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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/02/2012 19h20 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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Bonjour à tous,

Voilà, je suis en train d’essayer de convaincre ma compagne pour que l’on se lance au plus tôt dans un investissement locatif meublé.

Nous ne sommes actuellement pas résidents fiscaux français donc nous n’aurons de l’impôt français que sur ces revenus fonciers.

Nous souhaiterions acheter un studio ou 2 pièces, le louer 9 mois à des étudiants et les 3 mois d’été à des vacanciers.

Le budget serait de 90.000 euros pour le bien (FAI, notaire et travaux s’il y a besoin). Nous souhaitons un financement à 110% soit sur 25 ans une mensualité de 532 euros (assurances comprises avec un TEG sans négociation de 5,2%). Nous pourrons normalement trouver de meilleures conditions de prêt. Au pire, cela représentera donc une annuité de 6.384 euros.

En terme de revenus fonciers, à plein, nous aurions 500 euros par mois pendant les 9 mois de location étudiante puis 400 euros par semaine (12) en location saisonnière, soit 9.300 euros par an. En etant pessimiste, on peut tabler sur 80% de ce montant soit 7.440 euros par an.

A cela, il faut retirer la taxe professionnelle qui s’élèvera environ à 700 euros (à ce que j’ai vu, un peu moins de 10% des loyers perçus pendant la période d’octobre n-1 à novembre n).
Il faut également retirer la taxe foncière soit environ 700 euros je pense (normalement à calculer à partir de la valeur cadastrale locative /2 * 29%). Mais je n’arrive pas à connaître la valeur cadastrale locative d’un tel logement…

En choisissant le statut LMNP, on amortit le bien sur 25 ans, ce qui représente approximativement un amortissement de 3.000 euros par an (le bien étant amortissable sur la part immobilière (environ 90% et pas sur la part de foncier, environ 10%) soit 90.000 x 93% x 90% / 25 = 3.013 euros).

Nous souhaiterions choisir un bien représentant peu de tantièmes dans la copro pour éviter des charges inattendues trop élevées. J’ai pu voir que certains biens avaient des tantièmes presque négligeable sans pour autant être dans des copro gigantesques (du style 100/10 000).

Je pense qu’il sera donc plus intéressant de rester au régime réel simplifié pour pouvoir bénéficier de la déduction des diverses charges, amortissements et intérêts.

Si mes calculs sont exacts, nous ne devrions pas payer d’impôts sur ces revenus fonciers (j’ai fais plusieurs simulations, et même en choisissant le micro-bic (abattement de 30%), et en déclarant 15.000 euros par an, nous ne paierons pas d’impôts). Si nous revenons en France, pour minimiser les impôts fonciers, il faudra se mettre en régime réel simplifié je pense pour pouvoir déduire l’amortissement (environ 3.000 euros), les charges d’emprunt (environ 4.000 euros par an les 10 premières années) et les autres diverses charges. Puis, chaque année, voir s’il est plus intéressant de revenir au micro-bic (notamment en fin d’emprunt) ou de rester au régime réel simplifié.

Mes questions:

- Ces données sont-elles relativement justes ?
- Est-ce un investissement immobilier qui vous semble raisonné et intéressant ?
- Que n’ai-je pas pris en compte ?
- Sachant que je n’habite pas à côté, je souhaiterais que mon bien soit géré par une agence, est-ce judicieux ? On m’a parlé de frais atteignant environ 10% des loyers annuels. Est-ce effectivement ça ?
- Serait-il mieux de prendre une GRL + carence locative ? Quels sont les points à vérifier et le tarif auquel s’attendre ?

Comme vous le comprenez, ce projet est encore au stade de réflexion avancée, donc toute remarque sera la bienvenue.

PS: mes calculs sont basés sur la location d’un studio plutôt qu’un 2 pièces.

Dernière modification par Square (06/02/2012 19h56)

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#2 06/02/2012 23h34 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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Square, Voici quelques réflexions que m’inspire votre message :

Tout ceci me semble très théorique, et la pratique pourrait réserver pas mal de surprises…

Pour louer (surtout 80% de 9 mois +12 semaines), il faut avoir des clients (zone demandée, publicité), et avoir quelqu’un sur place pour s’en occuper (être l’interlocuteur des locataires, gérer les petits soucis, etc.) (encore plus dans le cas d’un meublé) ce qui ne semble pas votre cas (ou alors payer quelqu’un pour le faire (ce qui diminue le rendement, et il faut trouver quelqu’un de confiance, et il est préférable de contrôler un minimum le travail de cette personne sous peine de risquer des dérives…).

Pour tout investissement, le degré d’implication personnel (gérer les locataires, assister aux AG, pouvoir suivre le bien au quotidien, etc.) que vous souhaitez ou pouvez avoir dedans est à prendre en compte, pour ne pas faire d’erreur de casting. Ainsi, en étant à distance, j’éviterais tout investissement en direct dans de l’immobilier physique….

Il est impossible de valider l’ordre de grandeur des montants que vous indiquez (90 k€, 500€/mois 400€/semaine, etc.) sans connaitre la localisation du bien. Le montant de la taxe foncière varie de commune en commune, parfois du simple au quintuple…

Le nombre de tantièmes de copro me semble de peu d’importance (entre 100/10 000 d’une copro dépensant 20 k€, et 1000 / 10000 d’une autre dépensant 2 k€, il n’y a pas e différence de montant de charges à payer).

Avec votre statut de non résident fiscal en France, il y a peut-être d’autres investissements mieux adaptés, sans compter que selon le pays dont vous êtes résident fiscal, il pourrait y avoir des impôts à y payer dans ce pays (en UK, je ne sais pas). Tant qu’à être loin, est-il mieux d’investir en France ou à Bruxelles, Berlin, ou ailleurs ? Au fait, quel serait l’objectif d’un tel investissement, et comment ceci s’articule-t-il avec vos autres objectifs ?


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#3 07/02/2012 09h15 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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Ainsi, en étant à distance, j’éviterais tout investissement en direct dans de l’immobilier physique….

J’abonde dans ce sens, ou alors le rendement diminue drastiquement avec une mise en gestion + une garantie impayé + un temps de relocation pas super rapide + … + …

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#4 07/02/2012 18h06 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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Je suis d’accord avec vous BorderLine et GoodbyLenine. Le fait que nous soyons loin pour gérer le bien et effectuer des recherches approfondies rebute ma compagne également…

Suite à vos remarques, je pensais donc à des parts de SCPI à crédit, mais bon, ça ne plait pas du tout à ma compagne qui souhaite de l’immobilier physique (elle n’est pas du tout familière avec le mot "investissement" et si ce n’est pas concret, ça ne lui parle pas). D’autre part, j’ai moi-même peur du manque de liquidité sur ce type de produit, l’irrégularité des rendements futurs ainsi que la valorisation des parts en cas d’éclatement de la bulle immobilière.

Ces soucis sont également applicables à un bien immobilier phyique mais dans ce dernier cas, on peut au moins habiter dans son bien en dernier recours.

Mes (nos) objectifs seraient de se constituer un patrimoine pour potentiellement en vivre à terme, se constituer des revenus supplémentaires et/ou vendre ces actifs pour l’achat d’une RP (pas avant 3-5 ans).

Auriez-vous des idées peut-être plus en accord avec nos objectifs ?

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#5 07/02/2012 20h12 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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Oubliez SCPI et immobilier locatif si vous voulez acheter votre RP dans 5 ans. Il faut plutôt avoir 10-15 ans au moins pour ce genre de placement…  (sauf si vous pouvez financer la RP future sans utiliser cet argent).

Placez plutôt votre argent de manière à pouvoir le récupérer à cet horizon de temps, donc : PEL/CEL, livrets, CAT, éventuellement Assurance-Vie (fond €uro ou fonds à horizon.. dans 5 ans), éventuellement PEA (plus de risques).


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#6 07/02/2012 22h12 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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Je suis pro immobilier, loin de moi l’idée de vous tenir éloigner de ce type d’investissement, mais effectivement, plus vous êtes loin moins vous pourrez contrôler le rendement de votre bien (des frais à vau l’eau, aucun contrôle sur les travaux votés en ag etc). Conclusion, un appart vous raménera autant voire moins qu’une bonne AV.

A mon sens, les conseils de GBL sont bon, et quand vous rentrerez, vous aurez tôt loisir d’investir facilement avec un apport conséquent.

Aprés si le fait d’avoir un rendement beaucoup plus faible ne vous rebute pas, mais que vous avez grand besoin d’un pied à terre en france, vous pouvez acheter une maison secondaire, la louer l’hiver et l’habiter l’été par exemple.

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#7 07/02/2012 23h05 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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Square a écrit :

Je suis d’accord avec vous BorderLine et GoodbyLenine. Le fait que nous soyons loin pour gérer le bien et effectuer des recherches approfondies rebute ma compagne également…

Suite à vos remarques, je pensais donc à des parts de SCPI à crédit, mais bon, ça ne plait pas du tout à ma compagne qui souhaite de l’immobilier physique (elle n’est pas du tout familière avec le mot "investissement" et si ce n’est pas concret, ça ne lui parle pas). D’autre part, j’ai moi-même peur du manque de liquidité sur ce type de produit, l’irrégularité des rendements futurs ainsi que la valorisation des parts en cas d’éclatement de la bulle immobilière.

Ces soucis sont également applicables à un bien immobilier phyique mais dans ce dernier cas, on peut au moins habiter dans son bien en dernier recours.

Mes (nos) objectifs seraient de se constituer un patrimoine pour potentiellement en vivre à terme, se constituer des revenus supplémentaires et/ou vendre ces actifs pour l’achat d’une RP (pas avant 3-5 ans).

Auriez-vous des idées peut-être plus en accord avec nos objectifs ?

Investir dans l’immobilier dans l’hypothèse de revendre dans 5 ans me semble également être une mauvaise idée, il vaut mieux en effet tabler sur 15 ans minimum. Idée à retenir si tu comptes effectuer un prêt immobilier supplémentaire pour la résidence principale.

En étant éloigné, ton plan me semble également compliqué et peu rentable (agence qui s’occupe de la location). Je t’invite à lire le topic de Goodbylenine tout en bas du forum "immobilier physique" qui donne d’autres idées d’achats en LMP (donc LMNP) peut-être plus judicieux, dans ta situation LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

Dernière modification par Myrtilles (07/02/2012 23h07)

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#8 10/02/2012 23h08 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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J’ai bien pris en compte vos remarques.

Que pensez-vous alors de commencer par un petit crédit sur 15 ans pour un montant relativement faible de 10k€ à 20k€ (à préciser) pour financer l’achat de parts de SCPI de rendement.

Ce qui n’impacterait pas beaucoup ma capacité d’emprunt pour une RP dans 5 ans mais me permettrait toujours de commencer à me constituer un patrimoine foncier dans le but d’avoir des petites rentes à terme.

Je me dis qu’il faut commencer le plus tôt pour se constituer un patrimoine. Même si je dois commencer "petit", je me dis que c’est toujours mieux que de ne rien faire.

Pensez-vous que cela semble plus cohérent vis-à-vis de mes objectifs et de ma situation de non-résident fiscal ?

Il faut évidemment que je mette au clair l’impact fiscal sur ces revenus fonciers…

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#9 10/02/2012 23h33 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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Je crois que : Non résident fiscal en France achetant SCPI => 20% des distributions prélevées à la source.

C’est une des motivations de certains non-résidents pour n’acquérir que la nue-propriété de parts  de SCPI (mais il faut aussi examiner la fiscalité potentielle de la plus-value, une fois l’usufruit temporaire arrivé à sa fin, entre autres).


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#10 11/02/2012 13h22 → Premier achat immobilier locatif et conseils LMNP

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J’ai effectivement étudié la possibilité de n’acheter que la nue-propriété de parts de SCPI pour éviter la fiscalité sur les revenus fonciers, cependant, cela implique de supporter les mensualités du crédit sans avoir de revenus fonciers pour les "compenser".

J’ai pu lire un de vos messages sur le sujet (très intéressant d’ailleurs), et cela semble surtout intéressant pour les personnes fortement imposées et/ou redevables de l’ISF.

Quel serait donc mon intérêt en tant que non-résident ? Quelle décôte puis-je espérer pour une acquisition en nue-propriété pendant 5 ans ? 10 ans ? 15 ans ?

Concernant les plus-values, j’ai trouvé ceci :

Patrimea a écrit :

La fiscalité sur les plus-values

L’imposition des plus-values lors de la revente des parts

L’imposition des plus-values lors de la revente de vos parts de SCPI dépend de votre pays de résidence.

Le principe est que les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de lʼarticle 4 B du Code Général des Impôts sont soumis à un prélèvement de 33% 1/3 sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession de parts de S.C.P.I.

Mais il existe 2 exceptions à ce principe :

Pour les seules personnes physiques et les associés personnes physiques de sociétés de personnes résidents dʼun État membre de la Communauté Européenne, quʼils soient ou non ressortissants de la Communauté Européenne, le taux de prélèvement est fixé à 19 % .

Pour les personnes physiques résidents dans un état non coopératif, la taxation sera de 50%.

En résumé :

Taux d’imposition en fonction de la résidence fiscale

France
19%+12.3% de prélèvements sociaux

Pays de l’Union Européenne
+ Islande et Norvège
autre que France

19%

Reste du Monde (USA, Canada…)
33% 1/3 (sous réserve des conventions)

Etats non coopératifs
50%

Mais selon moi, ce document n’est pas très à jour puisqu’il indique des PS à 12.3% (au lieu de 13.5%). Cependant, les 19% semblent être correct. Mais comme je ne pense pas rester plus de 2-3 ans à l’étranger, je devrait payer 13.5%+19% si je les cède d’ici 10-15 ans en étant en France.

D’autre part, la plus-value est-elle calculée sur la base du prix d’achat de la nue-propriété ou sur le prix des parts en pleine propriété ? Est-ce préférable de prendre un crédit in-fine dans ce type de montage (pour pouvoir reporter le plus de déficit possible une fois la pleine propriété retrouvée) ?

Merci à ceux qui pourront m’éclairer sur la question.

Dernière modification par Square (11/02/2012 13h35)

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