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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 20/10/2014 10h49 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Philippos a écrit :

Merci pour votre contribution, pouvez-vous donner des exemples précis pour les cas 1 (charges>loyers) , 2 (location impossible) et 3 (travaux>cash espéré) que vous décrivez?

1- Effectivement grand ensemble des années 60/70 avec des charges élevées (gardiens, espaces vets, ascenseurs, chauffage collectif, travaux quasi permanents, impayés de copropriétaires…) doublé d’un secteur à mauvaise réputation où seul un loyer très bas peut attirer un locataire.

Les impayés sont sans doute le plus dramatique dans la situation. Si quelques propriétaires commencent à ne plus payer, généralement cela fait "tâche d’huile" les autres se disant pourquoi  je continuerais à régler les factures ? Inutile de préciser que les payeurs payent pour tous les autres…
L’exemple donnée à Marseille, quartier nord, en début de file est peut-être ainsi ? J’ai a plusieurs reprise croisé ce type d’appartement, notamment dans des ventes aux enchères (qui ne trouvent généralement pas preneur).

2- Je pensais plutôt à une situation où personne ne souhaite habiter.
Je connais pas loin de chez moi une maison sur le bord d’une 4 voies type autoroute. Je souhaite bon courage au propriétaire pour vendre ou louer son bien… il y a d’autres biens à louer, pourquoi un locataire viendrait ici, même avec un petit loyer ? Parce que personne veut l’avoir comme locataire ?…
J’ai visité une fois également un bien près d’une entreprise provoquant odeurs, bruits et passage incessants de semi remorques qui faisaient vibrer la maison…

3-J’avais en tête le cas de travaux nécessaires, d’un montant rédhibitoire sur la structure comme un retrait argileux par exemple (l’argile gonfle et se dégonfle selon l’apport d’eau, si les fondations de la maison sont construite dessus, en cas de sécheresse la maison peut être fendue jusqu’à l’irrécupérable. Les assurances peuvent fonctionner mais en cas de déclaration dans un délais très court + arrêté préfectoral. Beaucoup de propriétaires négligents ont une maison qui se fissure sans savoir ou faire quoique que ce soit… avant d’acheter un bien toujours faire un tour ici Aléa retrait-gonflement des argiles | Géorisques ça c’est de la digression wink)

Dans les petites villes, souvent dans les villes moyenne également, démolir une maison/immeuble en centre ville coûte plus cher que le prix du terrain donc aucune chance de pouvoir se rattraper du côté du foncier…

sergio8000 a écrit :

je dis juste qu’un processus d’investissement intelligent est le même quel que soit l’actif à acquérir : une entreprise, un bien immobilier, ou toute autre chose. Dès lors que l’on cherche à acquérir quelque chose pour ne pas perdre d’argent et avoir la possibilité d’en gagner, c’est toujours un achat sérieux à un prix significativement inférieur à la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice : autrement, ce ne peut pas être une bonne affaire - au mieux une affaire ordinaire. -

C’est exactement cela !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#27 20/10/2014 14h05 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Il existe de nombreuses raisons qui expliquent l’existence de daubasses à la bourse (valeur peu/non suivie par des analystes, marché/flottant illiquide/étroit, majorité de contrôle stable n’ayant aucun intérêt à ce que le cours se valorise, etc.) qu’on ne retrouvera pas sur de l’immobilier. Une comparaison entre les deux me semble donc difficile à faire.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#28 20/10/2014 19h32 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Ce fil est interessant, et les idées développées me semblent cohérentes. Après, tout dépend si l’on aborde le mot "daubasse" péjorativement ou non … Pour ma part, il me fait toujours tendre l’oreille …

Jai tendance à me retrouver dans les propos et stratégie de Guillaume33 :

Guillaume33 a écrit :

Bonjour Philippos,

Votre idée est excellente selon moi.
Sans le savoir, j’applique cette recette depuis une dizaine d’année.
Je m’en suis rendu compte cet été à la plage en lisant la biographie de Warren Buffet.
J’investis dans des petits immeubles de rapport sans grand cachet et dans des villes de « second choix », des endroits ou personne n’ose investir.
Je ramasse donc les « mégots de cigare » et j’essaie de les valoriser.
Biensur cette stratégie est hyper risquée, et sans arriver à votre cas extrême de 37,5 % de rendement, j’arrive aisément à dégager des rentabilités brutes de 16%.

Pour ma part , comme certains ici, mon fond de commerce est exclusivement basé sur des daubasses "positives".

Pour le partage d’expérience, mes cibles sont parfaitement identifiées :

_ ville de second choix (voir troisième pour certains)
_ emplacement correct voir très bien
_ Immeuble entier (la copro est la pire des pestes …)
_ Batiments sains
_ Travaux semblant conséquent aux non initiés et paraissant du "rafraichissement" avec l’habitude
_ peu d’annonces sur LBC
_ locataires défaillants, voir "nique-tout" (ma spécialité …)
_ Travaux ne dépassant pas 6 mois (à raison d’environ 25 heures par semaines) et n’obligeant aucune intervention extérieure .
_ Rentabilité de 15 % minimum, avec potentiel d’augmentation (suite travaux) certains.
_ Le fait de pouvoir se permettre 50 % d’inoccupation (ou d’éventuels impayés) sans sortir le moindre centimes.

Alors bien sûr, certains me diront que c’est risqué, et je peux comprendre le point de vue, donc je ne préciserait pas que ce type d’acquisition représentent 80 % de mon patrimoine total, placements inclus …

Alors n’hésitez pas , grondez-moi !!!

P.S : C’est en tout cas cette stratégie qui ma permis de passer de laveur de pare-brise à rentier avant l’aube des 40 ans, donc comprenez que je puisse avoir du mal à m’en défaire …


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#29 20/10/2014 19h44 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Quand on achète des daubasses en bourse, on achète plusieurs sociétés sous cotées. On estime que le marché se trompe sur leur valorisation et corrigera un jour à la hausse.

Pensez-vous réellement pouvoir faire ça avec de l’immobilier???  Croyez vous vraiment que vous pourrez acheter une dizaine d’immeubles et espérer faire une plus value sur un ou l’autre de temps en temps, et gérer les autres pendant ce temps?
Je vous le dis de suite, il n’y a aucune chance que ça marche!!!

Acheter des biens sous le prix du marché, rénover, louer ou revendre, c’est l’idéal, c’est ce que je fais. Mais on ne peut pas comparer ça avec l’investissement dans des daubasses, ça n’a rien à voir.

On ne peut pas gérer 10 immeubles en même temps en rénovation ou occupés par des cassos ou avec 75% d’impayés.


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#30 20/10/2014 21h11 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Pardon ZX-6R, mais à qui votre message s’adressait-il ???


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#31 20/10/2014 22h29 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Bonjour Grand21,

Je crois avoir trouvé en vous un frère jumeau ! wink
Je fuis également les copros comme la peste.
La seule différence est que je ne fais pas moi-même les travaux, je suis une bille dans ce domaine.
Moi aussi grâce à ces daubasses (ce sont vraiment des daubasses d’ailleurs?) j’ai réussi à devenir libre en quittant à 37 ans un travail d’esclave en grande distribution.
Je ne vis aujourd’hui que du cash-flow positif généré par mes immeubles et un peu d’une activité de transaction d’immeuble de rapport pour m’occuper…

ZX-6R, vous parlez de plus value. Personnellement, je m’en fiche de faire une pv.
Même si dans 15 ans je revends en moins value, j’aurais quand même fait une excellente affaire puisque mon crédit se sera remboursé grâce aux loyers encaissés. Sur ma dernière acquisition j’encaisse 1800 €/mois de loyer pour un remboursement de 1000 € sur 15 ans, sans apport.

Mon seul job est de faire en sorte que les loyers rentrent et d’entretenir les immeubles.
Alors c’est certain, il faut mettre un peu les mains dedans. Gérer ce genre de daubasses depuis une tour de La Défense avec un tableur Excel me semble impossible…

Au plaisir d’échanger.

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#32 20/10/2014 22h47 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Grand21, je ne m’adresse pas à vous mais à ceux qui comparent l’immobilier à la Bourse en parlant de daubasses.

Guillaume 33 je suis moi aussi devenu rentier, à 34 ans, en achetant des "daubasses". Passez voir mon profil.

Ce que je critique ici ouvertement c’est le terme de "daubasses". Ça n’a strictement rien à voir avec les daubasses en bourse. Il n’y a aucun parallèle à faire.

Celui qui tente de reproduire les daubasses en immobilier il est financièrement mort.

Les investisseurs daubasses en bourses attendent que le marché s’aperçoive de son erreur d’appréciation et rectifie le tir.

Ca n’existe pas en immobilier. Il y a des biens qui se vendent sous le prix du marché mais il y a une raison et ça demande beaucoup de travail. On peut retaperr de vieux immeubles les uns après les autres mais pas imiter les daubasses et acheter tout azimut tous les immeubles les plus pourris de la ville parce que l’immobilier un jour va repartir…


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#33 20/10/2014 23h57 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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guillaume33 a écrit :

Bonjour Grand21,

Je crois avoir trouvé en vous un frère jumeau !
Je fuis également les copros comme la peste.
La seule différence est que je ne fais pas moi-même les travaux, je suis une bille dans ce domaine.
Moi aussi grâce à ces daubasses (ce sont vraiment des daubasses d’ailleurs?) j’ai réussi à devenir libre en quittant à 37 ans un travail d’esclave en grande distribution.

- See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=115598#p115598

]Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (2/3)[/url]
Je crois en effet que nous avons quelques points commun . Dommage pour les travaux, c’est des bons points de rentabilité en plus !!!

Et félicitations pour votre blog !!!

guillaume33 a écrit :

Je ne vis aujourd’hui que du cash-flow positif généré par mes immeubles et un peu d’une activité de transaction d’immeuble de rapport pour m’occuper…

- See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Pouvez vous nous en dire plus sur votre "activité de transactions"?

ZX-6r a écrit :

Ce que je critique ici ouvertement c’est le terme de "daubasses". Ça n’a strictement rien à voir avec les daubasses en bourse. Il n’y a aucun parallèle à faire. - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Merci pour cette précision, j’étais pour ma part ignorant du terme "daubasse" en bourse … effectivement le système n’a rien à voir !!!

Peut-etre devrais-je poster ceci sur votre présentation ZX6R, mais quand est-il de vos projets de "nouvelle activité" exploitant vos talents immobilier ?

Cordialement


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#34 21/10/2014 12h00 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Merci pour vos encouragements concernant mon blog, il n’est pas très riche en contenu pour l’instant, je viens à peine de l’ouvrir…
Pour mon activité de transaction, je suis agent mandataire en immobilier.
Je travaille uniquement en mandat de recherche pour quelques clients sympas. Je leur déniche des petits immeubles de rapport à forte rentabilité et m’occupe si besoin de gérer les travaux et mettre en place les locataires.
Je ne fais que 3 ou 4 transactions par an, pas besoin de plus…et je préfère pouvoir garder mon statut d’autoentrepreneur (Maxi 32 k de CA/an).

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#35 21/10/2014 14h09 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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ZX-6R a écrit :

Les investisseurs daubasses en bourses attendent que le marché s’aperçoive de son erreur d’appréciation et rectifie le tir. Ca n’existe pas en immobilier.

Quand on achète en haut de cycle, c’est certain. Mais quid, par exemple, de ceux qui ont acheté dans les années 90 ? En immobilier les cycles sont longs, mais il y en a…

Dernière modification par valeurbourse (21/10/2014 15h17)

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#36 21/10/2014 18h58 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Oui mais je trouve qu’ils sont trop longs pour pouvoir en jouer. En Bourse on peut se placer et attendre 4 ou 5 ans. En immobilier il faudrait attendre 10-15 ans, ça ne correspond pas à ma stratégie d’investissement.

Même en achetant en haut de cycle, la perte sur le prix est largement compensée par le remboursement du crédit tant que les prix ne s’effondrent pas. C’est un paramètre à prendre en compte!


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#37 27/10/2014 01h38 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Je rejoins Zx.

Acheter une daubasse au sens où on l’entend, il y a un réel risque.

En revanche, ce dont parle Sergio sont des excellents filons d’investissement, mais ne me parait pas devoir être placé dans le terme daubasse.

Héritage, divorce, liquidation, biens d’église, compromis ayant cassé etc etc, il y a quelques trés bonne piste, mais tomber dessus est possible, ne rechercher que ça…l’exercice est plus dur.

Dernière modification par BorderLine (27/10/2014 01h39)

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#38 28/10/2014 12h37 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Je vous rejoins en tous points avec des mises en gardes. L’achat de m² peu cher n’est intéressant que si vous maîtrisez le coût des travaux au stade de l’étude du projet. Ne pas oublier de regarder la qualité du bien une fois rénové. Mais si vous maîtrisez bien le coût des travaux, leur planning de réalisation et la défiscalisation liée aux travaux alors oui, il y a de réelles opportunités.

Pour ma part j’ai déjà réalisé plusieurs achats/reventes sur des délais assez courts (4/5 ans) avec des plus-values intéressantes. Notamment un appartement qui m’a rapporté l’équivalent de 17% de rentabilité pour un bien de 30k€ il y a une quinzaine d’années(rentabilité en tenant compte des FN, intérêts d’emprunt, travaux, taxe sur la plus value etc). Cet exercice est moins intéressant depuis quelques années à cause de la stagnation du prix au m² et de la taxation sur les plus-values des biens locatifs, mais c’est toujours faisable pour ceux qui veulent se constituer un patrimoine locatif.

Attention aux services fiscaux qui regardent attentivement la date de fin des travaux et celui de la revente (3 ans mini).

Actuellement, il y a de réelles opportunités pour des biens avec travaux où le vendeur a besoin de se débarrasser rapidement du bien. Je conseille de réserver ce genre d’achat à ceux qui ont de bonnes connaissances en rénovation et qui maîtrisent le déficit foncier.


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#39 28/10/2014 14h54 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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#40 28/10/2014 15h04 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Il a oublié un zéro le monsieur?

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#41 28/10/2014 15h09 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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ça ferait du 3 000€/m² ou 200 000/appartement,ça m’étonnerait que ça vaille ça.


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#42 29/10/2014 15h44 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Bonjour lachignolecorse, je suis d’accord avec vous, il y a aujourd’hui de grosses opportunités à saisir sur les biens dont personnes ne veut. (gros défaut, emplacements minables…).
Un vendeur désespéré finira toujours par brader fortement si le bien lui coûte de l’argent alors qu’il ne rentre pas de loyers en face.

lachignolecorse a écrit :

Attention aux services fiscaux qui regardent attentivement la date de fin des travaux et celui de la revente (3 ans mini)

Beaucoup de personnes utilisant le déficit foncier oublie en effet ce détail ! Pour être un peu plus précis que vous si vous le permettez :

L’imputation du déficit foncier sur
le revenu global peut être remise en cause par l’administration fiscale. Il
faut en effet poursuivre la location du bien jusqu’au 31 décembre de la
troisième année qui suit la dernière imputation.

Pour toudoucement, en effet cet immeuble semble être une bonne "daubasse" ! Il n’y a certainement pas d’oublie de zéro dans l’annonce smile
Pour les joueurs en effet, c’est typiquement le genre d’immeubles à grosses charges communes qui va être très difficile à vendre. sad
Dommage que je ne sois pas dans les Vosges, je serais allez visiter…

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#43 29/10/2014 16h12 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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concernant le déficit,il me semblerait plus judicieux de le faire sur des biens qui ont un potentiel de revalorisation.Une daubasse mal située risque d’être difficile à revendre.

Je pense qu’il faut équilibrer son portefeuille immobilier entre biens qui génèrent du rendement(daubasses) qui aident à financer des biens de valeur patrimoniale permettant de défiscaliser.

Il me semble que Guillaume parlait d’un objectif de 50 biens.Je préfèrerais monter en gamme et me limiter plus rapidement en mixant"daubasse" et biens  plus cossus.


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#44 29/10/2014 16h40 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Tout à fait d’accord avec vous Toudoucement.
Gérer 50 "daubasses" immobilières me semble très difficile nerveusement !
J’ai commencé mes recherches sur du plus "patrimoniale" pour justement rééquilibrer mon portefeuille. Pour l’instant je n’ai que ce genre de biens très rentables mais hyper risqués.
Le concept de profiter du cashflow positif des immeubles "daubasses" pour investir sur des biens de qualité en cashflow négatif me semble plutôt judicieux.
C’est vrai qu’aussi avec les années on devient moins apte à supporter des locataires "cafés" pour reprendre l’expression de Phillippe 30…

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#45 29/10/2014 18h57 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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En période de baisse des prix, je ne crois pas qu’il faille investir dans des immeubles "de qualité" à cash flow négatif car

1) votre rentabilité est mauvaise (plus mauvaise qu’une daubasse)
2) votre espoir de plus value est quasi nul

Donc quel intérêt?


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#46 29/10/2014 19h42 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Tout à fait d’accord avec vous ZX-6R.
Je ne parlais pas d’une daubasse au sens de Benjamin Graham, d’ailleurs peut-on l’extrapoler à l’immobilier, les avis divergent…
J’utilise plutôt ce terme dans le sens "daube", des fruits et légumes pourris en argot.
Donc pour moi investir sur du patrimonial serait une vision à long terme "bon père de famille". Je ne viserai absolument pas une plus value, ni même une revente.
L’idée serait d’avoir pour la retraite un patrimoine locatif de qualité.
Ce serait certes moins rentable mais avec une gestion beaucoup plus sereine.

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#47 29/10/2014 22h34 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Je suggerais de faire un mix entre biens à fort rendement locatif et bien de meilleur qualité avec travaux pour générer du déficit.Sur les daubasses tout à part conserver l’existant,je ne pense pas qu’il faille faire grands frais.


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#48 29/10/2014 22h45 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Je n’arrive pas à bien échanger sur ce fil car je ne comprend pas trop de quoi on parle quand on parle de daubasses en fait.

Si on parle d’immeubles pourris en périphérie, je n’irai même pas visiter.

Si on parle d’immeubles pourris en centre ville, qui après rénovation ne sont plus des daubasses, là ils se suffisent à eux même et on n’est pas obligé d’aller mixer avec des immeubles bourgeois pour diversifier qualitativement son patrimoine. Au contraire, le bel immeuble bourgeois à la renta pourrie va poser problème au niveau de votre capacité d’endettement.


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#49 29/10/2014 23h00 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Excusez-moi ZX-R je parlais des daubasses genre l’immeuble que j’ai mis en lien ou les studios en zone rurale de Guillaume33.

ça peut permettre de faire un peu de rendement  qui peut aider à financer des biens mieux situés comme vous le suggérez


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#50 29/10/2014 23h27 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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mouais… ça peut aussi faire un sacré trou dans le portefeuille si on ne loue pas. L’emplacement, 3 fois, pour tout achat immo!


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