pour le louer vite, faire rentrer la commission vite et ne pas multiplier les visites.

Déjà que l’on a des intérêts opposés avec son locataire, si on ajoute un intermédiaire de plus avec des intérêts encore divergents…


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

Hors ligne

 

#21 17/01/2016 16h48 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   24 

Bonjour,

Pour optimiser le rendement de votre bien locatif, vous pouvez aussi opter pour une solution hybride.

En ce qui me concerne, vivant très éloigné d’un de mes biens locatifs, je passe par une agence immobilière de la place pour la recherche d’un locataire et l’établissement des EDL et documents administratifs. Le coût est généralement un mois de loyer pour chaque partie. Les dossiers des prospects me sont transmis, ce qui me permet d’avoir la décision finale sur le choix du locataire. Je les appelle pour discuter des dossiers. Comme pour tous professionnels, il y en a qui sont plus sérieux que d’autres. Mais ce sont des acteurs qui connaissent le marché et sont plus capables de renseigner sur la conjoncture, le niveau de loyer à proposer, le positionnement du bien locatif, le dynamisme du marché…

Ensuite, j’assure la gestion en direct du bien, ce qui se limite souvent à l’établissement des quittances et la répartition des charges.

Lorsqu’une réparation est nécessaire (plomberie, toiture, électricité…), je consulte les pages jaunes et infogreffe afin de trouver des artisans du secteur ayant une certaine ancienneté (gage pour moi de qualité et expérience). J’en contacte trois ou quatre afin d’avoir des devis, et choisir ensuite l’artisan proposant la prestation la plus intéressante. Je consulte aussi internet afin d’essayer de me faire une idée de l’artisan.

Cela fait plusieurs années que je fonctionne ainsi et pour le moment, je n’ai pas à me plaindre des locataires trouvés par l’agence ou des prestations réalisées par les artisans lors de réparations.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne

 

#22 18/01/2016 14h26 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour, je trouve cette dernière solution intéressante aussi, sinon il est possible d’employer une personne dans un SCI à l’IS lorsque on a plusieurs biens cela peut être intéressant et évite l’agence immo aussi.

Hors ligne

 

#23 18/01/2016 16h37 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   161 

salaze a écrit :

Pour optimiser le rendement de votre bien locatif, vous pouvez aussi opter pour une solution hybride.

Ensuite, j’assure la gestion en direct du bien, ce qui se limite souvent à l’établissement des quittances et la répartition des charges.

Désolé, je n’ai pas compris en quoi votre solution de gestion était hybride : vous vous occupez en direct de la gestion, vous le dites vous même, donc sans faire intervenir qqun d’autre pour gérer la location (quittance, lien avec les locataires, charges, gestion de la relation avec le syndic, vous gérez la recherche et la gestion des artisans intervenants lorsqu’une intervention est nécessaire, …).

Bref, vous faites de la gestion directe tout seul. En quoi est-ce hybride ?

salaze a écrit :

Bonjour, je trouve cette dernière solution intéressante aussi, sinon il est possible d’employer une personne dans un SCI à l’IS lorsque on a plusieurs biens cela peut être intéressant et évite l’agence immo aussi.

Oui, via une société, il est parfaitement possible de demander à un membre de la société (salarié, associé) de gérer les biens, au sens gestion locative (relation avec les locataires, ….). Au plan légal, c’est la société qui  gère par elle-même ses propres biens (la société "s’exprimant" via un de ses membres). Heureusement que c’est légal, c’est un peu la raison d’être d’une société (permettre à un groupe d’associé d’agir en tant que personne unique).

Hors ligne

 

#24 25/01/2016 14h13 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   34 

A notre sens, via une agence, les coûts restent prohibitifs…
1 mois de loyer à chaque changement de locataire, c’est vraiment énorme !


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

Hors ligne

 

#25 04/04/2016 13h25 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

Membre
Réputation :   

Je déterre ce sujet : personnellement, pour un immeuble à 1h30 de route de chez moi, j’ai demandé à la personne qui a en charge le nettoyage des parties communes s’il voulait bien faire les visites dès le départ du locataire en place.

J’ai confiance en lui et nous avons convenu d’une rémunération forfaitaire de 20 euros pour 3/4 visites.
Il est sur place et je donne son numéro à la personne qui m’appelle pour demander des renseignements quand l’annonce est en place.

Dans tous les cas je me déplace ensuite pour faire les formalités.

Certes ce n’est pas lui qui fera la gestion locative, mais ca peut être intéressant; c’est un 1er filtre pour éviter des se déplacer pour des gens qui appellent par curiosité et qui ne viennent pas au rendez vous.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech