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#1 27/07/2012 11h56 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

Membre
Réputation :   317 

Bonjour,

Je recherche des localisations en France pour un investissement d’un immeuble loué.

Le secteur du sud ( Gard ) et départements limitrophes ne me permettent pas actuellement de trouver facilement ce type de bien.

En fonction de vos localisation respectives , pouvez-vous m’indiquer sur la France ou je pourrais trouver ce type de bien avec une bonne capacité locative.

Merci pour vos réponses.

Philippe

Mots-clés : immeuble, rentabilité


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#2 27/07/2012 12h49 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Réputation :   12 

Bonjour,

J’observe régulièrement des rentabilités (brutes) >10% sur les villes de Béziers, Narbonne, Carcassonne, Alès, Perpignan. Quel est le piège ?
Sur Béziers en particulier c’est assez étonnant le nombre d’immeubles à vendre.
Certes, la taxe foncière semble élevée dans ces villes. Quoi d’autre?

Vous devez déjà connaître ce coin ?

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#3 27/07/2012 13h14 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

Membre
Réputation :   317 

pug a écrit :

J’observe régulièrement des rentabilités (brutes) >10% sur les villes de Béziers, Narbonne, Carcassonne, Alès, Perpignan. Quel est le piège ?
Sur Béziers en particulier c’est assez étonnant le nombre d’immeubles à vendre.
Certes, la taxe foncière semble élevée dans ces villes. Quoi d’autre?

Vous devez déjà connaître ce coin ?

Effectivement Béziers propose de nombreux immeubles à vendre à des rentabilités > 10 %.
Je n’ai pas eu l’occasion d’aller voir mais cette ville n’a pas bonne réputation sauf semblerait il autour des allées Riquier.
Sur Béziers le nombre d’immeubles tient aussi au mode de construction par de petites maison qui ont du être dans le temps découpés pour faire des immeubles locatifs.

Pour  Narbonne , Carcassonne je ne connais pas.

Pour Perpignan , je n’irais pas investir  , trop proche de la frontière et trop métissé à mon gout.

Pour Alès , il y a des quartiers comme Rochebelle où il ne faut pas aller investir car c’est vraiment trop pourri comme immobilier et les locataires sont à risques importants ….

J’avais entendu parler de Mulhouse en terme de rentabilité mais reste à connaitre les locataires potentiels.

Philippe


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#4 27/07/2012 14h13 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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VILLA INDIVIS :

J ai repéré dans une ville en expansion  à 50 km de la Camargue,  une maison  bien entretenue construite vers 1930  sur 2 étages  avec jardin qui ont  été bien entretenus + un garage -
Elle doit être vendue en raison d un divorce , elle n est plus habitée, les vendeurs sont assez pressés

La maison  est  composée de 2 lots en indivision avec deux appartements distincts chacun 100 m2 environ , et  chacun dispose d une cuisine et d une salle de bains indépendantes
La villa   devra  être réaménagée  pour que les 2 lots soient complètement indépendants quant à leurs accès communs -
Actuellement  : une entrée qui oblige à emprunter le jardin attribué au premier  indivis…
Pour atteindre le premier étage ,il faut passer par  l escalier qui fait partie du second lot indivis ..
L acquérir dépendra du prix de vente , s il n y avait pas ce problème d indivision , son prix sur le marché serait de l ordre de 300.000 euro
Mais quel serait la décote pour une telle maison par rapport au marché immobilier  et à quoi faudrait-il être particulièrement attentif pour passer un tel acte ??

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#5 27/07/2012 14h14 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Bonjour Philippe,

Quel est votre budget pour cet achat ?
Cherchez-vous n’importe où en France ?

Avec une bonne négociation :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=8_s

Dernière modification par Siocnarf (27/07/2012 14h22)


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#6 27/07/2012 14h28 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Siocnarf a écrit :

Quel est votre budget pour cet achat ?
Cherchez-vous n’importe où en France ?

Il s’agit d’une première recherche et prise d’informations hors région Languedoc Roussillon.
Je cherche à savoir vers quelle région il est possible de trouver des biens intéressants.

J’ai quelques idées comme Angers, Tours mais il faut connaitre la région.

A ce jour hormis Béziers où je vais me rendre pour voir à quoi ressemble cette ville "aux milles et un immeubles" , je ne trouve rien d’intéressant donc mon secteur géographique.

Le budget serait un apport de 100 K€ avec un emprunt de 200 K€ pour un immeuble de 8 lots environ avec un 10 % de rentabilité.

Ce post n’est pas juste destiné à me trouver un bien mais à permettre un échange sur les biens et le marché locatif suivant les départements et les villes.

Mon acte d’achat interviendra début 2013 pour des raisons fiscales et familiales ( majorité de mon fils ) car il s’agira d’un achat via une SCI

Philippe


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#7 27/07/2012 14h31 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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@Siocnarf

Je viens de voir le lien que vous avez ajouté pendant je saisissais mon message.
C’est un peu cher comme budget et je ne trouve pas la rentabilité terrible 7,8 % brute pour un montant d’achat de 1,15 M€

14h31
Je viens de regarder sur Reims , je trouve les prix assez cher probablement la proximité de Paris par le TGV

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (27/07/2012 14h34)


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#8 27/07/2012 14h36 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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bonjour a vous, je recherche exactement la meme chose et dans la meme region.
j ai egalement pu voir pas mal d’annonces de biens sur Béziers, soit en studios, 2 pieces ou petits immeubles de 3 logements, pour une rentabilité brute dans les 9% a 10%

Les biens que je vois sont principalement en centre ville.

or, je suis trop occupé pour 2 mois encore pour pouvoir me deplacer sur beziers et visiter les lieux, que ce soit aupres d’un particulier ou d’un tiers.

Je ne connais pas assez Béziers pour bien connaitre le marche locatif ni le niveau de risque du locatif.

Je m’abonne a cette discussion car elle m’interresse beaucoup, et n hesiterais pas a intervenir

;-)

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#9 27/07/2012 14h54 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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@Phil30

Est-ce la similitude de nos pseudos signifie aussi une proximité géographique ??

Philippe30


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#10 27/07/2012 15h03 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Philippe30 a écrit :

@Phil30

Est-ce la similitude de nos pseudos signifie aussi une proximité géographique ??

Philippe30

oui, c est possible je suis dans le Gard, au Grau du Roi.

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#11 27/07/2012 15h10 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Et surement une proximité prénominique (?)  wink

@ Philippe 30 :
Ce sont des rentabilités qui se trouvent par chez moi… (frontière belgique/luxembourg)

Un autre exemple, dans vos tarifs : Maisons en vente à Longwy | immoRegion.fr
Il se situe à 200m de l’immeuble que nous avons acheté en juin.

Par contre, j’ai déjà lu vos critères de sélection pour des locataires dans d’autres files, ils me semblent qu’ils ne correspondent pas tout à fait avec la rentabilité souhaitée. J’entends par là que les biens propres et en bon état permettant d’accueillir des locataires "exigeants" seront à des tarifs plus élevés.


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#12 27/07/2012 15h11 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Phil30 a écrit :

Philippe30 a écrit :

@Phil30

Est-ce la similitude de nos pseudos signifie aussi une proximité géographique ??

Philippe30

oui, c est possible je suis dans le Gard, au Grau du Roi.

10 Kms de Nîmes ….

Philippe


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#13 27/07/2012 15h16 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Siocnarf a écrit :

@ Philippe 30 :
Ce sont des rentabilités qui se trouvent par chez moi… (frontière belgique/luxembourg)

Un autre exemple, dans vos tarifs : Biens immobiliers en vente en Lorraine | immoRegion.fr … le-2088089
Il se situe à 200m de l’immeuble que nous avons acheté en juin.

Par contre, j’ai déjà lu vos critères de sélection pour des locataires dans d’autres files, ils me semblent qu’ils ne correspondent pas tout à fait avec la rentabilité souhaitée. J’entends par là que les biens propres et en bon état permettant d’accueillir des locataires "exigeants" seront à des tarifs plus élevés.

Merci pour l’intérêt que vous portez à ma demande.
Je craint que la Lorraine soit une région un peu sinistrée …

Ce que je recherche ce sont des avis sur des départements ou des villes où "il fait bon d’investir"

Il est certain et j’en suis conscient que l’on ne peux pas tout avoir , le prix , l’emplacement , la rentabilité et les locataires.

Je recherche où élargir mes recherches.

En faisant des recherches sur le net , j’ai trouvé ce site qui donne des prix moyens par régions , départements , villes
http://www.immobilier.com/page-prix-au-m2

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (27/07/2012 15h41)


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#14 27/07/2012 15h52 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Bonjour Siocnarf,

Siocnarf a écrit :

Et surement une proximité prénominique (?)  wink

@ Philippe 30 :
Ce sont des rentabilités qui se trouvent par chez moi… (frontière belgique/luxembourg)

Un autre exemple, dans vos tarifs : Maisons en vente à Longwy | immoRegion.fr
Il se situe à 200m de l’immeuble que nous avons acheté en juin.

Je trouve étonnant que les prix de l’immobilier à proximité du Luxembourg ne soient pas plus hauts que ça. Peut-être dans un futur proche? Pour connaître quelques Luxembourgeois, certains vont même vivre en France ou en Allemagne car c’est même trop cher pour eux. Et cette demande devrait un peu tirer les prix vers le haut, il me semble.
Si je compare à la région de Genève (attractive aux niveaux économique et touristique) où beaucoup de frontaliers travaillent, les prix ont sacrément grimpé en Haute-Savoie depuis une dizaine d’années, même si moins élevés qu’en Suisse. Je parle de la région jusqu’à Annecy, Divonne-les-Bains, Annemasse (pourtant ville dortoir collée à Genève et pas franchement sexy), etc.
La différence entre votre région et la Savoie est la différence de paysages peut-être plus attractifs avec les montagnes.


Le voyage est court. Essayons de le faire en première classe.
Philippe Noiret

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#15 27/07/2012 15h59 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Seaver a écrit :

Je trouve étonnant que les prix de l’immobilier à proximité du Luxembourg ne soient pas plus hauts que ça.

Si je compare à la région de Genève (attractive aux niveaux économique et touristique) où beaucoup de frontaliers travaillent, les prix ont sacrément grimpé en Haute-Savoie depuis une dizaine d’années, même si moins élevés qu’en Suisse. Je parle de la région jusqu’à Annecy, Divonne-les-Bains, Annemasse (pourtant ville dortoir collée à Genève et pas franchement sexy), etc.
La différence entre votre région et la Savoie est la différence de paysages peut-être plus attractifs avec les montagnes.

Quand je vois la photo globale incluant le quartier cela ne ressemble pas aux quartiers chics mais plutôt à des banlieues dortoirs hérités de la période des mines et les paysages sont différents en Savoie mais peut être aussi les perspectives de travail.

L’immobilier est beaucoup lié aux possibilités d’emploi locales.

Philippe


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#16 27/07/2012 16h04 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Philippe,
vous avez aussi l’excellent site Meilleursagents.com qui donne chaque mois les ventes des notaires et qui met a jour les prix des transactions au M2 pour CHAQUE ville, que se soit pour un appartement ou pour une maison:

Prix immobilier : le prix du m2 partout en France
par exemple
Prix immobilier : le prix du m2 partout en Francele-grau-du-roi-30240/

Dernière modification par Phil30 (27/07/2012 16h07)

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#17 27/07/2012 16h20 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Seaver a écrit :

Je trouve étonnant que les prix de l’immobilier à proximité du Luxembourg ne soient pas plus hauts que ça.

Effectivement, comme le dit Philippe30, cette zone particulière n’est pas très attrayante pour le regard.
Par contre celà ne nous a pas empêché d’y investir…

Le coin de Thionville (en moselle) l’est beaucoup plus, mais forcément, les prix le reflètent.


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#18 27/07/2012 16h37 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Philippe30 a écrit :

Siocnarf a écrit :

@ Philippe 30 :
Ce sont des rentabilités qui se trouvent par chez moi… (frontière belgique/luxembourg)

Un autre exemple, dans vos tarifs : Biens immobiliers en vente en Lorraine | immoRegion.fr … le-2088089
Il se situe à 200m de l’immeuble que nous avons acheté en juin.

Par contre, j’ai déjà lu vos critères de sélection pour des locataires dans d’autres files, ils me semblent qu’ils ne correspondent pas tout à fait avec la rentabilité souhaitée. J’entends par là que les biens propres et en bon état permettant d’accueillir des locataires "exigeants" seront à des tarifs plus élevés.

Merci pour l’intérêt que vous portez à ma demande.
Je craint que la Lorraine soit une région un peu sinistrée …

Ce que je recherche ce sont des avis sur des départements ou des villes où "il fait bon d’investir"

Il est certain et j’en suis conscient que l’on ne peux pas tout avoir , le prix , l’emplacement , la rentabilité et les locataires.

Je recherche où élargir mes recherches.

En faisant des recherches sur le net , j’ai trouvé ce site qui donne des prix moyens par régions , départements , villes
http://www.immobilier.com/page-prix-au-m2

Philippe

Pour répondre à Philippe et Phil, il y aussi le site immoprix, directement agrémenté par les ventes notariales. Qui plus est, ce site permet de donner une idée du prix au m², selon le type du logement (studio, T2, T3…). Avec un minimum, un maximum, une moyenne par typologie.
Enfin, je trouve ce site pertinent car pour les villes importantes ils distinguent plusieurs quartiers.

Cordialement


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#19 27/07/2012 16h47 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Philippe30 a écrit :

Le budget serait un apport de 100 K€ avec un emprunt de 200 K€ pour un immeuble de 8 lots environ avec un 10 % de rentabilité.

Sur Béziers on trouve ça, 8 studios 225K rendement 10% : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s
Mais aucune idée où c’est situé dans la ville…
Et il faut prévoir quelques travaux bien sûr (mais j’ai cru comprendre que c’était votre point fort)

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#20 27/07/2012 16h58 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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pug a écrit :

Sur Béziers on trouve ça, 8 studios 225K rendement 10% : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s
Mais aucune idée où c’est situé dans la ville…
Et il faut prévoir quelques travaux bien sûr (mais j’ai cru comprendre que c’était votre point fort)

Oui mùais encore faut il voir dans quel quartier car Béziers semble une ville "agitée" …..

Pour les travaux , je souhaite faire un achat d’un immeuble avec locataire sans rénovation car après bientôt un an de rénovation je souhaite un achat tranquille et bénéficier de mon apport pour augmenter la trésorerie positive.

L’idée est de disposer de la même rentrée positive d’argent que celle procuré par mes 2 ou 3 ventes en achetant un immeuble dont les charges sont moindres et d’augmenter mon patrimoine en bénéficiant des intérêts d’emprunt pour minimiser ma fiscalité. 

Philippe


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#21 27/07/2012 17h17 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Bonjour ,

Seaver a écrit :

Si je compare à la région de Genève (attractive aux niveaux économique et touristique) où beaucoup de frontaliers travaillent, les prix ont sacrément grimpé en Haute-Savoie depuis une dizaine d’années, même si moins élevés qu’en Suisse. Je parle de la région jusqu’à Annecy, Divonne-les-Bains, Annemasse (pourtant ville dortoir collée à Genève et pas franchement sexy), etc.

Dans la zone frontalière autour de GENEVE , 65000 frontaliers , pour la plupart venant d autres départements doivent se loger - Une bulle immobilière à la hausse a suivi
Comme ailleurs la crise atteint la Suisse , mais c est beaucoup plus subtil : je m en tiens à un  un seul exemple parmi beaucoup d autres :

Anne_Marie Celton et Julien de Weck a écrit :

Mis à jour le 24.04.2012 63 Commentaires  :
Mardi matin, la direction de Merck Serono a annoncé aux 1250 employés genevois la fermeture du site. Témoignages à la sortie de la réunion.

Logique : les premiers licenciés sont les frontaliers = Licenciement = Perte du permis de travail =
retour forcé dans sa région d origine
Au train actuel , vous allez pouvoir faire votre choix parmi une multitudes d appartements vides :

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#22 27/07/2012 17h23 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Swx a écrit :

Logique : les premiers licenciés sont les frontaliers = Licenciement = Perte du permis de travail =
retour forcé dans sa région d origine
Au train actuel , vous allez pouvoir faire votre choix parmi une multitudes d appartements vides :

La situation actuelle nous incite à la prudence.
Il faut toujours investir sur des bases locatives et d’emploi solides , pas toujours évident.

Philippe


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#23 27/07/2012 19h38 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Bonjour Philippe,

Le site de la vie immo a un dossier avec les prix moyens et les loyers moyens (donc les rendements) ville par ville, en triant par rentabilité décroissante, ça donne déjà un bon aperçu des villes où il est bon de focaliser les recherches. Dans votre région, Arles se trouve en bonne position.

Vous parliez de Mulhouse, sachez qu’en Alsace, il n’y a pas de "conservateur des hypothèques" à rémunérer très grassement. (Ce poste de conservateur des hypothèques est une abbération qui persiste en "France de l’intérieur", un reste napoléonien qui ne sert aujourd’hui qu’à planquer quelques très hauts fonctionnaires qui attendent sagement la retraite, du vol manifeste !).

En Alsace c’est "le livre foncier" qui garantie la propriété, et c’est gratuit, donc en effet c’est bénéfique à la rentabilité puisque les frais de mutations deviennent beaucoup moins chers.

Autre atout de l’Alsace pour l’investisseur immobilier, la proximité avec la frontière allemande pour acheter les fournitures, meubles  et matériaux avec une TVA à 7%.

Il y a quand même quelques inconvénients :
- Les frais d’isolation (si vous faites des travaux) à cause des fortes variations de températures (de -20° à + 45°),
- Les canalisations et gouttières petent souvent,
- Les façades (jusqu’à 2m du sol) sont vite dégradées à cause du sel projeté plusieurs fois par hiver par les services de voiries,
- Les frais de chauffage sont très conséquents dans le budget des locataires,
- Les lieux de cultes étant financés par l’état (toutes religions confondues) il y a certains abus quantitatifs,
- La rotation très élevée des employés (donc des locataires) de la plus ancienne centrale nucléaire de France.
- La proximité avec l’allemagne et ses loyers encadrés
- La difficulté de se constituer un réseau lorsqu’on n’est pas Alsacien.

En ce qui concerne la population :
L’Alsace est devenue en un siècle une des région de France avec une forte densité d’habitants (223 habitants/km2, contre 112,2 habitants/km2 en moyenne pour la France métropolitaine et 116 habitants/km2 pour l’Union européenne).

Pour plus de détails, je vous renvoie vers le site de l’ORIV Alsace (L’Observatoire Régional de l’Intégration et de la Ville) ou vers ce pdf synthétique.

Dans Mulhouse intra muros (puisque vous citiez cette ville), 69,2% des habitants sont sans formation/Brevet des Collèges/BEPC/CAP/BEP. (Sources Insee)

En résumé, c’est surtout à l’achat (+ travaux) que se fait le gain car les "aléas" locatifs sont nombreux.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#24 27/07/2012 23h01 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Je m insère dans cette discussion pour y apporter quelques précisions.

Concernant Béziers, il y a effectivement énormément de biens à la vente. Les quartiers du centre ville sont mal famés. Personnellement même avec de grosses rentabilités je n investirais pas un centime dans cette ville. Pour vous donner une idée une petite visite sur place vous permettra de vous faire une idée rapide. Les immeubles situés sur l entrée de ville en venant de Narbonne sont affreux et donnent directement envie de repartir ( paraboles et linge étendu à chaque fenêtre et des dizaines de snack kébab en bas de tous ces immeubles).

Concernant Narbonne, Très jolie ville mais l’immobilier reste cher ( enfin pour l’Aude, rien à voir avec les villes comme montpellier et autres grandes villes) Peu de biens sont à vendre et avec une rentabilité assez basse.

Concernant Carcassonne, il s agit à mon sens de la ville où les meilleures affaires sont possibles. On peut aisément y trouver des rentabilités avoisinant les 10 %. Un petit bémol concernant l hyper centre qui n est pas très joli.
Voici quelques exemples : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s
Autre exemple : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

Philippe30 : pourquoi chercher un immeuble hors de la région ? Personnellement la gestion à distance d un immeuble de rapport me ferais peur. A moins que  vous en déléguiez la gestion (ce qui réduira forcément la rentabilité).

Dernière modification par Phil11 (27/07/2012 23h19)

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#25 28/07/2012 00h28 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Salut Philippe,

Béziers, je connais pas trop mal, la société familiale dont je m’occupe a vendu 8 appartements présents depuis longtemps dans la famille (héritage) pour tout réinvestir sur Montpellier, car la ville est morte. En 80 ans la population n’a pas bougé d’un iota, et est particuliérement vieillissante. Aucune entreprise majeure, puisque ville vinicole par excellence.

A moins de ne regarder qu’un pauvre chiffre de rentabilité, aucun espoir de patrimonialité intéressante.

Mon notaire est là bas, et je m’y rend pour chaque affaire. Si vous voulez, je peux même vous proposer des hôtels particuliers pour une bouchée de pain.

Béziers a été aussi florissant que Montpellier fût un moment, mais a loupé le coche de la modernité et du dynamisme.

Dernière modification par BorderLine (28/07/2012 00h29)

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