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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/10/2014 20h07 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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En regardant les vente judiciaires immobilières (saisie, liquidation) et les adjudications passées, il m’est venu une idée. Certains biens me font vraiment penser à des daubasses: mauvaise qualité, mauvais état, mauvais emplacement, mais prix vraiment très très bas.

Le principe d’un bouquet diversifié de "mégots de cigare" cher à Benjamin Graham a démontré son efficacité avec les actions. Serait-il possible de l’appliquer à l’immobilier? Acheter un bouquet de daubasses très risquées individuellement mais dont le risque serait "lissé" en achetant un nombre conséquent de biens. Et alors, est-ce-que quelque chose de bon pourrait arriver?

je suis tombé par exemple sur cette vente. Cet appartement est situé dans le 13ème arrondissement de Marseille ("quarties nords"), dans un immeuble que j’imagine HLM années 60, l’état de l’appartement doit être très mauvais. Jusque là ça ne donne pas envie. Sauf que l’appartement fait 73.7m² et est parti à 11 000 €. soit 150€/m². Or on est tout de même à Marseille, et un appartement à 150€/m² c’est quand-même remarquable. Les gros risques que je vois sur cet appartement sont un locataire en place qui refuse de payer (et donc à expulser), ou copropriété endettée.

Dans l’hypothèse d’un calcul de rentabilité pour mise en location:

Si on compte 5000€ de frais de vente (je ne suis pas sûr du tout du chiffre, j’ai pris l’estimation des frais de notaire de pap multiplié par 2,5 vu que c’est une adjudication). On arrive à un total de 11 000+5 000=16 000 € d’achat.
Or, si (et c’est un gros si!) on parvient à être payé du loyer indiqué 600*12= 7200 auquel on retire la taxe foncière et les charges propriétaire (estimons-les à 600+600=1200€), il reste 6000€ de revenu locatif annuel. Soit tout-de-même 6 000/16 000=37.5% de rendement brut.

On peut aussi optimiser l’opération avec un rafraîchissement ou une rénovation minimale (ou pourquoi pas complète si cela vaut le coup mais à mesurer au cas par cas).
Choisir un locataire bénéficiant d’aides sociales versées directement au propriétaire peut réduire de façon importante le risque.

Ensuite faire de la location ou de l’achat-revente se discute aussi, la taxe sur la plus-value ou le reclassement en MDB étant à prendre en compte.

La grosse différence avec l’approche de Graham est qu’il n’y a pas de book value ou de valeur de liquidation. Les seuls indicateurs concrets pour s’aiguiller que je vois avec l’immobilier sont la valeur de construction du bien et la valeur du terrain (qui n’est pas une garantie de vendre à ce prix évidemment).
Il me vient également une interrogation. Si le bien se révèle être un puits sans fond : charges et taxe fonxière à payer mais locataires de toute façon insolvables et invirables et bien invendable même à 1€, est-il possible "d’abandonner" le bien? Car sa valeur (intrinsèque) est de toute façon négative.

C’est un investissement risqué et je ne m’y frotterais pas pour l’instant mais l’idée me semble potentiellement intéressante.

Mots-clés : daubasse, graham, immobilier

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#2 16/10/2014 21h08 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Réputation :   554 

A mon humble avis, l’investissement dans la valeur est applicable à tous les actifs, quels qu’ils soient. Si vous payez moins cher que la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice (à partir des bénéfices nets actualisés de la location qui donnent une valeur intrinsèque), quelque chose de bon pourrait arriver.

Bien sûr, il y a quelques contraintes spécifiques avec l’immobilier, mais la philosophie d’un investissement intelligent reste, me semble-t-il, exactement la même.

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#3 16/10/2014 21h48 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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très intéressant. Je viens de voir un lot de deux apparts dans la meme rue d’un que je viens d’acheter, pour 70K… et le lot vendu 35K !
ça se passe comment? Il faut verser combien pour pouvoir participer à la vente? Les banques prêtent quand meme sur ce type d’achats?
Intéressant tout ceci….

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#4 16/10/2014 22h32 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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une bonne partie des reponses a mes questions ici:
Guide pratique des enchères - Licitor

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#5 17/10/2014 13h25 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Bonjour Philippos,

Votre idée est excellente selon moi.
Sans le savoir, j’applique cette recette depuis une dizaine d’année.
Je m’en suis rendu compte cet été à la plage en lisant la biographie de Warren Buffet.
J’investis dans des petits immeubles de rapport sans grand cachet et dans des villes de « second choix », des endroits ou personne n’ose investir.
Je ramasse donc les « mégots de cigare » et j’essaie de les valoriser.
Biensur cette stratégie est hyper risquée, et sans arriver à votre cas extrême de 37,5 % de rendement, j’arrive aisément à dégager des rentabilités brutes de 16%.
Le gros risque c’est comme vous l’avez souligné, de vous retrouver avec un actif qui vous dégage aucune rentrée d’argent (absence de loyers suite impayés ou vacance locative) mais qui vous  coûtent en taxes foncières et charges diverses.
Je ne pense pas qu’il soit possible « d’abandonner » un immeuble….si toutefois un juriste sur le forum pouvait nous le confirmer?

Au plaisir d’échanger.

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#6 17/10/2014 13h53 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Je n’ai aucune experience en copropriété mais j’aurais franchement peur de l’etat des finances de ce genre de copropriété.J’aurais peur de voir l’immeuble se dégrader et de verser ma part en charges de copro sans contrepartie.La stratégie de Guillaume me parait plus sûre.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#7 17/10/2014 21h04 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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La plus grosse difficulté est la taille des investissements.

L’investissement dans un panier de sociétés sous-valorisées (que ce soit des net-net, faibles PB, faibles PER, ou tout autres indicateur…) tel que préconisé par Graham nécessite une diversification appropriée.
Ceci est facilement réalisable avec des actions (on peut acheter 20 sociétés X 1000€, cela ne pose aucune difficulté) moins avec de l’immobilier. Quel investissement faut-il pour avoir un portefeuille diversifié de 20 appartements ?

La pratique fait que l’investisseur immobilier sera plus concentré, ce qui implique un travail minutieux de recherches, de suivi, d’optimisation fiscale, etc…
Un vrai travail d’analyste en somme.

Ceci étant acheter un bien, quel qu’il soit, moins cher que sa valeur réelle ne relève que du bon sens.

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#8 17/10/2014 22h56 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Guillaume33 a écrit :

Je ramasse donc les « mégots de cigare » et j’essaie de les valoriser.
Biensur cette stratégie est hyper risquée, et sans arriver à votre cas extrême de 37,5 % de rendement, j’arrive aisément à dégager des rentabilités brutes de 16%.
Le gros risque c’est comme vous l’avez souligné, de vous retrouver avec un actif qui vous dégage aucune rentrée d’argent (absence de loyers suite impayés ou vacance locative) mais qui vous  coûtent en taxes foncières et charges diverses.

J’ai volontairement pris un exemple un peu extrême. Je crois pas qu’il y ait d’endroit en France qui donne moins envie d’investir que les quartiers nords de Marseille! A la limite les cités autour de Paris mais au moins elles ont l’avantage d’être proches de Paris. Ou dans un autre registre le fin fond d’une campagne. Et je n’aime vraiment pas ce genre d’immeubles d’habitude, mais là le prix m’a vraiment intrigué.
En tout cas 16% bravo belle rentabilité.

Spiny a écrit :

La plus grosse difficulté est la taille des investissements.

L’investissement dans un panier de sociétés sous-valorisées (que ce soit des net-net, faibles PB, faibles PER, ou tout autres indicateur…) tel que préconisé par Graham nécessite une diversification appropriée.
Ceci est facilement réalisable avec des actions (on peut acheter 20 sociétés X 1000€, cela ne pose aucune difficulté) moins avec de l’immobilier. Quel investissement faut-il pour avoir un portefeuille diversifié de 20 appartements ?

La pratique fait que l’investisseur immobilier sera plus concentré, ce qui implique un travail minutieux de recherches, de suivi, d’optimisation fiscale, etc…
Un vrai travail d’analyste en somme.

Ceci étant acheter un bien, quel qu’il soit, moins cher que sa valeur réelle ne relève que du bon sens. -

Je m’étais posé la question sur le budget minimal. Si on en prend 10 comme ça, ça fait tout de même 160k€. Il y a aussi l’aspect gestion et papiers qui peut prendre du temps : pour une action, il suffit de passer l’ordre. Pour le temps de recherche et d’analyse oui, mais trouver des bonnes daubasses en actions prend aussi beaucoup de temps j’imagine.

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#9 18/10/2014 08h02 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Philippos a écrit :

mais trouver des bonnes daubasses en actions prend aussi beaucoup de temps j’imagine.

A mon avis moins que de trouver 10 biens immobiliers, surtout si on choisit une approche "panier". Cela peut aller très vite.

Quant à trouver de "bonnes daubasses"n c’est un peu antinomique…wink

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#10 18/10/2014 10h39 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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spiny a écrit :

Quant à trouver de "bonnes daubasses"n c’est un peu antinomique…wink

Toute la question est là effectivement.

Autant sur un panier de valeurs, il peut sans doute y avoir un espoir que le marché soit peu efficient ou décote fortement sur un certain nombre de titres et qu’une nouvelle évaluation modifie la valeur un jour (je ne suis pas spécialiste).
Autant sur le marché immobilier un grand nombre de biens n’ont aucune chance de devenir rentable un jour, quelque soit leur prix, fussent-ils même gratuits.

Je pourrais citer pour l’exemple des grands ensembles où les charges (copro, foncier…) sont parfois supérieures au prix du loyer, d’autres biens impossible à louer (lieux sans clients potentiels, ou défauts majeurs) ou encore des types de travaux si coûteux qu’ils ne laissent aucun espoir à l’investisseur attentif…

Des biens décotés c’est possible et sans doute même souhaitable pour l’investisseur,mais une étude qualitative est indispensable, comme pour l’achat d’un titre en bourse (investissement valeur).
Croire par contre que d’un panier/ensemble de biens immobiliers choisis pour leur prix, il puisse sortir de bonnes surprises me paraîtrait une peu naïf. Pour les surprises par contre, elles sont presque garanties wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 18/10/2014 14h30 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Cela dépend à vrai dire de la taille du panier et dans quelles conditions vous vous portez acquéreur.

En profitant de la crise immo aux US, des investisseurs ont pu acheter des biens très significativement décotées et ne se sont pas trop attardés à faire une analyse individuel.
Seth Klarman a précédé ainsi dans le passé par exemple.

Je pense que, comme en ce qui concerne la bourse, les situations spéciales peuvent constituer un terrain de chasse particulièrement intéressant :
- ventes aux enchères/ liquidation
- achat d’un immeuble + vente à la découpe
- appartement délabré, refait à neuf, si possible par vos soins, à moindre frais
- vente "sous pression" des événements de la vie (mutation, décès, divorce…)

Si je devais investir dans de l’immobilier, plutôt que de chercher à me constituer un panier de daubasses, c’est ainsi que je procéderais.

D’ailleurs ces stratégies ont été évoquées et pratiquées avec réussite par des membres du forum.

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#12 19/10/2014 09h46 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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En pleine bulle immobilière on avait tendance à voir des biens mal présentés ou nécésitant des travaux quasiment au même prix que les biens nickels.Il me semble qu’on commence à voir de belles décotes en fonction de la présentation et du motif de la vente.

En temps que daubasse c’est ce que je chercherais


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#13 19/10/2014 10h53 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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spiny a écrit :

Je pense que, comme en ce qui concerne la bourse, les situations spéciales peuvent constituer un terrain de chasse particulièrement intéressant :
- ventes aux enchères/ liquidation

De ma petite expérience dans mon coin, j’en ai retiré le sentiment qu’il est bien difficile de faire de bonnes affaires par ce biais. J’ai participé à plusieurs ventes, ai même enchéri, à chaque fois le prix atteint n’était pas intéressant si on n’omet pas d’ajouter l’ensemble des frais liés à la procédure.
Il ne faut pas oublier non plus l’irresponsabilité du vendeur, quoiqu’il advienne.
Je suis peut-être dans un coin défavorable, ou n’ai-je pas eu de chance..?

Les seuls cas éventuellement intéressants financièrement étaient avec un occupant à problème (ne voulant pas quitter les lieux, soit lourde et longue procédure judiciaire ou susceptible de saccager le bien). Cela devient une partie de poker…

spiny a écrit :

- achat d’un immeuble + vente à la découpe

Il s’agit sans doute là plus d’une affaire de marchand que d’investisseur.

Les marchands de biens que je connais et qui étaient prospères il y a quelques années sont aujourd’hui plutôt en difficulté. Difficulté du marché avec temps de vente s’allongeant, difficultés à trouver des banques pour financer… si l’opération était intéressante il y a encore quelques années, elle devient incontestablement beaucoup plus difficile dans un marché atone ou baissier. Les responsabilités civiles/techniques/judiciaires sont de plus en plus lourde à assumer.

Le métier de marchand de biens est toujours sans doute réalisable mais demande de réunir énormément de conditions diverses pour être couronné de succès, est devenu un métier à temps plein qui ne s’improvise pas.

spiny a écrit :

- appartement délabré, refait à neuf, si possible par vos soins, à moindre frais

C’est là qu’est la Daubasse comme le fait remarquer @toudoucement et la proposition, à mon opinion, la plus intéressante. De plus c’est à la portée de tous !

spiny a écrit :

- vente "sous pression" des événements de la vie (mutation, décès, divorce…)

A additionner à la proposition précédente, les seules ventes intéressante aujourd’hui sont effectivement celles où le vendeur est très motivé à vendre…

Dernière modification par DDtee (19/10/2014 10h55)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 19/10/2014 14h04 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Bonjour à tous.

Je vais apporté mon expérience sur les =daubasses=.
J ai acheté un appartement en centre ville d une ville de 20000 habitant pas cher, 50m2 33000 euros.
Je visite que des biens avec travaux… et lorsque je fais une proposition , je prends en compte la totalité des travaux à faire dans les 10 à 15 année qui suive et calcul pour avoir une rentabilité net avant impôt de 10 % minimum ( isolation électricité plomberie toiture ect ect ) en procédant de la sorte , je ne prends aucun risque . Par contre je visite beaucoup ( 5 biens par semaines ) fais beaucoups d offres mais relativement basse. Je sélectionne des biens et attend quelques mois pour certain avant de visiter ( plus facile à négocier)

Résultat : pour l appartement , tout à été refais à neuf . L isolation plomberie elec ect ect j ai juste garder la baignoire.
je l ai loué rapidement en meublé. Et 10% de rentabilité avant impôt.

Actuellement . J ai continué à visiter et je vais acquérir 4 logements d un même immeuble , composé de 1 t3 4 t2 et un local commercial.
la proprio va garder un logement et le local commercial, va payer les frais pour diviser l immeuble et je vais acheté les 4 lots ac 1 t3 et 3 t2.
prix 83000 euros 70000 euros de travaux ( tout sera refais même la toiture ) loyer 1900 euros hc pour le tout. Pas de syndic .
12.75 de rentabilité avant impôt ( 2400 de taxe foncière )

En plus les travaux sont déduit des impôts…

Et je suis tranquille à long terme… sauf des impayés comme tout le monde. …
voici donc ma stratégie actuelle …

Dernière modification par cricri77700 (19/10/2014 14h34)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#15 19/10/2014 14h33 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Bonjour Cricri77700,

Votre stratégie est plutôt audacieuse mais me semble également très chronophage (5 visites/semaine).
J’applique la même, moi aussi il m’arrive de repérer un immeuble et je laisse un peu "pourrir" la situation avant de me manifester. Toutefois je valide avant de me déplacer de nombreux points pour éviter de perdre du temps en visites inutiles. (notamment une éventuelle marge de négociation car certains vendeurs restent bornés sur leur prix même au bout de 6 mois de mise en vente).

Par contre, je ne comprend pas votre stratégie d’acheter 4 LOTS dans un immeuble, vous n’avez pas les avantages d’un seul appartement mais quand même les inconvénients d’une copropriété.

"Pas de syndic ." : Dans votre exemple, vous avez un syndic, certainement bénévole mais c’est un syndic quand même.
Par expérience, la sérénité d’une copro avec un syndic bénévole peut vite dégénérer.

Au plaisir.

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#16 19/10/2014 14h39 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Et oui, la proprio veut garder 2 lots sur l immeuble….
On sera donc copropriétaire .. mais il y a juste l électricité des parties communes… après c est à définir mais il y aura un syndic bénévole , nous sommes deux copropriétaire donc c est à déterminé …

L avantage , c est que les lots serons divisés. .. pour la revente cela prendra beaucoup de valeurs…

Sinon quand je dit 5 lots par semaines c est une moyenne.
cela dépend toujours de l entretiens téléphonique ou je sens si les propriétaires sont pressé ou pas, si ils sont dans la réalité du marché ect…

Dernière modification par cricri77700 (19/10/2014 14h42)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#17 19/10/2014 14h47 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Quand il s’agira d’expulser une famille d’un des groupes culturels que l’on connait bien (il y en a 4 ou 5) et vous m’en direz un peu plus sur l’investissement dans la valeur et les mégots de cigare. Quand il s’agira également de payer les charges d’un copropriétaires qui ne paie plus avec un immeuble qui se dégrade etc etc.

A la différence d’un investissement dit sur la valeur ou presque toutes les données sont sur la table (marché oblige), vous n’avez quasi aucun contrôle sur les paramètres externes d’une transaction immobiliére qui à eux seuls déterminent 75% de la valeur d’un bien immo.

Quand une marée noire passe en 8 mois et que vous avez une forte confiance sur le fait que la société pétroliére remontera, ben un immeuble qui se dégrade avec des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges et des locataires qui vous agressent si vous demandez votre dû, dans un quartier en déliquescence, une incertitude fiscale et quelconque procédure judiciaire qui durent 3 ans (1ére et deuxiéme instance), voire 5 si passage par la cour de cassation, je pense ce type de stratégie non pas audacieux, mais extrêmement dangereux pour son capital.

Concernant cette phrase :

Si vous payez moins cher que la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice (à partir des bénéfices nets actualisés de la location qui donnent une valeur intrinsèque), quelque chose de bon pourrait arriver. - See more at: Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés !

Il se trouve qu’en immobilier la loi de Murphy a un réel droit de cité.  Si vous payez moins cher que la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice, quelque chose de pire pourrait arriver.

Pour finir, la volatilité d’un actif immo et mobilier, n’a rien à voir. Là ou une action peut prendre 100% en 2-6 mois, pour l’immobilier cela n’arrivera jamais (sauf période extraordinaire, du genre 2 fois chaque cent ans). Donc quand vous prenez un actif immo toxique…. cela peut durer …trés longtemps. Et coûter …Trés cher.

Dernière modification par BorderLine (19/10/2014 14h55)

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#18 19/10/2014 14h51 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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C’est certains que revendre au détail apportera de la valeur.
Je pense que vous avez vérifié que tous les compteurs sont individuels, notamment l’eau. Attention aux sous-compteurs…

"mais il y a juste l électricité des parties communes" : Vous pouvez également rajouter l’assurance de l’immeuble complet en charges communes.

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#19 19/10/2014 15h17 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Bordéline,

Je suis d accord avec vous sur certains points.

Pour ma part je choisis que des personnes solvable de moins de 30 ans avec les parents en cdi qui ont payé leurs maison en cautions derrière . Je demande donc de sérieuses garanties

Dans ma ville, c est facile à trouvé , il y a beaucoup d étudiant ou de jeune travailleurs..

Et je ne prend pas de logements à caractère sociaux …

Les biens avec travaux sont decôtés … et ne se vende pas bien en province… ou il y a beaucoup de personnes âgées propriétaire qui ne veulent pas se prendre la tête à rénové =
-car ils ont des petites retraite et ne peuvent plus faire de crédit
-veulent profiter se leurs retraites et vendre vite.

Les personnes sont mal logées car dans ma ville, les 4/5 des logements ne sont plus dans les normes et sont extrêmement energivore .. Les personnes qui quitte un logement pour avoir un logement descent sont plutôt des bon locataire en général … ( vous suivez mon raisonnement )….

Après tout cela dépend de l emplacement …
pour ma part, je regarde cahors Montauban et Toulouse. .. et des places de parking en île de France ..

Dernière modification par cricri77700 (19/10/2014 15h18)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#20 19/10/2014 19h22 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Merci pour vos réponses plus haut DDtee.

Vous montrez, une fois n’est pas coutume, qu’il n’est pas aussi aisé de faire un bon investissement immobilier, au sens value investing du terme (puisque c’est cela dont il s’agit au départ), que ce que l’on pourrait croire.

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#21 19/10/2014 21h30 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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spiny a écrit :

Quant à trouver de "bonnes daubasses"n c’est un peu antinomique… -

En effet wink

DDtee a écrit :

Autant sur le marché immobilier un grand nombre de biens n’ont aucune chance de devenir rentable un jour, quelque soit leur prix, fussent-ils même gratuits.

Je pourrais citer pour l’exemple des grands ensembles où les charges (copro, foncier…) sont parfois supérieures au prix du loyer, d’autres biens impossible à louer (lieux sans clients potentiels, ou défauts majeurs) ou encore des types de travaux si coûteux qu’ils ne laissent aucun espoir à l’investisseur attentif…

Merci pour votre contribution, pouvez-vous donner des exemples précis pour les cas 1 (charges>loyers) , 2 (location impossible) et 3 (travaux>cash espéré) que vous décrivez?

Pour 1 : je verrais bien un immeuble années 60/70 avec gardiens, ascenseurs, chauffage collectif. Mais de là à ce que les charges dépassent le loyer, je n’ai jamais vu d’appartement comme ça jusqu’ici. Pour un appartement loué 500€ il faudrait tout de même 6000€ de charges annuelles. Nous sommes d’accord qu’un appartement comme ça n’a aucun intérêt et est même dangereux.

Pour 2 : Pour un lieu sans locataire potentiel je verrais un bien en campagne très isolé et loin d’un pôle économique. Cependant s’il est gratuit il pourrait être revendu à titre de RP, même pas cher, et valoir le coup. Nous avons par exemple revendu la maison de ma grand-mère au fin fond de la moselle 60k€.

Pour 3 : A ce moment ça peut être une démolition qui s’impose si le coût des réparations est supérieur à ce qu’on peut tirer du bien! On peut aussi avoir le coût des réparations soit supérieur au coût de construction. Ou alors un emplacement qui a tellement baissé depuis la construction qu’il n’est même plus rentable d’y construire car le coût de construction sera supérieur au prix. Il peut cependant toujours rester la valeur du terrain.

Le pire serait en fait un combo 1+2+3 !

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#22 20/10/2014 00h39 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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cricri77700 a écrit :

Bordéline,

Je suis d accord avec vous sur certains points.

Pour ma part je choisis que des personnes solvable de moins de 30 ans avec les parents en cdi qui ont payé leurs maison en cautions derrière . Je demande donc de sérieuses garanties

Dans ma ville, c est facile à trouvé , il y a beaucoup d étudiant ou de jeune travailleurs..

Et je ne prend pas de logements à caractère sociaux …

Les biens avec travaux sont decôtés … et ne se vende pas bien en province… ou il y a beaucoup de personnes âgées propriétaire qui ne veulent pas se prendre la tête à rénover =
-car ils ont des petites retraite et ne peuvent plus faire de crédit
-veulent profiter se leurs retraites et vendre vite.

Les personnes sont mal logées car dans ma ville, les 4/5 des logements ne sont plus dans les normes et sont extrêmement energivore .. Les personnes qui quitte un logement pour avoir un logement descent sont plutôt des bon locataire en général … ( vous suivez mon raisonnement )….

Après tout cela dépend de l emplacement …
pour ma part, je regarde cahors Montauban et Toulouse. .. et des places de parking en île de France ..

Tout à fait d’accord avec vous cricri.Des biens décotés quand on parle de quelques dizaines de milliers d’€ à diviser entre 4 ou 5 héritiers pressés de solder une succession sans gros enjeu(Typiquement les  jeunes retraités aisés qui héritent du logement de la vieille mère) ça existe.
Dans mon coin de province,je fais le même constat concernant les locations:pas de pénurie mais un stock énorme de logements vieillots et mal isolés.Dans un environnement de bailleurs passifs ou d’une autre époque,il est assez facile de capter les bons locataires.


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#23 20/10/2014 07h37 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Je rejoins BorderLine sur la différence entre l’immobilier et les actions.

On ne peux pas comparer ces deux domaines , le sujet initié est intéressant mais l’immobilier est un achat à long terme non spéculatif sauf opérations immobilières particulières avec rénovation et découpe.

L’immobilier permet d’investir dans le vrai sens du terme sans disposer de fonds propres et d’obtenir un capital et une rente sans subir les aléas et la volatilité de la bourse.

Les biens de mauvaises qualité si ils sont bien placés peuvent faire l’objet d’une remise en état pour les rendre attractifs , isolés , clair etc …..

Un bien mal placé dans une mauvais quartier , une mauvaise ville ou région ne pourra pas se valoriser , la seule optique est un achat pour une location sous perfusion de la CAF pour des candidats locataires à problème.
Dans ce type de secteur l’offre locative est importante et la demande est faible donc il faut faire des concessions tarifaires et proposer des logements de type "Hilton" pour des sans travail qui se plaindront tout le temps et ne feront aucun entretien dans le bien.
Quand le bien sera bien dégradé alors ils iront s’installer 2 rues plus loin car l’offre est pléthorique.

Ces sont des biens qui sont des "daubasses" car ingérables dans le temps , source  certaine de problème et impossible à revendre sauf à arrêter de rembourser l’emprunt pour se faire saisir le bien et s’en débarrasser par une vente judiciaire.

Donc méfiance sur ces pseudos affaires de vente judiciaire dans des secteurs non connus.

L’immobilier est basé sur l’emplacement et la connaissance de l’environnement , en terrain inconnu il faut prendre le temps de connaitre les rues et quartiers avant de foncer sur une pseudo affaire.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#24 20/10/2014 09h03 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Bonjour
My 2 cents sur le sujet.
Il peut y avoir des prix tres bas sur les encheres .. mais il faut une connaissance du dossier pour vraiment s en rendre compte…. vous evoquiez la possibilite d abandonner le bien si cela se passe mal … on peut aussi vendre de l immo pour 1 euro symbolique. Un prix tres bas ne veut pas dire en dessous du marche.
Il y a beaucoup de professionnels tres au courant des prix et le marche s equilibre assez naturellement.
J ai beaucoup regarde et parfois participe au marche des encheres ( sur Paris et sur Lille ), j ai achete 2 fois sur Lille. Je ne regrette pas mais ce n etait pas l affaire du siecle, disons qu on evite surtout la phase de negociation pour arriver au prix qu on est pret a mettre pour un bien..

Comme mentionne plus haut, les "daubasses" aux encheres me paraissent particulierement risquees, celles sur le marche traditionnel sont sans doute moins visibles mais on peut ameliorer sa connaissance du dossier de maniere bien plus precise.   

La limitation la plus importante selon moi a l analogie avec les "daubasses " actions et que l action ne descendra jamais sous 0.
le bien immobilier peut descendre de la meme maniere mais surtout il implique une serie de cash flow negatifs, croissants  certains ( taxe, charge).

IL faut une surface financiere tres importante pour soutenir dans le temps un investissement en "daubasses" immobilieres

Cdt

Dernière modification par Timinel (20/10/2014 10h05)

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#25 20/10/2014 09h43 → Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés ! (daubasse, graham, immobilier)

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Qu’il faut se méfier et faire un travail d’investigation sérieux, on est tous d’accord, mais…

Philippe30 a écrit :

l’immobilier est un achat à long terme non spéculatif […]

Dans beaucoup de conceptions intelligentes de la chose, l’achat d’entreprise est un achat à long terme et non spéculatif.
Les vraies bonnes affaires sont rares par rapport à l’univers des choix proposés - que ce soit en bourse, en immobilier, ou ailleurs.

Par ailleurs, pour précision : En ce qui me concerne, je n’ai jamais dit qu’il faut acheter des "daubasses", je dis juste qu’un processus d’investissement intelligent est le même quel que soit l’actif à acquérir : une entreprise, un bien immobilier, ou toute autre chose. Dès lors que l’on cherche à acquérir quelque chose pour ne pas perdre d’argent et avoir la possibilité d’en gagner, c’est toujours un achat sérieux à un prix significativement inférieur à la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice : autrement, ce ne peut pas être une bonne affaire - au mieux une affaire ordinaire.
Les bons investisseurs en immobilier font aussi du value investing - je ne vois par pourquoi ce terme serait réservé à la bourse. Il est assez facile d’avoir une fourchette de valeur intrinsèque pour un bien immobilier - et payer significativement moins cher semble de mise. Il y a aussi des situations spéciales en immobilier avec des vendeurs forcés (héritage, procédure judiciaire, etc.). Pour moi, dans le cadre d’un processus d’investissement intelligent, c’est strictement la même chose.

Dernière modification par sergio8000 (20/10/2014 09h44)

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