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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 14/11/2010 05h24 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

Modérateur
Réputation :   1082 

[Cette discussion devrait peut-être être incluse dans une nouvelle partie du forum "gérer son pécule une fois rentier"]

Le livre "Devenir rentier en 10 ans" prend comme hypothèse un rendement de 6% dans la phase d’accumulation. Pendant cette phase, on a différents revenus d’activité, et on peut prendre un certain nombres de risques, pour se constituer le "pécule" qui permettra de devenir financièrement indépendant. Un "incident" alors ne fera que retarder le moment où on atteindra l’objectif.

Cependant, pour un vrai "rentier" (ce que personne sur ce forum ne semble être), le "pécule" est la seule source de revenus. Pour quelqu’un qui cesse toute activité professionnelle, une question est cruciale : "comment assurer la pérennité de ses revenus ?".
Espérer un rendement moyen de 6% du "pécule" semble risqué dans cette situation. J’ai lu sur un forum en anglais que sur les 40 dernières années (assez favorables au marché financier), un rentier avec un "pécule" réparti  50% actions et 50% obligations, s’il retirait plus de 4%/an de son "pécule" pour vivre, aurait en général fini… ruiné.
Dans cette phase, je pense donc qu’il faudrait se contenter de dépenser 3%/an du "pécule" (et s’il rapporte plus, mettre le surplus de côté pour les années à incident). 

Peut-être que "gérer son pécule de rentier" sera le thème d’un futur livre de "l’investisseur heureux".

Sans doute ce livre suggèrera-t-il de diversifier les sources de revenus (ou de plus-values qui après tout reviennent un peu au même) du "pécule" :
    - revenus du patrimoine immobilier
    - revenus du portefeuille d’actions
    - revenus du portefeuille d’obligations (€ sur ass-vie)
    - non dépenses (pas de loyer pour le propriétaire de sa résidence principale)
    - revenus du système de retraite (régime de base, Arcco, Agirc, etc.) une fois "à la retraite"
    - autres (droits d’auteur, rentes viagères, etc.)

Sans doute examinera-t-il si ces revenus (qui ont vocation a durer des dizaines d’années) sont  "surs", et les nombreux risques susceptibles de les mettre à mal :
    - crack boursier,
    - crack économique,
    - crack immobilier, ou locataires défaillants (voire malveillants)
    - forte hausse des taux
    - forte hausse de l’inflation (diminuant le pouvoir d’achat des sources de revenu) 
    - catastrophe "militaire"
    - etc.
et les moyens de  s’assurer contre certains de ces risques, avec un coût souvent élevé et qui ampute largement les rendements.

Sans doute, dans chaque classe d’actif, suggérera-t-il des placements un peu différents de ceux de la phase d’accumulation :
    - pas de levier de dette  (et éviter les SIIC avec levier)
    - immobilier de rapport diversifiés avec des baux de longue durées,
    - privilégier les placements avec revenu suivant l’inflation
    - etc.


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#2 14/11/2010 09h39 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

Administrateur
Réputation :   1307 

GoodbyLenine a écrit :

[Cette discussion devrait peut-être être incluse dans une nouvelle partie du forum "gérer son pécule une fois rentier"]

On créera cette rubrique quand il y aura plus de rentiers sur les forums. ;-)

Sinon je vous rejoins. C’est vrai que le livre s’efforce d’être pratique mais reste à un niveau assez conceptuel pour éviter d’être obsolète du fait de changements de fiscalité.

Dans la vraie vie, il faudrait comme vous dîtes bien séparer la phase d’accumulation, de la phase de restitution avec un patrimoine à dominante obligataires et immobilier sans dette (exactement comme vous le faites remarquer) plutôt qu’actions et foncières cotées (ou alors en choisissant des foncières qui ont dans leur stratégie un faible endettement).

De toute façon je voudrais pouvoir publier le livre au format électronique mais je ne peux pas pour des raisons contractuelles. Donc il faudrait que j’en écrive un autre sur lequel je n’aurais pas céder mes droits.

Ce que vous suggérez est une excellente idée. Phase d’accumulation avec portefeuilles type, phase mixte pour ceux qui veulent un complément de revenus et phase de restitition pour ceux qui veulent vivre pleinement leur rente. Avec une édition actualisée chaque année en fonction des changements législatifs.

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#3 14/11/2010 11h10 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

Membre
Réputation :   151 

La principale difficulté du "rentier longue distance" est certainement celle qui consiste à affronter la baisse du pouvoir d’achat, ou encore la hausse du coût de la vie : l’inflation (voire l’hyperinflation).

Les statistiques officielles d’inflation sont très certainement au-dessous de la réalité des portes-monnaies.

Lorsque l’insee publie une inflation à 2%, celle ressentie par les français moyens :
- qui n’achètent pas toutes les semaines des gadgets "high tech",
- qui consacrent 20 ou 25% de leurs revenus à se nourrir,
- 30% à leur loyer,
- et 10% aux dépenses énergétiques (chauffage, essence…), c’est plutôt 4% l’an.

Alors, si le capital travaille à 4% l’an, et que vous appréhendez ces 4% (diminué des impôts), et qu’en parallèle, les banques centrales pratiquent le QE à tour de bras pour créer volontairement de l’inflation, l’appauvrissement est certain…

Pour rester rentier longtemps, il faut que la valeur en capital de vos avoirs augmente nettement plus vite que la masse monétaire en circulation, sinon, vous êtes dilué à brève échéance.

L’âge d’or du rentier, qui investit dans l’obligataire et touche tranquillement son coupon en regardant la TV est terminé…

Petite plaisanterie, en passant :

Pour la modique somme de 1,5 € je viens de devenir milliardaire en dollars… Zimbabween ! Je me suis offert, pour ma collection de billets exotiques, une coupure de 10.000.000.000.000 dollars (10.000 milliards).

Cela nous rappelle à l’envie que n’importe quel Etat à le pouvoir de se désendetter en expropriant du jour au lendemain, ses rentiers et ses retraités.

Il suffit de faire un petit coup d’inflation à 10.000% en appuyant sur le bouton "on" de la planche à billets !

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#4 14/11/2010 11h56 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

Membre
Réputation :   48 

Je crois que la question d’assurer ses revenus une fois rentier est indissociable de la phase d’accumulation. Elle déterminera la stratégie de celle ci.
Celui qui comptera vivre de ses dividendes-coupons aura une approche différente de celui qui voudra procéder à des retraits de son capital soit d’ une somme constante, soit d’ un pourcentage  régulier de celui ci.
Dans le premier cas on privilégiera les actions de rendement offrant une croissance du dividende, dans l’autre on aura sans doute une approche value voir small cap plus agressive.

Pour ceux que l’anglais ne rebute pas, voici un article qui reprend les avantages inconvénients de chaque méthode d’usage du capital/dividendes pour en vivre.
Withdrawal methods - Bogleheads

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#5 14/11/2010 17h48 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

Membre
Réputation :   69 

N’oubliez-pas, après toutes ces considérations bassement matérielles, de maximiser aussi l’efficacité de votre succession : c’est bien beau d’accumuler, mais voulez-vous que le fisc soit le grand bénéficiaire à votre décès ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#6 08/11/2011 02h48 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

Modérateur
Réputation :   1082 

Je relance cette discussion, en recopiant une partie de ce qui figure sur Info

Les études sur boogleheads.org (dans un contexte fiscal "américain") sur les évolutions passées des placements et de l’inflation indiquent qu’il est possible de retirer régulièrement 3%/an de son pécule (placé à 50% en actions, 50% en obligation) sans risquer d’avoir consommé la totalité de ce pécule un jour (alors qu’en retirant 4% on a déjà pas mal de risques, et avec + on est presque sur de tout consommer). Ils ne semblent pas considérer l’immobilier comme un bon moyen de faire travailler une partie importante de ce pécule. Mais tout ceci est sans doute lié à la fiscalité qu’ils supportent.

Dans un contexte "français" (l’expatriation fiscale est encore un autre choix), l’immobilier semble à considérer (à très long terme, l’immobilier parisien fait presque jeu égal avec les actions, si on en croit le livre "Placements de l’épargne à long terme" de JF de Laulanié), et prélever 2%/an du pécule me semble plus sage (cf. la fiscalité française).

Il faut bien garder à l’esprit que c’est un "saut" à priori sans retour (arrêter de travailler qqs années sera un gros handicap pour retourner bosser, sur le CV pour un salarié, sur le réseau et le rythme/mode de vie pour un indépendant/entrepreneur). S’il reste possible de se lancer dans d’autres activités (un peu ce que je fais, mais c’est hors sujet ici), ou de reprendre une activité à temps partiel/choisi (un peu ce que fait Stephane de ce forum), on le fera plutôt par choix/plaisir que contraint par la situation financière.

Il faut aussi considérer que
- la majeure partie des "revenus" d’un "rentier" doit pouvoir être généré en mode "automatique", sans qu’il soit nécessaire de gérer activement des placements en y passant beaucoup de temps.
- il vaut mieux être "serein" au niveau des finances, donc avoir une bonne marge de sécurité. Qui voudrait être "rentier", mais avoir sans cesse le stress de ne pas être sur que sa situation financière restera satisfaisant dans les n prochaines années ?

Avec toutes ces réflexions, je pense que le plan d’action d’un rentier pourrait ressembler à :
- évaluer ses besoins financiers : le "montant minimum" requis, et le "montant agréable" requis
(on visera à avoir le montant agréable, en étant certain de toujours disposer du montant minimum)
- diversifier le placement de son "pécule" entre immobilier, actions, obligations, liquidités, et autres (par ex: ses passions, l’or,…), pour diminuer le niveau de risque global
- disposer avec une partie de ces placements de revenus surs (sans prise de risque, et en mode "automatique") assurant au moins le "montant  minimum" de revenus
- utiliser le reste pour atteindre le "montant agréable" de revenus
- bien vivre
- faire le point régulièrement (tous les ans par exemple), et s’adapter si nécessaire
- utiliser le surplus pour s’amuser et profiter encore plus/mieux de la vie, ou pour le distribuer

L’idéal pour disposer de revenus surs (sans prise de risque, et en mode "automatique") pourrait être la rente viagère. Mais elle offre un rendement bien faible (sauf à être très âgé), comparé à ce qui peut être obtenu en s’occupant un peu soi-même de la gestion de son patrimoine. Selon le tempérament de chacun, son désir de s’occuper activement de son patrimoine ou pas, le "surplus" dont on dispose, ses anticipations, et les opportunités qui se présentent, les placements seront différents.

Il peut être intéressant pour les rentiers et futurs rentiers, qui sont les plus nombreux sur ce forum, de savoir à  l’avance ou ils mettent les pieds et quelles sont les meilleures stratégies à adopter en tenant compte des paramètres :
- Capital de départ
- Revenu minimum nécessaire, le montant « agréable » étant un bonus
- Durée (estimée, forcément !) de la rente avec ou sans consommation du capital selon que la succession est ou non un critère
- Rendement des différents placements
- Prise de risque nécessaire pour atteindre l’objectif
- Plus les impondérables : inflation , fiscalité, …


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#7 08/11/2011 06h44 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

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Je me retrouve pas mal dans cette discussion (cf mon nom). Une fois un certain capital atteint, on a effectivement une autre vision.

Rentier signifie vivre des fruits de son capital, pas le consommer. Il faut donc en principe en conserver le pouvoir d’achat. Je considère  que le taux officiel d’inflation doit être augmenté de 1% par an pour cet objectif. C’est plus en ligne avec l’évolution des salaires jusqu’à présent et la sensation de pouvoir d’achat est à considérer par rapport à celui de son voisin, pas dans l’absolu. Et encore, il faut avoir atteint un certain âge pour ne pas avoir à ajouter l’évolution de la carrière du voisin (cf les étudiants qui croient qu’on peut être rentier avec 700 euros par mois).

Obtenir de son patrimoine 1% de plus que l’inflation officielle, après fiscalité et frais, sans risque inconsidéré, n’est déja pas si facile. Quand je parle de fiscalité, je parle de fiscalité potentielle, c’est à dire que la décision d’augmenter la CSG diminue immédiatement  mon capital potentiellement disponible compte tenu des plus-values latentes. Pour l’instant, cette année, la projection pour 2011 de l’évolution de mon patrimoine financier (hors apports ou retraits) est de 0%, donc une perte de 3,3 % de pouvoir d’achat (le taux d’inflation 2011 prévisionnel est de 2,3%).

Donc, semirentier, pas rentier, c’est plus prudent.

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#8 09/11/2011 07h54 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

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Je m’intègre bien volontiers à cette discussion, qui, à mon grand étonnement, n’attire pas les foules. Pourtant, je pense que pour devenir rentier (l’objectif de l’essentiel des membres de ce forum), si la phase d’accumulation est importante, la sécurisation des revenus et du patrimoine l’est tout autant.

L’analyse faite par GbL sur le sujet est tout à fait pertinente !

Il est pour moi indispensable pour assurer la pérennité de ses revenus de jouer la diversification. Pour argumenter à l’extrême, si tous mes revenus dépendait des coupons de SocGen, je mangerais mon gazon pendant un an. En règle générale, lorsqu’un secteur se porte mal (la bourse en ce moment), un autre se porte bien (l’immobilier par exemple). Ce schéma s’inversera probablement dans les années 2012-13. C’est la loi des cycles !

Un moyen important aussi pour favoriser l’accroissement du capital, donc des revenus à terme, est d’utiliser le levier du crédit pour l’achat immobilier (indispensable à la vie pérenne du rentier), pour 3 raisons essentielles (hors optimisation fiscale).
- La première permet de conserver des liquidités en grande partie sécurisées, placée en AV pour répondre à tout besoin ponctuel (ou opportunités), le cas échéant.
- La deuxième raison est simple, le remboursement de ton capital, année après année, augmente ton patrimoine. Exemple : si un appartement locatif, suivant sa localisation, s’apprécie de 2% par an (+ ou - l’inflation), le rembt du capital équivaut à minimum 3%/an de sa valeur suivant la durée et le taux  du prêt. Soit + de 5%/an, bien supérieur à l’inflation actuelle.
- La troisième concerne l’accroissement rapide des revenus. En effet, les loyers sont indexés + ou - sur l’inflation, qu’il s’agisse de l’IRL (locatif d’habitation) ou de l’ICC (locatif commercial). Il s’apprécie donc chaque année de 1% à 5% suivant les cas et c’est que l’effet de levier du crédit est intéressant. Exemple : un bien rapporte 1000 euros/mois avec un crédit de 800 euros/mois soit un gain mensuel de 200 euros. L’indexation annuelle (2% par exemple) fait passer le loyer à 1020 euros, le montant du crédit ne bougeant pas, le gain passe à 220 euros/mois (soit + 10%) bien supérieur à l’inflation.

Donc, pour moi, la réussite d’un rentier passe par la diversification patrimoniale (immobilier, bourse, AVie, etc.) avec l’utilisation du crédit.

Chacun devrait en tenir compte dans sa constitution de capital, pour être prêt le jour J.

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#9 09/11/2011 23h47 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

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bastounet a écrit :

La troisième concerne l’accroissement rapide des revenus. En effet, les loyers sont indexés + ou - sur l’inflation, qu’il s’agisse de l’IRL (locatif d’habitation) ou de l’ICC (locatif commercial)

Cette discussion m’intéresse également beaucoup.
C’est pour cela que je me permets de mettre un bémol à l’accroissement rapide des revenus retirés du locatif d’habitation.
L’augmentation n’est en effet possible que si le marché le permet.
C’est le cas en région parisienne et en gros la zone A du dispositif Scellier.
Mis à part ces endroits, cela est beaucoup plus difficile de répercuter la hausse.
Personnellement je n’ai plus pratiqué d’augmentation depuis 2007 !
Pour vous donner une idée, un logement loué neuf en 1994 à 3500 Francs se loue maintenant à 605 Euros, et je prie pour que le locataire reste, car sinon c’est la galère pour trouver quelqu’un à ce prix.

Les différents dispositifs fiscaux et surtout le Scellier ont complètement distordu le marché.
Les immeubles poussent comme des champignons mais, comme la demande ne suit pas, la pression baissière est énorme sur les loyers.
Alors quand j’entends parler de pénurie de logements, cela me fait bien rigoler. Il faudrait toujours préciser où est localisée cette pénurie.

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#10 10/11/2011 16h40 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

Membre
Réputation :   

Dom67,

comme me le répétais à tout va un agent immobilier, les 3 critères essentiels de sélection d’un bien immobilier (locatif ou RP) sont :

1) l’emplacement
2) l’emplacement
3) l’emplacement

Et ça se confirme à chaque fois…

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#11 10/11/2011 23h35 → Prochain livre : assurer la pérennité des "revenus" d'un rentier ?

Membre
Réputation :   14 

100% d’accord avec vous. Bastounet.
Ce n’est pas une question d’emplacement, que je considère comme bon (à la campagne, à 35kms d’une ville de presque 300000 habitants). L’immeuble est nickel, calme, propre, tout ce que vous voulez. Les commerces et les transports (train, autoroute) sont présents.
C’est d’ailleurs pour cela qu’il y a autant de constructions neuves.
Ensuite c’est juste une question d’offre et de demande.
Si pour 20 ou 30 Euros de plus, un locataire peut avoir du neuf (les bailleurs Scellier cassent les prix car ils sont obligés de louer pour rembouser  le crédit et parce que la loi l’exige) , il hésite rarement.

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