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Forums des investisseurs heureux

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#51 29/10/2014 23h47 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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L’emplacement, l’emplacement , l’emplacement…

Je pense qu’il est aussi possible de sortir de ça !

La France a un manque structurel de logements, c’est une nouvelle pour personne.
Donc même dans des zones paumés sans aucun dynamisme économique, vous trouverez toujours des locataires.
C’est juste une question de montant de loyer…
Au pire, vous louez votre appartement 250 € à un type seul au RSA. Il aura droit à une aide au logement de 254 euros…
Si vous avez acheté cet appartement 25 000 €, soit 12% brut, il est où le risque?
Dégradations? En métropole régionale c’est pareil non? Les étudiants fêtards…
Cela sous entendrais que les gens en ville sont plus civilisés…faut être sacrément condescendant pour penser çà !

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#52 29/10/2014 23h50 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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La vacance locative n’est pas qu’une question de prix. Quand une base militaire ferme, vous pouvez diviser vos loyers par trois, ya plus personne.

Concernant les "bons" et "mauvais" locataires on a déjà fait le débat et je ne souhaite pas le relancer…


Left the Rat Race in 2013

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#53 30/10/2014 00h02 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Vous êtes trop optimiste Guillaume.Des studios dans des coins à faible pression,ça se louera très difficilement


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#54 30/10/2014 00h04 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Ah Là je suis bien d’accord avec vous pour le coup de la base militaire ! On pourrait aussi citer les stations thermales, les centrales nucléaires…
Mais si vous investissez dans un endroit ou dès le départ il n’y a strictement rien en terme économique mais quand même des habitants qui souhaitent y vivre car ils sont nés ici…
Je n’arriverais pas à vous convaincre, chacun sa stratégie et je respecte les différentes options.
Au plaisir.

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#55 30/10/2014 00h36 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Le lien est déjà vieux (2006), l’idée est de montrer que dans des régions plus rurales les taux de vacances peuvent vite dépasser les 10 % (voir carte du bas)…

http://www.insee.fr/fr/themes/document. … acants.htm

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#56 30/10/2014 07h02 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Guillaume33 a écrit :

L’emplacement, l’emplacement , l’emplacement…

Je pense qu’il est aussi possible de sortir de ça !

La France a un manque structurel de logements, c’est une nouvelle pour personne.
Donc même dans des zones paumés sans aucun dynamisme économique, vous trouverez toujours des locataires.
C’est juste une question de montant de loyer…
Au pire, vous louez votre appartement 250 € à un type seul au RSA. Il aura droit à une aide au logement de 254 euros…
Si vous avez acheté cet appartement 25 000 €, soit 12% brut, il est où le risque?

Pas d’accord avec vous, le risque est présent.
La règle réside dans l’emplacement , l’emplacement est la garantie de pouvoir louer et de pouvoir revendre.

Si vous vous positionnez dans des déserts ruraux , vous allez capter  des personnes "cafés" , RSA etc …cela sous entend des moyens de déplacements sinon cela devient des zones abandonnées à la limite de l’oubli.

Vous basez ce patrimoine sur les subventions de l’état , moi je ne vois pas ces subventions aller à la hausse ….

Comment allez vous gérez ces rentabilités à 12 % loin de tout dans l’hypothèse ou les montants et les conditions d’attribution se durcirait voir même seraient fortement réduites ??

Vous pourrez baisser vos loyers à volonté vous irez droit dans le mur.
Le foncier augmentera , l’emprunt sera toujours à rembourser avec un bien impossible à louer ni à revendre.

Moi je loue à des personnes qui ont des revenus et tant si elles peuvent bénéficier des APL ceci dans une faible proportion du montant du loyer avec des biens situés dans des villes actives ou proche d’activité ou d’infrastructure de transports.

Signez un un bien sur 20 ans est une décision importante car personne n’est médium , le but étant de louer sans difficulté alors pourquoi allez se projeter dans des zones en perdition ?
Les sirènes du 12 % et plus sont un risque important si l’emplacement est "coloré" , éloigné , dégradé.

J’ai vu récemment un 25 % à Calais
voici le lien http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=17_s
Calais , ses immigrants , son immeuble avec multiples studios sur un axe routier , probablement un ancien hôtel reconverti en structure de type marchand de sommeil.
Chacun sa vision de l’immobilier…..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#57 30/10/2014 10h56 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Guillaume33 a écrit :

La France a un manque structurel de logements, c’est une nouvelle pour personne.
Donc même dans des zones paumés sans aucun dynamisme économique, vous trouverez toujours des locataires.

La société évolue, certes lentement, mais l’évolution est certaine vers un recentrage en direction des pôles économiques et de quelques autres points d’intérêts (comme les littoraux). Vous êtes peut-être dans une région globalement dynamique où la campagne bénéfice d’une relative dynamique "excentrique".
Il y a cependant de nombreuses campagnes en France qui se désertifient et où trouver un locataire posera difficulté. Les vacances locatives y seront longues et le bailleur n’aura d’autre choix que de prendre le candidat se présentant à lui, qu’il lui plaise ou non. Je parle même pas de la liquidité du bien en cas de revente…
Accessoirement, se pose une autre question dans ces coins délaissés, le coût des travaux (ou d’entretient) est souvent plus élevé que le prix de l’immobilier lui même !

A titre personnel, je trouve très déplacées ces remarques plusieurs fois exprimées sur les locataires "café" j’espérais avoir mal compris jusqu’alors…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#58 30/10/2014 13h53 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Guillaume33 a écrit :

La France a un manque structurel de logements, c’est une nouvelle pour personne.
Donc même dans des zones paumés sans aucun dynamisme économique, vous trouverez toujours des locataires.

C’est un constat à manier à précaution. L’offre de logements est excédentaire dans de nombreuses zones abreuvées par des dispositifs de défiscalisation inadaptés à la demande locale. Allez dire qu’il existe un manque structurel de logements à Quimper, à Albi, Montauban… Ils vous riront au nez. Il y a plus de 60 villes de taille moyenne qui sont saturées en France.

Pour le reste de votre calcul, louer à un allocataire du RSA avec un crédit à l’achat du bien revient à fonder toute la rentabilité du projet sur la soutenabilité du budget de l’Etat français. Ce qui me parait très risqué. Sans rentrer dans des éléments de macro, la trajectoire de la dette française combinée au faible niveau de croissance implique certainement une très forte correction du budget des aides sociales à moyen terme. Donc le risque est bien présent contrairement à ce que vous affirmez.

Sinon pour revenir au sujet initial

Philippos a écrit :

En regardant les vente judiciaires immobilières (saisie, liquidation) et les adjudications passées, il m’est venu une idée. Certains biens me font vraiment penser à des daubasses: mauvaise qualité, mauvais état, mauvais emplacement, mais prix vraiment très très bas.
(…)
je suis tombé par exemple sur cette vente. Cet appartement est situé dans le 13ème arrondissement de Marseille ("quarties nords"), dans un immeuble que j’imagine HLM années 60, l’état de l’appartement doit être très mauvais. Jusque là ça ne donne pas envie. Sauf que l’appartement fait 73.7m² et est parti à 11 000 €. soit 150€/m². Or on est tout de même à Marseille, et un appartement à 150€/m² c’est quand-même remarquable. Les gros risques que je vois sur cet appartement sont un locataire en place qui refuse de payer (et donc à expulser), ou copropriété endettée.

Je ne connais pas les quartiers Nord de Marseille mais j’ai déjà vu des "investisseurs" aux enchères sur des biens aux caractéristiques comparables dans la région parisienne : biens vendus à des prix défiant toute concurrence aux enchères dans deux communes très pauvres : Clichy-sous-bois (Chêne pointu) et Grigny (copro Grigny 2, la plus grande d’Europe).

On peut ainsi trouver des T2 ou de T3 adjugés à 15kE ou 20 kE. Les personnes avec qui j’ai parlé et qui opèrent sur des marchés comme cela sont très spéciales : l’un d’eux se qualifiait lui-même de "chacal". Leur but n’est même pas de faire de l’achat-revente car ils savent qu’ils sont coincés sur les marché normal de la revente (tapez Grigny sur seloger et vous verrez le nombre de biens proposés). Encore moins de louer normalement  (fiches de paie, CDI,…), car peu de personnes veulent habiter là-bas. Ne viennent que les personnes qui y sont contraintes. Leur but est de retrouver très vite leur investissement. A Clichy-sous-Bois ou à Grigny, ils louent très cher une pièce par famille (souvent des sans-papiers, clientèle captive), aux alentours de 500 ou 600 euros. Ainsi, ils peuvent monter jusqu’à 2000 euros pour un T3 ou un T4. Le plus souvent, ils ne paient pas les charges de copros criblées de dettes où les montants de charges sont exorbitants en raison du nombre de mauvais payeurs. Quand la mécanique de saisie se met en place, ils paient un petit peu et font trainer les choses (toute saisie peut être arrêtée par un versement partiel quand on connait bien les règles). Ainsi, ils arrivent à se rembourser leur mise de départ en trois ou quatre ans (car des frais d’adjudication s’ajoutent à l’adjudication initiale). Tout le reste n’est que du bénéfice.

Comme me l’ont dit certains, "plus c’est pourri et plus c’est rentable". C’est la voie choisie par les marchands de sommeil. Insuffisamment sanctionnés à mon goût.Je ne vais pas embrayer sur un speech sur la rentabilité et la morale, chacun se fera sa propre opinion.

Les prix affichés pour ces appartements dans les quartiers Nord aux enchères me fait penser que ce sont le même type d’opérateurs qui sévissent là-bas. Si c’est effectivement le cas, on est très loin des daubasses.


Essentiellement investi en immo. Adjudications et divisions.

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#59 30/10/2014 16h13 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Je comprends Guillaume33 quand il parle d’un manque structurel de logement en France. Et il a raison. Sa stratégie d’investissement est respectable et même très efficace. La preuve, cela semble bien fonctionner pour lui.

Qui ne rêverait pas de réaliser des investissements à plus de 13 % ici ?

Seulement… je pense que la donne change radicalement d’une région à l’autre.

Guillaume habite et investit en Gironde si je ne me trompe pas. C’est une région qui attire de plus en plus de monde.  La demande locative ne cesse de croître.

Au contraire de la Bourgogne par exemple qui, elle, perd de plus en plus d’habitant. Certes, il est facile de trouver des immeubles à plus de 14% de renta brut sur Joigny,  Migennes ou Avallon mais quid de la démographie à horizon 10 ans… ? Que faire d’un bien invendable ?? L’activité économique y est complètement atone.

Pour une personne comme moi résidant en région parisienne, investir en bourgogne semble tentant… :

•    Proximité géographique
•    Prix très bas
•    Rentabilité "explosive"

Mais mise à part des villes comme Sens ou Auxerre, je ne m’y risquerai pas. Daubasse ou pas daubasse.

Pour une personne du sud de Paris, je regarderais plutôt du coté du Loiret. Orléans, voir Pithiviers et Montargis… Sinon plus à l’ouest il y a la région de Rouen.

Sur Montargis par exemple, on y trouve des renta (après négo) de l’ordre de 12 ou 13 % brut. Les performances sont certes, moins bonnes qu’en Bourgogne mais la demande locative y sera certainement plus importante avec une population dite moins  « à risque »..

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#60 30/10/2014 19h10 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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@Elnino
Guillaume33 surfe sur la vague des prestations logement en pensant bâtir un patrimoine.
Quand tout un montage réside sur des fondations en sable c’est un risque énorme qui dépend du bon vouloir des politiques.

En matière immobilière , les règles et lois sur l’immobilier ont changé très souvent.

Je l’ai indiqué plus haut que va faire cet investisseur qui achète là où personne ne veux acheter , tous le monde vend quand la baisse des prestations logements se profilera ?
Déjà un coup de rabot sur les prestations familiales alors tout est possible 

Comme l’a indiqué aussi à juste titre aussi Discret sur la partie RSA puis marchand de sommeil , c’est risqué.

J’ai vu des immeubles pas cher , une simple recherche sur leboncoin fait remonter des centaines de biens à la limite de la déshérence alors suffit il d’acheter des biens et de contacter Mr Caf pour que la machine à cash fonctionne ? peut être encore quelques temps mais moi je ne met pas les pieds dans ce type d’opération.

La définition du "cafés" ou "kafés" ayant pu interpeller certain à juste titre s’applique justement à ce type de location en zone isolée où la seule manière de pouvoir louer est de proposer un loyer en dessous du montant fourni par la CAF pour permettre une remontée de cash vers l’allocataire RSA , de fermer les yeux en cas de non paiement d’un reliquat mensuel car trop content d’avoir trouvé un locataire…
C’est le transfert du social public vers le privé avec actuellement un financement mais pour combien de temps , on voit des restrictions budgétaires vers les régions.

Il y a déjà eu un blocage de l’augmentation des prestations logements cette année.
Sarkozy en 2010 il me semble avait envisager une baisse de 30 % du montant des ces prestations alors …..

Philippe


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#61 30/10/2014 19h40 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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@philippe30 votre définition me rassure smile

La corrélation directe entre aides au logement et financement d’un patrimoine immobilier me semble également très dangereuse, a fortiori en finançant de nombreux biens, tous dans cette typologie.

Nous avons l’expérience de l’Espagne où les aides ont été très fortement revues à la baisse au plus fort de la crise (je n’ai malheureusement pas de chiffres vérifiés à fournir mais de mémoire : suppression des aides nationales et réduction de l’ordre de la moitié pour les aides locales, selon les régions)


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#62 30/10/2014 22h44 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Pour répondre à Philippe30 qui semble s’inquiéter pour moi avec ma pseudo constitution d’un patrimoine bâti sur du sable.
Rassurez-vous Philippe, je ne suis pas totalement idiot.
J’encaisse aujourd’hui 5520 € de loyer dont 2435 € payés directement par la Caf (au passage je trouve également l’expression "locataires cafés" très condescendante)
En face de ces loyers je rembourse pour un total de 3204 € de prêts.
J’ai bien conscience que baser une stratégie de constitution de patrimoine (car même à la campagne cela s’appelle du patrimoine vous en déplaise) uniquement sur le bon vouloir des politiques sociales de l’Etat est plus qu’hasardeux.
Regardez mes chiffres, même dans un scénario invraisemblable où l’Etat raboterait de 50 % les aides aux logements, je pourrais toujours faire face sans difficultés à mes échéances…
Dernière chose, on peut sortir des rendements à 16 % sans être un marchand de sommeil et heureusement d’ailleurs.
Par contre, il m’arrive de racheter une misère des taudis à des marchands de sommeil en perdition (logements déclarés insalubres…) . En injectant une bonne dose de cash en travaux, vous pouvez redresser la barre rapidement et dégager au final de grosses rentabilités avec des appartements refait à neuf.
Pour conclure Phillippe30, je dirais chacun sa stratégie mais arrêtez de dénigrer celle des autres.
Si j’avais eu le choix j’aurais investis dans des T2 en immeuble bourgeois à Bordeaux Hyper centre. Quand j’ai démarré, j’avais déjà du mal à payer mon propre loyer. Avoir un cashflow négatif de 200 euros/mois était impossible pour moi…

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#63 31/10/2014 07h00 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Chacun sa stratégie mais vouloir mettre en avant une stratégie basée sur les aides étatiques doit être expliqués à ceux qui pourrait vouloir faire comme vous.

L’exemple de votre caissière montre bien les limites de votre système.

Si vous refusez le débat et que des remarques sont pour vous des critiques alors changez de crémerie et retournez bloguer

Sinon contribuez au forum.

Philippe.


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