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#26 28/07/2012 06h44 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Phil11 a écrit :

Les immeubles situés sur l entrée de ville en venant de Narbonne sont affreux et donnent directement envie de repartir ( paraboles et linge étendu à chaque fenêtre et des dizaines de snack kébab en bas de tous ces immeubles).

Concernant Narbonne, Très jolie ville mais l’immobilier reste cher ( enfin pour l’Aude, rien à voir avec les villes comme montpellier et autres grandes villes) Peu de biens sont à vendre et avec une rentabilité assez basse.

Concernant Carcassonne, il s agit à mon sens de la ville où les meilleures affaires sont possibles. On peut aisément y trouver des rentabilités avoisinant les 10 %. Un petit bémol concernant l hyper centre qui n est pas très joli.

Philippe30 : pourquoi chercher un immeuble hors de la région ? Personnellement la gestion à distance d un immeuble de rapport me ferais peur. A moins que  vous en déléguiez la gestion (ce qui réduira forcément la rentabilité).

Probablement un Philippe dans la région du Languedoc Roussillon ….Bonjour à toi

Merci pour ces informations Phil11 ,

Effectivement sans faire aucun préjugé , les Kebabs et les rangées de parabole signent le quartier…

J’irais voir sur Béziers mais j’ai toujours été réticent à investir car j’ai toujours entendu que c’est une ville difficile.
Je note ton avis sur Narbonne et Carcassonne

Pourquoi acheter ailleurs ??parce que je ne trouve pas actuellement dans mon secteur , je suis d’accord sur le problème de l’éloignement et de la mise en gérance mais même si cela réduit la rentabilité , je ne peux plus gérer l’ensemble de mes biens donc qu’il soit en agence sur Nîmes ou Narbonne cela change peu sauf pour les travaux.
Je recherche un bien propre sans travaux avec locataires en place pour faire un transfert de revenu locatif de 3 biens vers un immeuble de rapport.

C’est une première recherche qui vise à élargir mon horizon Gardois , cela alimente la discussion et permet d’échanger sur les villes intéressantes.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#27 28/07/2012 06h50 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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BorderLine a écrit :

Béziers, je connais pas trop mal, la société familiale dont je m’occupe a vendu 8 appartements présents depuis longtemps dans la famille (héritage) pour tout réinvestir sur Montpellier, car la ville est morte. En 80 ans la population n’a pas bougé d’un iota, et est particuliérement vieillissante. Aucune entreprise majeure, puisque ville vinicole par excellence.

A moins de ne regarder qu’un pauvre chiffre de rentabilité, aucun espoir de patrimonialité intéressante.

Mon notaire est là bas, et je m’y rend pour chaque affaire. Si vous voulez, je peux même vous proposer des hôtels particuliers pour une bouchée de pain.

Béziers a été aussi florissant que Montpellier fût un moment, mais a loupé le coche de la modernité et du dynamisme.

Ecris comme cela , j’irais faire du tourisme culturel mais aucun investissement……

Le nombre d’immeubles et les rentabilités de Béziers m’ont toujours interpellé.
Je ne connais pas la ville mais j’ai entendu parler des problèmes de délinquance et le fait de rentabilité importante isolée sur cette ville en LR m’oint toujours incité à la prudence.

Votre avis éclairé rejoint  de nombreux autres avis et aussi mon "intime conviction" sur le risque locatif dans cette ville.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#28 28/07/2012 08h52 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Vous avez abandonné vos recherches sur votre secteur habituel ?

Sur Nîmes, j’avais repéré 2 annonces qui semblent correctes :

8 studios, rentabilité brute 10.91% : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

2T3+1T2, rentabilité brute 8.68% : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

Les avez-vous déjà repéré ? Si oui, qu’est-ce qui cloche sur ces biens ?

C’est vrai qu’il y a peu d’annonces >10% sur Nîmes…

Dans ma région d’origine (Bretagne / Finistère), on trouve beaucoup plus facilement des rentabilités élevées mais je pense que la tension locative n’est pas autant en faveur du propriétaire que dans votre région. Regardez par exemple les villes comme Quimper ou Brest.

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#29 28/07/2012 08h55 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Philippe30 a écrit :

Probablement un Philippe dans la région du Languedoc Roussillon ….

Et oui encore un….. Je suis dans l’Aude. D’ailleurs n’hésitez pas si vous avez besoin d’infos, de photos ou autre sur des biens situés à Narbonne.

Dernière modification par Phil11 (28/07/2012 08h57)

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#30 28/07/2012 09h54 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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bonjour

il y a ca aussi :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

pas loin de chez toi et qui semble avoir un rapport tres correct
et surtout en parfait etat

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#31 28/07/2012 10h13 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Phil11 a écrit :

J
Concernant Narbonne, Très jolie ville mais l’immobilier reste cher ( enfin pour l’Aude, rien à voir avec les villes comme montpellier et autres grandes villes) Peu de biens sont à vendre et avec une rentabilité assez basse.

Concernant Carcassonne, il s agit à mon sens de la ville où les meilleures affaires sont possibles. On peut aisément y trouver des rentabilités avoisinant les 10 %. Un petit bémol concernant l hyper centre qui n est pas très joli.
Voici quelques exemples : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s
Autre exemple : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s
.

Il me semble que la capacité locative du secteur a été grandement grignotée par les programmes neufs scellier en série.

Concernant BEZIERS c’est une ville à l’agonie. Un tissus économique atone, peu d’étudiant. Il faudrait vérifier mais je crains que la population soit décroissante tant quantitativement et que le revenu moyen décline certainement.

J’hésite également mais je me rends compte à la lecture des annonces que ces biens sont rarement loués. Ce n’est pas bon signe.

Dernière modification par cristalline (28/07/2012 10h15)


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

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#32 28/07/2012 11h18 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Cristalline a écrit :

Il me semble que la capacité locative du secteur a été grandement grignotée par les programmes neufs scellier en série.

Il est vrai que beaucoup de programmes scellier ont vu le jour ces dernières années. La demande locative reste toujours importante. Ça ne va d ailleurs pas changer de si tôt avec l’ agrandissement de l’IUP de droit de Narbonne qui est en cours de construction.

Je possède personnellement un bien en location en scellier sur Narbonne (scellier en direct sans promoteur, mais ca c est un autre sujet) et je peux vous dire que sa location n’a posé aucun problème (bien au contraire).

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#33 28/07/2012 12h02 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Ce post me rassure que d’autres investisseurs ne trouvent pas ou très peu de rentabilités >0% car c’est mon cas depuis nombreuses semaines et je suis obligé moi aussi d’élargir mes recherches et de chercher en dehors de Toulouse.
Je vais continuer à chercher dans le département mais la possibilité de choisir une grande ville à moins de 1H n’est pas exclure je vais donc me renseigner sur des villes comme Albi, Castres, Auch, Revel, Castelnaudary, Carcasonne.

J’ai pu voir pas mal de sujets sur la la location saisonnière. Etant proche de la mer avez vous analysé le marché et les rentabilités pour des investissement pour de la location à la semaine pendant l’été.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#34 28/07/2012 13h05 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Personnellement, je prefere des revenus plus modestes de l’ordre de 6.5% bruts investis dans des petites unites, dans des zones propres et tranquilles, sans "kebab ni parabole," comme les bords de mer.
La plupart des residences sont des lieux de vacances pour leurs proprietaires. Ces residences sont generalement propres et en bon etat.
Il y a une forte demande locative annuelle, meme si il y a un turn over peut etre plus important qu’en ville.

Comme partout, les charges peuvent degrever tres fortement les revenus, c est donc sur ce point qu’il faut prendre le temps de trouver, en evitant les grosses residences a ascenseurs, gardiens, piscines et services.

Pour ces biens destines a la location annuelle, pas besoin d’etre tres proche de la mer, ni meme d’avoir une vue extraordinaire. Il faut par contre que le locataire puisse toujours se garer, meme au mois d’aout, il lui faut donc un emplacement de parking privé. Ca sera pour lui un critere de choix important.

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#35 28/07/2012 17h47 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Phil30 a écrit :

bonjour

il y a ca aussi :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

pas loin de chez toi et qui semble avoir un rapport très correct
et surtout en parfait etat

Ca ressemble beaucoup à de la rénovation puis une revente ensuite.
Vu la rénovation je pencherais même pour un marchand de biens.

Autre chose , cela fait un an que les photo ont été prise 11/2/2011 et l’immeuble n’est toujours pas loué ….

Bessèges est trop au nord du département , c’est un peu comme Saint Ambroix où il y a beaucoup d’annonces.

Merci toutefois pour la recherche

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (28/07/2012 17h48)


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#36 28/07/2012 17h53 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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pug a écrit :

8 studios, rentabilité brute 10.91% : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

2T3+1T2, rentabilité brute 8.68% : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

Les avez-vous déjà repéré ? Si oui, qu’est-ce qui cloche sur ces biens ?

C’est vrai qu’il y a peu d’annonces >10% sur Nîmes…

Dans ma région d’origine (Bretagne / Finistère), on trouve beaucoup plus facilement des rentabilités élevées mais je pense que la tension locative n’est pas autant en faveur du propriétaire que dans votre région. Regardez par exemple les villes comme Quimper ou Brest.

Pour la première annonce trop de studios , trop de rotation locative , trop de rafraichissement , trop de risques de vacances locatives en été et puis sans photo pas d’intérêt car les photos apportent toujours des informations.

Pour la deuxième annonce , il s’agit d’Anduze …Maison découpé , pas de double vitrage , probablement au bord du gardon car il n’y a pas de RDC et risque d’inondations très importants sur Anduze

Merci pour votre recherche

Merci pour les conseils sur la Bretagne

Philippe


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#37 28/07/2012 17h56 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Phil30 a écrit :

Personnellement, je prefere des revenus plus modestes de l’ordre de 6.5% bruts investis dans des petites unites, dans des zones propres et tranquilles, sans "kebab ni parabole," comme les bords de mer.
La plupart des residences sont des lieux de vacances pour leurs proprietaires. Ces residences sont generalement propres et en bon etat.
Il y a une forte demande locative annuelle, meme si il y a un turn over peut etre plus important qu’en ville.

Comme partout, les charges peuvent degrever tres fortement les revenus, c est donc sur ce point qu’il faut prendre le temps de trouver, en evitant les grosses residences a ascenseurs, gardiens, piscines et services.

Pour ces biens destines a la location annuelle, pas besoin d’etre tres proche de la mer, ni meme d’avoir une vue extraordinaire. Il faut par contre que le locataire puisse toujours se garer, meme au mois d’aout, il lui faut donc un emplacement de parking privé. Ca sera pour lui un critere de choix important.

Bonne remarque d’où l’intérêt des immeubles de rapport et aussi la raison de deux ventes actuellement de biens en copropriété pour réinvestir dans un immeuble de rapport.

Philippe


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#38 29/07/2012 06h54 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Kool31 a écrit :

Ce post me rassure que d’autres investisseurs ne trouvent pas ou très peu de rentabilités >0% car c’est mon cas depuis nombreuses semaines et je suis obligé moi aussi d’élargir mes recherches et de chercher en dehors de Toulouse.
Je vais continuer à chercher dans le département mais la possibilité de choisir une grande ville à moins de 1H n’est pas exclure je vais donc me renseigner sur des villes comme Albi, Castres, Auch, Revel, Castelnaudary, Carcasonne.

Etant proche de ce secteur , vous pourrez me tenir au courant des résultats de vos recherches.

Merci

Philippe


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#39 29/07/2012 10h40 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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J’ai découvert ce site : Alès , trouvez votre nouveau quartier d’habitation

Pouvez-vous me dire votre avis dessus afni de voir si il peut être utile lorsque l’on souhaite investir dans une ville que l’on ne connait pas ou peu.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#40 29/07/2012 14h36 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Cette file est très intéressante. En fait, si chaque intervenant du forum qui s’y connaît en immobilier faisait une présentation de sa propre région, cela permettrait d’échanger et d’apprendre beaucoup. smile

Par ailleurs, plusieurs insinuations de la part des "Philippe" me mettent mal à l’aise. sad

Philippe30 a écrit :

Pour Perpignan, je n’irais pas investir […] trop métissé à mon goût.

Phil11 a écrit :

Paraboles et snacks kébab

Phil30 a écrit :

Personnellement, je préfère […] des zones propres et tranquilles, sans "kebab ni parabole".

Au-delà de vos idéologies politiques qui par définition ne sont pas discutables sur un forum de gentlemen, existe-t-il un fondement rationnel à ces remarques pour un investisseur en immobilier ?

Par exemple, le DRH d’un grand groupe de radio me disait qu’il ne pouvait pas embaucher des noirs ou des arabes aux postes de commerciaux, tout en se défendant d’être raciste. En effet, il expliquait que ses plus gros annonceurs, à savoir les concessionnaires automobiles, refusaient de travailler avec des étrangers.

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#41 29/07/2012 14h55 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Bonjour, je donne ma reponse vu que je suis Quoté suite a une quotation

…qu’il ne pouvait pas embaucher des noirs ou des arabes aux postes de commerciaux, tout en se défendant d’être raciste. En effet, il expliquait que ses plus gros annonceurs, à savoir les concessionnaires automobiles, refusaient de travailler avec des étrangers.

personne n’a utilisé ces termes. C’est donc pas la peine de pousser mémée dans les orties big_smile

En ce qui me concerne il est hors de question d’investir pour louer dans des Zones dites d’Urbanisation prioritaire, je laisse ce soin a l’etat d’y créer des habitations a loyers modérés adapté a la population necessiteuse. Il y a des quotas en France pour les logements sociaux c’est pas a moi d’y risquer mes deniers.

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#42 29/07/2012 19h13 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Candide a écrit :

Cette file est très intéressante. En fait, si chaque intervenant du forum qui s’y connaît en immobilier faisait une présentation de sa propre région, cela permettrait d’échanger et d’apprendre beaucoup. smile

Par ailleurs, plusieurs insinuations de la part des "Philippe" me mettent mal à l’aise. sad

Philippe30 a écrit :

Pour Perpignan, je n’irais pas investir […] trop métissé à mon goût.

Phil11 a écrit :

Paraboles et snacks kébab

Phil30 a écrit :

Personnellement, je préfère […] des zones propres et tranquilles, sans "kebab ni parabole".

Au-delà de vos idéologies politiques qui par définition ne sont pas discutables sur un forum de gentlemen, existe-t-il un fondement rationnel à ces remarques pour un investisseur en immobilier ?

Par exemple, le DRH d’un grand groupe de radio me disait qu’il ne pouvait pas embaucher des noirs ou des arabes aux postes de commerciaux, tout en se défendant d’être raciste. En effet, il expliquait que ses plus gros annonceurs, à savoir les concessionnaires automobiles, refusaient de travailler avec des étrangers.

Je comprend votre réaction Candide , je ne suis pas raciste loin de là ( amis Algérien , Turcs ).

Par contre dans le domaine de l’immobilier et de l’investissement ce que vu avez lu et qui vous à choqué à juste titre est hélas un point à prendre en compte.
Par expérience , ce type de secteur est amené à se dégrader , à générer des impayés et même les huissiers ne si risquent pas.

Il est certain que si vous allez vers ces secteurs la rentabilité "théorique"  augmente mais pas la rentabilité réelle sans parler des dégradations des appartements , on peux s’en offusquer mais c’est une réalité.

Des 3 pièces dans la zup de Nimes à 30.000 € sont en vente avec une location possible à 500 € mais personne n’ose y aller  investir …..

Philippe


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#43 29/07/2012 21h10 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Candide a écrit a écrit :

Au-delà de vos idéologies politiques qui par définition ne sont pas discutables sur un forum de gentlemen, existe-t-il un fondement rationnel à ces remarques pour un investisseur en immobilier ?
Par exemple, le DRH d’un grand groupe de radio me disait qu’il ne pouvait pas embaucher des noirs ou des arabes aux postes de commerciaux, tout en se défendant d’être raciste. En effet, il expliquait que ses plus gros annonceurs, à savoir les concessionnaires automobiles, refusaient de travailler avec des étrangers.

LE MIROIR A DEUX FACES  

On a écrit :

Un statut discriminatoire
dE 1948 à 2002, un statut légal, conforme à la loi
sur les étrangers de 1931, a minutieusement organisé
l’arrivée de travailleurs immigrés pour répondre à une forte demande
de main-d’oeuvre. Cet engagement était toutefois soumis
à des conditions draconiennes pour ne pas faciliter leur intégration.
Accueillis pendant neuf mois avant d’être sommés
de rentrer dans leur pays pour trois mois, ces saisonniers se
trouvaient dans une grande insécurité économique : ils ne pouvaient
pas changer d’employeur et n’étaient jamais assurés
d’en retrouver un l’année suivante ; ils n’étaient pas au bénéfice
de la même protection sociale que dans leur pays d’origine
en particulier pour l’assurance contre la maladie ou les allocations familiales
pour enfants ; ils payaient des cotisations pour leur future
retraite sans avoir la garantie de pouvoir en bénéficier
avant les accords internationaux pour le transfert dans leur
pays des rentes auxquelles ils avaient droit ; ils payaient   même,
dès 1977, des cotisations pour l’assurance-chômage, mais en
réalité, leur statut précaire les privait largement du droit aux
prestations correspondantes ; enfin, et surtout, tous ces travailleurs
devaient venir seuls et n’avaient pas droit au regroupement
familial. Leur femme et leurs enfants devaient rester dans leur pays d origine

Tout est relatif et les avis sur ce genre de sujets gagnent beaucoup à rester sous le tapis

Dernière modification par Swx (29/07/2012 21h39)

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#44 30/07/2012 06h22 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Swx a écrit :

Tout est relatif et les avis sur ce genre de sujets gagnent beaucoup à rester sous le tapis

Vous avez raison de faire ce rappel et notre beau pays des droits de l’homme à beaucoup de chose à se reprocher de 1789.
L’histoire n’est enseignée qu’a travers des dates sans aller au fond des sujets.

Après ce détour historico-idélogique le sujet reste ouvert pour recueillir vos avis locaux sur les meilleures zones d’investissement et que cela puisse profiter au lus grand nombre

Philippe


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#45 30/07/2012 06h42 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

Modérateur
Réputation :   41 

Philippe30 a écrit :

Swx a écrit :

Tout est relatif et les avis sur ce genre de sujets gagnent beaucoup à rester sous le tapis

Vous avez raison de faire ce rappel



Après ce détour historico-idélogique le sujet reste ouvert pour recueillir vos avis locaux sur les meilleures zones d’investissement et que cela puisse profiter au lus grand nombre

Philippe

Note de modération:
Attention messieurs, sujet "glissant" en effet, qui s’éloigne de plus beaucoup de la discussion initiale.

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#46 30/07/2012 10h37 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Sky a écrit :

Bonjour Philippe,

Le site de la vie immo a un dossier avec les prix moyens et les loyers moyens (donc les rendements) ville par ville, en triant par rentabilité décroissante, ça donne déjà un bon aperçu des villes où il est bon de focaliser les recherches. Dans votre région, Arles se trouve en bonne position.

….

Bonjour,

ça ne m’étonne malheureusement pas de voir dans le classement que quasiment toute la région parisienne est en queue de peloton.

@Philippe30 : J’avais prospecté également pendant un moment et j’avais trouvé quelques bonnes trouvailles du coté de boulogne sur mer dans le nord, avez vous regardé de ce coté?

Merci,

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#47 30/07/2012 10h48 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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ryanroll a écrit :

@Philippe30 : J’avais prospecté également pendant un moment et j’avais trouvé quelques bonnes trouvailles du coté de boulogne sur mer dans le nord, avez vous regardé de ce coté?

C’est un peu loin de chez moi ……

Je préfère rester dans le secteur moitié sud de la France.

Philippe


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#48 30/07/2012 12h30 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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En regardant les meilleurs rendements d’apres le site : Palmarès des prix immobiliers en France | LaVieImmo.com

Certaines villes du sud apparaissent en bonne position :
7eme Arles
8eme Carcasonne
14eme Avignon
19eme Agen
20eme Perpignan


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#49 30/07/2012 12h32 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Kool31 a écrit :

J’ai découvert ce site : Alès , trouvez votre nouveau quartier d’habitation

Pouvez-vous me dire votre avis dessus afni de voir si il peut être utile lorsque l’on souhaite investir dans une ville que l’on ne connait pas ou peu.

ce site est ridicule, il est basé sur les données d’un groupe immobilier certainement mais surtout, les données sont complétement incohérentes.

Taux de cadres sup élevé dans le quartier du petit bard à Montpellier…..Oo
Logement vacant dans l’écusson, trés élevé …Oo

Bref, outil poubelle.

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#50 30/07/2012 13h36 → Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ? (immeuble, rentabilité)

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Une recherche large sur le bon coin permet d’avoir une vision des immeubles sur l’ensemble de la France
100 K€ à 200 K€ en France

Annonces Ventes immobilières immeuble dans toute la France - leboncoin.fr

C’est fastidieux à regarder mais cela permet de ce qui est en vente en France alors que seloger bloque si on ne renseigne pas un département.

Dommage que les recherches ne permettent pas de faire des exclusions géographiques

Philippe


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