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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/05/2015 00h33 → Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? (immeuble de rapport gestion locative à distance)

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Bonjour à tous,

Après mon premier investissement dans un 2 pièces à Paris, je souhaite m’aventurer dans l’investissement dans un immeuble grâce à un ami dans l’immobilier dans une région propice pour investir dans un immeuble de rapport. Il a de nombreux contacts dans l’immobilier (agences, notaires) et possède lui même 8 immeubles (36 appartements). J’en suis arrivé à la conclusion que la seule solution pour faire une réelle affaire dans un immeuble de rapport est d’acheter un immeuble en bon état (toiture en bon état, gros oeuvre en bon état pour ne pas avoir de mauvaises surprises pendant les 20 années du crédit) mais où tous les logements sont dans des états dégueulasses et pas loués dans une grande ville uniquement et desservit par les transports en commun à moins de 300m de l’immeuble. Les logements déjà loués et en bon état sont plus difficiles à négocier et donc les affaires sont moins juteuses. Mon objectif : Immeuble de rapport avec une rentabilité brute de 14% minimum après travaux. Je n’ai aucun doute sur le fait de trouver cette affaire dans moins de 3 moins.
En revanche, j’aurai aimé des retours d’expérience sur la gestion à distance d’un immeuble.
Mon immeuble sera situé à 3h de route en voiture de mon domicile en voiture environ. Je souhaite le faire gérer par une agence dans les premiers mois puis trouver une personne de confiance pour le gérer par la suite sur place et de mon côté éditer les quittances mensuellement. Pour les travaux, mon ami pourra tout gérer avec ses contacts. Mais il faudra tout de même que je me rende sur place dans les années futures lorsque l’immeuble tournera pour faire effectuer des devis, travaux, etc. mais on n’a rien sans rien ! Je sous estime certainement cette gestion chronophage c’est pour ça que je voulais savoir si vous aviez des retours d’expérience de personnes gérant des immeubles à distance.
Le bien dégagera un cash flow largement positif sur 20 ans et j’apporterai au maximum les frais de notaires (si je peux financer à 110% c’est mieux). Je souhaite profiter des taux qui sont bas en ce moment et augmenter mes revenus pour montrer pattes blanches devant mon banquier dans 2 ans lorsque je chercherai à acheter ma résidence principale à Paris.
Mon objectif à plus long terme et si ce premier investissement se passe sans encombres est d’en acheter un 2ème, puis un 3ème …

Dernière modification par Franck88 (02/05/2015 11h53)

Mots-clés : immeuble de rapport gestion locative à distance

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#2 02/05/2015 18h35 → Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? (immeuble de rapport gestion locative à distance)

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Bonjour,

J’ai un immeuble très loin de chez moi (étranger) et je passe par un régisseur (agence) qui s’occupe de tout, de A à Z. Je trouve cela bien plus pratique car il ne se passe pas un mois sans qu’il y ait un petit quelque chose à régler: cela va de l’ampoule du couloir à changer à la chaudière qui tombe en panne.
Bref à distance c’est vraiment impossible.
C’est la première fois que je passe par quelqu’un pour gérer à ma place mais tout se passe bien, je touche du bois.
C’est sûr que je dois le rémunérer (de mémoire 8% des loyers environ) mais cela m’offre une grande tranquilité d’esprit et je dois reconnaître que c’est bien agréable. Passer par une agence m’évite d’employer quelqu’un, pas de soucis de vacances, de maladie etc…
Au moins une fois par an je me rends sur place et je vérifie que tout va bien, je surveille les comptes et voilà.

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#3 03/05/2015 16h30 → Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? (immeuble de rapport gestion locative à distance)

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Bonjour rollingstone,

Votre agence gère tout pour vous, c’est à dire change les ampoules, boîtes au lettres, etc. sans vous prévenir ? C’est facturé en sus ou compris dans la gestion globale ? Ce qui me fait peur de tout  faire gérer par une agence immobilière, c’est qu’au moindre petit truc, on vous surfacture, genre 50 euros l’ampoule avec déjà des frais de l’ordre de 5-8%, et des travaux surévalués. Comme je compte acheter un immeuble avec 5 appartements minimum, cela peut vite revenir très cher. Mais effectivement, la tranquillité, ça n’a pas de prix.

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#4 03/05/2015 16h54 → Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? (immeuble de rapport gestion locative à distance)

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Bonjour Franck88,

Vous devez bien vous douter que s’il y a besoin de faire intervenir une entreprise, la facture correspondante sera en sus des 8% pour gestion.
En général, il est contractuel que en dessous d’une certaine somme (Par exemple 100 €), l’agence ne vous prévient même pas et fait faire directement les petits travaux correspondant.

Si vous souhaitez être vraiment peinard à distance, il reste la pierre-papier…mais c’est moins rentable…enfin j’espère…

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#5 03/05/2015 16h55 → Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? (immeuble de rapport gestion locative à distance)

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Il vous faut trouver une agence sérieuse, ce qui ne sera possible que si elle existe dans la ville concernée…

Je gère en direct mais visite souvent des biens gérés par des agences et constate généralement :
- aucun entretien de réalisé, sauf demande express locataire/bailleur
- tarifs des interventions délirant (commissions fréquentes ?)
- choix qualitatif des locataires très discutable

Tous les frais seront évidemment en plus, ils ne seront déclenchés qu’après votre accord. On vous conseillera aussi de prendre des assurances supplémentaires (GRL, multirisques, PNO…)

Faire un suivi de chantier est très impliquant et peut vite devenir très chronophage, soyez en conscient pour votre ami smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 03/05/2015 17h14 → Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? (immeuble de rapport gestion locative à distance)

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Ok c’est bien ce qu’il me semblait, c’est pour ça qu’à terme, je veux éviter les agences immobilières. Au début, c’est bien pour avoir l’esprit tranquille, le temps de trouver la personne efficace, pas chère et disponible. Je cherche dans une région où les immeubles de rapport ne manquent pas, j’imagine que des personnes gérant ce type de biens peut se trouver facilement avec le bouche à oreilles et en cherchant un peu. Mon ami gère tout en direct et je ne veux pas trop le mêler à mon investissement.

J’ai été moi même locataire chez des multi-propriétaires en province qui avaient "un homme à tout faire" pour gérer leurs différents biens.

Je gère déjà un appart en direct depuis quelques mois, donc je sais ce que sais mais effectivement si je peux tout gérer par Internet principalement avec une personne opérationnel sur place pour gérer sur le terrain sans payer rubis sur l’ongle, c’est mieux. Mais effectivement, je n’avais pas pensé aux congés ou maladies. En même temps, lorsque vous gérez en direct, vous avez le même problème. Je pense que le locataire peut soit changer son ampoule seul soit attendre quelques jours ou se débrouiller puis remboursement pas mes soins. Après à moi d’avoir un contact plombier, chauffagiste, etc. sur place pour gérer les situations en cas de congés par exemple.

C’est sûr que gérer une aventure comme ça à distance et à 27 ans, ça fait un peu peur à première vue, mais je suis joueur et entrepreneur dans l’âme donc je pense que je trouverai la bonne équation, ça se ressentira certainement sur ma vie personnelle car avec plusieurs immeubles, c’est quasiment un deuxième boulot mais on n’a rien sans rien et les rentabilités + plafonnement des loyers en IDF ne me donnent plus l’envie d’y investir.

Pour les travaux, mon ami sera rémunéré pour contrôler les travaux justement et connaissant mon père, il y passera faire un tour pour aider.

Dernière modification par Franck88 (03/05/2015 17h35)

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#7 03/05/2015 18h57 → Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? (immeuble de rapport gestion locative à distance)

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Dans mon cas l’agence gère tout, elle s’occupe même de payer les impôts sur place, en fait j’ai toujours à faire avec la même personne, donc je préfère dire régisseur
En dessous de 1000 euros de frais il ne me dérange pas (sauf chose importante) et règle tout, au dessus il me contacte
J’ai déjà fait faire des travaux et avec ses contacts je m’en suis sortie pour un bon prix, cela a ses avantages aussi et tous les régisseurs ne sont pas forcément mauvais
Je gère tous mes autres biens en direct mais là je n’avais pas le choix, finalement c’est bien aussi.

Si vous n’êtes qu’à trois heures de trajet c’est vraiment différent pour vous, vous pouvez trouver quelqu’un sur place ne serait-ce que pour sortir les poubelles et gérer vous-même les locataires…

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